Решение от 9 февраля 2023 г. по делу № А74-8624/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

09 февраля 2023 года Дело № А74-8624/2022


Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2023 года.

Решение в полном объёме изготовлено 09 февраля 2023 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи С.М. Тропиной, при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Абаканская Строительная Компания» (ИНН <***>, ОГРН1071901000148) к администрации города Черногорска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды на земельный участок от 26.05.2020 № 3326Ю, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, ФИО3,

при участии в судебном заседании представителей сторон: представителя истца – ФИО4, на основании доверенности от 01.01.2023, диплома; представителя ответчика – ФИО5, на основании доверенности от 04.05.2022, диплома.


Общество с ограниченной ответственностью «Абаканская Строительная Компания» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Черногорска о расторжении договора аренды на земельный участок от 26.05.2020 № 3326Ю.

Определением арбитражного суда от 26.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Определением арбитражного суда от 22.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Третьи лица, извещённые о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для участия в нём своих представителей не направили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие третьих лиц.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, указал, что решением Арбитражного суда Арбитражного суда Республики Хакасия от 29.03.2021 по делу № А74-168/2020 ООО «АСК» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен ФИО6, в связи с данным обстоятельством дальнейшее исполнение указанного договора препятствует восстановлению платежеспособности ответчика, пояснил, что арендуемые земельные участки фактически не используется истцом, более того, истцу не принадлежат на праве собственности объекты незавершённого строительства с кадастровыми номерами 19:02:010308:3225, 19:02:010308:3226, 19:02:010308:3227.

Представитель ответчика просил в иске отказать, пояснил, что для расторжения договора аренды от 26.05.2020 № 3326Ю истец должен убрать возведенные фундаменты, указал о невозможности продажи возведенных на арендованных участках объектов недвижимости третьим лицам до того момента, пока лицо, получившее участок для освоения в целях жилищного строительства, первоначально не выкупит земельный участок, что дало бы ему право в дальнейшем реализовать земельный участок и возведенный на нем объект.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между администрацией города Черногорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Абаканская строительная компания» (арендатор) заключён договор аренды на земельный участок от 20.03.2012 № №2494Ю, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (в аренду), земельный участок на условиях определенных настоящим договором, категория земель-земли населенных пунктов, площадью 93171 м2, кадастровый номер 19:02:010308:1015, расположенный по адресу: Республика Хакасия, город Черногорск, в границах улицы г. Тихонова - трасса М54 «Енисей» - Пищекомбинат, предоставленный для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора (пункт 1.1. контракта).

Согласно пункту 2.1. срок действия договора устанавливается с 20.03.2012 по 31.12.2023.

В соответствии с пунктом 2.5. договора максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территорий арендуемого земельного участка -12 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка.

По акту приёма-передачи от 20.03.2012 земельный участок, указанный в пункте 1.1. договора, передан обществу с ограниченной ответственностью «Абаканская строительная компания» в аренду.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды от 29.11.2019 в связи с внесением соответствующих изменений, в части планировки территории земельного участка с кадастровым номером 19:02:010308:1015, арендодатель передал, а арендатор причинял во временное пользование 72 земельных участка (пункт 1.1 соглашения).

Письмом от 15.05.2020 истец обратился к ответчику о перезаключении договора аренды на земельный участок от 20.03.2012 № 2494Ю, в связи с разбивкой земельных участков, расположенных по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, в границах улицы г. Тихонова-трасса М-54 «Енисей» - Пищекомбинат.

Соглашением о расторжении договора аренды от 19.05.2020 стороны расторгли договор аренды от 20.03.2012 № 2494ю в отношении земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 93 171,0 кв.м, кадастровый номер: 19:02:010308:1015, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, в границах ул. г. Тихонова - трасса М-54 «Енисей» - Пищекомбинат, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства с 31.12.2019.

Администрация города Черногорска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Абаканская строительная компания» (арендатор) заключили договор аренды на земельные участки от 26.05.2020 № 3326ю, на основании которого истец передаёт ответчику в аренду земельные участки из категории земель – земли населенных пунктов (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора период аренды земельных участков определён сторонами с 26.05.2020 по 31.12.2023.

Стороны пришли к соглашению распространить условия настоящего договора на фактически возникшие отношения с 01.01.2020.

В силу пункта 2.5 договора максимальный срок выполнения работ по обустройству территорий посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность в порядке, установленном правовыми актами Российской Федерации, Республики Хакасия, органов местного самоуправления города Черногорска - не позднее 30 месяцев со дня заключения договора.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами не позднее 15 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 2.9 договора, с момента расторжения договора аренды (окончания срока действия) обязательства арендатора по оплате арендной платы являются действующими до момента её полного погашения. Окончание срока действия договора не освобождает арендатора от ответственности за его нарушения.

Согласно пункту 3.1 указанного договора, передача участка осуществляется на основании акта приёма-передачи земельного участка.

В силу пункта 6.1. договора арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать земельный участок в аренду третьим лицам, не являющимся стороной по настоящему договору.

По акту приёма-передачи от 26.05.2020 земельные участки, указанные в пункте 1.1. договора, переданы обществу с ограниченной ответственностью «Абаканская строительная компания» в аренду.

Письмом от 09.02.2021 истец обратился к ответчику с просьбой о расторжении договора аренды на земельные участки от 26.05.2020 № 3326ю, в связи с тем, что в отношении истца введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве.

Ответчик письмом от 05.03.2021 № 803 сообщил, что в целях расторжения договора аренды № 3326ю от 26.05.2020, необходимо привести земельные участки (за исключением земельных участков с расположенными объектами незавершённого строительства: 19:02:010308:3227, 19:02:010308:3225, 19:02:010308:3226, сведения о которых имеются в ЕРГН) в пригодное для дальнейшего использования состояние, а именно: убрать возведенные фундаменты.

Конкурсный управляющий истца 12.07.2021 направил запрос ответчику о даче согласия на продажу права аренды земельных участков, арендуемых по договору аренды № 3326ю от 26.05.2020 на торгах в процедуре банкротства ООО «АСК», в случае отказа от продажи права аренды, заявил о расторжении договора аренды № 3326ю от 26.05.2020.

Ответчик ответом на запрос от 27.07.2022 № 2363 сообщил о том, что не дает согласие на продажу права аренды земельных участков, арендуемых по договору аренды № 3326ю от 26.05.2020 на торгах в процедуре банкротства, в целях расторжения договора аренды № 3326ю от 26.05.2020, указал на необходимость привести земельные участки (за исключением земельных участков с расположенными объектами незавершённого строительства: 19:02:010308:3227, 19:02:010308:3225, 19:02:010308:3226, сведения о которых имеются в ЕРГН) в пригодное для дальнейшего использование состояние, а именно: убрать возведенные фундаменты.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Абаканская строительная компания» (продавец) и ФИО2 заключен договор купли-продажи от 02.12.2021, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает нижеуказанное имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности: объект незавершенного строительства – жилое, Республика Хакасия, городской округ Черногорск, <...>, кадастровый номер 19:02:010308:3225, площадью 109 м2, расположен на земельном участке с кадастровым номером 19:02:010308:3135, площадью 704 м2, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Абаканская строительная компания» (продавец) и ФИО2 заключен договор купли-продажи от 02.12.2021, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает нижеуказанное имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности: объект незавершенного строительства – жилое, Республика Хакасия, городской округ Черногорск, <...>, кадастровый номер 19:02:010308:3226, площадью 109 м2, расположен на земельном участке с кадастровым номером 19:02:010308:3146, площадью 704 м2, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Абаканская строительная компания» (продавец) и ФИО2 заключен договор купли-продажи от 02.12.2021, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает нижеуказанное имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности: объект незавершенного строительства – жилое, Республика Хакасия, городской округ Черногорск, <...>, кадастровый номер 19:02:010308:3227, площадью 120 м2, расположен на земельном участке с кадастровым номером 19:02:010308:3124, площадью 1024 м2, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно выпискам из ЕГРН от 16.11.2022 собственником объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 19:02:010308:3225, 19:02:010308:3226 является ФИО2, собственник объекта незавершенного строительства с кадастровыми номерами 19:02:010308:3227 является ФИО3

В связи с тем, что ответчик препятствует в расторжении договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как усматривается из материалов дела, требования истца основаны на положениях статей 450 - 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью использования спорного земельного участка по целевому назначению.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, согласно пункту 2 указанной статьи, может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (часть 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельства, вызванное признанием истца несостоятельным (банкротом), открытием в отношении него конкурсного производства, истец просит суд расторгнуть заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка от 26.05.2020 № 3326Ю.

Как установлено арбитражным судом, решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 29.03.2021 по делу № А74-168/2020 ООО «АСК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен ФИО6

В силу статьи 2 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве») несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 3 указанной статьи Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2).

В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3).

Анализ норм Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что предоставленное конкурсному управляющему право заявить отказ от исполнения договора продиктовано целью конкурсного производства, преследующей соразмерное удовлетворение требований кредиторов, что в свою очередь, может быть достигнуто путем максимизации прибыли, полученной от реализации составляющего конкурсную массу имущества.

Следовательно, отказ конкурсного управляющего от исполнения договора, предусмотренный статьей 102, пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве, должен быть направлен на прекращение обусловленного сделкой обязательства должника (в неисполненной им части) по предоставлению контрагенту исполнения на будущее время, если сохранение договорного обязательства препятствует восстановлению платежеспособности должника или его выполнение должником повлечет возникновение на стороне последнего убытков по сравнению с аналогичными сделками.

Приведенными нормами Закона о банкротстве предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления управляющим такого заявления: сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

При рассмотрении дела судом установлено, что конкурсный управляющий 12.07.2021 направил запрос ответчику о даче согласия на продажу права аренды земельных участков, арендуемых по договору аренды № 3326ю от 26.05.2020 на торгах в процедуре банкротства ООО «АСК», в случае отказа от продажи права аренды, заявил о расторжении договора аренды № 3326ю от 26.05.2020.

Ответчик ответом на запрос от 27.07.2022 № 2363 сообщил о том, что не дает согласие на продажу права аренды земельных участков, арендуемых по договору аренды № 3326ю от 26.05.2020 на торгах в процедуре банкротства, в целях расторжения договора аренды № 3326ю от 26.05.2020, указал на необходимость привести земельные участки (за исключением земельных участков с расположенными объектами незавершённого строительства: 19:02:010308:3227, 19:02:010308:3225, 19:02:010308:3226, сведения о которых имеются в ЕРГН) в пригодное для дальнейшего использование состояние, а именно: убрать возведенные фундаменты.

Таким образом, поскольку ответчик не дал согласие на продажу права аренды земельных участков, право аренды не было включено в конкурсную массу, в связи с тем, что в силу пункта 6.1. договора арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать земельный участок в аренду третьим лицам, не являющимся стороной по настоящему договору.

С учетом указанного, конкурсный управляющий обоснованно отказался от договора аренды на основании статьи 102 Закона № 127-ФЗ.

Довод ответчика о невозможности продажи возведенных на арендованных участках объектов недвижимости третьим лицам до того момента, пока лицо, получившее участок для освоения в целях жилищного строительства, первоначально не выкупит земельный участок, подлежит отклонению, поскольку законодательных ограничений по реализации конкурсным управляющим объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке, не содержится.

Принимая во внимание установленный в договоре размер ежемесячных платежей за предоставленный земельный участок, оснований считать, что указанная сделка способствует восстановлению платежеспособности истца, у суда не имеется, при заключении спорного договора стороны не могли предвидеть наступления обстоятельств, связанных с банкротством арендатора - ООО «АСК».

В связи с вышеизложенным, исковые требования подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 руб., уплачена истцом при обращении в суд.

Учитывая удовлетворение исковых требований, в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлине в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования удовлетворить: расторгнуть договор аренды на земельный участок от 26.05.2020 № 3326Ю, заключенный между администрацией города Черногорска и обществом с ограниченной ответственностью «Абаканская Строительная Компания».

2. Взыскать с администрации города Черногорска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Абаканская Строительная Компания» 6 000 (шесть тысяч) руб. расходов по уплате государственной пошлины.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья

С.М. Тропина