Решение от 14 октября 2016 г. по делу № А56-44183/2016


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Дело № А56-44183/2016
14 октября 2016 года
г.Санкт-Петербург




Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2016 года.

Полный текст решения изготовлен 14 октября 2016 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество «ДИКСИ ЮГ» Россия 142119, г ПОДОЛЬСК, МОСКОВСКАЯ обл, ул ЮБИЛЕЙНАЯ 32 А; Россия 198095, Санкт-Петербург, Митрофаньевское ш. д.2 к.7 лит.А;

ответчик: индивидуальный предприниматель Попов Кирилл Григорьевич (адрес: Россия 198095, Санкт-Петербург, Балтийская,2/14,37, ОГРН: 315784700054701);

о взыскании задолженности по договору аренды,

встречное требование о взыскании убытков

при участии

- от истца: Урвилов Е.А. (доверенность от 01.01.2016),

- от ответчика: Савенков А.В. (доверенность от 15.07.2016),

установил:


акционерное общество «ДИКСИ ЮГ» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Попову Кириллу Григорьевичу (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании 833 665,5 руб. задолженности.

Определением суда от 12.09.2016 к производству принято встречное исковое заявления предпринимателя к Обществу о взыскании убытков.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования и пояснил, что ответчиком необоснованно удерживается аванс, уплаченный при заключении договора аренды после его расторжения.

Ответчик полагает, что сумма подлежащего возврату аванса должна быть зачтена в счет убытков, понесенных предпринимателем в связи с отказом Общества от договора аренды и простоем помещения.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком 08.09.2015 заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель (предприниматель) обязался приобрести в собственность и передать во временное владение и пользование Общества (арендатора) нежилое помещение общей проектной площадью 216,85 кв.м. и нежилое помещение общей проектной площадью 233,78 кв.м., расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Торфяное, ул. Шишкина, участок 19, (северо-восточнее дома 24, литера А по Старожиловской улице).При этом в пункте 1.2 договора указано, что в отношении объекта между арендодателе и застройщиком заключены договоры участия в долевом строительстве от 21.09.2015 №К-8/8-2 и №К-8/8-1 и арендодатель гарантирует полное выполнение своих обязательств по этим договорам.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендатор в течение 15 рабочих дней от даты подписания договора обязался оплатить арендодателю авансом арендную плату за последний месяц аренды в сумме 833 665,5 руб.

Как указано в пункте 3.1.1 договора, арендодатель передает арендатору объект по акту приема-передачи до 30.04.2016. На момент передачи объекта в аренду, должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию здания. Если арендодатель не передаст объект арендатору в указанный срок, то арендодатель обязан вернуть арендатору денежные средства, уплаченные авансом в соответствии с условиями договора в срок до 15.05.2016.

Передача помещения оформляется актом приема-передачи, который должен отражать дату составления, состав комиссии по приему-передаче объекта, техническое состояние передаваемого объекта, состояние инженерных систем и коммуникаций. При передаче объекта осуществляется фотофиксация состояния объекта (пункт 3.1.2 договора).

Порядок расторжения договора установлен в разделе 9 договора. Согласно подпункту «з» пункта 9.2 названного раздела арендатор имеет права одностороннего немотивированного внесудебного отказа от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив арендодателя за два месяца до даты предполагаемого отказа от исполнения договора.

Как следует из материалов дела, истец в соответствии с пунктом 2.2.1 договора платежным поручением от 01.10.2015 №350040 перечислил ответчику 833 665,5 руб. гарантийного платежа за последний месяц аренды.

Однако, как указывает Обществом, помещение фактически арендатору передано не было, а уведомлением от 22.03.3016, полученным арендодателем 25.03.2016, арендатор сообщил предпринимателю об одностороннем отказе от оговора на основании подпункта «з» пункта 9.2 договора. В этом же уведомление содержалось просьба о возврате уплаченного аванса на расчетный счет истца.

Поскольку после расторжения договора авансовый платеж возвращен не был, истец обратился в суд с требованием о взыскании суммы аванса с ответчика.

Ответчик заявил встречное требование о взыскании с истца 486 305,66 руб. убытков, обусловленных отказом истца от договора аренды.

В обоснование встречного иска предприниматель ссылается на то, что договоры участия в долевом строительстве были заключены им исключительно по просьбе истца с целью дальнейшего предоставления этих помещений в аренду Обществу.

Предприниматель 17.02.2016 направил Обществу уведомление о готовности передать помещения. Однако в ответ на это уведомление Общество направило ему письмо с предложением пересмотреть условия заключенного договора аренды в части арендной платы, а также просило перенести срок передачи помещений в аренду на 11.05.2016. В последующем письмом от 22.03.2016 Общество уведомило предпринимателя об отказе от договора аренды. Договор аренды был расторгнут 22.05.2016.

Таким образом, предприниматель считает, что отказ Общества от договора аренды причинил ему убытки, связанные с простоем помещения, приобретенного исключительно для нужд арендатора. Размер указанных убытков предприниматель определил как арендную плату за период с 17.02.2016 (дата направления уведомления о готовности передать помещения в аренду) по 22.05.2016 (дата прекращения договора), то есть размер убытков составил 1 319 971,16 руб. Поскольку Обществом был заплачен аванс за последние два месяца аренды, предприниматель зачел сумму аванса в счет суммы заявленных убытков и просил взыскать с Общества 486 305,66 руб. убытков.

Суд считает требования Общества обоснованными и подлежащим удовлетворению, а требования предпринимателя подлежащими отклонению ввиду следующего.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Из текста заключенного между сторонами договора следует, что он заключен в отношении объекта, право собственности на который у арендодателя в момент заключения договора отсутствовало, но должно было возникнуть в будущем, то есть на момент заключения это был договор аренды будущей вещи.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Формулировка данной нормы предполагает, что внесение арендной платы связано с фактом пользования имуществом.

Пунктом 2.8 договора аренды, заключенного сторонами, установлено, что арендная плата начисляется с момента передачи объекта арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

Следовательно, обязанность по внесению арендной платы должна была возникнуть у арендатора только после получения объекта в аренду на основании акта приема-передачи объекта.

Вместе с тем, судом установлено, что 22.05.2016 договор прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения, однако до указанного момента помещение арендатору по акту приема-передачи не передавалось и последним не использовалось.

Возражая на доводы истца в этой части, предприниматель указал на то, что им были исполнены обязательства по передаче помещения, а Общество уклонилось от приемки помещения. В обоснование данного факта предприниматель ссылается на письмо от 17.02.2016.

Действительно, 17.02.2016 предприниматель направил Обществу заявление о готовности передать помещение по договору аренды, в котором указал, что, выражает свое волеизъявление на подписание акта приема-передачи помещений на условиях, согласованных сторонами в договоре аренды и просит принять указанное заявление к рассмотрению.

Вместе с тем, согласно условиям договора аренды (пункт 3.1.1) передача помещения в аренду сопровождается составлением акта приема-передачи. Причем пунктом 3.1.2 договора определены требования к этому акту и указано, что он должен сопровождаться фотофиксацией.

Такой акт сторонами не составлялся.

Фактически направленное Обществу письмо является предложением о подписании акта приемки-передачи объекта без указания конкретной даты и времени, когда должна состояться передача объекта.

Причем условия договора аренды не содержат положений, позволяющих определить саму процедуру передачи объекта от арендодателя арендатору, а также положений, позволяющих установить, какой срок с момента получения уведомления о готовности передать объект должен был быть подписан акт приема-передачи. Договор содержит лишь указание на то, что такая передача должна состоятся не позднее 30.04.2016.

В ответ на заявление о готовности передать помещения, Общество 09.03.2016 направило предпринимателю предложение об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы и переноса срока передачи помещения на 11.05.2016, на что предприниматель 17.03.2016 направил арендатору заявление о намерении прекратить отношения по договору аренды с требованием об оплате отступного в размере 2 500 965 руб.

Оценив приведенную переписку сторон, суд приходит к выводу о том, что заявляя о готовности передать помещения, арендодатель не определил ни дату, ни время передачи помещения, не направил арендатору акт приема-передачи помещения, в связи с чем утверждение об уклонении от приемки помещения является необоснованным. Просьба о переносе срока передачи помещения не может рассматриваться как отказ от приемки помещения, поскольку является встречным предложением относительно даты передачи объекта.

Более того, из переписки явно следует намерение и самого предпринимателя отказаться от договора аренды.

При изложенных обстоятельствах, суд считает обоснованным требование Общества о взыскании с предпринимателя внесенного аванса за последний месяц аренды, поскольку пользования помещением со стороны арендатора не было, а факт уклонения от подписания акта приема-передачи объекта не доказан.

Что касается встречного требования о взыскании убытков.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Статьей 393 ГК РФ предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что право требования возмещения убытков возникает у кредитора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств должником.

Однако, как было указано ранее, факт уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи предпринимателем не доказан, помещение в аренду не передано, в связи с чем нет оснований полагать, что имеет место нарушение условий договора со стороны арендатора. Условия договора, дающие право арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора, не ставят это право в зависимость от обязанности возмещения арендодателю убытков, связанных с таким отказом.

Более того, судом установлено и самим предпринимателем не оспаривается, что 25.04.2016 между предпринимателем и ООО «Торговый дом «РЕАЛ» был заключен договор аренды спорных помещений, что в принципе исключает вероятность причинения предпринимателю убытков, связанных с простоем помещений за период с 25.04.2016 по 22.05.2016.

Также суд критически относится к утверждению предпринимателя о приобретении спорных объектов в собственность исключительно для заключения договора аренды с истцом, поскольку, во-первых, данный факт не доказан. Во-вторых, вызывает сомнение возможность указания в договоре аренды, датированном 08.09.2015, на заключение договоров участия в долевом строительстве от 21.09.2015.

Учитывая изложенное, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:


Взыскать с предпринимателя Попова Кирилла Григорьевича (19.10.1977 г.р., зарегистрирован по адресу: Санкт-Петербург, ул. Балтийская, д.2/14, кВ. 37, ОГРНИП 315784700054701, ИНН 780500996439) в пользу акционерного общества «ДИКСИ ЮГ» (ИНН 5036045205, 142119, Россия, Московская область, г. Подольск, ул. Юбилейная, д.32А) 833 665,5 руб. задолженности и 19 673,31 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

В удовлетворении встречного иска отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Вареникова А.О.

Суд:

АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл. (подробнее)

Истцы:

АО "ДИКСИ ЮГ" (подробнее)

Ответчики:

ИП Попов Кирилл Григорьевич (подробнее)


Судебная практика по:

Упущенная выгода
Судебная практика по применению норм ст. 15, 393 ГК РФ

Признание договора купли продажи недействительным
Судебная практика по применению норм ст. 454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ

Взыскание убытков
Судебная практика по применению нормы ст. 393 ГК РФ

Возмещение убытков
Судебная практика по применению нормы ст. 15 ГК РФ