Решение от 25 августа 2020 г. по делу № А54-8137/2019

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-8137/2019
г. Рязань
25 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 августа 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 25 августа 2020 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Медведевой О.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маловой В.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН <***>; 390046, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" (ОГРН <***>; 390000, <...>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Рязанской области (ОГРН <***>; 390000, <...>),

о расторжении договора аренды, об обязании освободить здание, о взыскании неустойки в размере 2000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

в судебном заседании 11.08.2020 объявлен перерыв, после перерыва судебное заседание продолжено

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности №05/3-35-37 от 02.12.2019;

от ответчика: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от третьего лица: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом

установил:

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" о расторжении договора аренды от 13.07.2010, об обязании освободить здание, о взыскании неустойки в размере 2000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

Определением от 10.09.2019 исковое заявление Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани принято, возбуждено производство по делу.

Определением от 24.12.2019, суд в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Государственную инспекцию по охране объектов культурного наследия Рязанской области (ОГРН <***>; 390000, <...>).

Истец в судебном заседании заявил дополнение основания иска, указывая на несоблюдение процедуры при заключении спорного договора.

Уточнение основания иска судом принято.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

17.08.2020 от истца поступило заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об уточнении исковых требований, и просил суд расторгнуть договор аренды, обязать освободить здание, взыскать в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань неустойку в размере 2000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

Судом уточнение исковых требований принято.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, с учетом уточнения.

Исследовав материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, заслушав представителя истца, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 13.07.2010г. между ООО "Маст" и ООО "Сервис Недвижимость" был заключен договор аренды недвижимого имущества - здания лит. А, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1491,6 кв.м. с кадастровым номером 62:29:00:00000:2736:001.

Здание передавалось арендатору с целью его использования для проведения культурно-массовых мероприятий, социально-культурного обслуживания населения, организации общественного питания, осуществления торговой деятельности, размещения офисов и иных видов предпринимательской деятельности, не запрещенных законодательством Российской Федерации.

В пункте 1.2 договора аренды указано, что имущество находится в собственности муниципального образования - город Рязань. Арендодатель обладает правом на сдачу указанного имущества в аренду в связи с осуществлением в отношении данного имущества функций доверительного управляющего на основании договора о передаче имущества, находящегося в муниципальной собственности, в доверительное управление от 31.08.1995.

Срок действия договора аренды установлен с 13.07.2010 по 01.08.2020 (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора арендатор обязуется использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 3.1 договора расчет арендной платы производится сторонами ежегодно по состоянию на 1 января с учетом рыночной стоимости арендованного недвижимого имущества, которая определяется один раз в пять лет, и прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Внесение арендной платы осуществляется путем перечисления арендатором суммы, рассчитанной согласно пункту 3.1 договора, на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа каждого месяца, следующего за отчетным, в течение всего срока действия договора (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 5.3 договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения имущества, установленного пунктом 1.4 настоящего договора, либо с неоднократным нарушением.

13.07.2010 по акту приема-передачи к договору аренды недвижимого имущества от 13.07.2010 г. здание лит. А, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 1491,6 кв.м. с кадастровым номером 62:29:00:00000:2736:001. было передано арендатору.

05.08.2010 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани и обществом с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" заключено Соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 13.07.2010, в соответствии с которым арендодателем является Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани (на данный момент Управление земельных ресурсов и имущественных отношений).

13.08.2010 данные изменения были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

03.05.2011 ООО "Сервис Недвижимость" было заключено охранное обязательство №37 на здание лит. А, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 1491,6 кв.м. с кадастровым номером 62:29:00:00000:2736:001.

Согласно Акту технического состояния и определения плана ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия, благоустройства его территории №63 от 28.04.2011 пользователь был обязан в срок до 2011 г. разработать проектно - сметную документацию для проведения ремонтных работ в помещениях второго этажа, проектную документацию представить на рассмотрение в комитет по культуре и туризму Рязанской области.

Ремонтные работы в помещениях второго этажа должны были быть проведены в 2013 -2014 гг., работу должна была провести организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Работы должны были быть проведены на основании письменного разрешения и задания, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия и в соответствии с согласованной с органом охраны объектов культурного наследия документацией (т.1л.д.39).

Согласно акту от 07.05.2019 г. проверки выполнения условий договора аренды от 13.07.2010 г. №0173010 фактического состояния нежилого помещения здания, расположенного по адресу: <...> ходе проверки соблюдения условий договора аренды, было выявлено отслоение штукатурки на фасаде, растрескивание элементов соединения несущих конструкций, многочисленные протечки крыши здания (т.1л.д.41).

31.08.2016 ООО "Сервис Недвижимость" было заключено охранное обязательство №114 объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации "Кинотеатр "Родина").

Согласно Акту технического состояния и определения плана ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия, благоустройства его территории №181 от 25.08.2016 пользователь был обязан в срок до 2018 г. разработать проектную документацию для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (т.1л.д.41).

22.07.2019 г. была направлена в адрес ООО "Сервис Недвижимость" претензия исх.№05/3-13-3587, в которой истец на основании пунктов 5.3.1,5.3.2 договора предлагает расторгнуть договор аренды с 01.08.2019 и в соответствии с пунктом 5.11 договора возвратить здание арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано, с учетом нормального износа (т.1л.д.10).

01.08.2019 в ответе на претензию, ответчик указал, что использует помещение в соответствии с условиями договора аренды, а результаты проверки соблюдения условий договора аренды сотрудниками истца не могут расцениваться как достоверные, поскольку выполнялись лицами, не обладающими специальными познаниями и квалификацией, уведомление о проведении проверки ответчику не поступало.

07.07.2020 г. была направлена в адрес ООО "Сервис Недвижимость" претензия исх.№03/3-31-2507, в которой истец просил в срок до 01.08.2020 г. возвратить здание лит.А, общей площадью 1491,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Так как ответчик претензии оставил без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходит из следующего.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества от 13.07.2010 г.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как установлено судом, истцом были выполнены свои обязательства по договору аренды недвижимого имущества от 13.07.2010 г., имущество было передано ответчику по акту приема-передачи от 13.07.2010 г., подписанным представителями сторон.

Истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора аренды и об обязании освободить здание.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной и: сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Согласно пункту 5.3 договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения имущества, установленного пунктом 1.4 настоящего договора, либо с неоднократным нарушением.

Согласно пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, договор аренды от 13.07.2010 г. должен был быть заключен с проведением торгов, доказательств соблюдения указанной процедуры в материалах дела не имеется.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 13.07.2010 г. является недействительным. Следовательно, в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды от 13.07.2010 г. следует отказать.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку материалами дела подтверждается отсутствие договорных отношений между сторонами, оснований для удержания имущества не имеется, доказательств освобождения здания литера А, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1491,6 кв.м. с кадастровым номером 62:29:00:00000:2736:001 ответчиком не представлено, требование истца об о обязании освободить вышеуказанное здание является законным и подлежащим удовлетворению.

Учитывая изложенное, доводы ответчика относительно исполнения охранных обязательств не имеют правовых оснований.

Кроме того, истец также обратился с требованием о взыскании неустойки в размере 2000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 Постановления N 7, суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

В пункте 31 Постановления № 7 указано, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 и часть 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую - сумма в большем размере и так далее).

Суд определяет момент, с которого соответствующие денежные средства подлежат начислению. Так, возможно начисление денежных средств с момента вступления решения в законную силу либо по истечении определенного судом срока, который необходим для добровольного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая то, что неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства, истцом правомерно начислены пени в размере 2000 руб. за каждый день неисполнения решения суда по настоящему делу.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань неустойки в размере 2000 руб. за каждый день неисполнения решения является законным и подлежит удовлетворению.

Иные доводы ответчика судом не принимаются, поскольку не влияют на результат рассмотрения спора.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" (ОГРН <***>; 390000, <...>) освободить здание литера А, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 1491,6 кв.м. с кадастровым номером 62:29:00:00000:2736:001 в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

В случае неисполнения решения суда взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" (ОГРН <***>; 390000, <...>) в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань неустойку в размере 2000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" (ОГРН <***>; 390000, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья О.М. Медведева