Решение от 1 марта 2026 г. АС Чувашской Республики

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, <...>


http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-5113/2025
г. Чебоксары
02 марта 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.02.2026. Полный текст решения изготовлен 02.03.2026.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филипповой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Чувашская Республика, г. Чебоксары

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428003, <...>

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "АЗИРА" (ИНН: <***>).

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 30.06.2025,


от ответчика – ФИО3 по доверенности от 29.12.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 1 с кадастровым номером 21:01:020302:323, общей площадью 60,3 кв.м, расположенного в подвале, находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив в следующей редакции:

пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 3187460 (Три миллиона сто восемьдесят семь тысяч четыреста шестьдесят) рублей 00 копеек, без учета НДС;


пункт 2.1: "Оплата выкупной стоимости Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (Пятидесяти девяти) месяцев по 53124 (Пятьдесят три тысячи сто двадцать четыре) рубля 34 копейки ежемесячно;

- в течение 60 (Шестидесятого) месяца 53123 (Пятьдесят три тысячи сто двадцать три) рубля 94 коп.,

путем внесения Покупателем па расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить (т.2 л.д.64-65).


Определением суда от 03.07.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "АЗИРА".

Определением суда от 17.10.2025 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО4. Производство по делу приостановлено на период проведения экспертизы до получения судом экспертного заключения.

04.12.2025 в суд поступило заключение эксперта № СЭ/25-022 от 01.12.2025.


Определением суда от 05.12.2025 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск с учетом уточнения.

Представитель ответчика иск не признал.


Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, явку в суд не обеспечило.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 12.02.2026 до 13.02.2026.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение № 1, общей площадью 60,3 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020302:323, расположенное в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <...>, является собственностью муниципального образования "Город Чебоксары – столица Чувашской Республики" (т.1 л.д.41).

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) (ныне – Администрация города Чебоксары Чувашской Республики), обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис-1" (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности от 30.08.2018 № 2570 (в редакции соглашения от 23.10.2023), по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение № 1 общей площадью 60,3 кв.м, расположенное в


подвале жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А) по адресу: <...> л.51.

Четырехэтажный кирпичный дом по ул. К. Маркса, д.51 является объектом культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального (республиканского) значения "Дом жилой, 1950-е годы) на основании постановления Совета Министров Чувашской Республики от 29.10.1993 N372 "О дополнении списка памятников истории и культуры местного (Чувашской Республики) значения, подлежащих государственной охране" (т.1 л.д.9-13).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что также подтверждается внесением истца в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (т.1 л.д.88-89).

13.05.2025 индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Администрацию города Чебоксары Чувашской Республики с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендуемого муниципального имущества.

03.06.2025 Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики принято постановление N1641 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 5919450 руб. (без учета НДС) (т.1 л.д.14).

Письмом от 05.06.2025 № 29/4008-4758 Администрация города Чебоксары Чувашской Республики направила истцу постановление Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 03.06.2025 N1641 "Об условиях приватизации объекта недвижимости", а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.21).

Истец подписал договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с протоколом разногласий, указав выкупную стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 1860721 руб. 48 коп. без учета НДС, определенную ФИО5 в справке от 30.06.2025 № 1, а также предложив исключить пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 (т.1 л.д.22-39).

Ответчик путем направления истцу протокола урегулирования разногласий фактически отклонил предложенный протокол разногласий (т.1 л.д.40).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в


собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее по тексту – Закон N 178-ФЗ).

Особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, урегулированы статьей 29 Закона N 178-ФЗ.

Пункт 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 180-ФЗ) предусматривал, что объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Таким образом, законом были прямо предусмотрены случаи, в которых допускается приватизация объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, при этом возможность выкупа таких объектов субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, отсутствовала.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2023 N 370-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 370-ФЗ) абзац первый пункта 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ изложен в следующей редакции: "Объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, путем внесения таких объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества, путем продажи на аукционе (за исключением объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии) или на конкурсе (в отношении объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии) при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к таким объектам, требованиями к размещению наружной рекламы на таких объектах и их территориях, а также требованиями к установке надписей и обозначений, содержащих информацию об объекте культурного наследия".

При этом пункт 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ дополнен абзацем вторым, согласно которому Объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, за исключением объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, могут приватизироваться


субъектами малого и среднего предпринимательства также в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при условии их обременения требованиями, указанными в абзаце первом настоящего пункта, и соблюдения положений пунктов 2 и 3 настоящей статьи.

Таким образом, вышеприведенной нормой изменено регулирование правоотношений, связанных с приватизацией объектов культурного наследия, путем снятия ранее действовавшего запрета на приватизацию таких объектов субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

Из положений Закона N 370-ФЗ не следует, что внесенные им изменения распространяют свое действие на отношения, возникшие до вступления в силу данного закона – 04.08.2023, в связи с чем право на выкуп спорного имущества в силу его особого статуса в любом случае могло возникнуть у истца не ранее указанной даты.

В соответствии с актом технического состояния объекта культурного наследия от 21.03.2022 объект "Дом жилой, 1950-е годы" по адресу: <...>, в состав которого входит спорное имущество, является объектом культурного наследия (памятник истории и культуры) регионального назначения, который принят под охрану государства постановлением Совета Министров Чувашской Республики от 29.10.1993 N 372 "О дополнении списка памятников истории и культуры местного (Чувашской Республики) значения, подлежащих государственной охране" (т.1 л.д.19 оборотная сторона – 20).

Согласно разделу 2 акта техническое состояние объекта является удовлетворительным, что соответствует требованиям приведенной нормы абзаца второго пункта 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ об установленном Законом N 159-ФЗ порядке приватизации объектов культурного наследия субъектами малого и среднего предпринимательства.

По смыслу закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной


рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения № 1 с кадастровым номером 21:01:020302:323 общей площадью 60,3 кв.м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Разногласия сторон сводятся к возражениям индивидуального предпринимателя ФИО1 относительно стоимости выкупаемого помещения, и содержания пунктов 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора купли-продажи.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из постановления Администрация города Чебоксары Чувашской Республики от 03.06.2025 N1641 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере


5919450 руб. (без учета НДС) на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 26.05.2025 № 135/06, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Азира" (т.1 л.д.14, 105-115).

Согласно справке ФИО5 от 30.06.2025 № 1 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составляет 1860721 руб. 48 коп. без учета НДС (т.1 л.д.32-39).

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости нежилого помещения, по ходатайству истца определением суда от 17.10.2025 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО4.

Согласно заключению эксперта от 01.12.2025 № СЭ/25-022 отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 26.05.2025 № 135/06, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Азира", не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 N 200, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы. Выявленные несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности повлияли на определение рыночной стоимости нежилого помещения, указанной в отчете от 26.05.2025 № 135/06. Рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения № 1 с кадастровым номером 21:01:020302:323 общей площадью 60,3 кв.м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: <...>, по состоянию на 13.05.2025 составляет 3187460 руб. без НДС (т.2 л.д.3-39).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Доказательства недостоверности заключения судебной экспертизы от 01.12.2025 № СЭ/25-022 ответчиком не представлены.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора:


- пункт 2.12 "Оплата стоимости Нежилого помещения по настоящему договору третьими лицами не допускается";

- абзац 11 пункта 3.3 "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца";

- пункт 4.3 "Существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение Покупателем пунктов 2.10, 2.11 настоящего договора.

При невыполнении Покупателем пунктов 2.10, 2.11 Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке";

- пункт 4.4 "В случае расторжения договора купли-продажи по вине Покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается".

Рассмотрев разногласия сторон по указанным условиям договора, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1 - 6 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;


2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Учитывая то, что обязанность истца по оплате выкупной стоимости нежилого помещения не относится к обязательству, которое истец обязан исполнить лично, суд считает обоснованным и правомерным требование истца об исключении пункта 2.12 договора.

В соответствии с абзацем 11 пункта 3.3 проекта договора "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было


форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца".

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты.

Таким образом, указанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, представляющий субъектам права возможность самим решить вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. Однако, поскольку сторонами соглашения не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Учитывая, что в названных Законах спорные положения детально регламентированы, суд считает возможным исключить из текста договора купли-продажи абзац 11 пункта 3.3 договора.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных


товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Расходы истца на оплату государственной пошлины в сумме 15000 руб., подтвержденные чеком по операции от 02.07.2025, и расходы истца на оплату судебной экспертизы в сумме 28000 руб., подтвержденные платежным поручением от 07.10.2025 № 221, суд относит на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1 с кадастровым номером 21:01:020302:323 общей площадью 60,3 кв.м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив в следующей редакции:

пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) Объекта недвижимости составляет 3187460 (Три миллиона сто восемьдесят семь тысяч четыреста шестьдесят) рублей 00 копеек, без учета НДС;

пункт 2.1: "Оплата выкупной стоимости Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (Пятидесяти девяти) месяцев по 53124 (Пятьдесят три тысячи сто двадцать четыре) рубля 34 копейки ежемесячно;

- в течение 60 (Шестидесятого) месяца 53123 (Пятьдесят три тысячи сто двадцать три) рубля 94 коп.,

путем внесения Покупателем па расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить.

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 15000 (Пятнадцать тысяч) расходов по государственной пошлине, 28000 (Двадцать восемь тысяч) руб. расходов по судебной экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.


В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Юрусова