Решение № 2-2804/2013 2-2804/2013~М-6346/2012 М-6346/2012 от 30 апреля 2013 г. по делу № 2-2804/2013

Перовский районный суд (Город Москва) - Гражданское
Суть спора: Споры, связанные со сделками с частными домами и приватизированными квартирами


РЕШЕНИЕ


Именем Российской Федерации

30 апреля 2013 года Перовский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Лапина В.М.,

при секретаре Конякине А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2804\13 по иску Саркисова ФИО6 к ЗАО «Глобинвестстрой» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме

УСТАНОВИЛ:


Истец обратился в суд с иском к ЗАО «Глобинвестстрой» о признании права собственности и просит признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в размере 19253/6000000 от общей жилой площади фактически построенных помещений, которая после ввода дома в эксплуатацию будет соответствовать четырехкомнатной квартире, общей площадью 192,53 кв.м. на 13-ом этаже, порядковый номер 3 на этаже, считая слева направо от лестничного марша, в 17-ом подъезде/секции, в «Е» блоке, в корпусе 2, по строительному адресу: <адрес>, <адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что согласно договорам Ответчик принял на себя обязательство представить квартиру в собственность Истцу, однако до настоящего времени жилой комплекс, в котором должны располагаться указанные квартира и гараж, не достроен и в эксплуатацию не введен.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании иск поддержала, просила суд приобщить заключение строительно-технической экспертизы № от 06.06.2011г. по осмотру объекта, расположенного по адресу: <адрес>.

Представитель Ответчика (ЗАО «Глобинвестстрой») в суд не явился, извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель третьего лица - Правительство Москвы в суд не явился, извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель третьего лица – Министерство обороны Российской Федерации в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель третьего лица – Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом в судебное не явился, извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, считает, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что между ЗАО «Глобинвестстрой» и Истцом ДД.ММ.ГГГГ был заключен Предварительный Договор купли-продажи недвижимого имущества № <адрес> (далее – Договор). Предметом Договора является обязательство Ответчика предоставить в собственность Истцу четырехкомнатную квартиру, общей площадью 192,53 кв.м. на 13-ом этаже, порядковый номер 3 на этаже, считая слева направо от лестничного марша, в 17-ом подъезде/секции, в «Е» блоке, в корпусе 2, по строительному адресу: <адрес>, вл. <адрес> (далее – «Квартира»).

Данный договор был заключен на основании Инвестиционного контракта № от 09.12.2004г. «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства Обороны Российской Федерации», по адресу: <адрес>, <адрес> и Дополнительного соглашения к нему № от ДД.ММ.ГГГГг.

В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ между Правительством Москвы и Ответчиком был также заключен Инвестиционный контракт, зарегистрированный Департаментом <адрес> по конкурентной политике Правительства Москвы 24.09.2008г. за № 13-069705-5301-0013-00001-08.

Оплата по Договору осуществляется Агентом - ООО «ЭНБИЭМ - Стройсервис Недвижимость» на основании Агентского договора № № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Также, между Истцом и ЗАО «Глобинвестстрой» заключен Договор поручительства № № от ДД.ММ.ГГГГ г., по которому ЗАО «Глобинвестстрой» поручается перед Истцом за надлежащее исполнение Агентом ООО «ЭНБИЭМ - Стройсервис Недвижимость» обязательств по оплате за его квартиру.

При анализе вышеуказанных сделок по приобретению Квартиры, очевидны следующие объединяющие их признаки:

1) все вышеуказанные договоры заключены в один период: с октября 2007 г. по июнь 2008 г.;

2) все вышеуказанные договоры предметно взаимосвязаны, т.е. во всех договорах указан один и тот же объект – Квартира, параметры которой однозначно определены, также указывается право Истца на получение Квартиры в собственность после завершения строительства, четко определена стоимость Квартиры – 16883875,99 руб.

3) оплата за Квартиру вносится Истцом заранее, до завершения строительства.

Кроме того, ЗАО «Глобинвестстрой» и ООО «ЭНБИЭМ - Стройсервис Недвижимость» являются аффилированными лицами.

Как видно, приведенная цепочка сделок по приобретению Квартиры, фактически, представляет собой сделку, оформляющую отношения сторон как долевое участие Истца в строительстве данных объектов недвижимости.

Оплата денежных средств Истцом была осуществлена заблаговременно на счет Агента.

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается «принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон».

Цель Истца, заключившего эти сделки, состоит в инвестировании строительства Квартиры, а не в заключении неких Предварительных договоров купли-продажи. Следовательно, всю цепочку вышеуказанных сделок следует считать сделкой по долевому участию в строительстве, а Истца – участником долевого строительства.

Анализируя содержание заключенных Истцом договоров можно сделать вывод, что Истец при заключении договора имел намерение вложить определенную денежную сумму в строительство конкретного объекта недвижимости с тем, чтобы после окончания строительства объекта, получить конкретное жилое помещение в собственность.

Согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - «По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Как видно, все указанные условия применимы к возникшим между Истцом и Ответчиком правоотношениям.

Кроме того, в наличие все существенные условия договора о долевом участии в строительстве, указанные в п.4 ст.4 вышеупомянутого Федерального закона:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства – все параметры Квартиры определены в договорах;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – установлен в 4 квартале 2010 г.;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты – определена в договорах – стоимость Квартиры составляет – 16883875,99 руб.

4) гарантийный срок на объект долевого строительства – учитывая, что к данным отношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей», гарантийный срок считается установленным в соответствии со ст. 19 данного закона.

Следовательно, правоотношения, возникшие между сторонами вышеуказанных договоров, фактически являются отношениями по долевому участию Истца в строительстве данных объектов недвижимости.

Обязательства по инвестированию, согласно условиям Договоров, выполнены Истцом в полном объеме, что подтверждается следующими документами:

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1500000 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1500000 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1762230 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 456082.30 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6060822.99 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1295000 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 135000 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 356000 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 500000 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 956082.30 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 340000 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 356000.30 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 356000.30 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 356000.30 руб.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 956082.30 руб.;

Таким образом, обязательства по предоставлению Квартиры Истцу возникли у Ответчика.

В настоящий момент, строительство жилого дома, в котором Истец проинвестировал строительство Квартиры, остановлено.

По данным Правительства Москвы, а также самого Ответчика, объект построен на 30%. Дата завершения строительства сдвигается на неопределенный срок.

Таким образом, единственной возможностью закрепления за Истцом прав на проинвестированную им долю в незавершенном строительством объекте, является признание его права собственности на эту долю, которая после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию составит соответственно четырехкомнатную квартиру, общей площадью 192,53 кв.м. на 13-ом этаже, порядковый номер 3 на этаже, считая слева направо от лестничного марша, в 17-ом подъезде/секции, в «Е» блоке, в корпусе 2, по строительному адресу: <адрес>

Фактически, Истцом вложены денежные средства в строительство вышеназванных объектов недвижимости с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд. Эти отношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей» (далее по тексту - Закон) (п. 4 «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов»). В соответствии со ст. 27 данного Закона Ответчик обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный договором.

По причине бездействия Ответчика, дом может не вводиться в эксплуатацию годами, и Истец не сможет получить права собственности на свою квартиру. Следовательно, если вещь существует, то на нее можно признать право собственности ее владельца, ведь ст. 130 ГК РФ относит незавершенный строительством объект к недвижимости.

Признав свое право собственности на доли в незавершенном строительством доме, Истец закрепит свои права на них перед неограниченным кругом лиц и сможет не опасаться недобросовестных действий Ответчика по отношении к полностью оплаченной Истцом Квартире.

Так, в своем Определении от 14.12.2010 г. по делу № 4-В1034, Верховный суд РФ указал: «Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда».

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что Ответчик должным образом не выполняет свои договорные обязательства, а права Истца на результат инвестиционной деятельности в виде отдельной квартиры нарушаются. Также имеется реальная возможность начала процедуры банкротства Инвестора, либо замены Инвестора по Инвестиционному контракту, а права Истца при этом никак не будут защищены и он рискует вообще лишиться прав на проинвестированную Квартиру.

В результате сложившейся ситуации, Истец является «заложником» Ответчика, не имея возможности реализовать свое право дольщика-соинвестора. Мало того, существует реальная угроза потери своего права на получение проинвестированных объектов недвижимости.

Вышеуказанные действия и бездействия Ответчика, «замороженность» строительных работ, а также нарушение Ответчиком пункта 3.1. Предварительного Договора купли-продажи недвижимого имущества (в части срока окончания строительных работ) и п. 2.2. Инвестиционного контракта, напрямую влияют на возможность реализации Истцом прав по Договорам.

Строительство осуществлялось Ответчиком за счет средств, полученных от граждан-дольщиков, а согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч.3 ст.7 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. (Утратил силу только в части норм, противоречащих Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».)

В сложившейся ситуации, единственным эффективным способом защиты нарушенного права Истца является признание его права на долю в объекте незавершенного строительства.

Таким образом, Истец имеет право получить в собственность 19253/6000000 от общей площади построенного объекта незавершенного строительства, где в числителе – проектная общая площадь Квартиры истцов, а в знаменателе – проектная жилая площадь всего строительного комплекса. После завершения строительства, данная доля будет соответствовать четырехкомнатной квартире, общей площадью 192,53 кв.м. на 13-ом этаже, порядковый номер 3 на этаже, считая слева направо от лестничного марша, в 17-ом подъезде/секции, в «Е» блоке, в корпусе 2, по строительному адресу: <адрес>, №

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:


Признать за Саркисовым ФИО7 право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в размере 19253/6000000 от общей жилой площади фактически построенных помещений, которая после ввода дома в эксплуатацию будет соответствовать четырехкомнатной квартире, общей площадью 192,53 кв.м. на 13-ом этаже, порядковый номер 3 на этаже, считая слева направо от лестничного марша, в 17-ом подъезде/секции, в «Е» блоке, в корпусе 2, по строительному адресу: <адрес>, вл. <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение месяца.

Судья В.М.Лапин

Суд:

Перовский районный суд (Город Москва) (подробнее)

Истцы:

Саркисов К.В. (подробнее)

Ответчики:

ЗАО "Глобинвестрой" (подробнее)

Судьи дела:

Лапин Валентин Михайлович (судья) (подробнее)