Постановление от 24 марта 2026 г. ФАС МО (ФАС Московского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

МОСКОВСКОГО ОКРУГА


ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994,

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Москва

25.03.2026 Дело № А40-302699/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 11.03.2026 Полный текст постановления изготовлен 25.03.2026

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Лазаревой И.В.

судей Красновой С.В. и Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от Правительства Москвы – ФИО1, по доверенности от 22.01.2026;


от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2, по доверенности от 17.12.2025, ФИО3, по доверенности от 17.12.2025;

от Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы – ФИО4, по доверенности от 29.12.2025; от индивидуального предпринимателя ФИО5 – ФИО6, по доверенности от 16.01.2024;

от ФИО7 – ФИО8, по доверенности от 30.05.3034;


от ФИО9 – ФИО10, по доверенности от 13.06.2023;

от ФИО11 – ФИО12, по доверенности от 06.09.2024;

от индивидуального предпринимателя ФИО13 – не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью «Завод упаковочных изделий Токк» – не явился, извещен;

от акционерного общества «Циан.Ру» – не явился, извещен; от общества с ограниченной ответственностью «Кех Екоммерц» – не явился,

извещен;


от общества с ограниченной ответственностью «Вилладж Риэлти» – не явился, извещен;

от ФИО14 – не явился, извещен; от ФИО15 – не явился, извещен;

от ФИО16 – не явился, извещен; от ФИО17 – не явился, извещен;

от ФИО18 – не явился, извещен; от ФИО19 – не явился, извещен; от ФИО20 – не явился, извещен;

от ФИО21 – не явился, извещен; от ФИО22 – не явился, извещен;

от ФИО23 – не явился, извещен; от ФИО24 – не явился, извещен;

от ФИО25 – не явился, извещен; от ФИО26 – не явился, извещен;

от ФИО27 – не явился, извещен; от ФИО28 – не явился, извещен;

от ФИО29 – не явился, извещен;


от ФИО30 – не явился, извещен; от ФИО31 – не явился, извещен;


от ФИО32 – не явился, извещен;

от ФИО33 – не явился, извещен;

от ФИО34 – не явился, извещен;


от ФИО35 – не явился, извещен; от ФИО36 – не явился, извещен;

от ФИО37 – не явился, извещен; от ФИО38 – не явился, извещен;

от ФИО39 – не явился, извещен; от ФИО40 – не явился, извещен;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – не явился, извещен;

от Комитета государственного строительного надзора города Москвы – не явился, извещен;

от Государственной жилищной инспекции города Москвы – не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Антакс» – не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Правительства Москвы,

Департамента городского имущества города Москвы (истцов), Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (третьего лица)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2025

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2025

по делу № А40-302699/2022


по иску Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы

к индивидуальному предпринимателю ФИО5,


индивидуальному предпринимателю ФИО13, обществу с ограниченной ответственностью «Завод упаковочных изделий


Токк», акционерному обществу «Циан.Ру», обществу с ограниченной ответственностью «Кех Екоммерц», обществу с ограниченной ответственностью «Вилладж Риэлти», ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО7, ФИО11, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО9, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40

о признании здания объектом незавершенного строительства, об изъятии нежилых помещений,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, Государственная жилищная инспекция города Москвы, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Антакс»,

УСТАНОВИЛ:

Правительство Москвы, Департамент городского имущества города (далее – Правительство, Департамент, истцы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением (с учетом объединения дел № А40-


302699/2022, № А40-81068/2023) к индивидуальному предпринимателю ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО13, обществу с ограниченной ответственностью «Завод упаковочных изделий Токк», акционерному обществу «Циан.Ру», обществу с ограниченной ответственностью «Кех Екоммерц», обществу с ограниченной ответственностью «Вилладж Риэлти», ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО7, ФИО11, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО9, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40 (далее – ответчики) с требованиями:

- признать здание с кадастровым номером 77:04:0005007:1026 площадью 3 618,5 кв.м по адресу: <...> объектом незавершенного строительства;

- запретить ответчикам (индивидуальному предпринимателю ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО13, обществу с ограниченной ответственностью «Завод упаковочных изделий Токк», ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО7,


ФИО11, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО9, ФИО41- ФИО42, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40) осуществлять раздел здания и помещений в нем на отдельные помещения, проводить техническую инвентаризацию вновь образованных помещений;

- запретить ответчикам - интернет-агрегаторам объявлений по продаже недвижимости (акционерному обществу «Циан.Ру», обществу с ограниченной ответственностью «Кех Екоммерц», обществу с ограниченной ответственностью «Вилладж Риэлти») оказывать комплекс услуг (ознакомление с

предложением, заключение договора купли-продажи/ найма, проведение оплаты) в отношении помещений в составе объекта незавершенного строительства до выдачи разрешения уполномоченного органа на ввод объекта в эксплуатацию;

- изъять у ответчиков расположенные в здании нежилые помещения:

№ п/п


кадастровый №


собственник


1

77:04:0005007:5696

ООО «Завод упаковочных изделий Токк»

2

77:04:0005007:5697

ООО «Завод упаковочных изделий Токк»

3

77:04:0005007:5702

ООО «Завод упаковочных изделий Токк»

4

77:04:0005007:6457

ФИО14

5

77:04:0005007:6468

ФИО14

6

77:04:0005007:6473

ФИО14

7

77:04:0005007:6474

ФИО15 ФИО16

8

77:04:0005007:6475

ФИО17


9

77:04:0005007:6476

ФИО14


10


77:04:0005007:6477

ФИО14

11


77:04:0005007:6478

ФИО18 ФИО19

12


77:04:0005007:6479

ФИО14

13


77:04:0005007:6458

ФИО14

14


77:04:0005007:6459

ФИО14

15


77:04:0005007:6460

ФИО20

16


77:04:0005007:6461

ФИО14

17


77:04:0005007:6462

ФИО7

18


77:04:0005007:6463

ФИО14

19


77:04:0005007:6464

ФИО11


20


77:04:0005007:6465

ФИО14

21


77:04:0005007:6466

ФИО21


22


77:04:0005007:6467

ФИО14

23


77:04:0005007:6468

ФИО14

24


77:04:0005007:6469

ФИО22


25


77:04:0005007:6470

ФИО23

26


77:04:0005007:6471

ФИО24


27


77:04:0005007:6472

ФИО14

28


77:04:0005007:6434

ФИО25


29


77:04:0005007:6445

ФИО26


30


77:04:0005007:6450

ФИО26


31


77:04:0005007:6451

ФИО27

32


77:04:0005007:6452

ФИО9

Лобов-Радзивилл Алексей


33


77:04:0005007:6453

ФИО29


34


77:04:0005007:6454

ФИО26


35


77:04:0005007:6455

ФИО30


ФИО31

36


77:04:0005007:6456

ФИО32


37


77:04:0005007:6435

ФИО33

ФИО34


38


77:04:0005007:6436

ФИО26


39


77:04:0005007:6437

ФИО26


40


77:04:0005007:6438

ФИО35


41


77:04:0005007:6439

ФИО26


42


77:04:0005007:6440

ФИО26


43


77:04:0005007:6441

ФИО26


44


77:04:0005007:6442

ФИО36


45


77:04:0005007:6443

ФИО37


46


77:04:0005007:6444

ФИО27


47


77:04:0005007:6445

ФИО26


48


77:04:0005007:6446

ФИО38


49


77:04:0005007:6447

ФИО39


50


77:04:0005007:6448

ФИО40


51


77:04:0005007:6449

ФИО26


52


77:04:0005007:6504

ФИО5

53


77:04:0005007:6515

ФИО5

54


77:04:0005007:6520

ФИО5

55


77:04:0005007:6521

ФИО5

56


77:04:0005007:6522

ФИО5

57


77:04:0005007:6523

ФИО5

58


77:04:0005007:6524

ФИО5

59


77:04:0005007:6525

ФИО5

60


77:04:0005007:6526

ФИО5

61


77:04:0005007:6505

ФИО5

62


77:04:0005007:6506

ФИО5

63


77:04:0005007:6507

ФИО5

64


77:04:0005007:6508

ФИО5

65


77:04:0005007:6509

ФИО5

66


77:04:0005007:6510

ФИО5

67


77:04:0005007:6511

ФИО5

68


77:04:0005007:6512

ФИО5

69


77:04:0005007:6513

ФИО5

70


77:04:0005007:6514

ФИО5

71


77:04:0005007:6515

ФИО5

72


77:04:0005007:6516

ФИО5

73


77:04:0005007:6517

ФИО5

74


77:04:0005007:6518

ФИО5

75


77:04:0005007:6519

ФИО5

76


77:04:0005007:6527

ФИО13


77


77:04:0005007:6538

ФИО13


78


77:04:0005007:6543

ФИО13


79


77:04:0005007:6544

ФИО13


80


77:04:0005007:6545

ФИО13


81


77:04:0005007:6546

ФИО13


82


77:04:0005007:6547

ФИО13


83


77:04:0005007:6548

ФИО13


84


77:04:0005007:6549

ФИО13


85


77:04:0005007:6528

ФИО13


86


77:04:0005007:6529

ФИО13


87


77:04:0005007:6530

ФИО13


88


77:04:0005007:6531

ФИО13


89


77:04:0005007:6532

ФИО13


90


77:04:0005007:6533

ФИО13


91


77:04:0005007:6534

ФИО13


92


77:04:0005007:6535

ФИО13


93


77:04:0005007:6536

ФИО13


94


77:04:0005007:6537

ФИО13


95


77:04:0005007:6538

ФИО13


96


77:04:0005007:6539

ФИО13


97


77:04:0005007:6540

ФИО13


98


77:04:0005007:6541

ФИО13


99


77:04:0005007:6542

ФИО13


с установлением следующих условий изъятия: помещения подлежат продаже с публичных торгов в качестве единого лота, с обязанностью нового собственника привести здание в первоначальное состояние и использовать его в соответствии с функциональным назначением (согласно технической документации ГБУ «МосгорБТИ» по состоянию на 20.01.2011) и видом разрешенного использования земельного участка; вырученные от продажи с публичных торгов средства подлежат выплате индивидуальному предпринимателю ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО13, обществу с ограниченной ответственностью «Завод упаковочных изделий Токк», ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО7, ФИО11, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО9, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, Дейн


Наталье Николаевне, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, включая стоимость приведения здания в первоначальное состояние.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, Государственная жилищная инспекция города Москвы, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Антакс».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2025, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, Правительство и Департамент, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование требований кассационных жалоб заявители указывают, что суды неправильно применили нормы материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам; оспариваемые судебные акты противоречат публичному интересу субъекта Российской Федерации – горда федерального значения Москвы в вопросах регулирования объектов незавершенного строительства в городе Москве и налогообложения.


В соответствии с абзацем 2 частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Верховного суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

От индивидуального предпринимателя ФИО5, ФИО7, ФИО9, ФИО11 поступили отзывы на кассационные жалобы и дополнения к ним, которые приобщены к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы поступили письменные пояснения к кассационной жалобе с учетом представленных ответчиками отзывов, которые приобщены судебной коллегией к материалам дела.

Определением от 10.02.2026 судебное разбирательство по рассмотрению кассационных жалоб было отложено на 11.03.2026 в 14 час. 00 мин.

В заседании суда кассационной инстанции 11.03.2026 представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы поддержали доводы кассационных жалоб, настаивали на их удовлетворении; представители индивидуального предпринимателя ФИО5, ФИО7, ФИО9, ФИО11 возражали относительно удовлетворения кассационных жалоб.

Выслушав явившихся в судебное заседание представителей, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в обжалуемой части в порядке статей 284, 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу


фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд округа пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, спорное 5-этажное здание общей площадью 3 618,5 кв.м по адресу: <...>, было построено на основании решения Мосгорисполкома от 20.09.1989 и введено в эксплуатацию в качестве здания телефонной станции (АТС), принято в эксплуатацию Актом государственной приемочной комиссии от 27.09.1995; в технической документации БТИ по состоянию на 20.01.2011 учитывалось как здание АТС.

Здание поставлено на кадастровый учет с кадастровым номером 77:04:0005007:1026.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0005001:51 площадью 2 273 кв.м, предоставленном городом Москвой (арендодатель) в пользование ЗАО «МГТС-Недвижимость» (арендатор) для эксплуатации телефонной станции и трансформаторной подстанции по Договору аренды от 24.12.2013 № М-04-044041, заключенному на срок до 05.11.2062.

По договору купли-продажи от 28.08.2018 здание приобрело общество с ограниченной ответственностью «Завод упаковочных изделий «Токк» (покупатель).

На момент заключения договора купли-продажи от 28.08.2018 земельный участок имел разрешенное использование: участки размещения жилищно-коммунальных объектов: участки размещения помещений технических устройств автоматических телефонных станций (АТС) 1.2.9; объекты размещения помещений и технических устройств трансформаторных подстанций (ТП) (1.2.10).

Дополнительным соглашением от 12.08.2020, заключенным между городом Москвой (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Завод упаковочных изделий «Токк» (арендатор), вид разрешенного использования земельного участка изменен на: проектирование и


строительство (реконструкция) объекта капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 25.09.2019 № RU771220000-046811.

По заказу общества с ограниченной ответственностью «Завод упаковочных изделий «Токк» проектировщиком обществом с ограниченной ответственностью «Прайм Газ» была разработана проектная документация, предусматривающая реконструкцию здания посредством демонтажа внутренних лестничных маршей, устройства в зоне демонтированных лестничных маршей монолитных перекрытий и лифтовых шахт, устройства входов в подвал, устройства световых приямков, устройства козырьков над входами и приямками, усиление дверных проемов, усиление оконных проемов, устройства металлической эвакуационной лестницы.

На основании указанной проектной документации в здании были осуществлены реконструкционные работы.

В 2021 г. здание было разделено на отдельные помещения, которые были поставлены на кадастровый учет и затем проданы в собственность ответчиков – индивидуальных предпринимателей, а также физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями.

Актом Госинспекции по недвижимости г. Москвы от 22.12.2022 № 9043996 зафиксировано, что в здании возводятся новые внутренние перегородки, антресоли; установлено дополнительное оборудование (сантехническое, электрическое, инженерное).

Ссылаясь на то, что в здании была произведена реконструкция, однако разрешение на реконструкцию и ввод его в эксплуатацию не выдавалось, образование помещений в объектах незавершенного строительства не допускается, истцы обратились с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что здание было завершено строительством и подверглось частичной реконструкции и переоборудованию, в результате которых новый объект не создан, то есть объектом незавершенного


строительства здание не является. Суд указал, что нормами закона не предусмотрен такой способ защиты права, как признание здания объектом незавершенного строительства; требование о запрете ответчикам осуществлять раздел здания и помещений в нем на отдельные помещения, а также осуществлять их кадастровый учет являются неправомерными, так как собственники вправе осуществлять действия по кадастровому учету частей принадлежащих им объектов недвижимости, если в состав принадлежащего им объекта недвижимости входят обособленные помещения, которые могут быть самостоятельными объектами прав; требование истцов об изъятии у ответчиков принадлежащих им помещений и продажа имущества в виде единого лота по существу означает изъятие всего здания, что не предусмотрено законом в качестве последствий осуществления самовольной реконструкции, при этом оснований для применения положений статьи 287.7 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, так как отсутствует факт бесхозяйного использования помещений либо использования их не по назначению, в настоящее время здание не может использования в качестве АТС.

Относительно требований, предъявленных к интернет-агрегаторам объявлений по продаже недвижимости (акционерному обществу «Циан.Ру», обществу с ограниченной ответственностью «Кех Екоммерц», обществу с ограниченной ответственностью «Вилладж Риэлти») суд пришел к выводу, что они не подлежат удовлетворению, поскольку нормативное и фактическое обоснование данных требований отсутствует, объекты незавершенного строительства могут быть объектами купли-продажи; истцами не представлены доказательства, что данные ответчики нарушают нормы закона, а из материалов дела не усматривается, что на указанных ответчиков возложена обязанность проверять достоверность содержания размещаемых ими объявлений, или они каким-либо образом участвуют в совершаемых сделках.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда о том, что спорное здание не является объектом незавершенного строительства, заключив, что здание, построенное и принятое в эксплуатацию в 1995 г., было подвергнуто


незначительной реконструкции без изменения его высоты, количества этажей, без надстройки, расширения объекта, и в настоящее время все реконструктивные работы завершены; все несущие строительные конструкции после их демонтажа заменены/восстановлены; незавершенных (недоделанных) работ по замене/восстановлению демонтированных несущих строительных конструкций не осталось. Апелляционный суд отметил, что действующее законодательство не относит обстоятельство неполучения разрешения на ввод в эксплуатацию капитального объекта после его строительства или реконструкции к признаку, позволяющему квалифицировать строительство или реконструкцию в качестве незавершенных.

Суд апелляционной инстанции признал правомерным отказ суда в удовлетворении требований истцов о запрете образовывать помещения в нем и проводить их техническую инвентаризацию, о запрете оказывать услуги в отношении соответствующих помещений, а также об изъятии помещений в здании и определении условий их изъятия, поскольку данные требования противоречат закону.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы истцов о том, что здание используется в целях проживания граждан и здание в реконструированном виде представляет угрозу жизни и здоровью граждан, посчитав, что материалами дела не подтверждены данные обстоятельства и указав, что в спорном здании все помещения являются нежилыми, имеются доказательства устранения нарушений, а выводы экспертов о несоответствии помещений с оборудованными в них антресолями требованиям пункта 4.26 СП 188.13330.2022 являются необоснованными; доводы истцов о том, что эксплуатация здания сопряжена с угрозой жизни и здоровью граждан не имеют отношения к предмету и основанию заявленных исковых требований.

Суд кассационной инстанции не может согласиться со следующими выводами судов.

В данном случае истцами заявлен иск о признании здания объектом незавершенного строительства, который представляет собой способ защиты,


связанный с констатацией наличия или отсутствия спорных прав или законных интересов, т.е. спорного материального правоотношения. Интерес истца по иску о признании здания объектом незавершенного строительства заключается в том, чтобы состоявшееся решение могло, обладая законной силой, сделать не подлежащим сомнению на будущее время существование данного правоотношения и таким путем предупредить возможность нарушения прав истца и заинтересованных лиц со стороны того, на ком лежит соответствующая обязанность.

Обосновывая наличие нарушенного права и защищаемого интереса, истцы ссылаются, что их права нарушаются недостоверными сведениями о спорном объекте, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, так как правовой режим здания и объекта незавершенного строительства различаются (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), при этом объект незавершенного строительства предоставляет своему собственнику меньший объем прав и порождает дополнительные обязанности для собственника – достроить и ввести в эксплуатацию объект в предусмотренный законом срок.

Согласно материалам дела и доводам истцов, изначально строительство спорного здания было осуществлено на основании типового проекта автоматической телефонной станции (АТС), в соответствии с Актом государственной приемочной комиссии от 27.09.1995 к приемке в эксплуатацию предъявлено здание АТС.

Земельный участок предоставлен в аренду ООО «Завод упаковочных изделий токк» на основании договора от 24.12.2013 № М-04-044041 для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с ГПЗУ, а также установленными видами разрешенного строительства.

В соответствии с ГПЗУ № RU77122000-046811 в отношении земельного участка установлены основные виды разрешенного использования, не


предусматривающие пребывания (временного проживания) людей в нежилом здании (в частности, код 4.7 Гостиничное обслуживание).

Основанием исковых требований послужило обстоятельство выявления факта производства строительных работ в здании по адресу: <...>, в результате которых были изменены характеристики, индивидуализирующие объект недвижимости, в том числе площадь и функциональное назначение объекта. В спорном здании образованы помещения, которые соответствуют признакам помещений, являющихся нежилыми, но используемых для временного проживания граждан (апартаменты). Между тем, сведения о завершении строительства объекта, а также о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дано определение понятию «объект капитального строительства», под которым понимаются здания, строения, сооружения, объектов, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Объекты незавершенного строительства подлежат признанию недвижимым имуществом при условии их соответствия объективным физическим признакам, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В свою очередь, государственная регистрация является ключевым элементом правового режима недвижимости, необходимым для участия в гражданском обороте.

К особенностям объекта незавершенного строительства пунктом 6 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на образование в нем помещений и машино-мест.

Исходя из технических и правовых особенностей объектов незавершенного строительства, данные объекты не предназначены для использования в иных целях, кроме как продолжение осуществления строительства, лишь по окончанию которого в установленной законодательством процедуре могут быть определены их итоговое назначение,


состав помещений, правовой режим последних, а также соответствие здания или сооружения строительным нормам.

Именно ввод в эксплуатацию определяет итоговое назначение объекта строительства/реконструкции, тогда как отсутствие указания конкретной цели использования объекта не позволяет уполномоченному органу оценить соответствие данного объекта необходимым требованиям действующего законодательства (пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2025).

Таким образом, окончание строительства (реконструкции) и готовность использования здания по прямому назначению, подтвержденные в установленном законодательном порядке (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), являются критериями разграничения «здания» и «объекта незавершенного строительства» как объектов недвижимого имущества.

Соответственно, объект, подвергшийся реконструкции, и не введенный в установленном порядке в эксплуатацию, с юридической точки зрения отвечает характеристикам «объект незавершенного строительства».

Согласно частям 1 и 5 статьи 55.24 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещается эксплуатация зданий, сооружений не по назначению, эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

Учитывая изложенное, заслуживают внимания доводы истцов о том, что здание, являющееся предметом спора, подвергшееся реконструкции с изменением его функционального назначения, в отсутствие ввода в эксплуатацию подпадает под правовой режим «объект незавершенного


строительства», что влечет запрет его к эксплуатации до момента подтверждения выполнения работ в соответствии с требованиями технических регламентов и проверки способности быть использованным для удовлетворения потребностей, в целях которого оно было возведено, то есть до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В данном случае, как обоснованно указывают истцы, решение суда по иску о признании здания объектом незавершенного строительства позволит определить правовой статус объекта и применить соответствующие юридические последствия к спорному объекту, привести сведения об объекте, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в соответствие с его фактическим и юридическим статусом, чем обеспечить достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании и правовом режиме объекта недвижимости, защиту прав не только публичного собственника, но и неопределенного круга лиц, участников гражданского оборота, в связи с чем отказ судов в иске по мотиву избрания истцами ненадлежащего способа защиты нарушенного права нельзя признать обоснованными.

Отказ судов в рассмотрении требования истцов о признания здания объектом незавершенного строительства в качестве самостоятельного требования приводит к тому, что права истцов продолжают нарушаться, а незаконные действия не пресекаются.

Судами не дана оценка доводам истцов о том, что в материалах дела отсутствует проект реконструкции, установить функциональное назначение объекта, которое должно возникнуть после реконструкции, не представляется возможным, соответственно, при отсутствии функционального назначения объекта невозможно определить применимые к объекту строительные и противопожарные нормы и правила. Действительное назначение объекта и образованных помещений в нем не раскрыто ответчиками при рассмотрении дела, тогда как планировка помещений, оснащение их инженерным


оборудованием указывает на использование данного объекта для временного проживания граждан.

Отклоняя доводы истцов о том, что спорное здание является объектом незавершенного строительства, суды сослались на то, что здание ранее было завершено строительством и подверглось частичной реконструкции, новый объект не создан.

Вместе с тем, указанные доводы противоречат выводам эксперта по результатам судебной экспертизы (заключение от 16.10.2023, Т. 8, л.д. 61 – 62), согласно которым, в здании произведена реконструкция, в результате проведенных работ образовались: в месте демонтированной лестницы в каждом уровне 2 – 5 этажей выполнена новая плата перекрытия, образованы помещения по 19 кв.м на каждом этаже; произошел пеернос лифтовой шахты 4 кв.м с дополнительным выносом на надстройку; устройство нового лифта в уровне: подвал антресоль- первый этаж; возведены в уровне подвала и 1-го этажа промежуточные монолитные ж/б перекрытия (антресоли) с разборкой в их месте существовавшей плиты перекрытия и увеличением отметки расположения, площадь каждой плиты 75 кв.м; устройство дополнительного приямка общей площадью 75 кв.м.

Таким образом, в соответствии с экспертным заключением, изменились индивидуально-определенные признаки исследования: общая площадь (ввиду устройства дополнительного промежуточного перекрытия (антресоли) и устройства нового лифта; площадь застройки (ввиду устройства тамбура в уровне земли); строительный объем (ввиду устройства лифта в уровне надстройки).

Также эксперт пришел к выводу, что коэффициент завершенности конструктивных элементов объекта по адресу: <...>, составляет менее 100%, объект соответствует признакам/характеристикам объекта незавершенного строительства; фактическое назначение объекта не соответствует назначению, указанному в технической документации ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 20.01.2011,


фактически 2-6 этажи объекта эксплуатируются под общежитие/хостел; объект исследования не соответствует градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с заключением эксперта от 24.07.2024 (Т. 10, л.д. 47-48), окончательное функциональное назначение объекта в полном объеме не определено; эксплуатация здания и входящих в его состав помещений в фактически существующем конструктивном состоянии в качестве нежилого здания (нежилых помещений) не возможна до устранения выявленных нарушений; образованные помещения в здании создают угрозу жизни и здоровью граждан; образованные помещения не соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам после устранения недостатков, выявленных в заключении от 16.10.2023; здание не соответствует строительным, противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к гостиницам/хостелам, к общежитиям.

Суды проигнорировали выводы экспертов и фактически уклонились от рассмотрения требования истцов о приведении правового режима объекта недвижимости в соответствие с его фактическим состоянием по формальным основаниям.

Суд округа не может признать обоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что указанные истцами обстоятельства не заслуживают внимания в силу отсутствия со стороны города Москвы требований о запрете эксплуатации здания при наличии угрозы жизни и здоровью граждан в порядке статьи 3.12 КоАП РФ, поскольку установление правового режима в качестве объекта незавершенного строительством в отношении спорного здания влечет специальные последствия - запрет эксплуатации данного объекта на основании части 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.


На основании изложенного суд округа приходит к выводу о том, что указанные судами основания свидетельствуют о формальном отказе в удовлетворении исковых требований без учета фактических обстоятельств, послуживших основанием для обращения истцов в суд и без выяснения истинного правового публичного интереса истцов, направленного на восстановление нарушенных прав и пресечение незаконных действий.

Суд округа не может признать обоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что в здании произведены реконструктивные работы на основании проектов, при этом указанные работы по реконструкции являются незначительными, поскольку действующее градостроительное законодательство предусматривает, что проведение любых работ по реконструкции, не предусмотренных постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП, должно быть утверждено путем выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме того, согласно выводам экспертов, в результате проведенной реконструкции здание стало представлять собой угрозу жизни и здоровью граждан, что само по себе исключает несущественность произведенных изменений в объекте.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов, суд апелляционной инстанции указал, что использование здания в нарушение его разрешенного использования - под цели проживания граждан, не подтверждено представленными доказательствами.

Вместе с тем, это противоречит заключению эксперта от 16.10.2023, согласно которому, со 2-го по 5-ый этажи нежилые помещения эксплуатируются в целях проживания людей. Эксперт отразил в заключении, что в помещениях оборудованы: антресоль (спальное место), санузлы с ванной/душем (мокрые точки), зоны для готовки (кухни), системы вентиляции, электроосвещения, отопления, водоотведения, водоснабжения, каждый номер оборудован приборами потребляемых ресурсов.


В заключении эксперта от 24.07.2024 № 1069/19-3-24 также содержатся выводы о том, что спорные помещения частично эксплуатируются под общественные цели, а антресоли (спальные места) в помещениях сохранены, то есть остались в том виде, в котором отражены в заключении эксперта от 16.10.2023.

Судами не дана оценка всем материалам дела в совокупности и не исследован вопрос о том, отвечают ли помещения, образованные в здании, признакам помещений, которые могут использоваться (пригодны) для личных, семейных, домашних, бытовых нужд (проживания) - «апартаменты», с учетом их конструктивных характеристик, установленных экспертами.

Судами также не дана надлежащая оценкам доводам истцов о том, что на протяжении всего периода рассмотрения дела на официальных интернет-сервисах продажи недвижимости помещения в здания реализуются как «апартаменты», используются для оказания гостиничных услуг, в подтверждение чего в материалы дела представлены соответствующие сведения с Интернет-ресурсов.

Ссылаясь на то, что 92% площади помещений принадлежит юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что большинство ответчиков приобрели статус индивидуальных предпринимателей после подачи искового заявления по настоящему делу. Кроме того, само по себе данное обстоятельство не опровергает функциональное назначение образованных в здании помещений.

В этой связи выводы суда апелляционной инстанции о том, что использование здания под проживание и временное пребывание физических лиц не доказано, нельзя считать соответствующими материалам дела.

Относительно требований истцов об изъятии расположенных в здании нежилых помещений с установлением условий изъятия суд округа считает правомерными выводы судов об отсутствии правовых оснований для применения положений пункта 1 статьи 287.7 Гражданского кодекса


Российской Федерации, указанных истцами в качестве правового основания данного требования, к возникшим правоотношениям.

С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов в части основных требований истцов, направленных на определение правового режима объекта недвижимости, сделаны при неправильном применении норм материального права, без установления фактических обстоятельств дела и оценки доказательств, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку, устанавливая фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, суды не в полной мере исследовали имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении о спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, при соблюдении требований норм материального права определить правовой режим спорного объекта исходя из его фактичного состояния, произведенных в нем работ и наличия (отсутствия) необходимой разрешительной документации на проведение работ, ввод объекта в эксплуатацию; установить функциональное назначение образованных в нем помещений; при необходимости, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, рассмотреть вопрос о назначения по делу судебной экспертизы, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, дать оценку доводам истцов.


Руководствуясь ст. ст. 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2025 по делу № А40-302699/2022 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий – судья И.В. Лазарева

Судьи: С.В. Краснова

Л.В. Федулова