Решение от 20 мая 2024 г. по делу № А65-31646/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-31646/2023


Дата принятия решения –  21 мая 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  06 мая 2024 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Панюхиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Акпарсовой А.А.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Драккар", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ПромСтройКомплект", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора купли-продажи №4ОС/12/17 от 12.12.2017 с дополнительным соглашением к договору №4ОС/12/17 от 04.12.2020, о возврате  в собственность объекта недвижимости  - административное здание, общей площадью 618,4 кв.м. с кадастровым номером 16:50:200202:400, расположенный по адресу <...> здание 41 Г, взыскав с истца в пользу ответчика оплаченный аванс в размере 600 000 рублей.

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ПромСтройКомплект", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Драккар", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 600 000 руб. оплаченных за объект недвижимости денежных средств,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Московское РОСП по г. Казани.


с участием:

от истца  – ФИО1, доверенность от 03.10.2023, диплом,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 25.03.2024, диплом,

от третьих лиц  – не явились, извещены, 



у с т а н о в и л:

общества с ограниченной ответственностью "Драккар", г. Казань (далее  истец)  обратилось в Арбитражный суд Республики  Татарстан  с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПромСтройКомплект", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора купли-продажи №4ОС/12/17 от 12.12.2017 с дополнительным соглашением к договору №4ОС/12/17 от 04.12.2020, о возврате в собственность истца объект недвижимости: административное здание с кадастровым номером 16:50:200202:400, расположенный по адресу: <...> зд.41Г.

 К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие   самостоятельных требований относительно спора:  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,  Московское РОСП по г. Казани (определение от 20.11.2023).

Определением суда  от 20.12.2023 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное  исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ПромСтройКомплект", г.Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Драккар", г. Казань о взыскании 600 000 руб. оплаченных за объект недвижимости денежных средств.

В судебном заседании  6.02.2024  истец увеличил исковые  требования, просил: расторгнуть договор купли-продажи №40С/12/17 от 12.12.2017 г. с дополнительным соглашением к договору № 40С/12/17 от 04.12.2020 г., возвратить в собственность истца объект недвижимости административное здание, общей площадью 618,4 кв.м. с кадастровым номером 16:50:200202:400, расположенный по адресу <...> здание 41 Г, взыскав с истца в пользу ответчика оплаченный аванс в размере 600 000 рублей.

Суд увеличение исковых требований принял в порядке ст.49 АПК РФ.

Третьи лица в судебное заседание не явились,  извещены, заявлений, ходатайств не представили.

Третье лицо – Управление Росреестра по РТ  20.12.2024 направило в суд отзыв на иск, в котором  просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, кроме того, 22.03.2024 Управление направило в суд  письменные пояснения по запросу суда.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей   третьих лиц  в порядке ст.156 АПК РФ.

Представитель  истца иск поддержал, дал пояснения, представил копию дополнительного соглашения от 4.12.2020 с отметкой  регистрирующего органа.

Представитель ответчика  просил в иске отказать, дал пояснения.

Из материалов дела усматривается, что 12.12.2017 между   истцом – ООО «Драккар» (продавец)  и ответчиком  ООО «ПромСтройКомплект» (покупатель) был заключен договор №4 ОС/12/17 купли-продажи, во исполнение условий которого продавец по передаточному акту  от 12.12.2017 передал покупателю  административное здание (корпус № 20) назначение  нежилое, 3-этажное, инвентарный № 1116, литер А,  условный номер 16:50:04:00922:001, площадью 618,4 кв.м., находящееся по адресу:  Республика  Татарстан, г. Казань, <...>.

Переход права собственности зарегистрирован, что подтверждено отметкой регистрирующего органа на договоре,  выпиской из ЕГРН, отзывом третьего лица –Управления Росреестра по РТ.

Как следует из отзыва Управления Росреестра по РТ на основании распоряжения Исполнительного комитета Муниципального образования городаКазани от 22.10.2018 г. №3521р в ЕГРН внесены сведений об адресе объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 16:50:200202:400.

Как следует из имеющейся в материалах дела вписки из ЕГРН  от 3.10.2023 адрес здания с кадастровым номером 16:50:200202:400 – <...> здание 41Г; при этом в отношении объекта  зарегистрированы  ограничения в виде запрета  регистрации на  основании  постановлений Москвского РОСП г. Казани.

Вместе с тем, согласно банка данных исполнительных производств  с официального сайте Федеральной службы судебных приставов, все исполнительные производства  в отношении должника ООО «ПромСтройКомплект»  окончены.

Также из отзыва  третьего лица – Управления Росреестра по РТ   следует, что актуальные записи о наличии ограничений прав и обременениях в виде запрещении регистрации в ЕГРН отсутствуют.

В пункте 3 договора стороны согласовали стоимость  объекта недвижимости 6000000 руб.

В соответствии с  п.4 договора расчеты  межу сторонами производятся в следующие сроки: 600000 руб.  вдень заключения договора, 900000 руб.   не позднее 1.06.2018, 900000 руб. не позднее 1.09.2018, 3600000 руб.  не позднее 1.11.2018.

Платежным поручением  № 4 от 14.12.2017  ответчик  оплатил первоначальный взнос по договору №4 ОС/12/17 купли-продажи от 12.12.2017 в сумме 600000 руб.

Дополнительным соглашением  от 4.12.2020  стороны согласовали следующий  порядок оплаты: 1800000 руб.  не позднее 10.01.2021, 1800000 руб. – не позднее 1.02.2021, 1800000 руб.  не позднее 1.03.2021.  В ЕГРН внесены сведения о дополнительном соглашении от 4.12.2020.

Обязательство по уплате 5400000 руб. оставшейся стоимости приобретенного имущества ответчиком не исполнено, в связи с чем 4.10.2023 истец направил в адрес  ответчика  уведомление о расторжении договора №4 ОС/12/17 купли-продажи от  12.12.2017 с дополнительным соглашением от 4.12.2020.

Таким образом, неисполнение  ответчиком обязательств  по оплате  приобретённое недвижимого имущества, послужило истцу основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском с учетом уточнения.

Встречное исковое заявление  о взыскании 600000 руб. мотивировано  оплатой платежным поручением  № 4 от 14.12.2017  ООО «ПромСтройКомплект»  первоначального взноса по договору №4 ОС/12/17 купли-продажи от 12.12.2017 в сумме 600000 руб.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей истца, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2008 N 12545/08, неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Аналогичные выводы содержатся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 N 78-КГ17-21.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, неоплата имущества в установленный договором срок признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку имеет место факт передачи ООО «Драккар» ранее принадлежавшего ему на праве собственности недвижимого имущества, а встречное предоставление в виде денежных средств от ООО «ПромСтройКомплект»  получено не в полном объеме, что влечет для продавца  ущерб и он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора-купли продажи, то с учетом периода, в течение которого общество не исполняло свои обязательства по оплате, допущенная просрочка исполнения обязательств по оплате полученного по сделке недвижимого имущества является существенным нарушением условий заключенного договора купли-продажи и предусмотренным статьями 450, 488, 489 ГК РФ основанием для расторжения договора.

Принимая во внимание, что ответчик  не исполнил обязательство по договору по оплате покупной цены объекта недвижимости и нарушение договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер, что также является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и возврата продавцу переданного по договору имущества, требования истца  о расторжении договор №4 ОС/12/17 купли-продажи договора от 12.12.2017 с дополнительным соглашением от 4.12.2020 и возврате  переданного недвижимого имущества является правомерным и пролежит удовлетворению.

В то же время, принимает во внимание разъяснения, изложенные в п. 24 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 за 2020 год, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, согласно которым рассматривая спор о расторжении договора поставки, по которому поставщик передал в собственность покупателя определенное имущество, и установив предусмотренные п. 2 ст. 475 ГК РФ основания для возврата уплаченной покупателем денежной суммы, суд должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате продавцу переданного покупателю товара независимо от предъявления данного требования продавцом, поскольку сохранение этого имущества за покупателем после взыскания с продавца покупной цены означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений.

Обозначенный подход согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определении N 309-ЭС20-9064 от 18.08.2020 по делу N А76-4808/2019, также в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20.02.2021 N Ф06-62039/2020 по делу N А55-34477/2019.

При таких обстоятельствах суд считает правомерным требование истца о взыскании с него 600000 руб. первоначального взноса, оплаченного  ООО  «ПромСтройКомплект» после  возврата  ответчиком недвижимого имущества.

Доводы ответчика о неудовлетворительном состоянии приобретенного здания в нарушение ст. 65 АПК РФ не подтверждены документально. Кроме того, согласно п. 9 договора, покупатель удовлетворен  качественным состоянием  здания, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением договора, при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, не обнаружено. Из  передаточного акта также следует, что у сторон претензий нет.

В нарушение ст. 65 АПК РФ  ответчиком не представлено допустимых доказательств о произведенных им неотделимых  улучшений в отношении   объекта недвижимости. Являющегося предметом  договора купли-продажи.

Учитывая, что стороны согласовали оплату  объекта недвижимости  с предоставлением рассрочки с учетом дополнительного соглашения от 4.12.2020, подписанным сторонам и прошедшим  государственную регистрацию, окончательный срок оплаты  не позднее 1.03.2021, доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности при обращении  истца в суд  28.10.2023, является несостоятельным.

 Статья 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Одним из принципов правовой определенности является исполнимость вынесенных судебных решений. Таким образом, суд считает необходимым установить срок совершения ответчиком действий по демонтажу спорной конструкции.

При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. Разрешение данного вопроса относится к сфере судейского усмотрения.

Суд считает возможным установить ответчику срок исполнения требований в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Суд не находит оснований для удовлетворения встречных требований    ООО «ПромСтройКомплект»  о взыскании  с ООО «Драккар»  в пользу ООО «ПромСтройКомплект» 600000 руб., так как  судом удовлетворено первоначальное требование истца, в том числе о возврате  части внесённой предоплаты.

Расходы по первоначальному и встречному требованию относятся на   ответчика в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.    110, 112, 167 – 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


                                                            Р Е Ш И Л:


Первоначальный иск удовлетворить.

Расторгнуть, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Драккар", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) и  обществом с ограниченной ответственностью "ПромСтройКомплект", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) договора купли-продажи №4ОС/12/17 от 12.12.2017 с дополнительным соглашением от 4.12.2020  к договору №4ОС/12/17 от 04.12.2020.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "ПромСтройКомплект", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Драккар", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу объекта недвижимости  - административное здание, общей площадью 618,4 кв.м. с кадастровым номером 16:50:200202:400, расположенный по адресу <...> здание 41 Г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Драккар", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПромСтройКомплект", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 600000руб. уплаченного аванса в течение пяти дней с момента передачи имущества по  акту приема-передачи.

 В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПромСтройКомплект", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. госплшлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.


                                   Судья                                                                    Панюхина Н.В.