Решение от 11 февраля 2020 г. по делу № А38-6482/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-6482/2019
г. Йошкар-Ола
11» февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 7 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Фроловой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Уют» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Стройинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл

с участием представителей:

от истца – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от ответчика – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Уют» (далее – участник долевого строительства), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Стройинвест» (далее – застройщик), о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома поз. 10 в микрорайоне «Мирный в г. Йошкар-Оле (4 этап строительства) от 26.02.2019 № 75-М4 (далее – спорный договор).

В исковом заявлении и дополнении изложены доводы о том, что ответчик необоснованно уклоняется от государственной регистрации спорного договора (т. 1, л.д. 4-5, 107-108).

Ответчик, общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Стройинвест», в первоначальном отзыве указал, что спорный договор полностью соответствует действующему законодательству, оплата по нему произведена истцом в полном объеме и единственной причиной его уклонения от государственной регистрации договора является отсутствие достаточных денежных средств для зачисления в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В последующих судебных заседаниях застройщик указывал, что им внесены денежные средства в компенсационный фонд в сумме, достаточной для государственной регистрации договора, ссылаясь на письмо публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (т. 1, л.д. 37, 140).

Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте су-дебного процесса, представителей в арбитражный суд не направил. Дело рас-смотрено без их участия по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в отзыве и дополнениях к нему указало, что обязательным условием для осуществления государственной регистрации договора долевого участия в строительства является уплата застройщиком отчислений в компенсационный фонд. Кроме того, пояснило, что многоквартирный жилой дом поз. 10 в микрорайоне «Мирный в г. Йошкар-Оле (4 этап строительства) введен в эксплуатацию на основании разрешения от 15.03.2019 и поставлен на государственный кадастровый учет 08.04.2019, тем самым, в силу части 7.1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственная регистрация договора долевого участия в строительстве в настоящее время невозможна. Считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права (т. 1, л.д. 49-51, 85-88, 112-115, т. 2, л.д. 14-15).

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного процесса, представителей в арбитражный суд не направили. Дело рассмотрено без их участия по правилам части 5 статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить исковое требование по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 26.02.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Уют» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Спецтехмонтаж» (участник долевого строительства) заключен договор № 75-М4 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома поз. 10 в микрорайоне «Мирный в г. Йошкар-Оле (4 этап строительства) – т. 1, л.д. 17-28.

12.03.2019 участник долевого строительства обратился к застройщику с письмом о государственной регистрации названного договора (т. 1, л.д. 29).

Письмом от 10.04.2019 ответчик сообщил о соответствии спорного договора действующему законодательству, однако указал на отсутствие достаточных денежных средств для зачисления в компенсационный фонд, что является препятствием для государственной регистрации договора (т. 1, л.д. 30).

Претензия истца от 03.06.2019 оставлена обществом «Стройинвест» без ответа (т. 1, л.д. 31).

Указывая на уклонение ответчика от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, общество «Уют» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 21.06.2016 № 5-КГ16-91 сформулировал правовую позицию, из которой следует, что помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

Спорный договор заключен между истцом и застройщиком в письменной форме и содержит все необходимые условия, перечисленные в части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 4.1 договора оплата по договору производится участником долевого строительства в сумме 10 333 675 руб. посредством зачета взаимных требований по договору подряда, договору уступки права требования от 26.02.2019. Такой зачет сторонами произведен, стоимость выполненных работ составила 5 785 800 руб. 55 коп. (т. 1, л.д. 42-48). Также сторонами заключен договор уступки права требования от 26.02.2019, в соответствии с которым общество «Уют» уступило обществу «Стройинвест» право требования уплаты денежных средств от должника в сумме 3 945 069 руб. 50 коп. (л.д. 32).

Таким образом, форма сделки соблюдена сторонами, обязательство по оплате истцом исполнено.

В статье 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ закреплены особенности осуществления государственной регистрации, в том числе, договоров участия в долевом строительстве.

В силу пунктов 1, 2 названной статьи государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы: разрешение на строительство; план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест; проектная декларация; заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома; списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, и которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, либо аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В случае, если заявителем не представлены указанные списки, орган регистрации прав запрашивает указанные списки в уполномоченном органе местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан представить запрашиваемые сведения в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса.

При этом в пункте 4 статьи 48 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного жилого дома зарегистрировано несколько договоров долевого участия в строительстве (т. 1, л.д. 93-97), тем самым документы, предусмотренные пунктом 2 статьи 48 Закона № 218-ФЗ, в данном случае для государственной регистрации не требуются.

Арбитражным судом отдельно оценены доводы Управления Росреестра по Республике Марий Эл о препятствиях для государственной регистрации договора.

В силу пункта 3 статьи 48 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения (далее – величина взноса).

Обществом «Стройинвест» представлено письмо публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонд) от 20.01.2020, согласно которому по состоянию на 13.01.2020 остаток свободных денежных средств на номинальном счете Фонда составляет 578 954 руб. 21 коп. (т. 2, л.д. 13). Кроме того, согласно платежному поручению от 27.01.2020 № 115 застройщиком дополнительно перечислена в Фонд сумма 258 000 рублей (т. 2, л.д. 7). Таким образом, на счете ответчика в Фонде имеется достаточно денежных средств (более 800 000 рублей) для государственной регистрации спорного договора долевого участия в строительстве.

Помимо этого, регистрирующий орган со ссылкой часть 7.1. статьи 18 Закона № 214-ФЗ считает невозможной государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве ввиду того, что многоквартирный жилой поз. 10 в микрорайоне «Мирный в г. Йошкар-Оле (4 этап строительства) введен в эксплуатацию на основании разрешения от 15.03.2019 и поставлен на государственный кадастровый учет 08.04.2019.

В силу части 7.1. статьи 18 Закона № 214-ФЗ (в редакции Закона № 478-ФЗ от 25.12.2018) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве.

Пунктом 13 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» положения статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) не применяется в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018.

Как следует из материалов дела, строительство спорного жилого дома осуществлялось ООО «Стройинвест» на основании разрешения на строительство от 26.09.2017 (т. 1, л.д. 38). Тем самым арбитражный суд считает некорректной ссылку регистрирующего органа на часть 7.1. статьи 18 Закона № 214-ФЗ (в редакции Закона № 478-ФЗ от 25.12.2018).

Кроме того, положения Федерального закона № 214-ФЗ и Федерального закона 218-ФЗ не содержат запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства. Согласно правовой позиции, указанной в Определении ВАС РФ от 22.04.2009 № 4918/09, ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

На основании изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что единственным препятствием для осуществления государственной регистрации является отсутствие заявления застройщика.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Учитывая, что форма спорного договора долевого участия в строительстве соответствует закону, при этом застройщик уклоняется от регистрации данного договора, что лишило истца его законного интереса в реализации прав дольщика, арбитражный суд не усматривая иных препятствий для осуществления государственной регистрации сделки.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. относятся на ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Зарегистрировать договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома поз. 10 в микрорайоне «Мирный в г. Йошкар-Оле (4 этап строительства) от 26.02.2019 № 75-М4, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «Стройинвест» и обществом с ограниченной ответственностью «Уют».

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Стройинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Уют» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Л.А. Фролова