Решение от 9 февраля 2018 г. по делу № А63-9618/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-9618/2017
г. Ставрополь
09 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 09 февраля 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Минеевым А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН <***>, к закрытому акционерному обществу строительному объединению «Аксон-Н», г. Пятигорск, ОГРН <***>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: конкурсный управляющий закрытого акционерного общества строительного объединения «Аксон-Н» ФИО1, г. Пятигорск,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии:

от истца – ФИО2, доверенность № 6443/01-4 от 29.12.2017,

от ответчика – представитель не явился,

от третьего лица – представитель не явился,



УСТАНОВИЛ:

администрация города Пятигорска обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу строительному объединению «Аксон-Н» о взыскании с ответчика в пользу бюджета города-курорта Пятигорска задолженности по арендной плате за период с 09.10.2014 по 31.12.2016 в сумме 538 662 рубля 70 копеек и пени за период с 26.12.2014 по 31.12.2016 в сумме 52 444 рубля 23 копейки (уточненные исковые требования).

Первоначально администрация города Пятигорска обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу строительному объединению «Аксон-Н» о взыскании с ответчика в пользу бюджета города-курорта Пятигорска задолженности по арендной плате за период с 09.10.2014 по 31.12.2016 в сумме 891 252 рубля 70 копеек и пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки за период с 26.12.2014 по 31.12.2016 в сумме 76 301 рубль 65 копеек

Определением арбитражного суда от 09 октября 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий закрытого акционерного общества строительного объединения «Аксон-Н» ФИО1.

В судебное заседание от 30 января 2018 года явился представитель истца. Ответчик, третье лицо, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении или проведении судебного заседания в отсутствие представителей суду не представили. В данном судебном заседании объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 02 февраля 2018 года для предоставления лицами, участвующими в деле, дополнительных документов по делу.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствии представителей сторон и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, которые ходатайств об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили. В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей сторон и третьего лица по имеющимся письменным доказательствам.

В связи с неявкой в судебное заседание представителей сторон и третьего лица, протоколирование с использованием средств аудиозаписи в соответствии со статьей 155 АПК РФ не велось.

Протокольным определением от 02 февраля 2018 года судом приняты уточненные исковые требования, рассматриваемые по существу.

Исковые требования мотивированы тем, что в период с 09.10.2014 по 31.12.2016 ответчик на основании договора аренды от 30.01.2006 № 50/06 использовал земельный участок с кадастровым номером 26:33:150314:15 под строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными общественными помещениями. Дополнительными соглашениями в названный договор внесены изменения в части указания срока аренды названного участка. Общество обязательства в части внесения арендной платы не исполняло, в результате чего за ним образовалась задолженность, на которую начислена пеня. Направленная в адрес общества претензия о погашении задолженности по арендной плате и уплате пени осталась без ответа и удовлетворения. Участвовавший в предыдущих судебных заседаниях представитель истца поддерживал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске, просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик мотивированного отзыва на исковое заявление, документов, подтверждающих погашение задолженности по арендной плате и уплату пени, суду не представил.

Третье лицо согласно отзыву возражало против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на невозможность использования обществом земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:15 площадью 10 000 кв.м в полном объеме в связи с пересечением его границ с границами смежного земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:24, принадлежащего ФИО3 В качестве доказательства наложения границ общество ссылается на результаты судебной экспертизы, проведенной в рамках дела № 2-1795/08, рассмотренного Пятигорским городским судом. Также указало, что после получения разрешений на ввод в эксплуатацию законченного строительством многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными общественными помещениями по улице Первомайской, дом 2, корпус 2 (блок № 2, секции № 1, 2, 3) в городе Пятигорске, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:33:150314:15, дольщики квартир обратились с заявлениями о признании права собственности на квартиры в указанном многоквартирном доме в рамках дела о банкротстве № А63-3801/2012. С момента государственной регистрации права первых собственников на квартиры возникла общая долевая собственность на спорный земельный участок, следовательно, на основании статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка должен считаться прекращенным на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку застройщик перестал пользоваться земельным участком, а публичное образование утратило право на взыскание арендной платы.

Исследовав материалы дела, суд счел уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами настоящего дела и обстоятельствами вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 16.11.2016 по делу № А63-11936/2014 по иску МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» к ЗАО СО «Аксон» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 03.11.2011 по 08.10.2014 и пени за период с 26.12.2011 по 08.10.2014 по договору аренды от 30.01.2006 № 50/06 (далее – решение суда от 16.11.2016) установлено, что постановлением главы города Пятигорска от 27.01.2003 № 115 «О согласовании с ЗАО СО «Аксон-Н» земельного участка под строительство группы жилых домов со встроено-пристроенными общественными помещениями в районе пересечения пр. ФИО4 и ул. Первомайской» утвержден акт предварительного согласования места размещения группы жилых домов со встроено-пристроенными общественными помещениями в районе пересечения пр. ФИО4 и ул. Первомайской, согласовано место размещения объектов.

Постановлением администрации от 13.10.2003 № 3135 ЗАО СО «Аксон-Н» сроком на три года предоставлен в аренду для строительства земельный участок площадью 1 га в районе пересечения пр. ФИО4 и ул. Первомайской (пункт 1), обществу разрешено строительство многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными общественными помещениями, пристроенным торговым центром и отдельно стоящими стоянками для автотранспорта (пункт 2).

23 марта 2004 года ООО «Кавминводское земельно-кадастровое бюро» оформило межевое дело ЗАО СО «Аксон-Н» на земельный участок под строительство жилых домов по пр. ФИО4/ул. Первомайская в г. Пятигорске площадью 1 га (10 000 кв.м) и подготовило описание границ вновь образуемого земельного участка в местной системе координат. Обозначение и границы участка выделенного обществу под строительство по пр. ФИО4/ул. Первомайская согласованы с ФИО3

18 июня 2004 года обществу выдан кадастровый план земельного участка площадью 10 000 кв. м, предоставленного ЗАО «Аксон-Н» в г. Пятигорске, в районе пересечения пр. ФИО4 и ул. Первомайской, с кадастровым номером 26:33:150314:0015, в котором указано, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания.

30 января 2006 года между Управлением имущественных отношений и бюджетно-налоговой политики администрации города Пятигорска и обществом заключен договор аренды земельного участка № 50/06, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:150314:0015, площадью 10 000 кв.м, расположенный в городе Пятигорске, в районе пересечения пр. ФИО4 и ул. Первомайской, под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными помещениями, пристроенным торговым центром и отдельно стоящими стоянками для автотранспорта в районе.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 14.11.2006 (регистрационный номер 26-26-33/012/2006-112), что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 01.11.2003 по 30.10.2006.

Дополнительными соглашениями от 13.09.2006, от 31.01.2011 и от 15.01.2013 срок аренды продлевался до 30.12.2010, до 01.11.2011, до 01.11.2013 соответственно, а также в договор внесены иные изменения.

Согласно пунктам 3.1.2 и 3.3 договора в редакции дополнительных соглашений от 31.01.2011 и 15.01.2013 арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы может изменяться арендодателем ежегодно в одностороннем порядке в связи с изменением муниципальных правовых актов, регулирующих размер арендной платы за землю и порядок его исчисления.

Пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2013 (пункт 8), зарегистрированного 05.02.2013 (номер регистрации 26-26-28/012/2013-082), за нарушение срока внесения арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка арендатор выплачивает арендодателю соответственно пени или проценты за пользование чужими денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

После истечения срока аренды общество продолжило пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ.

На спорном земельном участке находится многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными общественными помещениями с кадастровым номером 26:33:150314:267 (Блок № 2, секция 1) и с кадастровым номером 26:33:150314:363 (Блок № 2, секции № 2, № 3), что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 09.06.2017, 13.06.2017.

Постановлением администрации города Пятигорска Ставропольского края от 08.08.2014 № 2820 многоквартирному жилому дому со встроено-пристроенными общественными помещениями (Блок № 2, секция № 1) ЗАО СО «Аксон-Н», расположенному на земельном участке с кадастровым номером 26:33:150314:15 площадью 10 000 кв.м, присвоен адрес: <...>.

Кроме того, на указанном участке расположены объекты незавершенного капитального строительства, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 12.10.2017, письмом от 12.07.2017 № 3832 муниципального учреждения «Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска», пояснительной запиской ООО «Проектное Бюро Промышленного и гражданского строительства» от 25.01.2018 № 17.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ЗАО СО «Аксон» обязательств по внесению арендной платы за период с 09.10.2014 по 31.12.2016 управление направило обществу претензию от 23.01.2017 № 726, в которой предложило погасить задолженность в течение 10 календарных дней с момента получения претензии. Названная претензия получена обществом 06.02.2017, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении, однако оставлена без ответа, что послужило основанием для начисления пени на указанную задолженность и обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 34 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Статьей 37 названного Федерального закона предусмотрено, что местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Администрация выступает истцом по делу на основании Устава муниципального образования города-курорта Пятигорска, а также с учетом перераспределения в муниципальном образовании полномочий на обращение в суд с иском от имени собственника и арендодателя земель.

По условиям пункта 2.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2013, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если иное не предусмотрено действующим законодательством. При возобновлении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств возврата обществом земельного участка арендодателю не представлено.

В связи с тем, что по истечении срока действия договора аренды (01.11.2013) ответчик не вернул арендодателю земельный участок, а администрация в свою очередь не возражала против того, что общество продолжает пользоваться земельным участком, договор аренды земельного участка от 30.01.2006 № 50/06 считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, в соответствии с нормами действующего законодательства требования администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате и пени правомерны.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Конкурсный управляющий ЗАО СО «Аксон-Н» ФИО1 в отзыве на иск возражал по размеру используемой площади земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:15 в связи со вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными помещениями по улице Первомайской, дом 2, корпус 2 (Блок № 2, секции № 1, 2, 3), а также в связи с наложением части земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:24, принадлежащего на праве собственности ФИО3, на спорный участок.

Арендуемый ответчиком земельный участок с кадастровым номером 26:33:150314:15 поставлен на кадастровый учет 18.06.2004, о чем свидетельствует представленная в дело выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 09.06.2017. В качестве характеристик участка указана его площадь в размере 10 000+/-35 кв.м, также имеется отметка о пересечении с границами земельных участков с кадастровыми номерами 26:336150314:20, 26:336150314:24, 26:336150314:16, 26:336150314:8.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.04.2009 серия 26-АЕ № 782614 земельный участок с кадастровым номером 26:33:150314:24 площадью 413 кв.м на праве собственности принадлежит ФИО3 (номер регистрации 26-26-33/013/2009-639).

Как установлено обстоятельствами дела № А63-11936/2014 (решение суда от 16.11.2016), решением Пятигорского городского суда от 31.07.2015 по делу № 2-2371/15, оставленном без изменения апелляционным определением краевого суда от 12.01.2016, в иске ЗАО «Аксон-Н» к администрации и ФИО3 об установлении смежной границы между земельными участками с кадастровыми номерами 26:33:150314:15, 26:33:150314:16, 26:33:150314:8, 26:33:150314:24, 26:33:150314:20 в соответствии с установленными межевым делом 2004 года координатами характерных точек таких границ отказано с признанием отсутствующим права собственности ФИО3 на часть земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:24, площадью 334 кв.м, имеющую наложение на земельный участок с кадастровым номером 26:33:150314:15, и оставленном без изменения судом кассационной инстанции.

При рассмотрении спора суды пришли к выводу о том, что межевое дело 2004 года не соответствует инструкциям, рекомендациям и положениям, которые являются обязательными при проведении межевания. В нем отсутствует описание земельного участка, включающего сведения о местоположении, границах земельного участка, а также кадастровые сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка, то есть границы данного земельного участка не были установлены в соответствии с земельным законодательством.

Законность формирования границ участка с кадастровым номером 26:33:150314:24, принадлежащего ФИО3, и отсутствие установленных границ участка ЗАО СО «Аксон-Н» с кадастровым номером 26:33:150314:15, находящегося в аренде у общества, неоднократно проверялось Пятигорским городским судом, что отражено в решении от 16.10.2008 по делу № 2-2113/8 по иску ФИО3 к администрации и к ЗАО СО «Аксон-Н» об оспаривании ненормативных актов органа местного самоуправления, которым признаны незаконными и отменены постановления главы администрации города Пятигорска о продлении ЗАО СО «Аксон-Н» срока аренды земельного участка, а также в решениях от 24.02.2009 по делу № 2-435/09 об отказе в требованиях ЗАО СО «Аксон-Н» к администрации и ФИО3 о признании незаконным и недействительным постановления главы администрации города Пятигорска от 21.03.2006 № 1102 и от 13.11.2009 по делу № 2-2633/09 об удовлетворении исковых требований ФИО3 к ЗАО СО «Аксон-Н» о взыскании убытков, понесенных в связи с ограничением прав собственника. Названные судебные акты оставлены без изменения вышестоящими инстанциями.

Также решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-10700/2013 ЗАО СО «Аксон-Н» отказано в удовлетворении требований о признании незаконными решений органа кадастрового учета об осуществлении государственного кадастрового учета в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:33:150314:0018, 26:33:150314:15, 26:33:150314:24. Требования общества, заявленные по делу № А63-10700/2013 мотивированы тем, что в результате допущенной органом кадастрового учета кадастровой ошибки часть земельного участка с кадастровым номером 26:33:150314:0018 (из которого впоследствии образован участок 26:33:150314:24), сформированного для эксплуатации объектов ФИО3, оказалась в границах ранее поставленного на кадастровый учет участка с кадастровым номером 26:33:150314:0015, предоставленного обществу в аренду для строительства многоквартирных жилых домов.

В отношении требования общества о признании незаконным решения органа кадастрового учета об исправлении технической ошибки в кадастровых сведениях об объекте недвижимости (земельном участке), имеющем кадастровый номер 26:33:150314:15, при рассмотрении дела № А63-10700/2013 судом принято во внимание, что следствием принятия этого решения явилось исключения из государственного кадастра недвижимости координат характерных точек границ данного земельного участка. Вместе с тем, как указал суд, границы земельного участка с кадастровым номером 26:32:150314:15 восстановлены на основании решения учреждения от 11.06.2013 № 26/301/13-76890 об учете изменений объекта недвижимости, что подтверждалось, в том числе кадастровой выпиской от 24.09.2013 № 26/501/13-411768.

Учитывая обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, довод конкурсного управляющего ЗАО СО «Аксон-Н» ФИО1, касающийся пересечения границ спорного земельного участка с границами земельного участка 26:33:150314:24, принадлежащего на праве собственности ФИО3, признан судом не обоснованным и подлежащим отклонению.

При этом, на основании постановлений администрации города Пятигорска Ставропольского края от 08.08.2014 № 2820 и о 28.12.2015 № 5972 ЗАО СО «Аксон-Н» выданы разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными помещениями по улице Первомайской, дом 2, корпус 2 в городе Пятигорске (разрешения на ввод в эксплуатацию от 08.08.2014 № RU 26308000-0029-2014 (Блок № 2, секция № 1) – на 92 квартиры и от 18.12.2015 № 26-ru 26308000-0236-2013 (Блок № 2, секции № 2, № 3) – на 126 квартир соответственно).

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию дольщики квартир обратились с заявлениями о признании права собственности на квартиры в указанном многоквартирном доме в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве № А63-3801/2012. Определения о признании права собственности за дольщиками (218 квартир) послужили основаниями для регистрации права собственности на квартиры.

В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Также названным пунктом разъяснено, что по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения.

При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.07.2017 № КУВИ-105/2017-10353, 14 мая 2015 года зарегистрировано право собственности первого владельца квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...> (Блок № 2).

Из этого следует, что с момента регистрации права собственности владельца квартиры в жилом доме на квартиру, земельный участок, находящийся под вышеуказанным домом и необходимый для эксплуатации дома, выходит из распоряжения органа местного самоуправления, даже если он не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Таким образом, спорный земельный участок с 14.05.2015 не находился у ЗАО СО «Аксон-Н» в фактической аренде под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <...> (Блок № 2).

С момента первой регистрации права собственности на помещение у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под вышеуказанным многоквартирным жилым домом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Между тем, после введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (Блок № 2) обязанность ответчика по внесению арендной платы за оставшуюся часть земельного участка не прекратилась.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 по делу № А41-14691/2015.

Конкурсный управляющий ЗАО СО «Аксон-Н» ФИО1, не согласившись с размером площади арендуемого земельного участка в отзыве на иск, не представил доказательства, из которых бы следовало, что в спорный период используемая обществом площадь была отличной от примененной истцом при расчете задолженности, не произвел расчет задолженности исходя из площади фактически используемого участка.

В обоснование размера площади спорного земельного участка, необходимой для завершения строительства многоквартирных жилых домов, истец представил пояснительную записку ООО «Проектное Бюро Промышленного и гражданского строительства» от 25.01.2018 № 17 (с приложением схемы земельного участка), в которой разъяснено, что на спорном земельном участке площадью 10 000 кв. м запроектированы жилые блоки № 1, № 2, № Б. Жилой блок № 2 введен в эксплуатацию. Жилые блоки № 1 и № Б с офисными помещениями находятся в стадии строительства. Площадь участка, необходимая для нормальной эксплуатации жилого блока № 2, определена с учетом противопожарных требований к проездам, размещению площадок и парковочных мест и составляет 4 500 кв.м. На оставшейся площади земельного участка (5 500 кв.м) размещены строящиеся блоки, подъездные дороги для строительства, площадки для складирования, рельсовый путь для установки башенного крана и прочие помещения, необходимые для ведения строительства в соответствии с нормативными требованиями. Полномочия и квалификация лица, подготовившего пояснительную записку, подтверждены документально.

Указанные обстоятельства также подтверждаются актом осмотра от 12.10.2017 земельного участка, расположенного в районе пересечения проспекта ФИО4,94 и улицы Первомайской, 30. В ходе обследования названного участка установлено, что на нем возведен 16-этажный многоквартирный дом (Блок № 2, секции № 2, № 3), а также расположены объекты незавершенного капитального строительства (многоквартирные дома).

В письме от 12.07.2017 № 3832 муниципальное учреждение «Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска» сообщило, что на спорном участке находится объект незавершенного строительства «многоквартирный жилой дом» Блок № 1, разрешение на ввод в эксплуатацию которого не выдавалось.

В ходе рассмотрения настоящего дела стороны не заявили ходатайства о назначении судебной экспертизы, не представили письменные доказательства в виде экспертного заключения или заключения кадастрового инженера,

Учитывая изложенное, пояснительная записка ООО «Проектное Бюро Промышленного и гражданского строительства» от 25.01.2018 № 17 принята судом в качестве доказательства для определения площади, необходимой для завершения строительства объектов незавершенного строительства (многоквартирных жилых домов), расположенных на спорном земельном участке площадью 5 500 кв.м.

Расчет арендной платы за спорный период осуществлялся истцом на основании решения Думы города Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД «Об утверждении порядка определения размера аренды за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска» (с учетом изменений, внесенных решением Думы г. Пятигорска от 19.12.2013 № 49-36 РД) и Приказов министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» и от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», исходя из площади спорного земельного участка 10 000 кв.м за период с 09.10.2014 по 13.05.2015 и площади 5 500 кв.м за период с 14.05.2015 по 31.12.2015 путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы за землю.

Как видно из имеющегося в материалах дела развернутого расчета иска, сумма задолженности общества по арендной плате за период с 09.10.2014 по 31.12.2016 составляет 538 662 рубля 70 копеек.

Проверив представленный расчет, суд счел его соответствующим условиям договора и арифметически верным.

Пунктом 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2013 (пункт 8) за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Сумма договорной пени за период с 26.12.2014 по 31.12.2016 составила 52 444 рубля 23 копейки.

Проверив представленный расчет пени, суд счел его арифметически верным, а начисление пени правомерным.

Учитывая, что доказательства погашения задолженности по арендной плате и уплаты пени обществом не представлены, суд удовлетворяет уточненные исковые требования администрации на общую сумму 591 106 рублей 93 копейки.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» сумма государственной пошлины исчисляется в полных рублях: сумма менее 50 копеек отбрасывается, а сумма 50 копеек и более округляется до полного рубля.

Так как требования администрации удовлетворены в полном объеме, ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден, в доход федерльного бюджета с общества подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 822 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края



РЕШИЛ:

исковые требования администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН <***>, удовлетворить.

Взыскать с закрытого акционерного общества строительного объединения «Аксон-Н», г. Пятигорск, ОГРН <***>, в пользу администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН <***>, 591 106 (Пятьсот девяносто одна тысяча сто шесть) рублей 93 копейки, в том числе:

– арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.01.2006 № 50/06 за период с 09.10.2014 по 31.12.2016 в размере 538 662 (Пятьсот тридцать восемь тысяч шестьсот шестьдесят два) рублей 70 копеек;

– пени за период с 26.12.2014 по 31.12.2016 в размере 52 444 (Пятьдесят две тысячи четыреста сорок четыре) рублей 23 копеек.

Взыскать с закрытого акционерного общества строительного объединения «Аксон-Н», г. Пятигорск, ОГРН <***>, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 14 822 (Четырнадцать тысяч восемьсот двадцать два) рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Л. Жирнова