Решение от 10 июня 2025 г. по делу № А32-6618/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-6618/2023

г. Краснодар«11» июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2024 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 11 июня 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в судебном заседании дело № А32-6618/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Юго-Восток Агро» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, обществу с ограниченной ответственностью «Восток» (ИНН <***>),

об установлении границ земельного участка,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, - ППК «Роскадастр», ПАО банк «Финансовая корпорация Открытие» (ИНН <***>),

при участии в судебном заседании, проводившемся с перерывом с 27 ноября по 05 декабря и с 05 декабря по 12 декабря 2024 года, представителя истца – ФИО1 (по доверенности), представителя департамента – ФИО2 (по доверенности),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Юго-Восток Агро» (далее – истец, общество) обратилось с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) об установлении границ земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1:ЗУ1, площадью 3 070 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский муниципальный район, Казанское сельское поселение, станица Казанская, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1, с сохранением исходного участка в измененных границах, в соответствии с координатами характерных точек границ земельного участка, приведёнными в исковом заявлении.

Определением от 26.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «Восток» (ИНН <***>).

Определением от 28.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 27.03.2024 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и ООО «Восток» (ИНН <***>), как арендатор земельного участка КН 23:09:0101009:1, привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.

Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ППК «Роскадастр», ПАО банк «Финансовая корпорация Открытие» (ИНН <***>), как залогодержатель земельного участка КН 23:09:0101009:1 по договору об ипотеке от 18.02.2022 № К2/23-00/22-00122-302.

Общество обратилось с заявлением от 22.03.2024 об уточнении исковых требований, в котором просило установить границы земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1:ЗУ1, площадью 3077 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский муниципальный район, Казанское сельское поселение, станица Казанская, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного участка в измененных границах, в соответствии с координатами характерных точек границ земельного участка согласно координат, указанных в экспертном заключении от 09.02.2024 № 78/23.

Определением от 27.03.2024 заявление об уточнении исковых требований от 22.03.2024 удовлетворено.

В судебном заседании, состоявшемся 27 ноября 2024 года, представитель истца заявленные требования поддержал в полном объёме, приобщил дополнительные письменные пояснения, представитель департамента просил в иске отказать.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 05 декабря 2024 года, 14 часов 00 минут. В заседание после перерыва явились те же представители сторон, департаментом были приобщены дополнительные возражения от 05.12.2024 на письменные пояснения эксперта, представитель департамента просил в иске отказать, представитель истца требования поддержал с учётом заключения судебной экспертизы.

Ходатайства о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы сторонами не заявлены.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 12 декабря 2024 года, 10 часов 00 минут.

После указанного перерыва стороны в судебное заседание не явились, заседание после указанного перерыва было продолжено в отсутствие представителей сторон.

ООО «Восток» представило отзыв от 26.06.2024, в котором поддержало позицию истца и не возражало против удовлетворения уточненных исковых требований.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю в судебные заседания не явилось, отзыв не направило, уведомлено надлежащим образом (почтовое отправление № 35003592842276 к судебному заседанию 27.06.2024).

ППК «Роскадастр» в судебные заседания не явилось, отзыв не направило, уведомлено надлежащим образом (почтовое отправление №35003592842290 к судебному заседанию 27.06.2024).

ПАО банк «Финансовая корпорация Открытие» в судебные заседания не явилось, отзыв не направило, уведомлено надлежащим образом (почтовое отправление № 35003592842269 к судебному заседанию 27.06.2024; ходатайство ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» об ознакомлении с материалами дела от 16.12.2024).

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон в судебных заседаниях, исследовав заключение судебной землеустроительной экспертизы, дополнительные письменные пояснения эксперта от 18.10.2024, рассмотрев отзывы и возражения на отзыв, суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований.

Как следует из исковых требований и материалов дела, общество является собственником здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309, площадью 647,2 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский муниципальный район, Казанское сельское поселение, станица Казанская, территория ЖД станция Милованово, дом 4 строение 1, 2007 года завершения строительства, с видом разрешенного использования: «складское», право собственности общество на данное здание зарегистрировано в ЕГРН 16.10.2012 (выписка из ЕГРН от 23.05.2024 № КУВИ-001/2024-140450254).

Данное здание общей площадью 647.2 кв. м с кадастровым номером 23:09:0101001:309, инвентарный номер 15012, состоит по сведениям ЕГРН из литеров Б, Б1, б, приобретено обществом по договору купли-продажи от 11.03.2012 (свидетельство о государственной регистрации права от 01.12.2014 серия 23-АН № 333791).

По данным ЕГРН, указанное здание расположено в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 23:09:0101009:1 и 23:09:0101009:70 (выписка из ЕГРН от 23.05.2024 № КУВИ-001/2024-140450254).

Земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101009:70 площадью 23 565 кв. м категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с видом разрешенного использования «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, обеспечения сельскохозяйственного производства», находится в собственности общества, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН 21.06.2019 (выписка из ЕГРН от 23.05.2024 № КУВИ-001/2024-140419513).

Земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101009:1 площадью 108 508 кв. м категории земель «земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», находится в собственности Краснодарского края (дата регистрации: 16.12.2004), в аренде в пользу ООО «Восток» (ИНН <***>), на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 8809000097 от 07.10.2008 и соглашения о переуступки прав от 01.02.2018, дата регистрации аренды: 05.11.2008, срок аренды: с 05.11.2008 по 15.10.2033 (выписка из ЕГРН от 23.05.2024 № КУВИ-001/2024-140419452).

По данным выписки из ЕГРН от 23.01.2023 № КУВИ-001/2023-14013466 земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101009:1 был обременен также ипотекой в пользу ПАО банк «Финансовая корпорация Открытие» на основании договора об ипотеке № К2/23-00/22-00122-302 от 18.02.2022, сроком действия с 02.03.2022 по 18.02.2024.

В пределах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 по данным ЕГРН расположен объект с кадастровым номером 23:09:0101001:309 (выписка из ЕГРН от 23.05.2024 № КУВИ-001/2024-140448640; выписка из ЕГРН от 23.01.2023 № КУВИ-001/2023-14013466).

Объектом с кадастровым номером 23:09:0101001:309 является принадлежащее истцу на праве собственности упомянутое здание площадью 647.2 кв. м 2007 года постройки.

Таким образом, здание истца с кадастровым номером 23:09:0101001:309 расположено по данным ЕГРН в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:09:0101009:70 и 23:09:0101009:1.

С целью уточнения местоположения здания в границах земельных участков, корректировки таких границ общество обращалось в департамент с заявлениями об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 29.06.2022 №118 и от 05.10.2022 № 185, в которых испрашивало раздел земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, в целях формирования земельного участка под объектом недвижимости, с приобщением пояснительной записки ООО «Госземкадастрсъемка – ВИСХАГИ» от 20.06.2022, согласия ООО «Восток» на образование земельных участков путем раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 в измененных границах, однако в письмах от 26.08.2022 № 52-37-10-35692 и от 24.11.2022 № 52-37-10-48996/22 департамент в утверждении таковой схемы отказал, в связи с нахождением земельного участка в аренде ООО «Восток», непредставлением согласия залогодержателя, расположением образуемого земельного участка в двух функциональных зонах; несоответствием схемы расположения земельного участка установленным требованиям, пересечением границы образуемого земельного участка границы объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309, несоответствием площади образуемого участка (3070 кв. м) площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости в представленном расчете (3103,98 кв. м), отсутствием информации о выданных разрешениях на строительство объекта недвижимости, под которым планируется образование земельного участка.

Не согласившись с данной позицией департамента, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Заключением судебной экспертизы от 09.02.2024 № 78/23 (кадастровый инженер ФИО3, ООО «Кубанский проектный институт по землеустройству «Кубаньгипрозем») по настоящему делу установлено следующее.

По первому вопросу «Определить и изобразить графически площадь и координаты характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 и необходимую для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309 принадлежащего на праве собственности ООО «Юго-Восток-Агро»:

- В результате совмещения полученных фактических границ объектов недвижимости с границами земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 установлено расположение объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309 частично в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 площадью 709 кв.м. частично в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:70, принадлежащего на праве собственности ООО «Юго-Восток Агро» площадью 33 кв.м., также выявлено расположение нежилого здания площадью 130 кв.м. в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1. Общая площадь застроенной территории земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 составляет 839 кв.м. На фрагменте 6 представлена схема расположения объектов недвижимости и объектов благоустройства территории земельного участка, используемого ООО «Юго-Восток Агро» в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1.

Фрагмент 6 - Схема расположения объектов недвижимости и объектов благоустройства территории земельного участка, используемого ООО «Юго-Восток Агро» в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1

Решением Совета муниципального образования Кавказский район от 31.10.2018 г. №28 «Об утверждении Правил землепользования и застройки сельских поселений муниципального образования Кавказский район» утверждены правила землепользования и застройки в составе карты градостроительного зонирования муниципального образования Казанского сельского поселения Кавказского района в редакции Решения Совета муниципального образования Кавказский район от 25.10.2023 г. «О внесении изменений в Решение Совета муниципального образования Кавказский район от 31.10.2018 г. №28 «Об утверждении Правил землепользования и застройки сельских поселений муниципального образования Кавказский район».

Из карты градостроительного зонирования Казанского сельского поселения и генерального плана Казанского сельского поселения, размещенных на официальном сайте администрации МО Кавказский район - https://www.kavraion.ru/kavkazskiy-rayon/gradostroitelnaya-deyatelnost/pravila определено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101009:1 расположен в зоне - СХ-1 –зона сельскохозяйственного использования.

Земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101009:1 расположен за границами населенного пункта – ст.Казанской и для зоны СХ-1 градостроительные регламенты не установлены. Однако имеются противоречия в ПЗЗ, на части огороженной территории земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 фактически отсутствуют сельскохозяйственный вид угодий, находятся объекты капитального строительства сельскохозяйственного назначения и в соответствии с ПЗЗ Казанского сельского поселения фактическое использование части территории земельного участка применимо к территориальной зоне СХ-2, которая выделена для обеспечения правовых условий использования земельных участков и объектов капитального строительства, предназначенных для ведения сельского хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения на землях сельского поселения.

Поскольку ПЗЗ Казанского сельского поселения утверждены нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и установлено расположение спорного земельного участка в зоне СХ-1, экспертом не могут быть применимы регламенты, установленные для зоны СХ-2.

Согласно п.1.13.1 приложения 2 к решению Совета муниципального образования Кавказский район от 15 ноября 2017 года № 494 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования Казанского сельского поселения Кавказского района Краснодарского края», нормативные параметры застройки зон сельскохозяйственных производств следует принимать в соответствии с разделом 6 части II НГП КК (норм градостроительного проектирования Краснодарского края».

Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 г. №78, утверждены нормативы градостроительного проектирования Краснодарского края.

6.1. Общие требования нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края раздела 2.

6.1.1. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Абзац 3 п. 6.2.1 Проектируемые сельскохозяйственные предприятия, здания и сооружения следует размещать в производственных зонах сельских поселений на основе планов развития существующих организаций и их производственной специализации в соответствии с утвержденными в установленном порядке проектами генеральных планов сельских поселений с учетом схем размещения объектов сельского хозяйства субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Проектирование производственных зон сельских поселений, а также размещение инженерной и транспортной инфраструктуры сельскохозяйственных предприятий должно осуществляться в соответствии с СП 19.13330, настоящего раздела и иных разделов настоящих Нормативов.

6.2.12. Площадь земельного участка для размещения сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений определяется по заданию на проектирование с учетом норматива минимальной плотности застройки.

Согласно раздела 1 Основная часть нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края п. 11. Показатели минимальной плотности застройки площадок сельскохозяйственных предприятий, в котором были определены показатели минимальной плотности застройки отменены Приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 12.09.2022 N 222. Таким образом, основным нормативным документом, которым возможно руководствоваться при определении минимальной плотности застройки площадок с/х предприятий является СП 19.13330 (СП 19.13330.2019 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий. СНиП II-97-76*»). П. 4.4 СП 19.13330.2019 определено:

При размещении сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений расстояния между ними следует назначать минимальными исходя из требований [52], СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200 и СП 4.13130. Зооветеринарные расстояния (разрывы) приведены в [11]-[24], [26]-[35]. Рекомендуемые показатели минимального коэффициента застройки земельных участков сельскохозяйственных предприятий должны быть не менее указанных в приложении А.

Приложение А

Показатели минимального коэффициента застройки земельного участка сельскохозяйственных предприятий

Предприятия

Минимальный коэффициент застройки, %

XIII Прочие предприятия

147 По переработке или хранению сельскохозяйственной продукции

50

148 Комбикормовые - для сельскохозяйственных предприятий

27

149 По хранению семян и зерна

28

150 По обработке продовольственного и фуражного зерна

30

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101009:1 в части границы, используемой ООО «Юго-Восток Агро» имеет ограждение, а для расчета коэффициента застройки земельного участка необходимо определить площадь земельного участка в границах огороженной территории земельного участка, экспертом в таблице 2 представлен каталог координат поворотных точек фактической границы ограждения и границы земельного участка с КН 23:09:0101009:1 согласно ЕГРН в точках №7-2, граница земельного участка в точках №7-2 определена исходя из сведений ЕГРН поскольку разраничение на местности в указанной части границ отсутствует, площадь земельного участка составила 2988 кв.м.

Таблица 2

Каталог координат поворотных точек фактической границы ограждения и границы земельного участка с КН 23:09:0101009:1 согласно ЕГРН в точках №7-2

1. Система координат

МСК-23, зона 2

Метод определения – спутниковых геодезических измерений

2. Сведения о характерных точках границ объекта

Обозначение характерных точекграниц

Координаты, м

X
Y

1
2

3
Фактичсекая площадь– 2988 кв.м.

1
521 339,81

2 256 553,53

2
521 346,30

2 256 553,50

3
521 310,19

2 256 571,70

4
521 291,46

2 256 539,60

5
521 286,22

2 256 530,87

6
521 268,32

2 256 499,40

7
521 267,57

2 256 498,17

8
521 297,12

2 256 480,80

1
521 339,81

2 256 553,53

Согласно сведений ЕГРЮЛ, размещенных на сайте https://egrul.nalog.ru, один из видов деятельности ООО «Юго-Восток Агро» - хранение и складирование зерна.

Данный вид деятельности предприятия соответствует виду предприятия , предусмотренного приложению А СП 19.13330- по хранению семян и зерна. С учетом видов деятельности предприятия определена принадлежность используемого земельного участка под объектами недвижимости к виду разрешенного использования земельных участков – по хранению семян и зерна, минимальный коэффициент застройки которого составляет 28 %.

Фактическая площадь земельного участка в пределах ограды составила 2988 кв.м., площадь строений в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 составила 839 кв.м., с учетом полученных данных, рассчитан коэффициент застройки земельного участка: 839/2988*100=28%.

Фактический коэффициент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 составил 28 %, что соответствует минимальному коэффициенту застройки СП 19.13330. Из указанного следует, что фактическая площадь части земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1, занятого объектами недвижимости ООО «Юго-Восток Агро» в границах ограждения 2988 кв.м. соответствует минимальной площади земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости в границах земельного участка.

Местоположение фактической границы части земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 площадью 2988 кв.м. не соотвествует границе земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1, сведения о которой содержатся в ЕГРН в юго-западной части границы земельного участка, расхождение между фактической границей и границей по сведениям ЕГРН составляет 0,89-1,39 м. При формировании земельного участка, используемого ООО «Юго-Восток Агро» из границ земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 в его фактических границах будет создан недостаток землепользования – неудобство в конфигурации, нерациональное расположение остаточных границ земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1, что приведет к невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, указанных в ч.6 ст.11.9 Земельного кодекса РФ.

В связи с возникшим недостатком в измененных границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1, для исключения неудобств в конфигурации, нерационального расположения остаточных границ, необходимо принять координаты поворотных точек границы земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1, сведения о котором содержатся в ЕГРН в юго-западной части границы земельного участка, каталог координат поворотных точек границ земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309 и объекта недвижимости – здания, прилегающего зданию с кадастровым номером 23:09:0101001:309 представлен в таблице 3, площадь земельного участка составляет 3077 кв.м., графическая часть приведена на фрагменте 9.

Таблица 3

Каталог координат поворотных точек границ земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309 и объекта недвижимости – здания, прилегающего зданию с кадастровым номером 23:09:0101001:309

1. Система координат

МСК-23, зона 2

Метод определения – спутниковых геодезических измерений

2. Сведения о характерных точках границ объекта

Обозначение характерных точекграниц

Координаты, м

X
Y

1
2

3
Площадь земельного участка– 3077 кв.м.

1
521 346,30

2 256 553,50

2
521 309,40

2 256 572,13

3
521 266,39

2 256 498,86

4
521 297,12

2 256 480,80

5
521 339,81

2 256 553,53

1
521 346,30

2 256 553,50

Фрагмент 9 – План границ земельного участка с КН 23:09:0101009:1 для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309 и объекта недвижимости – здания, прилегающего зданию с кадастровым номером 23:09:0101001:309

Согласно п. 6.2.33 нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края на участках, свободных от застройки и покрытий, а также по периметру площадки предприятия следует предусматривать озеленение. Площадь участков, предназначенных для озеленения, должна составлять не менее 15 процентов площади сельскохозяйственных предприятий, а при плотности застройки более 50 процентов - не менее 10 процентов площади сельскохозяйственных предприятий.

Минимальная площадь озеленения территории земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с учетом п. 6.2.33 от площади 3077 кв.м. составляет 15 % - 462 кв.м., фактическая площадь озеленения в границах территории земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1, используемого ООО «Юго-Восток Агро» составляет 547 кв.м., что соответствует минимальной площади озеленения земельного участка .

СП 19.13330.2019 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-97-76*».

5.11 Во входных зонах сельскохозяйственных предприятий, в том числе рыбоводных, следует предусматривать места для стоянок легковых автомобилей в соответствии с СП 42.13330, СП 113.13330 и региональными (местными) нормативами градостроительного проектирования. На открытых площадках для стоянок автомобилей вместимостью до 20 машино-мест допускаются совмещенные въезды и выезды шириной не менее 6 м. При большей их вместимости должны предусматриваться раздельные въезды и выезды. 

Согласно п. 5.5.157 приказа Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 г. №78, при устройстве открытой автостоянки для парковки легковых автомобилей на отдельном участке ее размеры определяются средней площадью, занимаемой одним автомобилем, с учетом ширины разрывов и проездов, равной 25 кв. м.

В информационном письме ООО «Юго-Восток Агро» от 17.03.2023 г. №29 (л.58 т.дела) содержатся сведения о количестве легковых автомобилей – 3 единицы и спецтехники – 6 единиц, общее количество автомобилей составляет 9 единиц.

При известном значении нормативной площади на стоянку одного автомобиля – 25 кв.м., вычисляется площадь земельного участка, необходимого для использования под стоянку транспортных средств 9*25= 225 кв.м. Материалами фотофиксации фото №2,9-10 подтверждается фактическое использование части земельного участка под стоянку транспортных средств.

При проведении осмотра территории земельного участка, установлено, что необходимые противопожарные требования в части наличия подъездов к зданиям в границах земельного участка соответствуют требованиям пожарных норм и правил. Ширина проездов на территории земельного участка составляет более 3,5 м, что соответствует п.8.2.3 и п.8.2.6 СП 4.13130.

По второму вопросу «Имеется ли возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного участка в измененных границах с учетом границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровый номер 23:09:0101001:309, принадлежащего на праве собственности ООО «ЮгоВосток-Агро» экспертом установлено следующее.

Согласно ЕГРН содержатся сведения о границах зоны-охотничьи угодья Первый Кавказский реестровый номер 23:09:11.3, данная зона является ближайшей границей зоны, сведения о которой содержатся в ЕГРН, пересечений с границей образуемого земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1:ЗУ1 не выявлено, граница населенного пункта – ст.Казанская и граница Казанского сельского поселения также расположены вдали от границы образуемого земельного участка, пересечения отсутствуют.

Фрагмент 11

На основании изложенного определено, что возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного участка в измененных границах с учетом границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровый номер 23:09:0101001:309 имеется.

По третьему вопросу «Приводит ли образование земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного участка в измененных границах, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - Нежилого здания с кадастровый номер 23:09:0101001:309, принадлежащего на праве собственности ООО «Юго-Восток-Агро» к недостаткам землепользования (вклинивание, вкрапливание. чересполосица)» экспертом установлено следующее.

В результате сопоставления границ образуемого земельного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного участка в измененных границах, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309, принадлежащего на праве собственности ООО «Юго-Восток-Агро» установлено, что данное образование к недостаткам землепользования (вклинивание, вкрапливание. чересполосица) не приведет, представлена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 на фрагменте 14 экспертного заключения.

Фрагмент 14 - Схема раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1

По четвёртому вопросу «Какие объекты недвижимого имущества расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 фактически и согласно сведениям ЕГРН. Определить площадь наложения объектов недвижимого имущества на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101009:1» эксперт установил следующее.

В ходе выполненных инструментальных геодезических работ, были определены на местности координаты характерных точек фактической границы объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 площадью пересечения 709 кв.м. и границы нежилого здания площадью пересечения 130 кв.м. Каталог координат поворотных точек объектов недвижимости представлен в таблице 4. Общая площадь фактических границ объектов недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 – 839 кв.м.

Таблица 4

Каталог координат поворотных точек фактических границ объектов недвижимости в гранциах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1

1. Система координат

МСК-23, зона 2

Метод определения – спутниковых геодезичсеких измерений

2. Сведения о характерных точках границ объекта

Обозначение характерных точекграниц

Координаты, м

X
Y

1
2

3
Фактическая площадь здания с КН 23:09:0101001:309 в границах земельного участка с КН 23:09:0101009:1 – 709 кв.м.

1
521 290,63

2 256 484,61

2
521 298,36

2 256 498,31

3
521 298,58

2 256 498,18

4
521 300,57

2 256 501,98

5
521 288,81

2 256 508,69

6
521 297,33

2 256 524,38

7
521 286,22

2 256 530,87

8
521 268,32

2 256 499,40

9
521 279,50

2 256 493,23

10

521 281,87

2 256 496,93

11

521 286,33

2 256 494,23

12

521 283,52

2 256 488,79

1
521 290,63

2 256 484,61

Фактическая площадь одноэтажного нежилого здания – 130 кв.м.

6
521 297,33

2 256 524,38

13

521 302,25

2 256 533,43

14

521 291,46

2 256 539,60

7
521 286,22

2 256 530,87

6
521 297,33

2 256 524,38

Каталог координат поворотных точек границ объекта недвижимости с КН 23:09:0101001:309 согласно сведений ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 представлен в таблице 5, площадь пересечения составляет 638 кв.м.

Таблица 5

Каталог координат поворотных точек границ объекта недвижимости с КН 23:09:0101001:309 согласно сведений ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1

1. Система координат

МСК-23, зона 2

Метод определения – спутниковых геодезичсеких измерений

2. Сведения о характерных точках границ объекта

Обозначение характерных точекграниц

Координаты, м

X
Y

1
2

3
Площадь здания с КН 23:09:0101001:309 в границах земельного участка с КН 23:09:0101009:1 – 638 кв.м.

1
521 290,34

2 256 484,79

2
521 298,23

2 256 498,82

3
521 298,79

2 256 498,51

4
521 300,45

2 256 501,48

5
521 288,34

2 256 508,29

6
521 297,53

2 256 524,63

7
521 286,37

2 256 530,91

8
521 268,72

2 256 499,53

9
521 279,88

2 256 493,25

10

521 286,67

2 256 505,33

11

521 291,18

2 256 502,79

12

521 283,35

2 256 488,89

1
521 290,34

2 256 484,79

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 фактически расположен объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 23:09:0101001:309 площадью пересечения 709 кв.м. и нежилое здание площадью пересечения 130 кв.м. Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 23:09:0101001:309 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1, площадь пересечения составляет 638 кв.м.

Таким образом, экспертом сделаны следующие выводы:

1. Определить и изобразить графически площадь и координаты характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 и необходимую для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309 принадлежащего на праве собственности ООО «Юго-Восток-Агро»?

Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309 принадлежащего на праве собственности ООО «Юго-Восток-Агро» и нежилого здания в границах земельного участка составляет 3077 кв.м. Каталог координат характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309 принадлежащего на праве собственности ООО «Юго-Восток-Агро» представлен в ниже приведенной таблице. План границ земельного участка с КН 23:09:0101009:1 для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309 и объекта недвижимости – нежилого здания представлен на фрагменте 9.

Каталог координат поворотных точек границ земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309 и объекта недвижимости – нежилого здания

1. Система координат

МСК-23, зона 2

Метод определения – спутниковых геодезических измерений

Средняя квадратическая погрешность – 2,5 м.

2. Сведения о характерных точках границ объекта

Обозначение характерных точекграниц

Координаты, м

X
Y

1
2

3
Площадь земельного участка– 3077 кв.м.

1
521 346,30

2 256 553,50

2
521 309,40

2 256 572,13

3
521 266,39

2 256 498,86

4
521 297,12

2 256 480,80

5
521 339,81

2 256 553,53

1
521 346,30

2 256 553,50

2. Имеется ли возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного участка в измененных границах с учетом границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровый номер 23:09:0101001:309, принадлежащего на праве собственности ООО «ЮгоВосток-Агро»?

Возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного участка в измененных границах с учетом границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровый номер 23:09:0101001:309, принадлежащего на праве собственности ООО «Юго Восток-Агро» имеется.

3. Приводит ли образование земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного участка в измененных границах, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - Нежилого здания с кадастровый номер 23:09:0101001:309, принадлежащего на праве собственности ООО «Юго-Восток-Агро» к недостаткам землепользования (вклинивание, вкрапливание. чересполосица)?

Образование земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного участка в измененных границах, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - Нежилого здания с кадастровый номер 23:09:0101001:309, принадлежащего на праве собственности ООО «Юго-Восток-Агро» к недостаткам землепользования (вклинивание, вкрапливание. чересполосица) не приводит.

4. Какие объекты недвижимого имущества расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 фактически и согласно сведениям ЕГРН. Определить площадь наложения объектов недвижимого имущества на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101009:1.

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 фактически расположен объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 23:09:0101001:309 площадью пересечения 709 кв.м. и нежилое здание площадью пересечения 130 кв.м. Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 23:09:0101001:309 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1, площадь пересечения составляет 638 кв.м.

Департамент не согласился с результатами данного экспертного заключения и предоставил свои письменные возражения от 27.06.2024, в которых указал на следующее:

- площадь застройки под объектом недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309 согласно заключению эксперта составляет 709 кв. м, тогда как в соответствии со сведениями ЕГРН объект с кадастровым номером 23:09:0101001:309 поставлен на государственный кадастровый учет площадью 647,2 кв. м;

- при нанесении координат по сведениям ЕГРН на дежурную кадастровую карту границ объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309 и земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 площадь части объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309 в границах земельного участка составляет 639,49 кв. м, что не соответствует заключению эксперта;

- в заключении эксперта в площадь застройки включен объект недвижимости площадью 130 кв. м, в отношении которого отсутствует информация о выданных разрешениях на строительство, о регистрации права собственности, которые бы подтверждали законность возведения указанного объекта и его принадлежность истцу;

- обследованием, проведенным 26.04.2023 ГКУ КК «Кубаньземконтроль», установлено, что в юго-западной части земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 на ориентировочной площади 2308,38 кв. м расположено одноэтажное нежилое здание, назначение – складское, литер Б, Б1, б площадью 647,2 кв. м, находящееся с 16.10.2012 в собственности ООО «Юго-Восток Агро». Часть земельного участка площадью 647,2 кв. м используется с 16.10.2012 ООО «Юго-Восток Агро» без документов о правах. Мощение земельного участка – бетонное и гравийное, в южной части установлен шлагбаум и металлическое ограждение, данная территория используется ООО «Восток». Таким образом, экспертом при расчете площади была включена огороженная забором часть земельного участка, которая фактически используется ООО «Восток»;

- согласно представленному экспертом каталогу координат поворотных точек границ земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309 и нежилого здания площадью 130 кв. м границы формируемого земельного участка будут пересекать границы объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309; такое пересечение границ здания и границ земельного участка, на котором расположено здание, является препятствием для оформления в установленном порядке земельно-правовых отношений;

- земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101009:1 полностью расположен в зоне особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (границы утверждены распоряжением главы администрации Краснодарского края от 31.01.2006 № 89-р «Об утверждении перечня земель особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий на территории Кавказского района, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством»), в связи с чем, строительство на таком земельном участке не предусмотрено действующим законодательством.

Данные возражения департамента проанализированы экспертом, которым по поставленным департаментом вопросам к экспертному заключению представлены письменные пояснения эксперта от 18.10.2024 № 153/01-08.

В письменных пояснениях от 18.10.2024 № 153/01-08 эксперт ФИО3 привела следующие свои пояснения на возражения департамента:

- при проведении инструментальных геодезических измерений были определены фактические границы здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309, по результатам измерений общая площадь объекта недвижимости составила 743 кв. м; по сведениям ЕГРН площадь здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309 составляет 647,2 кв. м. Из указанного следует, что фактические границы объекта недвижимости и его площадь сведениям ЕГРН не соответствует;

- согласно данных технического паспорта, составленного филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Кавказскому краю по состоянию на 02.07.2013, здание с инвентарным номером 15012 состоит из литеров Б, Б1, Б2, Б3 и б, при этом литеры Б1, Б2, Б3, б являются пристройками, года постройки литеров: 2007 – 2012 годы, тогда как при внесении в ЕГРН сведений о границах объекта с кадастровым номером 23:09:0101001:309 в состав объекта были включены литеры Б, частично Б1, б, дата внесения сведений в ЕГРН – 11.10.2013. Таким образом, здание с пристройками в границах спорного земельного участка существовало в полном составе и в неизменных границах до даты внесения сведений о границах здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309 в ЕГРН (2013 год) и до времени проведения исследований; сведения о конфигурации границ здания с пристройками и их границы, определенные при проведении исследований, соответствуют данным технического паспорта, соответственно, фактическая площадь указанных объектов в совокупности составляет 743 кв. м, в том числе под литерами Б, Б1, Б2, б – 743 кв. м, под литером Б3 – 130 кв.м;

- для расчета площади застройки используются значения фактических площадей, а не сведения, содержащиеся в ЕГРН, экспертом были определены фактические площади застроенной территории и установлены пересечения с границами земельных участков по сведениям ЕГРН; фактическая граница нежилого здания КН 23:09:0101001:309 в границах земельного участка КН 23:09:0101091:1 (площадь пересечения здания с земельным участком с кадастровым номером 23:09:0101009:1) составила 709 кв. м; также выявлено расположение нежилого здания, которое является литером Б3, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 площадью пересечения 130 кв. м;

- объект недвижимости площадью 130 кв. м, включенный в площадь застройки, является пристройкой литер Б3, обозначенной в техническом паспорте 2013 года, возведен в 2012 году, фактически является объектом вспомогательного назначения к основному объекту – зданию, сформированному в ЕГРН с иными пристройками с кадастровым номером 23:09:0101001:309. Объекта площадью 130 кв. м отображен в техническом паспорте 2013 года как ранее существовавший объект 2012 года постройки, и был включен в состав площади застройки территории земельного участка;

- в соответствии с приложением А п. 4.4 СП 19.13330.2019 в площадь застройки предприятия должны включаться площади, занятые зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузочно-разгрузочных устройств и др. С учетом изложенного, в площадь застройки территории земельного участка включены площади всех зданий, независимо от их регистрации в ЕГРН;

- при проведении исследования и обследования территории спорного земельного участка экспертом выявлено, что кроме объектов недвижимости литеров Б, Б1 и б в границах земельного участка расположены литеры Б2, Б3, которые согласно данных технического паспорта по состоянию на 2013г. существуют с 2012 г. и являются пристройками по отношению к основному объекту недвижимости литер Б, используются в комплексе с основным объектом недвижимости, то есть на момент обследования земельного участка КН 23:09:0101009:1 ГКУ КК «Кубаньземконтроль» 26.04.2023 г. общая площадь объекта складского назначения составляла не 647,2 кв. м, как указано в обследовании, а 743 кв. м, поскольку кроме объекта литеры Б, Б1, б в границах земельного участка также расположены объекты с литерами Б2 и Б3;

- экспертом установлено, что в используемой ООО «Юго-Восток Агро» части земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ООО «Юго-Восток Агро», прилегающая к указанному зданию территория в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 также используется ООО «Юго-Восток Агро», в том числе проезд по территории, парковки транспортных средств, в тыльной части границы по смежеству расположен земельный участок КН 23:09:0101009:70, принадлежащий на праве собственности ООО «Юго-Восток Агро»;

- формирование земельного участка в координатах, определенных экспертом в целях раздела земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением в измененных границах, не будет препятствовать постановке образуемого земельного участка на государственный кадастровый учет с учетом положений статьи 26 Федерального закона №218-ФЗ, в котором отсутствует такое основание для приостановления осуществления государственного кадастрового учета как пересечение границ здания; основания для приостановления кадастрового учета в связи с пересечением с объектом капитального строительства границ земельного участка в статье 26 Федерального закона №218-ФЗ отсутствуют, препятствий для образования земельного участка согласно координат, предложенных экспертом, не имеется;

- экспертом установлено, что образование земельного участка согласно координат, определенных в экспертном заключении, к недостаткам землепользования (вклинивание, вкрапливание, чересполосица) не приведет;

- в части возражений департамента относительно вывода эксперта о том, что имеются противоречия в ПЗЗ, утвержденных решением Совета муниципального образования Кавказский район от 31.10.2018 № 28 в отношении части участка КН 23:09:0101009:1, поскольку на части участка отсутствует соответствующий для зоны СХ-1 вид с/х угодий, находятся объекты капитального строительства, что соответствует зоне СХ_2, эксперт пояснила следующее. В составе зоны СХ-1 могут быть расположены земельные участки с видом угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, однако фактически земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101009:1 не полностью состоит из сельскохозяйственных угодий, в части его границ расположены объекты сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения сельского хозяйства, предусмотренные для территориальной зоны СХ-2. Правила землепользования и застройки были утверждены 31.10.2018г. при наличии в границах земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 объектов недвижимости, существующих с 2008 года, соответственно, данное обстоятельство должно было быть учтено при разработке карты градостроительного зонирования Казанского сельского поселения. Вместе с тем, экспертом в заключении регламенты для зоны СХ-2 применены не были, о чем прямо указано на л. 23 заключения эксперта: «Поскольку ПЗЗ Казанского сельского поселения утверждены нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и установлено расположение спорного земельного участка в зоне СХ-1, экспертом не могут быть применимы регламенты, установленные для зоны СХ-2»;

- расчет площади земельного участка проведен с учетом Приказа Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 № 78 с учетом СП 19.13330.2019 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий. СНиП II-97-76*» и Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ.

Суд соглашается с данными дополнительными пояснениями эксперта от 18.10.2024 № 153/01-08 и учитывает их наряду с экспертным заключением от 09.02.2024 № 78/23 по настоящему делу.

Суд принимает экспертное заключение от 09.02.2024 № 78/23 в качестве доказательства, подтверждающего обоснованность исковых требований, поскольку данное заключение достаточно и подробно мотивировано, содержит ясные и однозначные выводы по поставленным судом вопросам, подтвержденные подробным и понятным обоснованием, экспертное заключение построено на материалах исследования и замеров, учтены экспертом нормы земельного законодательства относительно установления границ и формирования земельных участков.

Эксперт предупреждён судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, о чём им дана соответствующая расписка.

Департамент о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявил, заключения (рецензии), опровергающего выводы судебной землеустроительной экспертизы, департамент не представил.

При таких обстоятельствах, доводы департамента носят формальный характер, позиция департамента не направлена на урегулирование спора по существу, поскольку сводится исключительно к критике экспертного заключения без предоставления альтернативного варианта разрешения спорной ситуации, позиция департамента направлена исключительно на принятие судом решения об отказе в иске, то есть без разрешения судом вопроса о надлежащих границах земельного участка под принадлежащим обществу на праве собственности объектом недвижимости.

С такой позицией департамента суд согласиться не может, поскольку такой подход не направлен на достижение правовой определенности и окончательности разрешения настоящего спора по существу и игнорирует права общества на формирование участка под принадлежащим обществу на праве собственности зданием.

Возражения департамента относительно исковых требований, приведенные в письменных пояснениях от 05.12.2024, сводятся к неправомерности строительства на земельном участке КН 23:09:0101009:1 объекта недвижимости – здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309 (участок истцу для целей строительства не предоставлялся; строительство на земельном участке КН 23:09:0101009:1 не допускается ввиду расположения указанного участка полностью в границах особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий; разрешительная документация в отношении объекта КН 23:09:0101001:309 в материалы дела истцом не представлена; законность возведения объекта КН 23:09:0101001:309 не доказана).

Данные возражения департамента судом отклоняются, поскольку право собственности истца на данный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 16.10.2012, о чём департаменту, как собственнику земельного участка, на котором данный объект расположен, не могло быть неизвестно.

Вместе с тем, зарегистрированное в ЕГРН право собственности общества на данный объект и основания его регистрации в ЕГРН департаментом в соответствующем исковом процессе не оспорены.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Таким образом, доводы департамента в письменных возражениях по настоящему делу о незаконности строительства на спорном земельном участке здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309, которое было построено в 2007 году и право собственности истца на которое зарегистрировано в ЕГРН в 2012 году, судом отклоняются, как противоречащие положениям статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Со встречным иском к обществу о правомерности возведения в границах земельного участка КН 23:09:0101009:1 здания КН 23:09:0101001:309, которое было построено в 2007 году и в 2013 году прошло технический учет ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» с регистрацией 16.10.2012 права собственности истца на данный объект, департамент за весь период рассмотрения настоящего дела не обратился.

Доказательств оспаривания правомерности строительства и регистрации права собственности истца на данное здание в отдельном исковом процессе департаментом также не представлено.

В рамках спора об установлении границ находящегося в краевой собственности земельного участка под зданием, право собственности на которое зарегистрировано за истцом в ЕГРН с 2012 года и с тех пор не оспорено в судебном порядке, собственник этого здания не обязан, вопреки позиции департамента, предоставлять в материалы дела разрешительную документацию в отношении такого объекта и доказывать законность его возведения.

Также департамент в своих возражениях от 05.12.2024 не учитывает выводы экспертного заключения относительно оснований включения в расчёт площади участка пристройки площадью 130 кв. м литер Б3.

Департамент в своих письменных возражениях от 05.12.2024 вновь ссылается на то, что согласно экспертному заключению границы формируемого земельного участка будут пересекать границы здания КН 23:09:0101001:309, не учитывая при этом обоснование данному обстоятельству, подробно приведенное в письменных пояснениях эксперта от 18.10.2024 № 153/01-08.

Департамент также указывает, что заявляя требование об установлении границ земельного участка, образуемого посредством раздела исходного земельного участка, истец преследует цель обойти процедуру образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной собственности, которая осуществляется путем утверждения уполномоченным органом схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Вместе с тем, истец ранее дважды обращался в департамент с заявлениями об утверждении схемы расположения земельного участка под принадлежащим истцу зданием, и каждый раз получал от департамента соответствующий отказ в утверждении такой схемы. В настоящее время схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, необходимого для размещения и эксплуатации принадлежащего истцу здания, департаментом так и не утверждена.

В такой ситуации, рассмотрение в рамках настоящего дела в исковом производстве вопроса о надлежащей площади и конфигурации границ земельного участка, необходимого для оформления землепользования истца с учетом расположения на этой части краевого участка сельскохозяйственного назначения принадлежащего истцу здания, не противоречит установленной земельным законодательством публичной процедуре утверждения уполномоченным органом схемы расположения земельного участка.

Отказ в рассматриваемой ситуации в иске по одному только мотиву избрания ненадлежащего способа судебной защиты, - принимая во внимание общий период рассмотрения настоящего спора, выполнение квалифицированным экспертом судебной землеустроительной экспертизы, непринятие департаментом каких-либо мер к формированию участка, необходимого для здания истца, а также учитывая позицию департамента, оспаривающего в целом правомерность строительства данного здания на земельном участке, не согласного с каким-либо вариантом его раздела и неизменно настаивающего на принятии единственного решения об отказе в иске, - суд считает недопустимым.

Напротив, соответствующим принципам справедливости, правовой определённости, окончательности разрешения спора и процессуальной экономии, обеспечения эффективной судебной защиты, - будет являться установление решением суда границ земельного участка, необходимого для эксплуатации здания истца, в соответствии с экспертным заключением по настоящему делу.

В отзыве от 26.06.2024 привлеченный в качестве ответчика арендатор спорного земельного участка - ООО «Восток» - с позицией истца полностью согласился, поддержал выводы экспертного заключения по настоящему делу.

Довод департамента о том, что границы формируемого согласно экспертному заключению земельного участка пересекают здание истца с кадастровым номером 23:09:0101001:309, судом отклоняется, поскольку не учитывает того обстоятельства, что часть того же здания расположена на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:09:0101009:70, принадлежащем истцу на праве собственности. Прав и законных интересов департамента, а также каких-либо третьих лиц данная ситуация не нарушает. В результате формирования из части краевого земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 земельного участка площадью 3077 кв. м под принадлежащим истцу зданием и необходимого для эксплуатации этого здания достигается принцип единства правовой судьбы здания и земельного участка (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации), обеспечивается формирование необходимого для эксплуатации здания истца землепользования.

В такой ситуации формирование земельного участка площадью 3077 кв. м по установленным экспертом координатам с пересечением границ указанного земельного участка части принадлежащего тому же истцу здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309, незначительная часть которого находится на смежном участке с кадастровым номером 23:09:0101009:70, также принадлежащем истцу на праве собственности, не нарушает прав департамента как краевого собственника земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1.

В настоящее время принадлежащее истцу на праве собственности здание с кадастровым номером 23:09:0101001:309 расположено меньшей его частью на земельном участке истца с кадастровым номером 23:09:0101009:70, а большей своей частью – на краевом земельном участке с кадастровым номером 23:09:0101009:1, и в этой части территория под зданием истца департаментом посредством утверждения схемы расположения земельного участка не установлена, что исключает возможность для истца по формированию единого землепользования под всем зданием с единым правовым режимом владения землей под зданием, расположенным на двух смежных участках, предполагающим оформление истцом прав на земельный участок под частью здания, которая оказалась расположенной на краевом земельном участке.

Возражая против экспертного заключения в части пересечения формируемым земельным участком площадью 3077 кв. м границ принадлежащего истцу здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309, департамент не принимает во внимание, что и в настоящее время, несмотря на обращения истца в департамент с заявлениями об утверждении схемы расположения земельного участка, по зданию истца с кадастровым номером 23:09:0101001:309 проходит граница краевого земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1, здание истца с кадастровым номером 23:09:0101001:309 стоит в ЕГРН с пересечением границы земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 и земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:70 (лист 15 – 16 экспертного заключения).

Устанавливая границы части площадью 3077 кв. м краевого земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309, эксперт внешние границы краевого земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 не менял (не уточнял), так же как не уточнял и границы смежного земельного участка, принадлежащего истцу, с кадастровым номером 23:09:0101009:70. В части смежной границы краевого земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 и земельного участка истца с кадастровым номером 23:09:0101009:70 эксперт принял существующие в ЕГРН границы этих двух участков, общая смежная граница которых проходит через часть здания истца с кадастровым номером 23:09:0101001:309, и в результате такое прохождение границы земельного участка КН 23:09:0101009:1, являющейся одновременно границей смежного земельного участка истца с кадастровым номером 23:09:0101009:70, сохранилось (фрагмент 2 на листе 15, фрагмент 3 на листе 16 и фрагмент 9 на листе 28 экспертного заключения).

Между тем, данное обстоятельство (прохождение границы краевого земельного участка КН 23:09:0101009:1 через часть здания истца) не рассматривается департаментом как нарушение прав и интересов краевого собственника земельного участка и не вызывает с его стороны каких-либо мер (действий) по исправлению данной ситуации, тогда как установление экспертным путем части того же краевого земельного участка в ходе судебной экспертизы, необходимой для эксплуатации здания истца, с сохранением внешнего контура границ краевого земельного участка в том же виде (то есть с пересечением здания истца) вызывает возражения департамента против предложенного экспертом варианта формирования участка, при этом департамент иной вариант выхода из создавшейся спорной ситуации со своей стороны не предлагает, настаивая исключительно на принятии судом решения об отказе в иске, в том числе и по причине прохождения границы краевого земельного участка по части здания истца. Такая позиция департамента не может быть признана последовательной и конструктивной, направленной на разрешение спорной ситуации, избранный департаментом подход исключает реализацию установленных законом гарантий по оформлению собственником здания прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации такого здания.

Возражения департамента против удовлетворения исковых требований, основанные на нахождении земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 полностью в зоне особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, строительство на которых не предусмотрено действующим законодательством, не исключает иск общества как собственника здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, об установлении границ краевого земельного участка, необходимого для эксплуатации такого здания, с целью последующего оформления прав на землю.

Как указано в статье 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Довод департамента об отсутствии согласия залогодержателя земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 на раздел земельного участка подлежит отклонению, поскольку привлечённое третьим лицом без самостоятельных требований ПАО банк «Финансовая корпорация Открытие» возражений против исковых требований не заявило; в соответствии с выпиской из ЕГРН от 23.05.2024 № КУВИ-001/2024-140419452, ипотека на земельный участок с кадастровым номером 23:09:0101009:1 не зарегистрирована; раздел земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 осуществляется исключительно в части, занятой зданием истца и необходимой для использования этого здания, что не может каким-либо образом нарушать права залогодержателя земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

установить границы земельного участка площадью 3 077 кв. метров, образуемого путём раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного земельного участка в изменённых границах, в соответствии с координатами характерных точек границ земельного участка, установленными в заключении кадастрового инженера ФИО3 (ООО «Кубанский проектный институт по землеустройству «Кубаньгипрозем») от 09.02.2024 № 78/23 по настоящему делу № А32-6618/2023, и планом границ земельного участка площадью 3 077 кв. метров, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309, с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 в изменённых границах (листы 28, 38 экспертного заключения):

Каталог координат поворотных точек границ земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309

1. Система координат

МСК-23, зона 2

Метод определения – спутниковых геодезических измерений

Средняя квадратическая погрешность – 2,5 м.

2. Сведения о характерных точках границ объекта

Обозначение характерных точекграниц

Координаты, м

X
Y

1
2

3
Площадь земельного участка– 3077 кв.м.

1
521 346,30

2 256 553,50

2
521 309,40

2 256 572,13

3
521 266,39

2 256 498,86

4
521 297,12

2 256 480,80

5
521 339,81

2 256 553,53

1
521 346,30

2 256 553,50

План границ земельного участка площадью 3 077 кв. метров, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309, в соответствии с координатами характерных точек границ земельного участка, установленными в заключении кадастрового инженера ФИО3 (ООО «Кубанский проектный институт по землеустройству «Кубаньгипрозем») от 09.02.2024 № 78/23 по настоящему делу № А32-6618/2023 (листы 28 экспертного заключения):

Решение суда по настоящему делу является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для постановки на государственный кадастровый учёт земельного участка площадью 3 077 кв. метров, образуемого путём раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного земельного участка в изменённых границах, в соответствии с установленными в заключении судебной экспертизы кадастрового инженера ФИО3 (ООО «Кубанский проектный институт по землеустройству «Кубаньгипрозем») от 09.02.2024 № 78/23 по делу № А32-6618/2023 (листы 28, 38 экспертного заключения) и приведёнными в резолютивной части решения суда по настоящему делу координатами характерных точек границ и планом границ земельного участка площадью 3 077 кв. метров, образуемого для эксплуатации здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309 путём раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 в изменённых границах, при наличии пересечения границ образуемого земельного участка площадью 3 077 кв. метров с границами здания с кадастровым номером 23:09:0101001:309:

Каталог координат поворотных точек границ земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309

1. Система координат

МСК-23, зона 2

Метод определения – спутниковых геодезических измерений

Средняя квадратическая погрешность – 2,5 м.

2. Сведения о характерных точках границ объекта

Обозначение характерных точекграниц

Координаты, м

X
Y

1
2

3
Площадь земельного участка– 3077 кв.м.

1
521 346,30

2 256 553,50

2
521 309,40

2 256 572,13

3
521 266,39

2 256 498,86

4
521 297,12

2 256 480,80

5
521 339,81

2 256 553,53

1
521 346,30

2 256 553,50

План границ земельного участка площадью 3 077 кв. метров, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101009:1 для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:09:0101001:309, в соответствии с координатами характерных точек границ земельного участка, установленными в заключении кадастрового инженера ФИО3 (ООО «Кубанский проектный институт по землеустройству «Кубаньгипрозем») от 09.02.2024 № 78/23 по настоящему делу № А32-6618/2023 (листы 28 экспертного заключения):

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юго-Восток Агро» (ИНН <***> ОГРН <***>) возмещение судебных расходов по оплате стоимости выполнения судебной землеустроительной экспертизы по настоящему делу в размере 68 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков