Решение от 24 декабря 2019 г. по делу № А41-81504/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Москва                                                                                                         

25 декабря 2019 года                                                                                  Дело №А41-81504/19


Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2019

Решение в полном объеме изготовлено 25.12.019


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-81504/19

по иску ООО "РУССКАЯ ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "Скайград девелопмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо – Управление Росреестра по Московской области

о признании сделки по одностороннему отказу от договора долевого участия в строительстве недействительной,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 29.10.2018

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 06.06.2019

от третьего лица: не явился, извещен 



УСТАНОВИЛ:

ООО "РУССКАЯ ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "СКАЙГРАД ДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее – ответчик) с требованием о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 29.11.2018 №№ СД 4/1/0/3, СД 4/1/0/4, СД 4/1/0/9, СД 4/1/0/10, СД 4/2/0/18, СД 4/2/0/19, СД 4/3/0/30, СД 5/1/0/07, СД 5/2/0/14, СД 5/2/0/19, СД 5/3/0/20, СД 5/3/0/22, СД 5/3/0/26, СД 5/4/0/32, СД 5/4/0/36, изложенного в уведомлении от 20.08.2019 № 221/127.

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве на иск (с дополнением).

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явилось.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование иска истец ссылается на то, что между истцом (товарищем-1) и ответчиком (товарищем-2) заключен Договор простого товарищества на строительство жилого комплекса № 01-сп от 16.10.2013.

Пунктом 2.1 Договора товарищества предусмотрено, что истец и ответчик обязуются соединить свои вклады и действовать совместно без образования юридического лица с целью строительства жилого комплекса с торгово-офисными помещениями по адресу: <...>.

В соответствии с п. 3.1 Договора товарищества вкладом истца является земельный участок с кадастровым № 50:05:0070406. Земельный участок истец предоставил ответчику на основании Договора аренды земельного участка № 1/АСП от 06.11.2013.

Согласно п. 3.3. Договора товарищества построенные объекты признаются общей долевой собственностью товарищей и распределяются после ввода объектов в эксплуатацию между истцом и ответчиком согласно п. 3.6 Договора товарищества. Пункт 3.6 Договора товарищества устанавливал обязанность сторон распределить между собой площади на основании договора долевого участия.

Во исполнение достигнутых договоренностей между истцом и ответчиком заключены договоры участия в долевом строительстве от 29.11.2018 №№ СД 4/1/0/3, СД 4/1/0/4, СД 4/1/0/9, СД 4/1/0/10, СД 4/2/0/18, СД 4/2/0/19, СД 4/3/0/30, СД 5/1/0/07, СД 5/2/0/14, СД 5/2/0/19, СД 5/3/0/20, СД 5/3/0/22, СД 5/3/0/26, СД 5/4/0/32, СД 5/4/0/36.

 С учетом достижения целей Договора товарищества, 30.11.2018 истец и ответчик заключили Дополнительное соглашение № 4 к Договору товарищества.

В п. 2 Дополнительного соглашения № 4 указано, что в целях финализации расчетов сторон по договору истец передает ответчику земельный участок с кадастровым № 50:05:0070406 в аренду с обязанностью выкупа на срок 01.12.2018 по 31.12.2020, стоимость прав аренды составляет 103 102 009,95 руб. В свою очередь, ответчик передает истцу в оплату прав пользования земельным участком права требования по договорам долевого участия в строительстве в отношении жилых помещений (1 005,3 кв. м), нежилых помещений (690,3 кв. м), права по договорам инвестирования машиномест (42 машиноместа).

В ту же дату (30.11.2018) истец и ответчик заключили Дополнительное соглашение № 3/2 от 30.11.2018 к Договору аренды, в котором подтвердили размер арендной платы за земельный участок за период с 01.12.2018 по 31.12.2020 в сумме 103 102 009,95 руб.

В п. 6 Дополнительного соглашения № 3/2 от 30.11.2018 к Договору аренды стороны определили, что права требования по договорам участия в долевом строительстве (включая права требования в отношении нежилых помещений) передаются ответчиком истцу во исполнение обязательств ответчика по оплате прав на земельный участок.

14.06.2019 ответчик направил истцу письмо исх. № 166/127 от 14.06.2019 г. с предупреждением о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения такого требования.

Письмом за исх. № 21/06 от 21.06.2019 истец сообщил ответчику о полной оплате спорных договоров участия в долевом строительстве и указал на наличие у ответчика задолженности перед истцом в связи с несостоявшейся государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений. К письму истец приложил Акт зачета встречных однородных требований от 21.06.2019, в соответствии с которым заявил о прекращении обязательств истца по спорным договорам долевого участия.

Письмом исх. № 221/127 от 20.08.2019 ответчик направил истцу Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве на основании ст.ст. 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

27.08.2019 Управление Росреестра по Московской области направило истцу уведомления о поступлении заявлений ответчика о внесении в ЕГРН сведений о прекращении спорных договоров долевого участия.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ответчик указал, что им, как застройщиком, соблюдена процедура одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве, установленная Законом об участии в долевом строительстве, поскольку со стороны истца не поступила оплата спорных договоров; произведенный истцом зачет требований является незаконным, поскольку срок исполнения обязательства по оплате арендных платежей не наступил.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, отзыва на иск, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статей 153, 154, 156 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Решение ответчика об одностороннем отказе от договоров участия в долевом строительстве от 29.11.2018  №№ СД 4/1/0/3, СД 4/1/0/4, СД 4/1/0/9, СД 4/1/0/10, СД 4/2/0/18, СД 4/2/0/19, СД 4/3/0/30, СД 5/1/0/07, СД 5/2/0/14, СД 5/2/0/19, СД 5/3/0/20, СД 5/3/0/22, СД 5/3/0/26, СД 5/4/0/32, СД 5/4/0/36, изложенное в уведомлении исх. № 221/127 от 20.08.2019, является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей по вышеуказанным договорам. В качестве основания для принятия указанного решения ответчик указал неоплату участником долевого строительства цены договоров.

Между тем, на момент заявления ответчиком одностороннего отказа, последний получил от истца встречное предоставление за переданные истцу права требования по спорным договорам участия в долевом строительстве. В этой связи у ответчика отсутствовали фактические основания для заявления одностороннего отказа от договоров участия в долевом строительстве.

Отношения истца и ответчика в связи с совместным участием в строительстве жилого комплекса по адресу: <...>, урегулированы несколькими взаимосвязанными гражданско-правовыми договорами – Договором товарищества, Договором аренды, договорами участия в долевом строительстве, заключенными во исполнение Договора товарищества и Договора аренды.

Исходя из условий заключенных Договоров воля сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) была направлена на установление между ними единой договорной связи с двумя встречными магистральными обязанностями осуществить характерное исполнение: 1) со стороны истца – предоставление земельного участка под строительство; 2) со стороны ответчика – передача части площадей (квартиры, нежилые помещения, машиноместа).

Из преамбулы спорных договоров участия в долевом строительстве следует, что данные договоры заключены в связи с реализацией Договора товарищества.

В п. 3.6. Договора товарищества определено, что по договорам участия в долевом строительстве, которые подлежат заключению в соответствии с указанным пунктом Договора товарищества, истец производит ответчику взнос земельным участком. В п. 5 Дополнительного соглашения № 4 от 30.11.2018 г. к Договору товарищества истец и ответчик констатировали, что вклад истца посредством предоставления земельного участка совершен.

Изложенные в отзыве ответчика доводы о том, что договоры участия в долевом строительстве предусматривают их оплату исключительно денежными средствами в течение 5 (пяти) дней после регистрации каждого договора, подлежат отклонению как противоречащие содержанию договоренностей сторон, установленных в Договоре товарищества и Договоре аренды.

Кроме того, пунктом 2.6 договоров участия в долевом строительстве установлено, что оплата по договорам может быть произведена любым способом, предусмотренным законодательством Российской Федерации, в том числе путем зачета встречных однородных требований.

Как следует из разъяснений п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Принимая во внимание содержание п.п. 2.1, 2.3, 3.1., 3.6 Договора товарищества, п.п. 2, 3, 5 Дополнительного соглашения № 4 от 30.11.2018 г. к Договору товарищества, п.п. 2, 6, 7, 8 Дополнительного соглашения № 3/2 от 30.11.2018 г. к Договору аренды  в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями единого соглашения (системное толкование), суд приходит к выводу о том, что установленные в договорах договоренности истца и ответчика не предполагают оплаты договоров долевого участия денежными средствами. Предоставление истца, против которого ответчик был обязан передать права требования по договорам участия в долевом строительстве, было осуществлено земельным участком. Ответчик получил данное предоставление от истца.

Довод ответчика о том, что Акт зачета встречных однородных требований от 21.06.2019, составленный истцом и полученный ответчиком, не может подтверждать факт оплаты спорных договоров долевого участия, также подлежит отклонению.

Ответчик ссылается на то, что юридические факты, указанные в п.п. 3, 4, 5 Дополнительного соглашения № 3/2 от 30.11.2018, не наступили.

Проанализировав условия Дополнительного соглашения № 3/2 от 30.11.2018 по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В Дополнительном соглашении № 3/2 от 30.11.2018 к Договору аренды сторонами согласованы условия о размере арендной платы за период с 01.12.2018 по 31.12.2020 в размере 103 102 009,95 руб. (п. 3 Дополнительного соглашения № 3/2 от 30.11.2018 г. к Договору аренды) и о сроке исполнения соответствующего обязательства ответчика – до 20 декабря 2018 года включительно (п. 8 Дополнительного соглашения № 3/2 к Договору аренды). Иных сроков произведения расчетов ни Дополнительным соглашением № 3/2 от 30.11.2018 года к Договору аренды, ни Договором товарищества не установлено.

Кроме того, пунктом 4.1 Дополнительного соглашения № 4 от 30.11.2018 к Договору товарищества предусмотрено: если на момент регистрации права собственности любого (помимо истца) участника долевого строительства, которое ведется на предоставленном истцом земельном участке, не будут надлежащим образом зарегистрированы в регистрирующем органе все договоры долевого участия в строительстве / инвестирования строительства, заключенные во исполнение п. 2.2. Дополнительного соглашения № 4 от 30.11.2018 к Договору товарищества, у ответчика возникает обязанность компенсировать истцу стоимость утраты земельного участка.

Согласно п. 4 Дополнительного соглашения № 3/2 от 30.11.2018 к Договору аренды в случае, если до произведения сторонами расчетов по арендной плате в полном объеме (на сумму 103 102 009,95 руб.) в отношении участка будут зарегистрированы права общей долевой собственности истца и собственников помещений в многоквартирных домах, которые построены ответчиком на земельном участке, у ответчика возникает обязанность выплатить истцу компенсацию в размере стоимости аренды (до суммы согласно п. 3 Дополнительного соглашения № 3/2 от 30.11.2018, которая составляет 103 102 009,95 руб.). Компенсация подлежит погашению ответчиком в полном объеме в течение 10 (десяти) календарных дней с даты наступления соответствующего обстоятельства.

Истцом предоставлены в материалы дела доказательства регистрации права собственности иных (помимо истца) участников долевого строительства на помещения (квартиры), возведенные ответчиком на земельном участке (по квартирам №№ 26, 56). Указанные обстоятельства имели место после подписания истцом и ответчиком Дополнительного соглашения № 3/2 от 30.11.2018 к Договору аренды и Дополнительного соглашения № 4 от 30.11.2018 к Договору товарищества.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 66 Совместного Постановления Пленумов ВС РФ № 10/ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона о долевом строительстве у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждено, что юридические факты, на отсутствие которых ссылался ответчик (ненаступление срока расчетов и отсутствие регистрации права собственности на объекты долевого строительства за иными участниками долевого строительства помимо истца), наступили. Регистрация за третьими лицами права собственности на объекты недвижимости, расположенные в зданиях, возведенных ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0070406, свидетельствует об утрате истцом статуса единственного владельца земельного участка.

В этой связи, у ответчика возникла установленная п. 4.1 Дополнительного соглашения № 4 от 30.11.2018, п. 3 Дополнительного соглашения № 3/2 от 30.11.2018 к Договору аренды обязанность компенсировать стоимость утраты земельного участка, в пределах, определенных Дополнительным соглашением № 3/2 от 30.11.2018 к Договору аренды.

С учетом изложенного, Акт зачета встречных однородных требований от 21.06.2019 является надлежащим способом прекращения обязательства участника долевого строительства (истца) перед застройщиком по договорам участия в долевом строительстве.

В силу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из статьи 410 ГК РФ вытекает, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Исходя из смысла статьи 410 ГК РФ для того, чтобы обязательство считалось прекращенным, необходимо уведомить другую сторону о зачете, и с этого момента обязательства считаются прекращенными. Для зачета достаточно заявления одной стороны, которое должно быть получено соответствующей стороной (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

Истец представил доказательства соблюдения условий, являющихся необходимыми для зачета встречных требований.

Кроме этого, суд учитывает, что в материалы дела представлены письма ответчика исх. № 240/127 от 16.09.2019, исх. № 293/127 от 08.11.2019, т.е. после даты заявления одностороннего отказа от спорных договоров долевого участия. Данные письма подготовлены в ответ на требования истца предоставить справки об оплате, в том числе, спорных договоров участия в долевом строительстве. (письма истца исх. № исх. № 23/08-2019 от 23.08.2019, исх. № 5/11-19 от 05.11.2019).

Из содержания писем ответчика следует что спорные договоры участия в долевом строительстве рассматриваются ответчиком как действующие, в отношении части спорных договоров (договоры долевого участия от 29.11.2018 №№ СД 4/1/0/3, СД 4/1/0/4, СД 4/1/0/9) ответчик подтверждает оплату.

В соответствии с п. 5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Таким образом, ответчиком подтверждено отсутствие оснований для одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве по мотиву их неоплаты.

Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Таким образом, спорные договоры участия в долевом строительстве, являлись оплаченными. Следовательно, сделка по одностороннему отказу от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 29.11.2018 №№ СД 4/1/0/3, СД 4/1/0/4, СД 4/1/0/9, СД 4/1/0/10, СД 4/2/0/18, СД 4/2/0/19, СД 4/3/0/30, СД 5/1/0/07, СД 5/2/0/14, СД 5/2/0/19, СД 5/3/0/20, СД 5/3/0/22, СД 5/3/0/26, СД 5/4/0/32, СД 5/4/0/36, заявленная в уведомлении от 20.08.2019 № 221/127, является незаконной.

При изложенных обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  



Р Е Ш И Л:

Признать незаконным односторонний отказ ООО "Скайград девелопмент" от исполнения договоров участия в долевом строительстве от 29.11.2018 №№ СД 4/1/0/3, СД 4/1/0/4, СД 4/1/0/9, СД 4/1/0/10, СД 4/2/0/18, СД 4/2/0/19, СД 4/3/0/30, СД 5/1/0/07, СД 5/2/0/14, СД 5/2/0/19, СД 5/3/0/20, СД 5/3/0/22, СД 5/3/0/26, СД 5/4/0/32, СД 5/4/0/36, изложенный в уведомлении от 20.08.2019 № 221/127.

Взыскать с ООО "Скайград девелопмент" в пользу ООО "РУССКАЯ ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ" 6 000 рублей государственной пошлины.

Возвратить ООО "РУССКАЯ ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ" из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру ПАО Сбербанк 9038/174 от 16.09.2019 операция 246.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                                                    И.А. Кулакова