Решение № 2-4119/2016 2-4119/2016~М-4716/2016 М-4716/2016 от 9 ноября 2016 г. по делу № 2-4119/2016

Октябрьский районный суд г. Кирова (Кировская область) - Административное
Суть спора: 2.178 - Прочие исковые дела -> прочие (прочие исковые дела)

Дело № 2-4119/2016

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Киров 09 ноября 2016 года

Октябрьский районный суд города Кирова в составе судьи Жолобовой Т.А., при секретаре Князевой О.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова к обществу с ограниченной ответственностью «ГЕС Групп» и Ивановой Я.А. о взыскании задолженности по арендным платежам и пени,

У С Т А Н О В И Л :


Истец обратился в суд с вышеназванным иском к ответчикам, в обоснование требований указал, что 27.10.2014 между МО «Город Киров», и ООО «ГЕС Групп» (арендатор, должник) подписан договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает на оговоренных в договоре условиях в аренду земельный участок площадью 731 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. Годовой размер арендной платы составляет 7 594 796 рублей 00 коп. Арендная плата за первый год вносится единовременно в течение десяти календарных дней. В последующем оплачивается ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы ежегодно индексируется на коэффициент инфляции. За несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню.

Между ООО «ГЕС Групп» и Ивановой Я.А. подписан договор купли-продажи объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>.

В период с 01.10.2015 по 30.06.2016 ответчики ненадлежащим образом исполняли обязательства по внесению арендой платы по договору аренды, в связи с чем, за указанный период за ними образовалась задолженность в размере 5 744 368,86 руб. В адрес обоих ответчиков были направлены письма-предупреждения, которые вернулись в связи с истечением срока хранения. Кроме того, была начислена неустойка по состоянию на 26.09.2016 в размере 1116 312 руб. 92 коп. из расчета 0,1% за каждый день просрочки.

Истец просит суд взыскать в солидарном порядке с ответчиков задолженность по договору аренды земельного участка в сумме 6 860681, 78 руб., в том числе: задолженность по внесению арендной платы в размере 5 744 368,86 руб., неустойку (пени) за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору аренды в размере 1 116 312,92 руб.

Представитель истца Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова по доверенности Зонова В.С. в судебном заседании изложенное в иске поддержала.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены заказной корреспонденцией по указанному в иске адресу.

На основании ст. 233 ГПК РФ, с учетом согласия представителя истца, дело рассмотрено судом в порядке заочного производства.

Изучив материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Таким образом, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу пункта З статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Из п.1 ст. 35 ЗК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума ВАС № 11) согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту З статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЭК РФ и статьи 25.5 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (статья 392.3 ГК РФ).

Статьей 391 ГК РФ предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. Условия и форма перевода долга предусмотрены статье 391 ГК РФ, в соответствии с которой перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым п. 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (предмет и основание долгового обязательства).

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом, кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. В то же время, действующим законодательством не запрещена продажа объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке в государственной или муниципальной собственности, третьим лицам. То есть, в силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ, пункту З статьи 552 ГК РФ, арендатору предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды. При этом, на нового арендатора переходят все права и все обязанности предыдущего арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При этом арендодатель, при переходе прав на объект недвижимости, лишен возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны в обязательстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты российской Федерации и муниципальные образования (статья 124). Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования) выступает в гражданско-правовых отношениях на равных началах с иными участниками-гражданами и юридическими лицами. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения сделки по продаже объекта незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом. Перевод прав и обязанностей на нового арендатора, на основании продажи объекта незавершенного строительства, в настоящем случае имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащем исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору. Следовательно, в силу статьи 10 ГК РФ, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ, статьи 448 ГК РФ считать старого и нового арендаторов солидарными должниками по договору аренды.

Установлено, что 27.10.2014 между Муниципальным образованием «Город Киров» и обществом с ограниченной ответственностью «ГЕС Групп» (арендатор, должник), в соответствии с постановлением администрации города Кирова от 25.06.2014 № 2657-п «О торгах на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №)» и протоколом о результатах аукциона на право заключения договор аренды от 21.10.2014 №, подписан договор аренды земельного участка № от 27.10.2014, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает на оговоренных в договоре условиях в аренду земельный участок площадью 731 кв.м., расположенный в городе Кирове по <адрес>, разрешенное пользование: для размещения объектов, предусмотренных в зоне обслуживания и деловой активности местного значения (пункты 1.2, 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 8.4 договор является актом приема-передачи земельного участка, договор прошел государственную регистрацию 06.05.2015 за №. Срок действия договора с 27.10.2014 по 26.10.2019.

В соответствии с пунктом 2.1 договора годовой размер арендной платы по результатам проведенного аукциона составляет 7 594 796 рублей 00 коп. Арендная плата за первый год вноситься единовременно в течение десяти календарных дней. В последующем оплачивается ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы ежегодно индексируется на коэффициент инфляции – дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации (на 2015г.-1,114; на 2016г.-1,074).

В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату в размере и порядке, определяемом договором.

За несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы невнесенного платежа.

Между обществом с ограниченной ответственностью «ГЕС Групп» и Ивановой Я.А. подписан договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности — 15%, расположенного по адресу: <адрес> (номер регистрации № от 19.01.2016).

Из материалов дела и вышеназванных положений следует, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (19.01.2016) Иванова Я.А. приобрела право пользования на условиях аренды спорным земельным участком в объеме и на условиях, которые имелись у прежнего арендатора.

В период с 01.10.2015 по 30.06.2016 ответчики ненадлежащим образом исполняли обязательства по внесению арендной платы по договору аренды, в связи с чем, за указанный период за ним образовалась задолженность в размере 5 744 368,86 руб. В адрес обоих ответчиков были направлены письма-предупреждения от 02.08.2016 № и №, которые вернулись в связи с истечением срока хранения.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.3 договора была начислена неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки, что по состоянию на 26.09.2016 составляет 1116 312,92 руб.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения им ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По смыслу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойка подлежит уплате за весь период неисполнения должником обязательства по день его фактического исполнения.

Доказательств, подтверждающих уплату установленной арендной платы, а также свидетельствующих об исполнении ответчиками принятых на себя обязательств, обществом с ограниченной ответственностью «ГЕС Групп» и Ивановой Я.А. суду не представлено.

Учитывая изложенное, действующее законодательство с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в указанном истцом размере.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с этим с ответчиков в доход бюджета муниципального образования «Город Киров» подлежит взысканию госпошлина в размере 42503,41 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:


Исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова удовлетворить.

Взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «ГЕС Групп» и Ивановой Я.А. в пользу Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова задолженность по арендной плате в размере 5 744368 руб. 86 коп., неустойку (пени) в размере 1 116312 руб. 92 коп., а всего 6 860 681 руб. (шесть миллионов восемьсот шестьдесят тысяч шестьсот восемьдесят один рубль) 78 коп.

Взыскать солидарно общества с ограниченной ответственностью «ГЕС Групп» и Ивановой Я.А. в пользу муниципального образования «Город Киров» государственную пошлину в размере 42503,41 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в Кировский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Кирова в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 14.11.2016 г.

Судья Т.А. Жолобова

Суд:

Октябрьский районный суд г. Кирова (Кировская область) (подробнее)

Истцы:

Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова (подробнее)

Ответчики:

Иванова Я.А. (подробнее)
ООО "ГЕС Групп" (подробнее)

Судьи дела:

Жолобова Татьяна Анатольевна (судья) (подробнее)


Судебная практика по:

Злоупотребление правом
Судебная практика по применению нормы ст. 10 ГК РФ

Признание договора незаключенным
Судебная практика по применению нормы ст. 432 ГК РФ