Решение от 23 ноября 2016 г. по делу № А58-4884/2016


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


Дело № А58-4884/2016
23 ноября 2016 года
город Якутск





Резолютивная часть решения объявлена 21.11.2016.

Полный текст решения изготовлен 23.11.2016.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Л.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Норд-Вест-Строй" (ИНН 1435263310, ОГРН 1131447000772) от 30.08.2016 г. № б/н к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402194646) о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 18.07.2016 № 14/001/011/2016-530, об обязании произвести государственную регистрацию по заявлению от 05.07.2016 № 14/001/011/2016-530,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя – Николаева Степана Афанасьевича,

при участии в заседании:

от заявителя – Новиков П.В. руководитель,

от ответчика – Платонов Л.В. по доверенности от 29.09.2016 № 046,

от третьего лица – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Норд-Вест-Строй" (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд РС (Я) с заявлением от 30.08.2016 г. № б/н к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее - Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 18.07.2016 № 14/001/011/2016-530, об обязании произвести государственную регистрацию по заявлению от 05.07.2016 № 14/001/011/2016-530.

Управление представило отзыв от 25.10.2016 о том, что застройщик не обладал правом аренды или собственности на земельные участки, на которых осуществляется строительство, следовательно, не имел права заключать дополнительные договоры долевого участия, обществом осуществляется строительство надстройки (дополнительного этажа), что соответствует легальному определению «реконструкция» и не соответствует легальному определению «этап строительства». Управление просит отказать в удовлетворении требования.

Определением суда от 01.11.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя, привлечен Николаев Степан Афанасьевич (далее – третье лицо).

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Из материалов дела судом установлено.

При подаче заявления о государственной регистрации договора долевого участия обществом представлены документы, в которых Окружной администрацией города Якутска, в рамках своих полномочий на основании положительного заключения экспертизы на строительство единого строительного объекта строительства многоквартирного жилого дома по адресу город Якутск, улица Якова Потапова 27, корпус 1, разделенного на 2 этапа, выданы разрешения на строительство одного строительного объекта, разделенное на 2 этапа:

- разрешение на строительство № 14RU-143010002-15-2016 от 19.02.2016 (1 этап строительства);

- разрешение на строительство № 14RU-143010002-16-2016 от 19.02.2016 (2 этап строительства).

Между обществом и третьим лицом 04.07.2016 был заключен договор № 10/97 долевого участия в строительстве жилого дома, которым предмет договора определен следующим образом: объект – многоквартирный жилой дом по улице Якова Потапова, 27/1, в квартале 94 города Якутск, улица Якова Потапова, 27/1, квартира – квартира, состоит из 1 (одной) комнаты, будет находиться в объекте на 10 этаже, номер на площадке – 97, общей площадью 20,61 (согласно проектной документации) (пункт 1.1), плановое окончание строительства объекта 4 квартал 2016 года, застройщик вправе закончить строительство объекта и передать дольщику квартиру в более ранний срок при условии полной оплаты дольщиком суммы договора (пункт 1.2), моментом исполнения обязательств застройщика по настоящему договору является дата подписания сторонами акта приема-передачи квартиры или акта получения ключей в зависимости оттого, что произошло ранее (пункт 1.3), дольщик ознакомлен с проектной декларацией (пункт 1.4).

05.07.2016 общество и третье лицо обратились в Управление с заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимости: кадастровый номер 14:36:106064:63, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование многоквартирный жилой дом, общая площадь 1612 кв.м., адрес: Республика Саха (Якутия), город Якутск, улица Якова Потапова, дом 27, корпус 1 (вх.№ 530).

На момент подачи документов для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве дом уже введен в эксплуатацию I этапа строительства (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 18.03.2016 № 14-RU14301000-23-2016).

18.07.2016 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее - Закон о госрегистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 25 Закона о госрегистрации право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ввода в эксплуатацию) на земельном участке, отведенном для этой цели в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, с получением на это необходимых разрешений и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Вместе с тем данную норму необходимо применять с учетом специальных норм, касающихся реконструкции и правового режима ее проведения, установленных градостроительным законодательством.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В соответствии с абзацем 4 пункта 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Исходя из изложенного, проектируемый объект капитального строительства должен располагаться на едином земельном участке.

Согласно пункту 2 статьи 23 Закона о госрегистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 189-ФЗ) по земельным участкам, сформированным до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности возникает у собственников помещений в доме в силу закона с 01.03.2005. По земельным участкам, сформированным после введения в действие названного Кодекса, право общей долевой собственности на них у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Возникновение указанного права общей долевой собственности в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 стать 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в отношении спорного участка.

Исходя из указанных положений, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, на котором расположен многоквартирный жилой дом, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им, а общество утратило право собственности и аренды на земельный участок.

Согласно подпункту 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов принимается собственниками помещений на общем собрании (пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собрание собственников помещений в данном доме (пункт 1 статьи 46 ЖК РФ).

Из вышеизложенного следует, что заявитель должен представить доказательства принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о проведении капитального ремонта дома и соответствующем финансировании, договор на реконструкцию домов должен заключаться между собственниками помещений многоквартирных домов и застройщиком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Управление указывает на то, что на основании статьи 2, пунктов 1, 2 статьи 3, статьи 13 Закона № 214-ФЗ правом на заключение договора долевого участи застройщик имеет право только при наличии разрешения на строительство и право собственности или аренды на земельный участок, на котором ведется строительство, поскольку данные права застройщика считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия.

Управление правомерно считает, что заявителем фактически произведена реконструкция принадлежащего ему объекта капитального строительства, для проведения которой требуется получение разрешения на реконструкцию.

Доказательств, подтверждающих получение в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию, заявителем в материалы дела не представлено.

Не представил заявитель и доказательств того, что в рассматриваемом случае получение разрешений на реконструкцию требуется.

Согласно 20 Закона о госрегистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами либо, иные предусмотренные данной статьей основания.

При указанных обстоятельствах Управление, установив отсутствие права собственности или аренды на земельный участок, на котором ведется строительство 10 этажа дома, обоснованно отказал в государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве на объект недвижимости, по причине непредставления разрешения на реконструкцию.

Довод заявителя о том, что регистрационной службой поставлено под сомнение разрешение на строительство, выданное Окружной администрацией, в пределах его компетенции, не основан на нормах права.

Доказательств нарушения прав и законных интересов заявителя не представлено.

На основании изложенного, в удовлетворении требования следует отказать с отнесением расходов по госпошлине на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:


В удовлетворении заявления отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.


Судья Р.И. Эверстова

Суд:

АС Республики Саха (подробнее)

Истцы:

ООО "Норд-Вест-Строй" (подробнее)

Ответчики:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (подробнее)

Иные лица:

Николаев Степан Афанасьевич (подробнее)