Решение от 16 октября 2018 г. по делу № А71-5625/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

_________________________________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А71-5625/2018
г. Ижевск
16 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 9 октября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 16 октября 2018 года.

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Коньковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Ганимед» к Администрации муниципального образования город Ижевск в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства, с участием третьих лиц: ФИО2, Публичного акционерного общества Национальный Банк «ТРАСТ», Общества с ограниченной ответственностью «Ижкомсервис», Общества с ограниченной ответственностью «Центр Ресторантс», Общества с ограниченной ответственностью «Евролифт», Общества с ограниченной ответственностью «Стройгарант» об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка,

при участии представителей:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности №3-3612 от 29.09.2017,

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности №2 от 01.02.2018,

от третьих лиц: не явился (уведомление в деле),

дело рассмотрено в отсутствии представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет» (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»), что подтверждается отчетом о публикации судебных актов,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ганимед» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Ижевск в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства (далее – администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №6634 от 11 сентября 2017 года купли-продажи (купчей) земельного участка с кадастровым номером 18:26:010614:59 (по перамбуле договора, пунктам 1.1., 2.1.).

Как следует из материалов дела, 29 декабря 2015 года в администрацию поступили заявления ООО «Ганимед», ООО «Ижкомсервис», ООО «Центр Ресторанс», ПАО Национальный банк «ТРАСТ» и ФИО5 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 18:26:010614:59 площадью 7 870 кв.м., по адресу <...>, по основаниям, предусмотренным пунктом 6 статьи 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска от 25.01.2016 №01-09-ОА232 в предоставлении земельного участка было отказано.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10 октября 2016 года по делу №А71-6754/2016 признано незаконным решение Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска об отказе в представлении земельного участка в собственность, выраженное в письме от 25.01.2016 №01-09-ОА232, как несоответствующие Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральному закону от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; на администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов заявителей.

В октябре 2017 года администрация направила в адрес истца и третьих лиц для подписания договор №6634 от 11 сентября 2017 года купли-продажи (купчей) земельного участка (далее – договор).

Не согласившись с предложенной администрацией редакцией преамбулы и пунктов 1.1., 2.1. договора, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Администрация отказалась от заключения договора на предложенных истцом условиях.

После чего, возникшие при заключении договора разногласия переданы по иску общества на рассмотрение арбитражного суда.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству Российской Федерации условий договора.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

В свою очередь, на основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

В соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Таким образом, исходя из совокупного смысла положений статей 432, 438, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что акцепт оферты должен быть полным и безоговорочным, а акцепт на иных условиях не допускается.

В ходе рассмотрения дела в суде стороны пришли к соглашению о признании обстоятельств, не подлежащих дальнейшему доказыванию, согласовав включение в договор преамбулу, пункта 1.1. и раздел договора «Подписи сторон» в предложенной истцом редакции. Между сторонами остались не согласованными условия договора по пункту 2.1.

Указанные разногласия подлежат рассмотрению в рамках настоящего дела.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истец просит принять пункт 2.1. в следующей редакции:

«2.1. Цена земельного участка составляет 2 777 126 руб. 25 коп. (два миллиона семьсот семьдесят семь тысяч сто двадцать шесть руб. 25 коп.) из них:

ООО «Ганимед» оплачивает 2 410 823 руб. 30 коп.,

ООО «Стройгарант» оплачивает 59 152 руб. 80 коп.,

ООО «Ижкомсервис» оплачивает 38 046 руб. 60 коп.,

ООО «Центр Ресторантс» оплачивает 25 549 руб. 60 коп.,

ПАО Национальный Банк «ТРАСТ» оплачивает 90 256 руб. 60 коп.,

ФИО2 оплачивает 99 143 руб. 40 коп.

Выкупная цена определена в соответствии с Постановлением Правительства Удмуртской Республики № 100 от 17.03.2015 г.».

Выкупная стоимость земельного участка определена истцом исходя из кадастровой стоимости на дату подачи заявления о предоставлении участка в собственность – 29 декабря 2015 года.

Ответчик настаивает на цене земельного участка в размере 9 945 000 рублей, исходя из существующей кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19 апреля 2017 года №115, ссылаясь на изменение состава собственников помещений на момент заключения договора.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственникам расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этими лицами соответствующего заявления.

При этом, определяющим критерием установления цены при выкупе земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, является факт обращения собственников недвижимого имущества с надлежащим заявлением.

Учитывая, что настоящий спор об урегулировании разногласий о цене выкупаемого имущества возник по условиям договора купли-продажи, проект которого был подготовлен администрацией во исполнение решения суда по делу №А71-6754/2016, которым была дана оценка отказу администрации в представлении земельного участка в собственность, выраженному в письме от 25.01.2016 №01-09-ОА232, и подтверждено наличие у общества исключительного права на выкуп на момент обращения с заявлением от 29 декабря 2015 года, суд пришел к выводу о том, что пункт 2.1. договора надлежит принять в редакции истца, установив выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:010614:59 в размере 2 777 126 руб. 25 коп.

Данная правовая позиция сформирована определением Верховного Суда Российской Федерации от 24.07.2018 №301-ЭС18-1930.

Правовая позиции арбитражных судов, изложенная в судебных актах по делу №А55-16521/2013, на которую ссылается администрация в подтверждение доводов о необходимости установления выкупной цены земельного участка на дату изменения состава собственников нежилых помещений, неприменима к спорной ситуации, поскольку касается отсутствия правопреемства при реализации права собственника объекта недвижимости на выкуп земельного участка.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 18:26:010614:59 является неделимым и предназначен для эксплуатации и обслуживания здания; все собственники здания совместно обратились в уполномоченный орган 29 декабря 2015 года, когда кадастровая стоимость земельного участка составляла 11 108 505 рублей, а выкупная, соответственно, 2 777 126 рублей 25 копеек (25% от кадастровой стоимости).

Изменение состава собственников здания, являясь объективным обстоятельством, возникшим в результате неправомерных действий администрации, подтвержденных решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10 октября 2016 года и определением о наложении судебного штрафа за неисполнение судебного акта по делу №А71-6754/2016, длящихся на протяжении более двух с половиной лет, не может служить основанием для увеличения выкупной цены земельного участка, поскольку нарушает права и законные интересы лиц, подавших заявление 29 декабря 2015 года.

С учетом вышеизложенного, применительно к фактическим обстоятельствам спора, суд признал исковые требования правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы отнесены судом на ответчика и подлежат взысканию с казны муниципального образования «город Ижевск», поскольку администрация не участвует в деле от своего имени и в своих интересах, а лишь осуществляет функции судебного представительства соответствующего публично-правового образования.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №6634 от 11 сентября 2017 года купли-продажи (купчей) земельного участка.

Принять преамбулу, пункт 1.1., пункт 2.1. в редакции истца:

Преамбула договора:

«Мы, нижеподписавшиеся, Управление земельных ресурсов и землеустройства Администрации г. Ижевска, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице начальника Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации г. Ижевска ФИО6, действующей на основании Положения об Управлении земельных ресурсов и землеустройства Администрации г. Ижевска, утвержденного Решением Городской думы г. Ижевска от 06 июня 2006 г. № 115 с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Ганимед», в лице директора ФИО7, действующего на основании Устава, Общество с ограниченной ответственностью «Стройгарант», в лице директора ФИО8, действующего на основании Устава, Общество с ограниченной ответственностью «Центр Ресторантс», в лице директора ФИО9, действующего на основании Устава, Общество с ограниченной ответственностью «Ижкомсервис», в лице генерального директора ФИО10, действующего на основании Устава, Публичное акционерное общество Национальный Банк «ТРАСТ» в лице ФИО11, действующей на основании доверенности от 13.08.2018, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированный по адресу: <...>, именуемые в дальнейшем «Покупатель», на основании Решения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10.10.2016 г. по делу № А71-6754/2016, пп.6 п. 2 ст. 39.3 Земельного Кодекса РФ, заключили настоящий договор о нижеследующем:».

Пункт 1.1. договора: «1.1. Продавец продал, а Покупатель купил в общую долевую собственность земельный участок (ООО «Ганимед» 8681/10000 долей в праве, ООО «Стройгарант» 213/10000 долей в праве, ООО «Центр Ресторантс» 92/10000 долей в праве, ООО «Ижкомсервис» 137/10000 долей в праве, ПАО Банк «ТРАСТ» 325/10000 долей в праве, ФИО2 357/10000 долей в праве) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:010614:59, площадью 7880 кв.м. (семь тысяч восемьсот семьдесят кв.м.), расположенный по адресу: <...>, с разрешенным использованием: эксплуатация и обслуживание здания гостиницы.».

Пункт 2.1. договора: «2.1. Цена земельного участка составляет 2 777 126 руб. 25 коп. (два миллиона семьсот семьдесят семь тысяч сто двадцать шесть руб. 25 коп.) из них:

ООО «Ганимед» оплачивает 2 410 823 руб. 30 коп.,

ООО «Стройгарант» оплачивает 59 152 руб. 80 коп.,

ООО «Ижкомсервис» оплачивает 38 046 руб. 60 коп.,

ООО «Центр Ресторантс» оплачивает 25 549 руб. 60 коп.,

ПАО Национальный Банк «ТРАСТ» оплачивает 90 256 руб. 60 коп.,

ФИО2 оплачивает 99 143 руб. 40 коп.

Выкупная цена определена в соответствии с Постановлением Правительства Удмуртской Республики № 100 от 17.03.2015 г.».

Внести изменения в раздел договора «Подписи сторон»:

ООО «Спецлифтмонтаж» ИНН <***> Адрес: 426075, <...> 284а-11 заменить на ООО «Стройгарант» ИНН <***> адрес: 426069, <...>.

Взыскать с муниципального образования «город Ижевск» за счет казны муниципального образования «город Ижевск» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ганимед» 6 000 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья Е.В.Конькова