Решение от 17 ноября 2016 г. по делу № А32-19707/2014


АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Красная, д. 6

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Краснодар № А32-19707/2014

17.11.2016

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21.10.2016

Мотивированное решение изготовлено 17.11.2016

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания помощником Юмукян Г. А. рассмотрел в судебном заседании дело по иску

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гарант универсал», с. Самуйлово, Гагаринский район, Смоленская область (ИНН 7731541791 ОГРН 1067746499611)

к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой двор», г. Сочи, Краснодарский край (ИНН 2320001293 ОГРН 1022302947237),

к открытому акционерному обществу КБ «Центр-Инвест», г. Ростов-на-Дону,

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1). Администрация города Сочи, г. Сочи, Краснодарский край,

2). Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар,

о признании отсутствующим права аренды и ипотеки при участии в судебном заседании:

от ООО «Гарант универсал»: Привалов Д.А. по доверенности

от ООО «Деловой двор»: Платоненко Н. Ю. по доверенности

от ОАО КБ «Центр-Инвест»: Дюкарева С. Н. по доверенности


ООО «Гарант универсал» обратился в арбитражный суд Краснодарского края с иском и просил:

признать отсутствующим право аренды ООО «Деловой двор», зарегистрированное на основании договора аренды от 30.09.1999 № 4900001562 (дата регистрации: 14.11.2008, номер регистрации: 23-23-22/090/2008-073) на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 755 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420001:142, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. ГЭС-2;

признать отсутствующим обременение ипотеки, установленное в пользу ОАО КБ «Центр-Инвест» (дата регистрации: 12.10.2011, номер регистрации: 23/23-22/123/2011-186) на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 755 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420001:142, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. ГЭС-2.

Истец изменил предмет требований и просит:

признать отсутствующим право аренды ООО «Деловой двор», зарегистрированное на основании договора аренды от 30.09.1999 № 1562 (дата регистрации: 14.11.2008, номер регистрации: 23-23-22/090/2008-073) на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420001:142 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. ГЭС-2 в части земельного участка площадью 1 111 кв. м, имеющего следующие координаты границ:


№ № точек

Меры линии

Координаты



X
Y


1-2

5,69

326 493.360

2 236 145.080


2-3

46,57

326 494.220

2 236 139.455


3-4

23,20

326 540.278

2 236 132.541


4-5

47,75

326 543.723

2 236 155.483


5-6

2,89

326 496.504

2 236 162.572


6-1

14,88

326 495.970

236 159.730



признать отсутствующим обременение ипотеки, установленное в пользу ОАО КБ «Центр-Инвест» на основании договора залога недвижимости №05111650-23 от 07.10.2011 (дата регистрации: 12.10.2011, номер регистрации: 23/23-22/123/2011-186) на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420001:142 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. ГЭС-2 в части земельного участка площадью 1 111 кв. м, имеющего следующие координаты границ:


№ № точек

Меры линии

Координаты



X
Y


1-2

5,69

326 493.360

2 236 145.080


2-3

46,57

326 494.220

2 236 139.455


3-4

23,20

326 540.278

2 236 132.541


4-5

47,75

326 543.723

2 236 155.483


5-6

2,89

326 496.504

2 236 162.572


6-1

14,88

326 495.970

2 236 159.730



Требования мотивированы тем, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимого имущества. Истец в силу закона имеет исключительное право на формирование земельного участка под своим имуществом с последующим приобретением титула на него. Обременение спорной части земельного участка арендной и ипотекой в пользу ответчика противоречит закону и нарушает права истца. Договоры аренды и залога в части земельного участка, необходимого истцу для использования его строения, являются недействительными (ничтожными) сделками.

ООО «Деловой двор» против удовлетворения заявленных требований возражает, его представители сообщили суду, что на спорном земельном участке строение истца отсутствует. Право собственности за истцом зарегистрировано на иное, расположенное вне границ спорного земельного участка, имущество. На участке расположено только имущество, принадлежащее на праве собственности ответчику.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, он просит последствия пропуска срока применить, истцу в иске отказать по этому, самостоятельному основанию.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

ООО «Гарант универсал» на праве собственности принадлежит нежилое здание конторы литера Ж общей площадью 523,8 м, расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная поляна, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.06.2011 23-АИ №763295, копия которого представлена в дело (л.д.24 т.1).

Основанием регистрации в свидетельстве указаны: договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.04.2007 и решение арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2010 по делу №А32-14723/2010.

Истец указывает, что его имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420001:142 из земель населенных пунктов площадью 4755 кв. м, имеющем адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, п. Красная поляна, ул. Гэс-2. Разрешенное использование земельного участка: для эксплуатации мастерских по ремонту и эксплуатации автотранспортных средств и изготовлению металлоизделий.

Из представленной в дело выписки из ЕГРП от 15.10.2013 следует, что участок 14.11.2008 обременен арендой в пользу ООО «Деловой двор» на период с 14.11.2008 по 01.09.2048 и 12.10.2011 ипотекой в пользу ОАО «Центр-инвест» на срок с 12.10.2011 по 03.10.2012 (л.д.23 т.1).

В дело представлен договор от 30.09.1999 №1562, подписанный администрацией города Сочи и ТОО «Иней», которым обществу в аренду передан земельный участок площадью 4755 кв. м, имеющий адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, п. Красная поляна, ул. Гэс-2 в целях автосервиса (л.д. 121-124 т.1).

Договором от 10.11.2009 права и обязанности арендатора земельного участка переданы ООО «Деловой двор» (л.д.129-132 т.1).

По акту приема-передачи от 10.11.2009 участок передан новому арендатору во владение.

Сделка уступки прав зарегистрирована в установленном порядке 29.05.2010.

Спор о том, что указанными сделками в аренду ООО «Деловой двор» передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420001:142, отсутствует.

ООО «Деловой двор» на праве собственности принадлежит нежилое здание дома культуры литер А, н/А общей площадью 506,9 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, п. Красная поляна, ул. ГЭС-2, д.40, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 12.05.2003 серии 23-АБ №058172 (л.д.11 т.2). Основанием регистрации права является договор купли-продажи от 23.09.2002.

По указанному адресу расположены еще два объекта недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Деловой двор»: нежилое здание – станция техобслуживания площадью 99,7 кв. м и нежилое здание – окрасочная камера площадью 48,2 кв. м.

В обоснование своей позиции по иску ответчиком представлено техническое заключение ГУП Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ», в котором указано, что на земельном участке площадью 4755 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420001:142, имеющем адрес: пгт. Красная Поляна, ул. ГЭС-2, в Адлерском районе г.Сочи расположены основные строения: литера «А» (нежилое здание-дом культуры общ. пл. 506,9 кв. м), литера «Б» (нежилое здание-станция технического обслуживания общ. пл. 99,7 кв. м), литера «В» (нежилое здание-окрасочная камера общ. пл. 48,2 кв. м), служебное строение литера «Г» (сарай) и сооружения (л.д.6-12 т.3).

В заключении ООО «Научный центр судебных экспертиз» от 28.10.2015 №2-3/16.1 указано следующее.

В результате проведенного исследования экспертом установлено, что нежилое здание-контора общей площадью 523,8 кв. м (литера «Ж» с пристройкой литера «ж», инвентарный номер 03:426:001015349040), находится на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420001:142, расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. ГЭС-2 (л.д.22-43 т.6).

То есть в процессе рассмотрения дела между сторонами возник спор о том, какое имущество:

здание конторы литера Ж общей площадью 523,8 кв. м, принадлежащее истцу;

или здание дома культуры литера А, н/А общей площадью 506,9 кв. м, принадлежащее ответчику, расположено на спорном земельном участке.

Поскольку в деле имелись два заключения специалистов с выводами, противоречащими друг другу, судом была назначена экспертиза, в том числе, для разрешения вопроса о том, являются ли нежилое здание - дом культуры площадью 506,9 кв. м и нежилое здание - контора общей площадью 523,8 кв. м одним и тем же или разными объектами.

В заключении специалиста ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» №ЮЭ-16/006 от 12.05.2016 содержится информация о том, что исследуемое здание является одним и тем же объектом, названным в одних документах конторой, а в других – домом культуры (л.д.1-65 т.9).

В дело представлен акт экспертизы №111/16.1 от 31.08.2016, выполненный по поручению истца НПП ООО «ЮрИнСтрой», которым дана оценка заключению специалиста ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» №ЮЭ-16/006 от 12.05.2016.

Суд к акту экспертизы №111/16.1 от 31.08.2016 относится критически, поскольку он не соответствует требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в частности, в нем отсутствуют обязательные данные о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исходя из содержания статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика путем использования такого способа защиты, как признание права отсутствующим, помимо установления нарушений, имевших место при государственной регистрации, необходимо доказать, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца, которые не могут быть восстановлены при помощи иных предусмотренных законодательством способов защиты.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. Следовательно, удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36).

В части лица, владеющего спорным имуществом, суд установил следующее.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект, находится в аренде у ответчика и передан нему по акту приема-передачи.

На земельном участке кроме спорного объекта, расположены два иных строения, право собственности на которые, зарегистрировано за ответчиком по делу.

Указанными строениями являются: станция техобслуживания и окрасочная камера.

Ответчик арендует земельный участок в целях автосервиса, то есть для использования строений по их назначению.

Из этого следует, что земельный участок и расположенные на нем объекты, в том числе спорное знание, находятся в фактическом владении ответчика.

Указанное является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Судом установлено, что решением от 31.05.2002 Центрального районного суда города Сочи по делу №2-1259/02 признаны незаконными действия Краснодарского краевого учреждения юстиции по регистрации прав и сделок по отказу ООО «Иней» в регистрации права собственности на здания дома культуры, окрасочной камеры и здание технического обслуживания. Учреждение обязано судом зарегистрировать право собственности на это имущество за обществом. В решении указано, что ТОО «Иней» с Сочинским городским центром муниципального имущества 29.10.1992 заключен договор №4559 купли-продажи имущества приватизируемого арендного предприятия – завода по ремонту бытовых машин «Иней», в том числе строений, расположенных в п. Красная поляна, улица ГЭС-2.

Истец просит суд приостановить производство по делу до рассмотрения частной жалобы на определение об отказе в восстановлении срока на обжалование указанного решения.

Судом ходатайство рассмотрено и оставлено без удовлетворения в силу следующего.

Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права, в частности путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица.

Основанием регистрации права собственности на здание клуба за ответчиком явился договор купли-продажи от 23.09.2002, а не решение, которое истец пытается оспорить.

Отмена решения не повлечет за собой с достоверностью удовлетворение требования о признании обременения участка под спорным строением отсутствующим, поскольку право собственности на строение возникло у истца не из этого решения, а из договора приватизации, заключенного до вступления в силу закона о госрегистрации прав и сделок.

Суд общей юрисдикции своим решением подтвердил наличие у общества права собственности на имущество и обязал уполномоченный орган его зарегистрировать.

В настоящем деле законность договора купли-продажи имущества публичной собственности предметом рассмотрения не является, к ООО «Иней» истцом требования не направлены, истец его ответчиком по делу не назвал.

Последующие сделки по переходу права собственности на здание клуба истцом в настоящем деле не оспариваются.

Кроме того, истец не просит суд истребовать из владения ответчика спорное строение.

Эти обстоятельства являются вторым самостоятельным основанием для отказа в иске.

В части пропуска истцом исковой давности по заявленным требованиям, суд считает необходимым указать на следующее.

Общий срок исковой давности определен частью 1 статьи 196, частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В настоящем случае требование истца о признании обременения арендой и залогом отсутствующим негаторным признано быть не может в силу отсутствия владения истцом спорным участком.

Оно является реституционным, поскольку возникло из недействительности (ничтожности) сделки аренды.

Указанное подтверждается тем, что истец не просит признать договоры аренды и залога недействительным полностью или в части. Из требований истца следует, что суд при рассмотрении дела должен дать оценку договорам в качестве ничтожных сделок, привести стороны в первоначальное положения путем принятия решения, которое должно быть положено в основание погашения соответствующих записей в реестре прав.

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ в редакции, действовавшей на 31.08.2013, было установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С 01.09.2013 пункт 1 статьи 1 статьи 181 ГК РФ действует в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, а именно.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Статья 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) предусматривает порядок вступления в силу названного Закона, который вступил в силу с 01.09.2013, за исключением пункта 22 статьи 1. Согласно пункту 3 статьи 3 Закона N 100-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции названного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Закона N 100-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Закона N 100-ФЗ, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции названного Закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления его в силу. Согласно пункту 9 Закона N 100-ФЗ установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

Судом установлено, что срок исковой давности по заявленным истцом требованиям истек не позднее 29.05.2013 – истечения трех лет после даты регистрации сделки уступки по договору аренды, когда в договор вступило ООО «Деловой двор» и получило участок во владение по акту приема-передачи.

Пропуск срока исковой давности признается судом третьим самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

Ходатайства оставить без удовлетворения.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья М. М. Данько

Суд:

АС Краснодарского края (подробнее)

Истцы:

ООО "Гарант Универсал" (подробнее)

Ответчики:

ОАО " КБ Центр-Инвест" (подробнее)
ООО "Деловой Двор" (подробнее)

Иные лица:

Администрация г. Сочи (подробнее)
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (подробнее)


Судебная практика по:

Исковая давность, по срокам давности
Судебная практика по применению норм ст. 200, 202, 204, 205 ГК РФ