Решение от 20 августа 2026 г. АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-60017/2025


г. Краснодар «21» августа 2026 года


Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2026 года Решение суда в полном объёме изготовлено 21 августа 2026 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ибрагимовой Р.Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-60017/2025

по иску администрации муниципального образования Динской муниципальный район Краснодарского края

к открытому акционерному обществу «Агроном» (ИНН <***> ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом Регионпромсервис» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, снятии земельного участка с кадастрового учета,

при участии в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании, состоявшемся 09 апреля 2026 года, представителя администрации – ФИО1 (по доверенности), представителя ОАО «Агроном» - ФИО2 (по доверенности), представителя ООО «Торговый дом Регионпромсервис» - ФИО3 (по доверенности),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Динской муниципальный район Краснодарского края (далее – администрация) обратилась с иском к открытому акционерному обществу «Агроном» (далее – общество-1), обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом Регионпромсервис» (далее – общство-2) со следующими требованиями:


- признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:07:0903000:1356, местоположение: Краснодарский край, р-н Динской, п. Агроном, заключенный между обещством-1 и обществом-2, недействительным;

- погасить запись в ЕГРН № 23:07:0903000:1356-23/247/2025-3 от 28.07.2025 о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0903000:1356, местоположение: Краснодарский край, р-н Динской, п. Агроном;

- снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:07:0903000:1356, местоположение: Краснодарский край, р-н Динской, п. Агроном.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, состоявшемся 09 апреля 2026 года, представитель администрации исковые требования поддержали, представители общества-1 и общества-2 возражали против исковых требований по доводам отзывов, приобщили запрошенные судом документы.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в настоящее заседание не явилось, отзыв не представило, при этом представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю – ФИО4, полномочия которой подтверждались доверенностью № 313 от 17.12.2025, участвовала в заседании 27 февраля 2026 года, отзыв или какие-либо письменные пояснения представлены также не были.

В настоящем судебном заседании 09 апреля 2026 года был объявлен перерыв до 17 час. 55 мин. в течение того же дня, без обязания явкой.

После перерыва стороны в заседание не явились, судебное заседание было продолжено в установленное время в отсутствие сторон и их представителей.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований администрации по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 по делу № 2а-568/2024, принятым по административному исковому заявлению администрации МО Динской район к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании незаконным, в том числе, решения от 19.04.2023 о постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на земельные участки КН 23:07:0903000:1129 – 23:07:0903000:1260, образованные в границах кадастрового квартала 23:07:0903000 из земельного участка КН 23:07:0903000:907 на основании заявления общества-1 от 07.04.2023, земельный участок КН 23:07:0903000:1173 признан подлежащим снятию с государственного кадастрового учета с исключением из ЕГРН всех сведений о нем, все сведения об исходном земельном участке КН 23:07:0903000:907 площадью 961 942 кв. м признаны подлежащими восстановлению в ЕГРН. Решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для внесения сведений в ЕГРН относительно спорных земельных участков.

Общество-1 участвовало в данном деле, как следует из текста решения Динского районного суда, в качестве заинтересованного лица, его представитель по


доверенности ФИО2 участвовала в судебном заседании и просила отказать в удовлетворении административного искового заявления.

Решение Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 по делу № 2а-568/2024 оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 16.01.2025 по делу № 33а-3331/2025.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2025 по делу № 8а-8203/2025 УИД 23RS0014-01-2023-004415-05 решение Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 16.01.2025 оставлены без изменения.

Между тем, несмотря на решение Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 по делу № 2а-568/2024 и оставившее его без изменения апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 16.01.2025 по делу № 33а-3331/2025, общество-1 произвело раздел подлежащего снятию, согласно данному решению суда, с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 23:07:0903000:1173, и 04.06.2025 был поставлен на кадастровый учет образованный из него земельный участок с кадастровым номером 23:07:0903000:1356 площадью 17 505 кв. м, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» и видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», в связи с чем, земельный участок с кадастровым номером 23:07:0903000:1173 был 04.06.2025 снят с кадастрового учета (выписка из ЕГРН от 30.03.2026 № КУВИ-001/2026-41834308).

Обществом-1 из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0903000:1173 площадью 771 344 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Динской, п. Агроном, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0903000:907, был образован спорный земельный участок с кадастровым номером 23:07:0903000:1356, а сам земельный участок с кадастровым номером 23:07:0903000:1173 был снят с кадастрового учета 04.06.2025 (выписка из ЕГРН от 30.03.2026 № КУВИ-001/2026-41835360).

Так, в материалы дела представлено заявление от 23.05.2025 гендиректора общества-1 о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности общества-1 на вновь образованные земельные участки на основании подготовленного межевого плана в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 39 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:07:0903000:1173.

В соответствии с межевым планом от 18.05.2025, подготовленным кадастровым инженером ФИО5, межевой план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 38 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:07:0903000:1173.

По договору купли-продажи земельного участка (без строения) от 14.07.2025 общество-1 продало обществу-2 земельный участок площадью 17 505 в. м с кадастровым номером 23:07:0903000:1356, категории земель – земли


сельскохозяйственного назначения, разрешенное использования – для сельскохозяйственного использования, за 1 500 000 рублей.

По платежному поручению № 6367 от 17.07.2025 общество-2 перечислило обществу-1 оплату по договору от 10.07.2025 в сумме 1 500 000 рублей.

Право собственности общества-2 на земельный участок КН 23:07:0903000:1356 зарегистрировано в ЕГРН 28.07.2025, запись регистрации 23:07:0903000:1356-23/247/2025-3.

Как следует из упомянутого решения Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 по делу № 2а-568/2024, общество-1, являясь собственником исходного земельного участка КН 23:07:0903000:907, обратилось 07.04.2023 в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о кадастровом учете и регистрации права собственности в отношении 132 земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0903000:1129 – 23:07:0903000:1260, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0903000:907.

Между тем, исходный земельный участок КН 23:07:0903000:907 относится к землям особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий на территории Динского района, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством, что было установлено ранее вступившим в законную силу решением Динского районного суда Краснодарского края от 20.07.2023 по административному делу № 2а-2947/2023 по иску общества-1 к администрации МО Динской район.

Согласно распоряжению главы администрации Краснодарского края от 16.11.2005 № 1043-р «Об утверждении перечня земель особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий на территории Динского района, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством», территория в границах кадастрового квартала 23:07:0903000 попадает в указанный перечень (п. 45, 47 Перечня).

На момент принятия спорных решений исходный земельный участок КН 23:07:0903000:907 на основании ПЗЗ Мичуринского сельского поселения Динского района Краснодарского края располагался в зоне ИВ-3 (зона развития селитебных территорий), где основными видами разрешенного использования являлись виды разрешенного использования, не связанные с сельскохозяйственным производством.

Сведения об изменении черты населенного пункта с включением в него ранее не находившихся в границах Мичуринского сельского поселения Динского района исходного земельного участка КН 23:07:0903000:907 не представлены.

На этом основании суд пришел к выводу о незаконности изменения категории спорных земельных участков с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о применении положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» минимальные размера образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ.


На основании ч. 1 ст. 22 Закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 1,5 гектара.

Большинство из вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0903000:922 – 23:07:0903000:1260 имеют площадью 800 +- 10 кв. м, то есть 0,08 га, что более чем в 18 раз меньше минимального размера образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края. Использование столь малых по площади земельных участков для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством, не представляется возможным, что само по себе противоречит распоряжению главы администрации Краснодарского края от 16.11.2005 № 1043-р «Об утверждении перечня земель особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий на территории Динского района, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством». О том, что ОАО «Агроном» не намерено использовать спорные земельные участки для целей, связанных с сельскохозяйственным производством, говорит и то обстоятельство, что ОАО «Агроном» проводится подготовка документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания) в границах кадастрового квартала 23:07:0903000.

Между тем, несмотря на приведенное решение Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 по делу № 2а-568/2024, оставленное без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 16.01.2025 по делу № 33а-3331/2025, и Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2025 по делу № 8а-8203/2025 УИД 23RS0014-01-2023-004415-05, которым решение Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 16.01.2025 были оставлены без изменения, общество-1 заключает с кадастровым инженером договор на выполнение кадастровых работ от 15.05.2025, получает межевой план от 18.05.2025 по разделу земельного участка КН 23:07:0903000:1173 на 38 земельных участков, 23.05.2025 подает этот межевой план в регистрирующий орган для постановки на кадастровый учет вновь образованных в результате раздела земельных участков. 04.06.2025 происходит постановка на кадастровый учет земельного участка КН 23:07:0903000:1356 площадью 17 505 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка КН 23:07:0903000:1173, со снятием последнего 04.06.2025 с кадастрового учета. 04.06.2025 в ЕГРН зарегистрировано право собственности общества-1 на земельный участок КН 23:07:0903000:1356 (выписка из ЕГРН от 04.06.2025). 14.07.2025 общество-1 продает обществу-2 земельный участок КН 23:07:0903000:1356 за 1 500 000 рублей с регистрацией права собственности общества-2 на этот участок.

Таким образом, действия общества-1 направлены на создание невозможности исполнения судебных актов судов трех инстанций - решения Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 по делу № 2а-568/2024, апелляционного определения судебной коллегии по административным


делам Краснодарского краевого суда от 16.01.2025 по делу № 33а-3331/2025 и Кассационного определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2025 по делу № 8а-8203/2025 УИД 23RS0014-01-2023-004415-05, при этом общество-1 участвовало в деле Динского районного суда, возражало против заявления администрации, то есть оно знало обо всех этих обстоятельствах и о принятых судебных актах, однако несмотря на это произвело в мае 2025 года раздел подлежавшего снятию с кадастрового учета земельного участка КН 23:07:0903000:1173, поставило в июне 2025 года на кадастровый учет спорный земельный участок и в июле 2025 года, то есть в кратчайший срок после Кассационного определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2025 по делу № 8а-8203/2025 УИД 23RS0014-01-2023-004415-05, произвело его отчуждение обществу-2 по договору купли-продажи за 1 500 000 рублей.

Решением Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 по делу № 2а-568/2024, вступившим в законную силу 16.01.2025, земельный участок КН 23:07:0903000:1173 признан подлежащим снятию с кадастрового учёта с исключением в ЕГРН всех сведений об этом участке и с восстановлением в ЕГРН всех сведений об исходном земельном участке с кадастровым номером 23:07:0903000:907.

Таким образом, земельный участок КН 23:07:0903000:1173 не мог быть предметом каких-либо межевых действий с образованием новых земельных участков и последующей их продажей. Данный земельный участок должен был перестать существовать как объект кадастрового учета и предмет вещных прав с восстановлением исходного земельного участка КН 23:07:0903000:907.

В результате действий общества-1 в мае – июне 2025 года по разделу земельного участка КН 23:07:0903000:1173 и продаже вновь сформированного земельного участка исполнение решения Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 по делу № 2а-568/2024 становится невозможным.

Так, в соответствии с письмом Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 26.09.2025 на имя заместителя главы администрации муниципального образования Динской муниципальный район Краснодарского края, исполнить решение Динского районного суда от 22.07.2024 по делу № 2а-568/2024 в части восстановления сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:07:0903000:907 не представляется возможным. В отношении земельного участка КН 23:07:0903000:1173 не были внесены сведения об аресте, ввиду отсутствия соответствующей информации в определении Динского районного суда от 15.09.2023. 04.06.2025 был произведен раздел земельного участка КН 23:07:0903000:1173, в результате которого образовались самостоятельные земельные участки КН 23:07:0903000:1345 – 23:07:0903000:1377. 28.07.2025 в отношении земельного участка КН 23:07:0903000:1356 произведен переход права собственности к третьему лицу.

В связи с неисполнением по приведенным обстоятельствам решения Динского районного суда от 22.07.2024 определением Динского районного суда от 05.03.2026 по делу № 2а-568/2024 на Управление Росреестра по Краснодарскому краю наложен судебный штраф в размере 20 000 рублей в доход федерального бюджета.


Таким образом, действия общества-1 направлены на невозможность исполнения регистрирующим органом решения Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 по делу № 2а-568/2024, в связи с чем, такие действия следует признать незаконными, нарушающими права администрации как административного истца в деле Динского районного суда Краснодарского края № 2а-568/2024.

Фактически общество-1 ввело в гражданский оборот земельный участок, образованный в нарушение вступившего в законную силу решения суда, создав нелегитимный объект кадастрового учета и вещных прав и сделав невозможным исполнение решения суда, принятого в защиту публичных интересов.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В настоящем случае оспариваемая администрацией сделка – договор купли-продажи прямо нарушает публичные интересы муниципального образования – Динского муниципального округа, поскольку делает невозможным исполнение вступившего в законную силу до её совершения решения суда, вводит в гражданский оборот нелегитимно сформированный земельный участок, делает невозможным достижение тех публичных интересов, для защиты которых администрация обратилась с административным исковым заявлением в Динской районный суд в деле № 2а-568/2024.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от 14.07.2025 между обществом-1 и обществом-2 подлежит признанию недействительным (ничтожным), регистрационная запись о праве собственности общества-2 на земельный участок КН 23:07:0903000:1356 подлежит погашению в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 168 ГК РФ), а земельный участок КН 23:07:0903000:1356 как незаконно введенный в гражданский оборот подлежит снятию с кадастрового учета.

Только в результате удовлетворения исковых требований администрации в полном объёме может быть достигнута возможность исполнения вступившего в законную силу решения Динского районного суда Краснодарского края от 22.07.2024 по делу № 2а-568/2024, принятого в защиту публичных интересов.

Доводы общества-2 о его добросовестности значения не имеют, поскольку для целей применения статей 166 - 168 ГК РФ добросовестность одной из сторон недействительной (ничтожной) сделки не препятствует признанию такой сделки недействительной и применению последствий недействительности в виде двусторонней реституции.

В целях применения двусторонней реституции между ответчиками (статья 167 ГК), суд в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки считает также необходимым настоящим решением взыскать с открытого акционерного общества «Агроном» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Регионпромсервис» уплаченную последним цену спорного земельного участка в размере 1 500 000 рублей, оплаченных платежным


поручением № 6367 от 17.07.2025 по счету № 95 от 10.07.2025 за земельный участок с кадастровым номером 23:07:0903000:1356.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования Динской муниципальный район Краснодарского края удовлетворить полностью.

Признать договор купли-продажи земельного участка (без строения) от 14 июля 2025 года, заключенный между открытым акционерным обществом «Агроном» (ИНН <***> ОГРН <***>) в качестве продавца и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом Регионпромсервис» (ИНН <***> ОГРН <***>) в качестве покупателя, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0903000:1356, местоположение: Краснодарский край, р-н Динской, п. Агроном, недействительной (ничтожной) сделкой.

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № 23:07:0903000:1356-23/247/2025-3 от 28.07.2025 о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Регионпромсервис» (ИНН <***> ОГРН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0903000:1356.

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки взыскать с открытого акционерного общества «Агроном» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Регионпромсервис» (ИНН <***> ОГРН <***>) 1 500 000 рублей, оплаченных обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом Регионпромсервис» (ИНН <***> ОГРН <***>) платежным поручением № 6367 от 17.07.2025 по счету № 95 от 10.07.2025 за земельный участок с кадастровым номером 23:07:0903000:1356.

Снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:07:0903000:1356, площадью 17 505 кв. м, местоположение: Краснодарский край, р-н Динской, п. Агроном.

Взыскать с открытого акционерного общества «Агроном» (ИНН <***> ОГРН <***>) и с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом Регионпромсервис» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета в равных долях государственную пошлину по иску в размере 50 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков

8