Постановление от 25 ноября 2016 г. по делу № А53-2096/2016


АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-2096/2016
г. Краснодар
25 ноября 2016 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2016 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 1026103166055), ответчика – акционерного общества «Донэнерго» (ОГРН 1076163010890), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.05.2016 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 (судьи Мисник Н.Н., Галов В.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А53-2096/2016, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Донэнерго» (полное наименование изменено на акционерное общество «Донэнерго», далее – общество), в котором просило:

– взыскать с общества в пользу областного бюджета сумму задолженности за период с 02.03.2015 по 31.12.2015 в размере 520 806 рублей 58 копеек и пеню за период с 20.10.2015 по 31.12.2015 в размере 8 981 рубль 36 копеек (уточненные требования; т. 2, л. д. 1, 8 – 11).

Решением от 16.05.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 14.07.2016, в иске отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 05.06.2014 № 583 аренды находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 1 274 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0202004:61, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, 13, для эксплуатации принадлежащего ответчику объекта недвижимости – бытового корпуса. Согласно разделу 3 договора годовой размер арендной платы составляет 125 817 рублей; размер арендной платы изменяется ежегодно арендодателем путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 3.4); арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от общей суммы платы не позднее 20-го числа отчетного месяца (пункт 3.2). 05.06.2014 стороны составили и подписали акт приема-передачи земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 07.07.2014. Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Стороны не отрицают, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за публично-правовым образованием Ростовская область. На дату заключения договора аренды от 05.06.2014 размер арендной платы определялся в соответствии с постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 № 120 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (далее – постановление № 120), предусматривающим необходимость исчисления размера арендной платы за земельный участок, предоставленный для эксплуатации объектов недвижимости, из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента инфляции. 02.03.2015 принято постановление правительства Ростовской области № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (далее – постановление № 135). Согласно пункту 6 постановления № 135 оно вступает в силу со дня официального опубликования, но не ранее 01.03.2015 (на интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru и портале правовой информации Ростовской области http://pravo.donland.ru постановление размещено 02.03.2015). Руководствуясь положениями пункта 11 приложения 2 к постановлению № 135 об определении арендной платы по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности, Закон № 135-ФЗ), истец заказал проведение рыночной оценки размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:61. Согласно представленному в материалы дела отчету от 24.08.2015, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «АЛЛ-Консалтинг» (далее – ООО «АЛЛ-Консалтинг», оценщик), размер ежегодной арендной платы составляет 758 574,16 руб., оценка производилась по состоянию на 02.03.2015. 19 октября 2015 года ответчиком получено уведомление истца от 08.10.2015 об изменении с 02.03.2015 условий договора аренды в части ежегодного размера арендной платы, которым арендатору предложено доплатить образовавшуюся задолженность за период с 02.03.2015 по 30.09.2015 (в размере 364 357,28 руб.), а с 01.10.2015 производить оплату исходя из вновь установленного размера. Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), поэтому размер арендной платы за использование земельного участка является регулируемой ценой. В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Постановление № 135 изменило методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов. Однако из толкования пункта 15 приложения № 2 к постановлению № 135 следует, что если размер ежегодной арендной платы определен по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то он может меняться в пределах срока договора аренды земельного участка, один раз в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Пункт 15 приложения № 2 к постановлению № 135 соответствует принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абзаце 3 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Основные принципы). В соответствии с данным принципом в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Доначисление истцом арендной платы в октябре 2015 года с 02.03.2015, на основании оценки рыночной стоимости арендной платы, произведенной в августе 2015 года (по состоянию на 02.03.2015), не соответствует пункту 15 приложения № 2 к постановлению № 135. У истца отсутствует право осуществлять перерасчет арендной платы за период, являющийся спорным в настоящем деле. Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате, рассчитанной в соответствии с условиями договора аренды от 05.06.2014 № 583, отсутствует, платежи осуществлялись своевременно.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, заключенным после вступления в действие Земельного кодекса, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности (пункт 3 статьи 65), новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в таком акте даты. Названная правовая позиция нашла отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11. Постановление № 135 изменило методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов. Поскольку новый размер арендной платы за пользование земельными участками, подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, установление такой даты является необходимым. Из анализа положений абзацев 9 – 10 пункта 15 приложения № 2 к постановлению № 135 следует, что в качестве такой даты установлено 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка (в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков). Довод истца о том, что положения абзацев 9 – 10 пункта 15 приложения № 2 к постановлению № 135 относятся лишь к ситуациям, когда размер ежегодной арендной платы уже был однажды определен по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности на основании данного постановления, и не относятся к ситуации, когда размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки впервые (как в настоящем споре), апелляционный суд признал противоречащим внутренней логике постановления № 135 об изменении арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и не допускающего как ее ретроспективного изменения, так и изменения с даты подписания отчета оценщика. Отклоняя ссылку истца на результаты рассмотрения дела № А53-29635/2015, апелляционный суд отметил, что в указанном деле не рассматривался вопрос действия во времени постановления № 135 и имели место иные фактические обстоятельства.

В кассационной жалобе министерство просит решение от 16.05.2016 и апелляционное постановление от 14.07.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Податель жалобы указывает, что абзацем 2 пункта 3.4 договора аренды земельного участка предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативных правовых актов или с момента, указанного в нормативных правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения, установленные абзацем 10 пункта 15 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области (приложение № 2 к постановлению № 135, далее – Порядок № 135), не соответствует данному постановлению. Условия абзаца 10 пункта 15 Порядка № 135 применимы исключительно к договорам аренды земельных участков, арендная плата по которым была ранее определена по результатам рыночной оценки, в то время как по спорному договору размер арендной платы ранее начислялся в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Изменение арендной платы по договору аренды от 05.06.2014 на основании результатов рыночной оценки было осуществлено в соответствии с абзацем 5 пункта 15 Порядка № 135 и пунктом 3.4 договора – с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта об установлении (утверждении) нового порядка определения размера арендной платы, то есть с даты вступления в силу постановления № 135 – 02.03.2015. В дальнейшем, в пределах срока договора, размер арендной платы будет изменен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями абзаца 10 пункта 15 Порядка № 135, пункта 3.4 договора.

Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании, состоявшемся 20.10.2016, представитель министерства на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель общества просил жалобу отклонить.

В целях полного и всестороннего изучения материалов дела, доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2016 судебное заседание по рассмотрению жалобы министерства откладывалось на 16.11.2016.

Определением и.о. председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.11.2016 в составе суда в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пребывание в очередном трудовом отпуске) произведена замена судьи Мещерина А.И. на судью Волкова Я.Е. В связи с заменой в составе суда судебное разбирательство по кассационной жалобе произведено с начала.

Министерством письменно заявлено ходатайство о проведении судебного заседания, назначенного на 16.11.2016, в отсутствие его представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.

Обществом в арбитражный суд округа представлены письменные пояснения к отзыву на кассационную жалобу и подтверждающие их документы, а также, в связи с необходимостью дополнительного выяснения вопросов о наличии у продавца расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости «База отдыха Искра» права бессрочного (постоянного) пользования на данный участок, заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.

Рассмотрев и обсудив названное ходатайство, окружной суд не установил оснований для его удовлетворения. Нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) не требуют обязательного личного присутствия участвующих в деле лиц (их представителей) в суде кассационной инстанции. Принимать и исследовать новые доказательства суд кассационной инстанции не вправе (статья 286, часть 2 статьи 287 Кодекса). Участвующие в деле лица извещены о судебном заседании по правилам статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.01.2011 внесена запись о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:61 на праве собственности субъекту Российской Федерации – Ростовской области. После такой регистрации и вступления в силу Земельного кодекса (30.10.2001) министерством и обществом заключен договор от 05.06.2014 № 583 аренды находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка. Срок договора определен с 01.06.2014 по 31.05.2063. На наличие каких-либо обременений в отношении спорного участка в договоре не указано.

При рассмотрении спора по существу судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202004:61 является регулируемой, стороны договора аренды от 05.06.2014 обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти Ростовской области нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса, сформулированными в пунктах 16, 19 постановления Пленума № 73 разъяснениями правил применения Гражданского кодекса о договоре аренды.

Суд первой инстанции также обоснованно указал, что изменение регулируемого размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 9330/09, от 26.01.2010 № 11487/09, от 02.02.2010 № 12404/09.

При заключении договора аренды земельного участка от 05.06.2014 № 583 размер арендной платы стороны определили на основании постановления № 120 (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции). Предметом разногласий в настоящем деле явилось применение норм постановления № 135, вступившего в законную силу 02.03.2015, которым постановление № 120 признано утратившим силу.

Пунктом 11 приложения № 2 к постановлению № 135 установлено, что арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 – 9 содержащегося в данном приложении Порядка, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки.

Отказывая министерству в праве исчислять арендную плату за земельный участок, предоставленный обществу в арендное пользование по договору от 05.06.2014 № 583, с момента вступления в законную силу постановления № 135 на основании рыночной оценки размера ежегодной арендной платы (отчет ООО «АЛЛ-Консалтинг» от 24.08.2015, по состоянию на 02.03.2015), суд первой инстанции признал его не соответствующим пункту 15 приложения № 2 к постановлению № 135, а именно нормам абзаца 10.

В силу абзаца 10 пункта 15 Порядка № 135 размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Поскольку размер арендной платы за спорный участок по договору аренды от 05.06.2014 № 583 определен на основании иной формулы расчета, базовым показателем в которой является кадастровая стоимость земельного участка, и в связи со вступлением 02.03.2015 в силу Порядка № 135 происходит изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за этот участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение ранее установленной рыночной оценки арендной платы в результате новой оценки, окружной суд находит обоснованными доводы кассационной жалобы министерства о неприменении к спорным правоотношениям абзаца 10 пункта 15 приложения № 2 к постановлению № 135.

Правильно указав, что новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым, суд апелляционной инстанции иной нормы, помимо закрепленной в пункте 6 постановления № 135, о вступлении его в силу со дня официального опубликования, но не ранее 1 марта 2015 года, не выявил.

Абзацы 9 и 10 пункта 15 приложения № 2 к постановлению № 135 вопрос вступления в силу данного постановления не регламентируют. Более того, они не регламентируют и сложившуюся в настоящем случае ситуацию, в которой происходит изменение порядка расчета установленного в договоре размера ежегодной арендной платы за земельный участок (с формулы, базирующейся на кадастровой стоимости участка, на рыночную оценку арендной платы).

Ссылаясь на внутреннюю логику постановления № 135 о возможности изменения арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и недопустимости ее ретроспективного изменения, суд апелляционной инстанции не учел, что изменение размера арендной платы за арендуемый обществом земельный участок происходит не по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка (рыночная оценка размера ежегодной арендной платы подлежит определению впервые).

Возражения общества по размеру рыночной оценки размера ежегодной арендной платы, определенному в отчете ООО «АЛЛ-Консалтинг» от 24.08.2015, по состоянию на 02.03.2015, судами по существу не проверялись.

Применительно к принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в качестве одного из Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582), арбитражный суд округа полагает возможным указать следующее.

Данный принцип предусматривает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Действующее на момент заключения договора аренды земельного участка от 05.06.2014 № 583 постановление № 120 (пункт 8 приложения № 2) предусматривало одностороннее изменение по требованию арендодателя размера годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, как путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, так и в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости областного земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) ставок арендной платы, нового размера уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы.

Аналогичное право предоставлено министерству и пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 05.06.2014 № 583.

Кроме того, судебные инстанции не учли следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202004:61 расположен в муниципальном образовании город-курорт Геленджик, предоставлен обществу в аренду для размещения принадлежащего ему на праве собственности бытового корпуса (пункты 1.1, 1.2 договора от 05.06.2014 № 583).

Согласно пункту 3 статьи 20 Земельного кодекса, действующей на дату заключения договора аренды министерством и обществом, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан и юридических лиц до введения в действие указанного Кодекса, сохраняется.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса). По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), к покупателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное титульное право на участок переходит с приобретением в собственность расположенных на нем зданий, строений, сооружений.

Исходя из содержания статьи 20 Земельного кодекса, общество не относится к лицам, которым на таком вещном праве могут предоставляться земельные участки.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон, Закон № 137-ФЗ) в действующей на момент заключения договора аренды земельного участка от 05.06.2014 редакции установлено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. При этом годовой размер арендной платы за использование указанных земельных участков устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Вопрос об ограничении спорного земельного участка в обороте и о возможности применения к нему нормы пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, устанавливающей предельный размер годовой арендной платы за земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, право аренды которых приобретено в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, в совокупности с применимыми в спорный период региональными нормативными правовыми актами о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, судами не рассматривался.

При таких обстоятельствах решение от 16.05.2016 и апелляционное постановление от 14.07.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, част 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера сложившихся между сторонами правоотношений и подлежащего применению в спорный период федерального законодательства и законодательства Ростовской области, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Министерство (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:


решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 по делу № А53-2096/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Председательствующий Н.С. Мазурова

Судьи Я.Е. Волков

И.В. Сидорова

Суд:

ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа) (подробнее)

Истцы:

Минимущество Ростовской области (подробнее)
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций РО (подробнее)
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (подробнее)

Ответчики:

ОАО "Донэнерго" (подробнее)
ООО "Донэнерго" (подробнее)
ООО "Донэнерго" в лице Сальского района тепловых сетей ОАО "Донэнерго" - "Тепловые сети" (подробнее)