Постановление от 10 декабря 2015 г. по делу № А81-709/2015


АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Тюмень Дело № А81-709/2015


Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года


Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2015 года



Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

Тамашакина С.Н.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эксклюзив» на решение от 19.05.2015 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Лисянский Д.П.) и постановление от 11.09.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А., Лотов А.Н.) по делу № А81-709/2015 по иску Департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, проспект Ленинградский, 5, б, ОГРН 1028900625302, ИНН 8904013329) к обществу с ограниченной ответственностью «Эксклюзив» (629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Магистральная, 24/1, ОГРН 1028900630120, ИНН 8904034375) о взыскании задолженности в размере 2 718 080,26 руб., пени в размере 86 639,31 руб.; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Эксклюзив» к Департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 13.01.2014 № НУ-47-14 в части.

В заседании от общества с ограниченной ответственностью «Эксклюзив» принял участие представитель Мазный А.Н. по доверенности от 15.03.2015.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее – департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эксклюзив» (далее – ООО «Эксклюзив», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.01.2014 № НУ-47-14 в размере 2 718 080,26 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 86 639,31 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 13.01.2014 № НУ-47-14.

Истец уточнил исковые требования, в связи с частичным погашением задолженности по арендной плате просил взыскать с ООО «Эксклюзив» задолженность по договору аренды земельного участка от 13.01.2014 № НУ-47-14 за период с 01.10.2010 по 31.12.2014 в размере 1 856 151,45 руб., а также пени за период с 04.09.2014 по 31.12.2014 в размере 86 639,31 руб.

ООО «Эксклюзив» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к департаменту о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 13.01.2014 № НУ-47-14 в части условий начисления (расчета) арендной платы за период с 01.10.2010 по 13.01.2014 (пункты 2.1, 2.2, 3.3 договора, приложение № 3 к договору).

Решением от 19.05.2015 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 11.09.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования департамента удовлетворены. С ООО «Эксклюзив» в пользу департамента взыскана задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 13.01.2014 № НУ-47-14 за период с 01.10.2010 по 31.12.2014 в размере 1 856 151,45 руб., пени за просрочку платежа за период с 04.09.2014 по 31.12.2014 в размере 86 639,31 руб. Всего взыскано 1 942 790,76 руб. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 32 427,90 руб. Встречные исковые требования ООО «Эксклюзив» к департаменту о признании договора земельного участка от 13.01.2014 № НУ-47-14 недействительным (ничтожным) в части оставлены без удовлетворения.

ООО «Эксклюзив» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

По мнению подателя жалобы, департаментом не доказано нарушение его прав, а также право на получение денежных средств за спорный период, поскольку он не являлся в тот период стороной в правоотношениях по аренде земельного участка, которыми являлись администрация города Новый Уренгой и ООО «Эксклюзив».

ООО «Эксклюзив» считает, что установление арендных платежей с учетом повышающего коэффициента для земельного участка, который одновременно участвует в обороте и как для строительства, и под размещение построенного объекта, нарушает принцип правовой определенности и баланса интересов сторон в части определения арендных платежей.

Вывод судов о неприменении в настоящем деле по заявлению ответчика срока исковой давности является ошибочным.

Общество указывало на неправомерность расчета исходя из кадастровой стоимости, примененной по договору от 13.01.2014 № НУ-47-14, в то время как по договорам № НУ-5705 и № НУ-6480 применялась иная кадастровая стоимость.

Судами не учтено, что последующее расторжение или изменение прекращенных договоров аренды и изменение ранее существовавших обязательственных (арендных) правоотношений по волеизъявлению одной из сторон незаконно, не имеет юридического значения и не создает такие правоотношения.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представитель общества доводы жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения заместителя главы города Новый Уренгой от 31.12.2013 № 754-ВИО между администрацией города Новый Уренгой (арендодатель) и ООО «Эксклюзив» (арендатор) 13.01.2014 был заключен договор аренды земельного участка № НУ-4714 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 89:11:01 02 04:65, расположенный в панели «Г» Западной промзоны, занятый зданием: цех по рихтовке пункт экологического контроля автотранспортных средств и бытовое помещение, общей площадью 5 129 кв. м.

Срок аренды земельного участка установлен с 01.10.2010 до 01.10.2020. Договор вступил в силу с даты его государственной регистрации в Ново-Уренгойском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО, то есть с 04.08.2014 и распространяет свое действие на отношения сторон с 01.10.2010.

По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику.

Согласно пунктам 3.1, 3.3, 3.4, 5.2.2 договора арендная плата исчисляется с 01.10.2010 и вносится арендатором ежеквартально:

– за первый квартал до – 10 апреля текущего года;

– за второй квартал – до 10 июля текущего года;

– за третий квартал – до 10 октября текущего года;

– за четвертый квартал – до 10 декабря текущего года.

Первый платеж производится арендатором в течение 30 (тридцати) календарных дней после государственной регистрации договора.

В нарушение условий договора аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком не исполнены. Из расчета истца следует, что с учетом частичной уплаты ответчиком арендных платежей задолженность за период с 01.10.2010 по 31.12.2014 составила 1 856 151,45 руб.

В пункте 6.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки.

Представителю ООО «Эксклюзив» 24.06.2014 было вручено уведомление от 20.06.2014 о необходимости погашения задолженности по договору. Однако на дату обращения в суд указанная задолженность ответчиком в полном объеме не погашена.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Оспаривая заявленные исковые требования, ООО «Эксклюзив» обратилось со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) договора в части условий начисления (расчета) арендной платы за период с 01.10.2010 по 13.01.2014 (пункты 2.1, 2.2, 3.3 договора, приложения № 3 к договору).

Рассматривая встречные исковые требования, суд исходил из того, что общество обосновывает свою позицию о незаконности начисления арендной платы с 01.10.2010 по спорному договору наличием предшествующих договоров аренды земельного участка (договоры от 06.07.2009 № НУ-5705, от 05.10.2011 № НУ-6480), в соответствии с которыми ООО «Эксклюзив» надлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендных платежей.

Судом установлено, что на основании распоряжения заместителя главы администрации города Новый Уренгой от 06.07.2009 № 939-ЛНД между администрацией города Новый Уренгой и ООО «Эксклюзив» был заключен договор аренды земельного участка от 06.07.2009 № НУ-5705 со сроком действия с 03.06.2009 до 03.06.2011, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 89:11:010204:65, площадью 5129 кв. м, предоставлялся для строительства объекта: «цех по рихтовке, пункт экологического контроля автотранспортных средств и бытовое помещение» (далее – объект).

На основании распоряжения первого заместителя главы администрации города Новый Уренгой от 05.10.2011 № 1309-АВС между администрацией города Новый Уренгой и ООО «Эксклюзив» был заключен договор аренды земельного участка от 05.10.2011 № НУ-6480 сроком действия с 03.06.2011 до 03.06.2013, в соответствии с которым земельный участок предоставлялся для строительства объекта.

По заявлению ООО «Эксклюзив» от 12.12.2013 № 123 было инициировано заключение договора аренды земельного участка под объектом. К заявлению прилагалось, в том числе свидетельство от 01.10.2010 о государственной регистрации права собственности на объект.

Таким образом, на земельном участке, предоставленном для строительства, с 01.10.2010 фактически располагался объект, уже введенный в эксплуатацию.

В связи с этим после предоставления свидетельства о регистрации права собственности на объект, договор аренды земельного участка от 06.07.2009 № НУ-5705 был расторгнут по соглашению сторон от 07.02.2014 с даты ввода объекта в эксплуатацию – 01.10.2010, договор аренды земельного участка от 05.10.2011 № НУ-6480 был расторгнут по соглашению сторон от 22.01.2014 с даты его заключения – 05.10.2011. И на основании заявления общества от 12.12.2013 № 123 по распоряжению заместителя главы администрации города Новый Уренгой от 31.12.2013 № 754-ВИО между департаментом имущественных отношений и ООО «Эксклюзив» был заключен новый договор аренды земельного участка от 13.01.2014 № НУ4714 сроком с 01.10.2010 до 01.10.2010, в соответствии с которым в аренду предоставлялся земельный участок, занятый объектом.

Руководствуясь статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), учитывая указанные обстоятельства, суд пришел к выводу, что у общества с 01.10.2010 возникла обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок, занятый объектом, по иным ставкам арендной платы.

Решением Городской Думы муниципального образования город Новый Уренгой от 29.01.2009 № 353 на территории муниципального образования город Новый Уренгой установлены ставки арендной платы и система коэффициентов для расчета арендной платы за землю, в соответствии с которыми коэффициент использования (далее – КИ) земельного участка, предоставленного для строительства предприятия автосервиса (КИ=0,11030), значительно ниже коэффициента за использование земельного участка предприятия автосервиса (КИ=0,98027).

Оснований для недействительности договора аренды земельного участка от 13.01.2014 № НУ-47-14 в части условий начисления (расчета) арендной платы за период с 01.10.2010 по 13.01.2014 суд не установил, отклонив довод о пропуске срока исковой давности.

Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, руководствуясь пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), учитывая, что ответчик подписал договор от 13.01.2014 № НУ-47-14 без протокола разногласий, суд пришел к выводу, что общество согласилось со всеми его условиями, в том числе условием о внесении арендной платы, обусловленным вводом объекта в эксплуатацию с 01.10.2010. Учитывая, что ответчик земельным участком пользовался, однако арендную плату за его пользование своевременно и в полном объеме не производил, суд пришел к выводу об удовлетворении требований департамента о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в общей сумме 1 856 151,45 руб.

Так как арендная плата ответчиком не вносилась в установленный договором срок, арбитражный суд в силу пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 330 ГК РФ пришел к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании пени за нарушение срока внесения арендной платы.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отклонив со ссылкой на часть 7 статьи 268 АПК РФ довод ответчика о необоснованном увеличении кадастровой стоимости при расчетах арендной платы и задолженности с 01.10.2010. Кроме того, в апелляционной жалобе отсутствует указание, с обоснованием какого размера кадастровой стоимости должен быть осуществлен расчет арендной платы.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09, пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума № 73, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 19 постановления Пленума № 73 предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых норм, а при отсутствии таких условий – с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая, что ответчик земельным участком пользовался, однако арендную плату за его пользование своевременно и в полном объеме не производил, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении требования департамента о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в общей сумме 1 856 151,45 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пункт 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку арендная плата ответчиком не вносилась в установленный договором срок, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании пени за нарушение срока внесения арендной платы.

Собственник недвижимого имущества обязан вносить плату за пользование земельным участком исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Из пункта 3 статьи 33 ЗК РФ вытекает, что площадь такого участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В договоре от 13.01.2014 № НУ-47-14 стороны согласовали, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:11:010104:65, занятый зданием: цех по рихтовке, пункт экологического контроля автотранспортных средств и бытовое помещение, в границах, указанных в плане земельного участка площадью 5 129 кв. м (пункт 1.1). В качестве объектов, расположенных на земельном участке, в пункте 1.3 также указаны цех по рихтовке, пункт экологического контроля автотранспортных средств и бытовое помещение.

В соответствии со статьями 65, 75 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований, представив письменные доказательства, содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, раскрыть те доказательства, на которые оно ссылается.

Таким образом, условия договора подтверждают как площадь земельного участка, так и его использование под указанные в договоре объекты недвижимости. Иное назначение земельного участка, а также недействительность условия договора, устанавливающего размер участка под объектами недвижимости, в связи с его несоответствием указанным выше нормам ЗК РФ, обществом не доказаны. В связи с этим подлежит отклонению довод жалобы о необоснованном применении повышающего коэффициента, использованного при расчете задолженности ответчика.

Ссылаясь на предшествующие договоры аренды земельного участка, ООО «Эксклюзив» не представило контррасчет и надлежащих доказательств перечисления им оплаты по указанным договорам, следовательно, у судов не имелось оснований для вывода о превышении произведенных сумм оплаты по сравнению с требуемыми в настоящем деле суммами долга. Недействительность соглашений о расторжении договоров судами не установлена и ответчиком не доказана.

Другим доводам заявителя жалобы была дана надлежащая оценка при рассмотрении спора в судах первой и апелляционной инстанций. Оснований для иных выводов у судебной коллегии не имеется.

Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:


решение от 19.05.2015 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 11.09.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-709/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий В.В. Сирина


Судьи Н.В. Орлова


С.Н. Тамашакин

Суд:

8 ААС (Восьмой арбитражный апелляционный суд) (подробнее)

Истцы:

Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (подробнее)

Ответчики:

ООО "Эксклюзив" (подробнее)

Иные лица:

МЕЖРАЙОННАЯ ИНСПЕКЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ №2 ПО ЯМАЛО-НЕНЕЦКОМУ АВТОНОМНОМУ ОКРУГУ (подробнее)