Решение № 2-2904/2010 2-2904/2010~М-2155/2010 М-2155/2010 от 14 июля 2010 г. по делу № 2-2904/2010

Калининский районный суд г. Челябинска (Челябинская область) - Гражданское
Суть спора: Прочие исковые дела

Дело № 2-2904/2010 год


РЕШЕНИЕ


Именем Российской Федерации

Дата обезличена года город Челябинск

Калининский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Шигаповой С.В.,

при секретаре Субботиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Славиной М.В. к ООО «МЖК - Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

УСТАНОВИЛ:


Славина М.В. обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчику ООО «МЖК - Полет» о признании права собственности на 77/10 000 долей в незавершенном строительством объекте, которые соответствуют квартире Номер обезличен общей площадью 105, 8 кв.м, расположенной на Номер обезличен - м этаже в строящемся жилом доме Номер обезличен в микрорайоне Номер обезличен ... ....

В обоснование исковых требований истец указала на факт заключения договора о передаче прав на участие в долевом строительстве и уступки права требования на получение в собственность квартиры с ЗАО «ДБМ». Истица исполнила в полном объеме обязательства по договору, ненадлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, который в установленные договором срок не сдал объект недвижимости в эксплуатацию.

Истица Славина М.В. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, сведений об уважительной причине неявки суду не сообщила.

Представитель истицы – Горькова М.А., действующая на основании доверенности от Дата обезличена года, сроком полномочий на три года, в судебном заседании поддержала исковые требования, сославшись на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «МЖК - Полет» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, сведений об уважительной причине неявки суду не сообщил.

Представители третьих лиц Администрации Калининского района города Челябинска, Администрации города Челябинска в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, сведений об уважительной причине неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица – ТСЖ «Социум» в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав представленные в дело письменные доказательства, суд находит исковые требования Славиной М.В. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении дела установлено, что Дата обезличена года между ООО МЖК «Полет» и ЗАО «ДБМ» был заключен договор целевого вклада на финансирование строительства жилья Номер обезличен, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство после ввода дома в эксплуатацию не позднее января 2006 года передать дольщику двухкомнатную квартиру Номер обезличен на Номер обезличен-м этаже здания общей площадью 105, 8 кв.м в доме Номер обезличен в Номер обезличен микрорайоне ... ....

Дата обезличена года между истицей и ЗАО «ДБМ» заключен договор о передаче прав на долевое участие в строительстве и уступки права требования на получение в собственность квартиры. Как следует из представленной в материалах дела справки ЗАО «ДБМ» обязательства по внесению денежных средств в кассу застройщика исполнены дольщиком в полном объеме и надлежащим образом.

Анализируя правовую природу договоров, заключенных ООО «МЖК - Полет» с истцом по настоящему гражданскому делу, суд руководствуется положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения содержащихся в указанных договорах слов и выражений усматривается, что они представляют собой договоры строительного подряда с элементами соглашений инвестиционного характера. Так, в рамках каждого из данных договоров ООО «МЖК - Полет», выступая в роли застройщика (подрядчика), обязалось в определенный срок возвести на деньги дольщика (заказчика) конкретный объект недвижимого имущества (квартиру), после чего передать данный объект заказчику. При этом строительство дома в целом осуществлялась в рамках самостоятельного инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Согласно приведенной норме права существенными условиями договора строительного подряда являются его предмет, срок выполнения работы и цена договора. При этом договор, на котором истица по настоящему гражданскому делу основывает свои требования, содержит в себе указанные условия.

В силу данных договоров у ООО «МЖК Полет», принявшего от контрагентов встречное исполнение, возникла обязанность построить и передать в собственность истца объект недвижимого имущества, обладающий индивидуально-определенными признаками, которые закреплены условиями соглашения.

В соответствии со статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг). Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).

Из содержания договора долевого участия в строительстве жилого дома следует, что срок исполнения ООО «МЖК Полет» обязанности по передаче заказчику результата выполненных работ уже истек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверяет создание объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 10 указанной статьи предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Разрешение на ввод в эксплуатацию ... в микрорайоне Номер обезличен ... ... ООО «МЖК Полет» до настоящего момента получено не было.

Как следует из представленных в материалы дела письменных доказательств, а именно: копий распоряжения заместителя Главы города председателя комитета по управлению имуществом и земельным отношениям № Номер обезличен от Дата обезличена года об утверждении проекта границ земельного участка по ... для подготовки правоустанавливающих документов ООО «МЖК Полет», договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) ... Номер обезличен от Дата обезличена года, расчета платы за аренду земли, кадастрового плана земельного участка, постановления Номер обезличен от Дата обезличена года о предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства, заключения по рабочему проекту Номер обезличен от Дата обезличена года, разрешения на выполнение строительно – монтажных работ Номер обезличен от Дата обезличена года, проекта строительства многоэтажного жилого ... в микрорайоне Номер обезличен ... ... от 2006 года, проекта многоэтажного жилого дома со встроенным магазином (надстройка 15 – го и 16 – го этажей), землеустроительного дела Номер обезличен от 2008 года, отчета об инженерно – технической работе по теме «Обследование на предмет технического состояния несущих конструкций 16-ти этажного жилого дома Номер обезличен по ...» от 2008 года, изначально застройщику было выдано разрешение на строительство 12-этажного жилого дома с условием соблюдения строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, восстановления благоустройства.

В настоящее время жилой дом Номер обезличен Д по ... фактически построен, но не принят в эксплуатацию. При этом в ходе строительства в результате произошедшей корректировки проекта была изменена его этажность (доведена до 16 этажей), ряд иных технических характеристик.

Согласно письму Управления архитектурно-строительного надзора ... по проекту 16-этажного жилого дома отсутствует положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, отсутствует градостроительный план земельного участка.

Таким образом, в установленный договорами срок ООО «МЖК Полет» не исполнило принятых на себя подрядных обязательств по созданию индивидуально-определенного объекта недвижимого имущества (квартиры) и передаче ее истице, как заказчику выполненных работ.

Определяясь с последствиями неисполнения ООО «МЖК Полет» указанных обязательств, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Поскольку истец по настоящему делу вложил принадлежащие ему денежные средства в создание конкретных объектов недвижимости в силу глав 14 (приобретение права собственности) и 37 (договор подряда) Гражданского кодекса Российской Федерации, он приобрел право на получение соответствующей квартиры в личную собственность.

Однако, согласно статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Принимая во внимание, что дом Номер обезличен по ... до настоящего момента не принят в эксплуатацию, он является незавершенным строительством объектом, единым имущественным комплексом, в силу чего право собственности на конкретные квартиры не может быть зарегистрировано и, следовательно, не может возникнуть в установленном законом порядке. Такие объекты вещных прав, как конкретные квартиры дома Номер обезличен по ..., до настоящего времени не созданы и права на них в данный момент не могут быть приобретены истцом.

Вместе с тем, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Номер обезличен, является объектом инвестиционной деятельности – инвестиционным проектом ООО «МЖК Полет».

ООО «МЖК Полет», было наделено полномочиями застройщика и заказчика (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта). Истец наделен функциями инвестора (субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий финансирование инвестиционного проекта с использованием собственных и привлеченных средств).

В соответствии со статьей 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно пункта 1 статьи 4 Закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Согласно договору между истцом и ответчиком инвестиции истца в инвестиционный проект заключаются в финансировании строительства жилого ....

Поскольку исполнение ООО «МЖК Полет» принятых на себя перед истцом подрядных обязательств находится в прямой зависимости от реализации инвестиционного проекта и возможно лишь по его окончании, суд полагает, что к сложившимся между сторонами правоотношениям применимы нормы законодательства об инвестиционной деятельности.

Возведение жилого дома, часть квартир в котором ООО «МЖК Полет» обязалось создать, действуя в пределах договоров, фактически осуществляется в рамках инвестиционного проекта, поэтому к числу участников инвестиционной деятельности, обладающих соответствующим объемом правомочий, следует отнести всех лиц, которые в ответ на затраченные денежные средства и иные инвестиции вправе претендовать на получение в личную собственность определенной части возводимого объекта. К числу таких лиц относится истец, чей договор изначально носит инвестиционный характер и наделяет стороны соответствующим правовым статусом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», который применяется в части, не противоречащей федеральному закону от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Поскольку дом Номер обезличен по ... до настоящего времени не окончен строительством, суд полагает, что требования истца о признании права собственности на долю в указанном объекте являются правомерными.

По смыслу статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено. Принимая во внимание, что предусмотренные договором сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушены ответчиком, а незавершенный строительством объект является общим имуществом субъектов инвестиционной деятельности, признание права собственности истца на долю в праве на указанный объект является надлежащим способом судебной защиты.

Определяясь с размером доли, которая должна быть признана за истцом, суд исходит из следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности.

По смыслу пунктом 1 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации доли участников общей долевой собственности могут быть определены на основании закона или соглашения между ними.

В рассматриваемом споре суд приходит к выводу о том, что поскольку при заключении договора истец рассчитывал на приобретение квартиры определенного размера, которые фактически были построены и площадь которых является составной частью площади объекта в целом, доля каждого истца в праве собственности на незавершенный строительством объект должна быть определена с учетом фактической площади квартиры, на которую он претендует, и общей площади жилого дома.

Как следует из материалов дела и объяснений сторон в судебном заседании, в ходе реализации инвестиционных и строительных задач по мере возведения жилого дома, его проект был изменен по сравнению с первоначальным, общая площадь увеличена и вместо предусмотренных 13 326 кв.м составляет в настоящее время 13 760 кв.м (справка ООО «МЖК Полет» о результатах строительных обмеров). Фактическая площадь спорной квартиры в настоящее время так же определена на основании данных технического паспорта и учтена сторонами при расчете долей в объекте незавершенном строительством.

Для исчисления размера доли и обращения ее в правильную дробь судом использовалась методика с применением свойства пропорции – перемножение членов пропорции крест-накрест и составлением арифметического уравнения.

Так, доля Славиной М.В. в праве собственности на незавершенный строительством объект составляет 105,8 : 13 760,0 = 0,0077 то есть 77/10 000 следовательно, рассчитываемая доля в праве собственности на объект недвижимого имущества равна 77/10 000.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВС РФ «О судебном решении» от Дата обезличена года в резолютивной части решения должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд (статья 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 - 207 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд полагает, что для обеспечения возможности исполнения настоящего судебного решения необходимо не только определить размер доли истца в праве собственности на незавершенный строительством объект, но и привязать эту долю к конкретной квартире, которая уже фактически построена, но в связи с отсутствием разрешения на ввод дома в эксплуатацию не возникла как самостоятельный объект вещных прав.

Во-первых, такая идентификация долей необходима для того, чтобы исключить возможность нарушения прав иных лиц – участников общей долевой собственности, претендующих на приобретение квартир, не являющихся предметом спора по настоящему иску.

Во-вторых, указание на конкретные квартиры необходимо для надлежащего оформления вещных прав истца на жилое помещение по окончанию строительства.

Кроме того, поскольку создание индивидуально-определенной квартиры являлось предметом договора подряда, указание в решении суда на соответствие принадлежащей истцу доли конкретной квартире будет в полной мере отвечать условиям совершенных сделок.

Из объяснений сторон в судебном заседании и представленных в дело письменных доказательств (реестра жилых и нежилых помещений ООО «МЖК Полет») следует, что каждой квартире в ... присвоен номер.

Сопоставив первоначальные номера квартир с номерами, присвоенными ООО «МЖК Полет» согласно принятой кодировке, а так же с копиями поэтажных планов и условиями договоров, суд приходит к следующему.

Квартира Номер обезличен на приобретение которой, претендует Славина М.В. располагается на Номер обезличен-м этаже здания и имеет общую площадь 105, 8 кв.м.

В силу требований пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно части 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд осуществляет защиту нарушенных и оспоренных гражданских прав.

В соответствии со статьей 2, частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Таким образом, обязательным условием для обращения за судебной защитой является наличие нарушенного права, которое может быть восстановлено посредством гражданского судопроизводства.

Учитывая изложенное выше, а также то обстоятельство, что представителем ответчика суду представлено достаточно доказательств того, что запас прочности возведенного шестнадцатиэтажного жилого дома составляет 23% (отчет об инженерно – технической работе по теме: «Обследование на предмет технического состояния несущих конструкций 16-и этажного жилого дома Номер обезличен по ...»), интересы всех участников инвестиционного проекта, мнение третьих лиц, не возражавших против удовлетворения исковых требований истца, исходя из общей площади возведенного шестнадцати этажного жилого дома, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статей 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:


Исковые требования Славиной М.В. к ООО «МЖК - Полет» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить.

Признать за Славиной М.В. право собственности на долю в размере 77/10 000 в незавершенном строительством объекте, расположенном по адресу: ... (адрес строительный), соответствующую двухкомнатной квартире Номер обезличен площадью 105, 8 кв.м на Номер обезличен этаже.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Калининский районный суд города Челябинска.

Председательствующий:

Суд:

Калининский районный суд г. Челябинска (Челябинская область) (подробнее)

Истцы:

Славина М.В. (подробнее)

Ответчики:

ООО МЖК "Полет" (подробнее)

Судьи дела:

Шигапова Светлана Валерьевна (судья) (подробнее)


Судебная практика по:

Злоупотребление правом
Судебная практика по применению нормы ст. 10 ГК РФ

Общая собственность, определение долей в общей собственности, раздел имущества в гражданском браке
Судебная практика по применению норм ст. 244, 245 ГК РФ

Недвижимое имущество, самовольные постройки
Судебная практика по применению нормы ст. 219 ГК РФ

По строительному подряду
Судебная практика по применению нормы ст. 740 ГК РФ