Постановление от 21 ноября 2016 г. по делу № А13-2312/2016


АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ



21 ноября 2016 года Дело № А13-2312/2016


Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2016 года.


Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Преснецовой Т.Г., Ракчеевой М.А.,

при участии от индивидуального предпринимателя Тишинской Т.И. представителя Проворова Е.Л. (доверенность от 27.09.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тишинской Татьяны Ивановны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 14.05.2016 (судья Зрелякова Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2016 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу № А13-2312/2016,

у с т а н о в и л:


Индивидуальный предприниматель Тишинская Татьяна Ивановна, ОГРНИП 304353804400069, ИНН 352600163787, обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Департаменту имущественных отношений Вологодской области, место нахождения: 160000, г. Вологда, Козленская ул., д. 8, ОГРН 1033500036998, ИНН 3525057122 (далее - Департамент), об обязании ответчика внести изменения в договор от 02.04.2015 № 11 купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, снизив покупную цену на 505 393 руб.; взыскании с Департамента в пользу предпринимателя 3500 руб. в возмещение расходов по оплате работ, выполненных обществом с ограниченной ответственностью «Промышленная экспертиза» (далее - ООО «Промышленная экспертиза»), по обоснованию стоимости работ и материалов по устройству отопления; взыскании 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены бюджетное учреждение по обеспечению содержания и эксплуатации недвижимого имущества Вологодской области «Управление по эксплуатации зданий», место нахождения: 160000, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Герцена, д. 2, ОГРН 1073525000207, ИНН 3525171932 (далее - Учреждение); общество с ограниченной ответственностью «Электротеплосеть», место нахождения: 162390, Вологодская обл., Великоустюгский р-н, г. Великий Устюг, Набережная ул., д. 67, ОГРН 1043500723595, ИНН 3526018334 (далее - Общество).

Решением от 14.05.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2016 данное решение оставлено без изменения.

Тишинская Т.И. в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, недостатки объекта недвижимого имущества (износ системы теплоснабжения) имели место до заключения договора купли-продажи, а цена имущества на основании отчета оценщика определена без учета этих недостатков; тепловой ввод в здание находится за пределами помещения, которое арендовалось предпринимателем, поэтому она не могла знать о невозможности подачи тепла в здание.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что цена выкупаемого имущества определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, который не оспорен предпринимателем; истица не доказала, что недостатки имущества возникли до передачи его покупателю; Тишинская Т.И., в пользовании которой помещение находилось более 12 лет, располагала информацией о его техническом состоянии.

От Департамента поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель предпринимателя Тишинской Т.И. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом ходатайства Департамента не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), распоряжения Департамента от 20.02.2015 № 328-р «Об условиях приватизации находящихся в собственности Вологодской области помещений» Департамент (продавец) и предприниматель Тишинская Т.И. (покупатель) заключили договор № 11 купли-продажи арендуемого предпринимателем по договору от 14.11.2003 № 265 недвижимого имущества – помещения площадью 90,3 кв. м, находящегося в здании 1917 года постройки, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Городская усадьба Азовых, кон. XVIII – нач. II пол. XIX в: флигель сер. XIX в.», по адресу: Вологодская обл., г. Великий Устюг, Советский пр., д. 131.

Как указано в пункте 2.2 договора, стороны приняли к сведению, что на момент заключения договора имущество находится во владении и пользовании покупателя, в связи с чем составления каких-либо иных документов, подтверждающих факт передачи имущества, не требуется. Сведения о состоянии имущества сторонам известны и претензии в отношении имущества у покупателя отсутствуют.

Согласно пункту 4.1 договора цена передаваемого имущества установлена в размере 1 584 839 руб. Указанная цена определена на основании отчета от 23.01.2015 № 001-15, составленного оценщиком Земченковой Евгенией Николаевной, об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 20.01.2015.

Переход к покупателю права собственности на объект недвижимого имущества зарегистрирован 15.05.2015.

Письмом от 04.06.2015 № 01-04-4/10-6473-19 Учреждение уведомило Тишинскую Т.И. о том, что в связи со сложной финансовой ситуацией здание, расположенное по адресу: Вологодская обл., г. Великий Устюг, Советский пр., д. 131, отапливаться не будет; предпринимателю предложено принять меры по отоплению принадлежащего ему на праве собственности помещения площадью 90,3 кв. м на первом этаже.

В письме от 26.06.2015 предприниматель, ссылаясь на отключение здания, где находится приобретенное ею помещение, от водоснабжения и парового отопления, просила Департамент обеспечить соответствие приобретенного ею имущества характеристикам, указанным в техническом паспорте от 27.04.2010, а также объекту, стоимость которого определена независимым оценщиком; в случае невозможности подключения указанных сетей просила обеспечить соответствующее снижение выкупной цены имущества.

В ходе дальнейшей переписки Департамент предложил Тишинской Т.И. урегулировать вопросы теплоснабжения здания с Учреждением, осуществляющим его содержание, которое сообщило об износе инженерных сетей и необходимости их реконструкции, а также об отключении здания от коммунальных сетей города специалистами Общества.

ООО «Промышленная экспертиза» по заказу Тишинской Т.И. произвело расчет стоимости работ и материалов по устройству отопления с помощью газового оборудования. Согласно отчету от 22.01.2016 № 10 стоимость данных работ и материалов по состоянию на 15.01.2016 составляет 505 393 руб.

Тишинская Т.И., ссылаясь на то, что по договору купли-продажи Департамент как продавец передал товар с существенными недостатками (отсутствие отопления, полный износ оборудования), которые не были оговорены при заключении договора, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 476 Кодекса продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 475 того же Кодекса предусмотрены последствия передачи покупателю товара с недостатками, которые не были оговорены продавцом. В этом случае покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из приведенных положений закона покупатель может реализовать указанные выше права, если докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, и эти недостатки не были оговорены продавцом.

Суды, всесторонне и полно исследовав и надлежащим образом оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 454, 469, 475, 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о недоказанности предпринимателем передачи ей товара, не соответствующего по качеству условиям договора, поскольку недостатки помещения, в связи с которыми она просила снизить выкупную цену, а именно отсутствие теплоснабжения здания, возникли после заключения договора купли-продажи по причинам, о которых покупатель не мог не знать при заключении договора.

При этом суды обоснованно приняли во внимание, что здание оснащено системой отопления и было отключено от коммунальных сетей города после перехода к Тишинской Т.И. права собственности на помещение; до заключения договора купли-продажи помещение находилось в пользовании предпринимателя более 12 лет, в связи с чем она должна была знать о техническом состоянии помещения; оценка рыночной стоимости помещения произведена с учетом ветхого состояния здания, эксплуатируемого с 1917 года и имеющего износ на уровне 75%.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что помещение передано покупателю в состоянии, соответствующем условиям договора, в связи с чем отсутствуют основания для уменьшения по требованию покупателя выкупной цены объекта недвижимости.

Доводы подателя жалобы об использовании оценщиком при оценке рыночной стоимости помещения сведений, не соответствующих действительности, не могут быть приняты во внимание, поскольку фактически сводятся к обоснованию недостоверности величины рыночной стоимости помещения, определенной в отчете оценщика от 23.01.2015 № 001-15. Однако поскольку достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки не оспорена предпринимателем в установленном порядке в соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, возражения в этой части подлежат отклонению как не относящиеся к предмету настоящего спора.

Доводы истца в остальной части свидетельствуют о несогласии с той правовой оценкой, которую дали суды установленным ими обстоятельствам, что не свидетельствует об ошибочности выводов судов.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.

При принятии кассационной жалобы к производству предпринимателю Тишинской Т.И. была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу. В связи с принятием судебного акта по результатам рассмотрения кассационной жалобы и оставлением обжалуемых решения и постановления в силе с Тишинской Т.И. в доход федерального бюджета следует взыскать 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:


решение Арбитражного суда Вологодской области от 14.05.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2016 по делу № А13-2312/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тишинской Татьяны Ивановны – без удовлетворения.

Взыскать с Тишинской Татьяны Ивановны, ОГРНИП 304353804400069, ИНН 352600163787, в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.


Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи Т.Г. Преснецова

М.А. Ракчеева

Суд:

14 ААС (Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд) (подробнее)

Истцы:

Предприниматель Тишинская Татьяна Ивановна (подробнее)

Ответчики:

Департамент имущественных отношений Вологодской области (подробнее)

Иные лица:

БУ ВО "Управление по эксплуатации зданий" (подробнее)
Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №10 по Вологодской области (подробнее)
ООО "Электротеплосеть" (подробнее)


Судебная практика по:

По договору купли продажи, договор купли продажи недвижимости
Судебная практика по применению нормы ст. 454 ГК РФ