Решение от 3 сентября 2024 г. по делу № А73-10042/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-10042/2024
г. Хабаровск
04 сентября 2024 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 04 сентября 2024 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания – Лубинец Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

об уменьшении  покупной стоимости нежилого помещения

третье лицо индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>).

при участии:

от истца – ФИО1 (лично, посредством веб-конференции);

от ответчика – ФИО2 (лично, посредством веб-конференции);

от третьего лица – не явился,  извещен надлежащим образом,  



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику, просит соразмерно уменьшить покупную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1 кадастровый номер 77:02:0015005:1817, приобретенного истцом у ответчика по договору купли-продажи от 13.09.2023г.,  с 14 500 000 руб. на 13 593 750 руб.


Просит взыскать с ответчика  денежные средства в размере 906 250 руб.  и проценты за пользование чужими денежными средствами с 13.05.2024 по дату фактического исполнения обязательства.

Требования мотивирует тем, что спорное помещение обременено правами третьих лиц, а именно, в нем расположены инженерные коммуникации (коммунальные и электросетевые объекты, предназначенные для обслуживания иных помещений в МКД).

Для обслуживания указанных объектов в отношении помещения установлен постоянный публичный сервитут.

О наличии указанного обременения продавец покупателя в известность не поставил. Самостоятельно обнаружить наличие в помещение объектов, относящихся к общедомовому имуществу,  покупатель возможности не имел, поскольку коммуникации расположены под полом. Выписка из ЕГРН сведений о наличии обременения не содержала.

О возможном наличии в помещении инженерных коммуникаций и необходимости предоставления к ним доступа истцу стало известно в декабре 2023 г.  после звонка аварийной бригады в связи с порывом участка тепловой сети.

Факт наличия обременений установлен и зафиксирован при осмотре помещения 02.02.2024 г.


Согласно п.1 ст. 475 ГК, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.


Размер уменьшения покупной цены истец подтверждает заключением специалиста.


В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал  в полном объеме, приведя доводы искового заявления и возражений на отзыв ответчика.


Представитель ответчика иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему.


Третьим лицом представлено  заявление о привлечении его участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные  требования.


Согласно данному заявлению, ИП ФИО3 просит взыскать с ИП ФИО2 задолженность по договору на оказание услуг по поиску покупателя от 18.03.2023 г. и проценты за пользование чужими денежными средствами за просрочку платежа.

В судебном  заседании оглашена резолютивная часть определения об отказе в удовлетворении  заявления о привлечении  ИП ФИО3 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные  требования.

Так же в заявлении ФИО3 содержатся пояснения по существу спора, из которых следует, что третье лицо поддерживает позицию истца.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования не   подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 117, 5 кв.м., расположенного по адресу   <...>/1 кадастровый номер 77:02:0015005:1817.

В «шапке» договора дата его заключения  указана 13.09.2023 г., в разделе подписи сторон указано,  что договор со стороны продавца подписан 15.09.2023 г.

Стоимость имущества определена в п.2.1 договора и составляет  14 500 000 руб.

Факт получения обусловленной договором стоимости имущества ответчиком не оспаривается

Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 19.09.2023 г., что подтверждается регистрационным штампом на договоре и выпиской из ЕГРН.

Ссылаясь на наличие обременения приобретенного имущества публичным сервитутом, истец обратился с настоящим иском.


Фат наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания более одного помещения в МКД, подтверждается справкой ГБУ «Жилищник Бабушкинского района».


Факт наличия публичного сервитута подтверждается распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 01.11.2022 г. № 63671.


Возражая против иска, ответчик указывает, что покупателю было известно об обременении помещения сервитутом.

В связи с чем ссылается на следующее «В договоре купли-продажи от 13 сентября 2023 года между ИП ФИО2. и ИП ФИО1 в п. 1. 2 прописан договор основание № 78-00432/23 от 27 марта 2023,

п. 1.4 имеет ссылку так же на правоустанавливающие документы,

п. 3.1 договора, покупатель подтверждает, что принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца - из этого следует, что покупателем договор купли -продажи № 78-00432/23 изучался и   был   положен     в   основу  договора   между   истцом   и   ответчиком   как правоустанавливающий документ.


П. 2.5 договора № 78-00432/23 от 27 марта 2023 года установлен постоянный публичный сервитут для доступа в часть объекта этаж 1, помещение 1, комната 1.»  


В пункте 1.2. договора купли-продажи от 13.09.2023 г. указано, что помещение принадлежит продавцу на праве собственности  на основании  договора купли-продажи  недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы от  27.03.2023 г. № 78-00432/23, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации (указан номер регистрационной записи).


В п.1.4. договора указано, что  продавец заверяет, что  помещение является его собственностью, правоустанавливающие документы, а также документ подлинны и законны.


Согласно п.3.1. договора, покупатель по настоящему договору принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение помещения.


Таким образом, пункты договора, на которые ссылается ответчик, содержат положения о том, что ответчик является законным субъектом права собственности на отчуждаемое имущество.


Содержание правоустанавливающего документа (договора, на основании которого, у продавца возникло право собственности,  договором купли-продажи, заключенным сторонами спора, не раскрыто).


Между тем, согласно п.2.5 договора от  27.03.2023 г. № 78-00432/23, объект приватизации обременен с даты государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на него постоянным публичным сервитутом, являющимся существенным условием сделки, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и/или прохода в часть Объекта приватизации (этаж 1, помещение I, комната № 1) (нумерация комнаты указана согласно экспликации ГБУ МосгорБТИ на дату обследования 02 февраля 2022 г.) для обслуживания размещенных под ней коммунальных и/или электросетевых объектов. Постоянный публичный сервитут сохраняется при всех сделках на Объект приватизации, вплоть до его прекращения в установленном порядке. Последующие переходы прав на Объект приватизации не влекут за собой прекращение публичного сервитута на него.


Согласно ст. 2 ФЗ от 06.02.2023 г. № 13-ФЗ, статью 31 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" дополнить пунктом 3.1 следующего содержания:

"3.1. При приватизации помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, исключительно посредством которого обеспечиваются проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении, в качестве существенного условия сделки по приватизации такого помещения предусматривается установление публичного сервитута для обеспечения прохода, доступа в иные помещения, который подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией прав на приватизируемое помещение. Данный публичный сервитут не может быть установлен в случае, если проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении могут обеспечиваться посредством помещений, являющихся общим имуществом в таких здании, сооружении.".


Государственная регистрация приватизируемого помещения осуществлена, как следует из договора купли продажи от 13.09.2023 г., 11.05.2023 г.


Данный ФЗ вступил в действие 17.02.2023 г., но ЕГРН сведений о регистрации публичного сервитута не содержит.


Как указано в сообщении Департамента, это обусловлено датой установления сервитута, предшествующей дате внесения изменений в Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ.


Акт приема-передачи помещения  со стороны покупателя подписан 02.02.2024 г., о чем имеется соответствующая отметка в акте.

Из пояснений третьего лица следует, что «В связи с тем, что никаких распоряжений от Ответчицы по передаче помещения Третье лицо не получало, сам передаточный акт сторонами сделки не подписывался, ключи от помещения Истцу не передавались.

Позднее, Истец сообщил, что им подан иск о принуждении Ответчицы к передаче помещения и подписания документов.

01 февраля 2024 г. в адрес Истца поступило почтовое отправление Ответчицы с оригиналом подписанного ею передаточного акта. Истец уведомил об этом Третье лицо.

02.02.2024 г. между Третьим лицом и Истцом был пописан Акт о предоставлении покупателю доступа в помещение и передаче комплекта ключей».

Таким образом, на дату заключения договора продаваемое имущество было обременено публичным сервитутом, о котором, в нарушение условий 1.4. договора купли-продажи, продавец не поставил в известность покупателя.


Вместе с тем, истец нормативно обосновывает свои требования п. 1. ст. 475 ГК, которая не применима к правоотношениям сторон, поскольку  указанной нормой регламентированы последствия продажи товара ненадлежащего качества.


В данной же ситуации  продан товар, обремененный правами третьих лиц.


Последствия продажи такого товара регламентированы ст. 460 ГК, согласно п.1  которой, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом,  отсутствие права покупателя  на уменьшение покупной цены товара связано не только с тем, что покупатель знал об обременениях товара, но и должен был знать.

Статья  2 ГК  определят предпринимательскую деятельность как самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность.


Согласно выписке из ЕРИП, основным видом деятельности истца является деятельность в области права.

Соответственно,  покупатель,  являясь субъектом предпринимательской деятельности, тем более, специализирующемся на рынке услуг в области права должен был принять меры к ознакомлению с правоустанавливающими документами продавца.


В судебном заседании истец на вопрос суда пояснил, что ответчик не предоставил ему для ознакомления договор от  27.03.2023 г., на основании которого у ответчика  возникло право собственности.


Поскольку право собственности истца было зарегистрировано в ЕГРН, сведения об обременениях в ЕГРН отсутствовали,  истец обладал сведениями об оплате ответчиком приобретенного им имущества, истец посчитал,  что этого достаточно для заключения договора купли-продажи.


Ответчик утверждает, что передавала договор купли-продажи  третьему лицу (риелтору) при заключении договора на оказание услуг по поиску покупателя.


Сведений  о передаче каких-либо  документов риелтору договор об оказании услуг не содержит.

Опрос свидетелей, в отсутствие письменных доказательств,  не даст достоверных доказательств по факту передачи или не передачи документов.


Таким образом, достоверно установить факт передачи или непередачи правоустанавливающего документа продавца по данному спору невозможно.


Вместе с тем, субъект предпринимательской деятельности, осуществляемой на свой риск,  действуя с должной степенью осмотрительности и осторожности, должен был предпринять меры к исследованию  правоустанавливающих документов и не заключать сделку до их изучения.


Кроме того, истец в судебном заседании пояснил, что у него имелся протокол аукциона, на основании которого с  ответчиком был заключен договор купли-продажи.


Согласно п.2 ст. 15 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, об итогах его продажи размещается также на сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети "Интернет".

В судебном заседании  был открыт сайт «Гисторги», на котором размещена вся информация о спорном объекте, включая обременение. Эта информация доступна при введении в поисковик номера протокола, который имелся у истца.


На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истец не только должен был проверить всю документацию в отношении приобретаемого имущества, но и имел такую возможность.


В силу положений  п.1 ст. 460 ГК, покупатель, который должен был знать об обременениях  товара, не имеет права на уменьшение покупной цены.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья                                                            Е.А. Букина.