Решение от 30 октября 2020 г. по делу № А45-13116/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-13116/2020
г. Новосибирск
30 октября 2020 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ямполец О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй", г. Новосибирск (ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.09.2016 № 127013р в размере 9 524 298,24 рублей за период с марта 2019 года по ноябрь 2019 года, неустойки в размере 619 079,38 рублей,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – потребительский жилищно-строительный кооператив «Дискус-150», г. Новосибирск (ИНН <***>),

с участием представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 21.02.2020, удостоверение,

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 20.02.2020, удостоверение адвоката,

от третьего лица: ФИО3, по доверенности от 13.09.2019, удостоверение адвоката,

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.09.2016 № 127013р в размере 9 524 298,24 рублей за период с марта 2019 года по ноябрь 2019 года, неустойки в размере 619 079,38 рублей за период с 02.04.2019 по 10.12.2019.

Определением суда от 13.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен потребительский жилищно-строительный кооператив «Дискус-150» (субарендатор земельного участка).

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что отчет оценщика, на основании которого был определен размер аренднойплаты при заключении договора, является недостоверным, составлен с нарушениями. В этой связи ответчик просил в иске отказать.

Третье лицо поддержало позицию ответчика.

В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные процессуальные позиции по делу.

Согласно доводам истца, между сторонами заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 26.09.2016 № 127013р (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду для целей строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:072255:65 площадью 41358 кв.м., расположенный по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Лобова. Неисполнение ответчиком обязательств в части оплаты арендных платежей послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 23, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, третьего лица, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 26.09.2016 между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 127013р, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:072255:65, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 41358 кв.м. для строительства многоквартирных 9-13 этажных домов, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; многоквартирных 14-18 этажных домов, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками по ул. Лобова.

Договор аренды заключен на неопределенный срок (п. 1.4).

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды установлен размер арендной платы, который составляет 11 256 950 рублей в год, или 938 079,17 рублей в месяц.

Арендные платежи начинают исчисляться с 03.04.2016 (п. 2.2 договора). Согласно п. 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. На основании изложенного, а также принимая во внимание принцип свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ), указанное условие договора установлено правомерно и должно исполняться сторонами (pacta sunt servanda).

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.3.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции – ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Согласно п. 4.2.8 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с марта 2019 года по ноябрь 2019 года в размере 9 524 298,24 рублей.

На основании пункта 2.3.3 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 02.04.2019 по 10.12.2019 в сумме 619 079,38 рублей.

Истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 14.10.2019 № 31/20-4924 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку не позднее 30 календарных дней со дня направления уведомления.

До настоящего времени требования истца, изложенные в указанном уведомлении, ответчиком не исполнены.

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела. Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным.

Таким образом, требование истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 9 524 298,24 рублей подлежит удовлетворению.

Истцом предъявлена к взысканию неустойка, начисленная ответчику на основании пункта 2.3.3 договора.

Согласно расчету истца неустойка за период с 02.04.2019 по 10.12.2019 составляет 619 079,38 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату неустойки при просрочке внесения арендных платежей.

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным. Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет не представлен.

В этой связи требование истца о взыскании неустойки в размере 619 079,38 рублей также подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о завышенном размере арендной платы судом отклонен на основании следующего.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном порядке.

Как указано в п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области.

По общему правилу, закрепленному в п. 2 Порядка, размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При заключении договора аренды земельного участка арендодатель предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (п. 8 Порядка).

Таким образом, мэрией правомерно в договоре определен размер арендной платы на основании отчета независимого оценщика.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая, что договор аренды между ответчиком и Мэрией города Новосибирска, в котором размер арендной платы определен на основании отчета независимого оценщика, заключен 26.09.2016, оспаривание согласованного сторонами размера арендной платы после заключения договора по мотиву недостоверности ранее проведенной оценки не допускается, оснований для назначения по делу судебной экспертизы суд не усматривает, в связи с чем в удовлетворении соответствующего ходатайства ответчика отказано.

Достоверность отчета о рыночной стоимости земельного участка не была оспорена ответчиком в порядке статьи 13 Закона № 135-ФЗ до момента заключения договора аренды земельного участка. В материалах дела не имеется доказательств направления ответчиком в адрес мэрии протоколов разногласий до заключения спорного договора. Между тем в случае несогласия с определенной мэрией арендной платой общество имело возможность инициировать преддоговорный спор с целью определения такого размера в судебном порядке.

Договор подписан арендатором без протокола разногласий, сторонами исполнялся надлежащим образом (за предыдущие периоды арендная плата ответчиком внесена), с настоящим возражением арендатор обратился спустя более четырех лет после заключения сделки. Ответчик имел возможность осуществить мониторинг рыночной стоимости аналогичных земельных участков и оценить возможность выполнения принимаемых на себя обязательств, поскольку данная обязанность следует из природы осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется на свой риск.

В этой связи ссылка ответчика на наличие иного отчета об оценке рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, замечаний на отчет, подготовленных ФИО4, ФИО5, судом отклоняется.

Более того, из доводов ответчика также следует намерение заключить мировое соглашение (однако истец настаивал на рассмотрении спора по существу, указав, что мировое соглашение сторонами не достигнуто), что само по себе свидетельствует о согласии ответчика с применяемым истцом размером арендной платы по договору.

По существу возражения ответчика направлены на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части уменьшения арендной платы вопреки установленному законом порядку и при отсутствии к тому правовых оснований, а также вопреки достигнутым ранее договоренностям сторон. Такое поведение не может быть признано добросовестным.

Доводы третьего лица о том, что спорный земельный участок перешел в собственность владельцев помещений в возведенных многоквартирных жилых домах, судом отклоняется, поскольку третьим лицом, а равно ответчиком не представлено доказательств ввода в эксплуатацию построенных на земельном участке многоквартирных домов, регистрации права собственности на соответствующие квартиры за гражданами. Сам по себе факт завершения третьим лицом строительных работ по возведению домов не свидетельствует о переходе арендованного земельного участка в общую долевую собственность граждан, которым квартиры переданы для выполнения отделочных работ.

Государственная пошлина по иску по правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй", г. Новосибирск (ИНН <***>) в пользу Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.09.2016 № 127013р в размере 9 524 298,24 рублей за период с марта 2019 года по ноябрь 2019 года, неустойку в размере 619 079,38 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй", г. Новосибирск (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 73 717 рублей.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Бутенко