Решение от 1 июля 2021 г. по делу № А63-22773/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-22773/2019
г. Ставрополь
01 июля 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 01 июля 2021 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Инициатива Поиск Творчество Эксперимент», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010506:553, площадью 145, 6 кв.м, степенью готовности 17%, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 по доверенности от 26.10.2020, представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 01.02.2021,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее по тексту комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инициатива Поиск Творчество Эксперимент» (далее – общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010506:553, площадью 145, 6 кв.м, степенью готовности 17%, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Истец в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования.

Ответчик в судебном заседании просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Общество является собственником незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010509:5, площадью 145,6 кв. м, степенью готовности 17% по адресу: <...>, что выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Ставрополя от 24.01.1992 № 77 малому предприятию «Иптэкс» был предоставлен земельный участок площадью 0,7 га для проектирования и строительства базы по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475. На основании указанного постановления был выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю от 10.09.1992 № 813.

В связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком постановлением главы города Ставрополя от 03.12.1997 № 3948 был изъят земельный участок площадью 0,46 га (из 0,7 га) и передан в фонд города Ставрополя для перераспределения.

Этим же постановлением товариществу с ограниченной ответственностью «Иптэкс» был предоставлен земельный участок площадью 0,24 га в долгосрочную аренду сроком на 10 лет под базой по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475. На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель г. Ставрополя от 11.02.1998 № 53 сроком до 03.12.2007 под производственной базой.

12 октября 2007 года было выдано разрешение на строительство № RU 26309000-1/816 и начато строительство объекта Литер 3.

В 2011 году была проведена техническая инвентаризация объекта незавершенного строительства: площадь застройки - 145,6 кв.м, степень готовности 17%, что подтверждается техническим паспортом 16.06.2011.

Постановлением администрации города Ставрополя от 05.08.2011 № 2157 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:010509:5 площадью 2 400 кв.м в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475.

На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.09.2011 № 9207 сроком с 05.08.2011 по 04.08.2014, который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 30.01.2012 номер регистрации 26-26-01/133/2011-237.

Пунктом 2.1 договора установлено, что условия договора аренды земельного участка применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 03.12.2007.

В связи с необходимостью продления срока договора аренды земельного участка была проведена государственная регистрация права на объект незавершенного строительства: назначение - нежилое, общая площадь застройки - 145,6 кв.м, степень готовности 17%, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2014 сделана запись регистрации № 26-26-01/072/2014-284.

11.06.2014 года было выдано новое разрешение на строительство № RU 26309000-«0430-с» в связи с корректировкой проекта и строительство объекта продолжено.

В период действия разрешения было продолжено строительство объекта Литер 3, готовность строительства достигла 40%, площадь составила 223,04 кв.м, площадь застройки -147,2 кв.м (техническая инвентаризация была проведена в 2019 году, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 15.04.2019).

11.05.2016 года между администрацией и обществом был заключен договор аренды земельного участка № 5803 в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта), земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010509:5 по ул. Ленина, 423 «б» в квартале 475, площадью 2 400 кв.м, предоставлен обществу для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка 09.06.2016, номер регистрации 26-26/001-26/001/201/2016-8968/3.

Указанным договором аренды срок аренды установлен с 11.05.2016 по 10.05.2019.

Пунктом 2.1 договора установлено, что условия договора аренды земельного участка применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 05.08.2014.

07.03.2019 года общество обратилось в МФЦ с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта, имеющего кадастровый номер 26:12:010509:5, расположенного по адресу: <...> в квартале 475.

Письмом от 03.04.2019 № 08/14-2899с комитет отказал в предоставлении земельного участка на том основании, что право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, установленное нормами земельного законодательства, использовано.

В связи с прекращением договора аренды комитет обратился в арбитражный суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010506:553, площадью 145, 6 кв.м, степенью готовности 17%, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения спора, является отсутствие препятствий к строительству изначального объекта с точки зрения требований градостроительного регламента, проекта планировки территории, разрешенного использования земельного участка. Все эти обстоятельства должны были учитываться администрацией при предоставлении земельного участка в аренду, поскольку арендодатель отвечает за соответствие предмета аренды условиям договора, участвует в определении цели использования земельного участка.

Предоставление земельного участка, на котором изначально отсутствует объективная возможность строительства конкретного объекта не соответствует стандарту добросовестного поведения и разумным ожиданиям участников гражданского оборота.

Общество осуществляет активные действия по завершению строительства объекта, до истечения срока действия договора обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта, возможность завершения строительства объекта обществом не утрачена.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, приняв во внимание, что срок действия разрешения на строительство определялся исходя из сроков строительства, которые предусмотрены проектной документацией, устанавливающей реальные сроки возведения объектов, а в данном случае орган местного самоуправления своими действиями создал препятствия застройщику в осуществлении строительства, которое не было завершено в пределах срока действия договора аренды не по вине общества, учитывая, что условия договоров аренды в части инженерных коммуникаций в период действия договора аренды оставались неопределенными, ответчиком представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что нарушение срока строительства объекта допущено обществом в результате уклонения комитета от заключения нового договора аренды и бездействия уполномоченных органов по организации и проведению торгов права аренды земельного участка под незавершенным строительством объектом, суд пришел к выводам о наличии предусмотренного пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ основания для отказа в удовлетворении требования об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов и об отказе в удовлетворении исковых требований комитета.

Судебные расходы по государственной пошлине не относятся на истца, освобожденного от ее уплаты в соответствии со статьёй 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

ФИО1