Постановление от 20 мая 2024 г. по делу № А54-9772/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных ктов

арбитражных судов, вступивших в законную силу


Дело № А54-9772/2022
21 мая 2024 года
г. Калуга




Резолютивная часть постановления вынесена  14.05.2024

Постановление в полном объёме изготовлено  21.05.2024


Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

              Силаевой Н.Л.,

судей


              ФИО1,

              ФИО2,


            рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024 по делу № А54-9772/2022, 



УСТАНОВИЛ:

администрация города Рязани (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ИП ФИО3, ответчик) о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:0000000:171, расположенным по адресу: <...>, за период с 29.01.2019 по 31.08.2022 в размере 1 213 225 рублей 41 копейки и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.08.2022 по 24.11.2023 в размере 21 754 рублей 96 копеек, применив дальнейшее начисление процентов по ставке ЦБ Банка России до полного исполнения решения суда (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанций, администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы указывает на то, что обязанность по внесению платы за пользование земельным участком сохраняется за ответчиком до момента регистрации права собственности за новым собственником. Плата за фактическое пользование земельным участком должна быть рассчитана исходя из фактического вида его использования.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в суд округа не обеспечили, в связи с чем в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей.

   Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены оспариваемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области и ответчиком 22.02.2011 заключен договор № КС 1-11 Ф аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171, площадью 5 257 кв. м, расположенного по адресу: <...> стр. 96, для строительства магазина автозапчастей и автомойки сроком по 11.02.2014.

Срок действия договора продлевался соглашениями от 22.02.2014, 26.05.2014 и от 21.01.2015. Окончательный срок действия договора - до 31.12.2015.

24.09.2013 ФИО3 выдано разрешение на строительство магазина автозапчастей и автомойки площадью 1 124,69 кв. м, этажностью - 2, сроком действия с учетом продления - до 31.12.2015.

17.12.2013 ответчик зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154, степенью готовности 5%, расположенный по адресу: <...>.

На основании заявления ответчика и постановления от 28.01.2016 между ответчиком и истцом 28.01.2016 заключен договор № С 004-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 для завершения строительства автосервиса сроком до 28.01.2016.

Администрация письмом от 17.12.2018 № 05/3-08-1662 уведомила предпринимателя о прекращении вышеуказанного договора аренды в связи с окончанием его срока 28.01.2019 в порядке статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Впоследствии произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 путем образования двух земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0000000:4479, 62:29:0000000:4480 и сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171, площадь которого составила 2 055 кв. м.

В период с 29.01.2019 по 31.08.2022 ответчиком плата за пользование земельным участком в полном объеме не внесена, в связи с чем письмом от 01.09.2022 № 03/3-1949 истец обратился к ответчику с требованием о погашении задолженности, которое оставлено без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Приходя к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, суды исходили из того, что решением Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2020 по делу № А54-3013/2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021, у ответчика изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154 общей площадью 1 124,7 кв. м, площадью застройки 171,8 кв. м и степенью готовности 5%, расположенный по адресу: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0000000:171, путем продажи с публичных торгов, в связи с чем после вступления в законную силу указанного судебного акта начисление платы за пользование земельным участком не соответствует фактическим правоотношениям сторон, а также принципу единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков под ними.

При этом судами не учтено следующее.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

   В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

   Из положений пунктов 1, 2 статьи 447 ГК РФ, пункта 19 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 следует, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства подписывает лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона. При этом организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности.

   Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.

   В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 по делу № 306-ЭС17-13791, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, изложена правовая позиция о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

   Таким образом, в случае вынесения судебного акта в порядке статьи 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства не изымается предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, в связи с чем обязанность по внесению платы за пользование земельным участком сохраняется у собственника объекта незавершенного строительства, изъятого в порядке статьи 239.1 ГК РФ, до момента регистрации права собственности за новым собственником (покупателем по результатам торгов).

В соответствии с пунктом 3 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Судебная коллегия считает, что принятые по делу судебные акты не соответствуют указанным требованиям, выводы судов о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований сделаны при неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

С учетом того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств (установление периода взыскания платы за пользование земельным участком и неустойки, проверка правильности расчетов), а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть вышеизложенное, установить все имеющие для правильного рассмотрения дела обстоятельства и разрешить спор по существу, приняв законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа   



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024 по делу № А54-9772/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья

Н.Л. Силаева


Судьи


ФИО1



ФИО2