Решение от 12 февраля 2018 г. по делу № А10-5296/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-5296/2017
12 февраля 2018 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 6 февраля 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Усиповой Д.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования «город Северобайкальск» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 01.11.2017, паспорт),

специалиста из ФГБУ «ФКП Росреестра по Республике Бурятия» - ФИО4 (доверенность №1 от 24.01.2018, паспорт),

администрация муниципального образования «город Северобайкальск» - извещена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, заказное письмо с уведомлением № 67000818914532 вручено 29.12.2017,

установил:

администрация муниципального образования «город Северобайкальск» (далее – истец, администрация, администрация МО «город Северобайкальск») обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель ФИО2) о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано на то, что 12.09.2014 между администрацией МО «город Северобайкальск» (продавец) и предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 108. Объектом договора явился земельный участок с кадастровым номером 03:23:010558:1275, площадью 80 кв.м., расположенный по адресу: <...> СССР, 14А.

Сделка сторонами исполнена.

По результатам проведенной проверки Контрольно-счетной комиссией администрации МО «город Северобайкальск» по исполнению земельного законодательства за период 2013 – 2015 годы выявлено, что договор купли-продажи земельного участка от 12.09.2014 № 108 является ничтожной сделкой, поскольку на момент его заключения у покупателя не было зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество, расположенное в границах выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 03:23:010558:1275.

При указанных обстоятельствах, по мнению истца, договор от 12.09.2014 № 108 является ничтожным и не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. В связи с изложенным администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Правовым основанием иска указаны статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 30, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзывы на исковое заявление (л.д. 51, 55, 84, 85-87). Предприниматель ФИО5 указал на то, что в его собственности находится смежный со спорным земельный участок, площадью 142 кв.м., с кадастровым номером 03:23:010558:0025, расположенный по адресу: <...> СССР, 14А. На указанном земельном участке находится магазин ответчика (построенный в 2002 году), кадастровый номер объекта недвижимости - 03:22:000000:105/2002-000004. Предприниматель ФИО5 обратился в администрацию МО «город Северобайкальск» с просьбой о предоставлении дополнительного земельного участка площадью 80 кв.м. для организации подъездных путей к магазину, размещения склада магазина, а также помещений для временного складирования пустой тары с последующим вывозом на специальной машине.

По мнению ответчика, земельные участки с кадастровыми номерами 03:23:010558:0025 и 03:23:010558:1275 представляют собой единое землепользование. Предпринимателем ФИО2 используется площадь участка равная 222 кв.м. (142 кв.м. + 80 кв.м.), границы участка сформированы и согласованы со смежными землепользователями без разногласий. На данных земельных участках присутствуют объекты капитального строительства. Спорный земельный участок имеет разрешенное использование - под здание магазина, относится к категории земель населенных пунктов.

На основании изложенного, ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра по Республике Бурятия» - ФИО4, допрошенный в качестве специалиста в судебном заседании 06 февраля 2018 года пояснил суду, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 03:23:010558:1275 внесены в единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 18.08.2014 на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости № 35-959426 от 14.08.2014 и межевого плана. Земельный участок имеет статус кадастровых сведений «учтенный». Земельный участок расположен по адресу: <...> СССР, 14А. С 04.10.2014 зарегистрировано право собственности за ФИО2 Площадь земельного участка составляет 80 кв.м. и носит уточненный характер, то есть кадастровые работы по уточнению границ и площади земельного участка проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Категория земельного участка - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «под магазин». Сведения о земельном участке с кадастровым номером 03:23:010558:25 внесены в ЕГРН 13.12.2005. Земельный участок имеет статус кадастровых сведений «ранее учтенный». Земельный участок расположен по адресу: <...> СССР, д 14 А. С 24.10.2002 в установленном порядке зарегистрировано право собственности за ФИО2 Площадь земельного участка составляет 142 кв.м., кадастровые работы по уточнению границ и площади земельного участка проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Категория земельного участка - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «под общественную застройку». Сведения об объекте капитального строительства (здание) с кадастровым номером 03:23:000000:203, расположенном по адресу Республика Бурятия, г Северобайкальск, проспект 60 лет СССР, д 14А внесены в ЕГРН 22.11.2011 на основании Приказа Минэкономразвития Российской Федерации № 1 от 11.01.2011 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости». В соответствии с пунктом 2 указанного Порядка определены правила передачи в органы кадастрового учета заверенных уполномоченными должностными лицами органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации копий технических паспортов ранее учтенных зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - копии технических паспортов). В рамках выполнения работ по государственному контракту от 30.09.2010 № 120Д, исполнителем работ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Республике Бурятия в орган регистрации прав передан технический паспорт на здание, составленный по состоянию на 12.09.2002. Общая площадь указанного магазина составляет 46,2 кв.м., год завершения строительства - 2002. Право собственности магазин зарегистрировано за ФИО2 Сведения о координатах здания в ЕГРН отсутствуют, объект 03:23:000000:203 не привязан координатами к какому-либо земельному участку. На основании изложенного, утверждать исходя из сведений ЕГРН о его территориальном расположении не представляется возможным. По мнению специалиста, нельзя признать недействительным сделку в отношении только части земельного участка, на котором находится здание магазина, поскольку нарушатся индивидуализирующие признаки спорного земельного участка, которые имеют конкретные координаты поворотных точек.

Выслушав представителя ответчика и специалиста из ФГБУ «ФКП Росреестра по Республике Бурятия», исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

Предметом иска является требование администрации о признании договора купли-продажи земельного участка от 12.09.2014 № 108 недействительным.

Основанием иска является то обстоятельство, что у предпринимателя ФИО2 отсутствовало зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество, расположенное в границах выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 03:23:010558:1275.

Как следует из представленных материалов дела, 11.09.2014 администрацией МО «город Северобайкальск» принято постановление № 1302 о предоставлении ФИО2 в собственность за плату земельного участка площадью 80 кв.м., с кадастровым номером 03:23:010558:1275, расположенного по адресу: <...> СССР, 14А (л.д. 16). Вид функционального использования – земельный участок, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Во исполнение принятого постановления 12.09.2014 между администрацией МО «город Северобайкальск» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 108 (л.д. 13-14).

В соответствии с пунктом 1 договора продавец обязуется передать по акту приема-передачи в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене договора земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 03:23:010558:1275, расположенный по адресу: <...> СССР, 14А.

Согласно пункту 2 договора цена участка составила 25 085 рублей 28 копеек.

Сделка купли-продажи сторонами исполнена, что подтверждается атом приема-передачи от 12.09.2014 (л.д. 15), свидетельством о государственной регистрации права от 40.10.2014 03-АА 519064 (л.д. 54).

В 2015 году Контрольно-счетной комиссией администрации МО «город Северобайкальск» проведена проверка по исполнению Комитетом по управлению городским хозяйством администрации МО «город Северобайкальск» земельного законодательства за 2013 – 2015 годы. Результаты проверки оформлены актом от 31.12.2015 № 10 (л.д. 19-37).

По итогам проведенного контрольного мероприятия выявлено, что договор купли-продажи земельного участка от 12.09.2014 № 108 является ничтожной сделкой, поскольку на момент его заключения у покупателя не было зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество, расположенное в границах выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 03:23:010558:1275.

Обстоятельства, выявленные при проверке, послужили основанием для обращения администрации в суд с иском о признании договора недействительным и о применении последствий его недействительности в виде возврата сторон в первоначальное положение.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Истец просит признать договор купли-продажи земельного участка от 12.09.2014 № 108 ничтожной сделкой, поскольку он заключен с нарушением положений земельного законодательства (статьи 30, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 22.09.2014). В результате заключения указанного договора были нарушены права МО «Город Северобайкальск» как публично-правового образования необоснованным предоставлением земельного участка без проведения конкурсных процедур и на льготных для ответчика условиях.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

До 01.03.2015 приведенная норма права закрепляла право лица на получение в собственность земельного участка, находящегося в его пользовании на законном праве, если на нем находился принадлежащий такому лицу на праве собственности объект недвижимости.

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», но к отношениям сторон, возникшим до принятия соответствующих изменений, применимы ее положения.

Арбитражным судом установлено и не оспаривается истцом, что предпринимателю ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 142 кв.м. с кадастровым номером 03:23:010558:0025, расположенный по адресу: <...> СССР, 14А (свидетельство о государственной регистрации права от 13.05.2009 03-АА 479907, л.д. 52). Участок относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - под магазин.

На указанном выше земельном участке располагается здание магазина общей площадью 46,2 кв.м. (инвентарный номер 1121, литер А, этажность 1) с кадастровым (или условным) номером 03:22:000000:105/2002-000004. Собственником магазина также является предприниматель ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.05.2009 03-АА 479906, выданное повторно в замен свидетельства № 234580 серии 03АА от 20.12.2005 (л.д. 53).

Данное обстоятельство не оспаривается администрацией.

Из отзыва ответчика следует, что предприниматель ФИО2 обратился в администрацию с просьбой о предоставлении дополнительного земельного участка площадью 80 кв.м. для организации подъездных путей к магазину, строительства склада и помещения временного складирования пустой тары (л.д. 51).

На основании акта выбора и обследования участка под магазин от 01.08.2014 администрацией МО «город Северобайкальск» принято решение о том, что земельный участок площадью 80 кв.м., расположенный в <...> СССР, 14 А пригоден по санитарным, пожарным требованиям и достаточен для размещения магазина (л.д. 91-92).

В целях установления факта наличия или отсутствия на земельном участке с кадастровым номером 03:23:010558:1275 зданий, строений либо сооружений (каких-либо объектов недвижимости, отвечающих признакам капитального строительства) арбитражным судом назначена судебная экспертиза (л.д. 131-134).

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Плюс» - ФИО6.

Выводы эксперта изложены в заключении № 121/12-17.

В ходе проведения кадастровых работ на земельном участке с кадастровым номером 03:23:010558:1275, расположенном по адресу: <...> СССР, 14А экспертом установлено, что на данном участке имеется часть капитального строения магазина, принадлежащего ФИО2 Фактическая площадь наложения части капитального строения магазина на земельный участок 03:23:010558:1275 составляет 5,7 кв.м. Наличие других объектов недвижимости на данном земельном участке не установлено.

Также эксперт в заключении указал, что по съемкам со спутника здание магазина расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 03:23:010558:1275 и 03:23:010558:0025.

Оснований не доверять представленному заключению у суда не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование.

Само заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы и на основании этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

На основании изложенного арбитражный суд в соответствии со статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признает экспертное заключение допустимым и относимым доказательством по настоящему делу.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от 12.09.2014 № 108 у предпринимателя ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером 03:23:010558:1275 был расположен объект недвижимости – часть магазина площадью 5,7 кв.м.

В этой связи суд полагает необоснованным довод администрации о неправомерном предоставлении ответчику спорного земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Ответчик, как собственник недвижимого имущества, частично расположенного на участке 03:23:010558:1275, вправе был рассчитывать на предоставление ему данного земельного участка для организации подъездных путей к магазину и строительства склада. Спорный земельный участок необходим ответчику для нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества – магазина.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок - 03:23:010558:1275 имеет разрешенное использование – под магазин (л.д. 17-18). Предпринимателем ФИО2 спорный земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Администрацией в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств возведения на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, не соответствующих целевому назначению и разрешенному использованию такого участка, равно как и не представлено доказательств того, что площадь предоставленного земельного участка превышает необходимую для использования магазина площадь.

Суд полагает, что площадь предоставленного земельного участка (80 кв.м.) является необходимой и достаточной для эксплуатации здания магазина.

Арбитражный суд критически оценивает акт обследования земельного участка от 08.11.2017, поскольку выводы, содержащиеся в нем (об отсутствии на спорном участке объектов недвижимости) противоречат выводам, изложенным в экспертном заключении. Кроме того, ФИО2 не был согласен с указанным актом.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как установлено арбитражным судом, поведение администрации после заключения договора купли-продажи давало основание ответчику полагаться на действительность сделки: сторонами подписан акт приема-передачи, за предпринимателем ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок. С сентября 2014 года до сентября 2017 года (3 года) администрация не заявляла о недействительности сделки. С таким иском администрация обратилась лишь после проверки земельного законодательства контрольно-счетной комиссией.

В этой связи возражение администрации о недействительности договора суд расценивает как недобросовестное поведение контрагента по сделке, направленное на дестабилизацию гражданского оборота.

При указанных обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины не подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета, поскольку администрация освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в Четвертый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд, принявший решение.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда первой инстанции, принятое по данному делу, также может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу, и только если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или, если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба подается в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья Д.А. Усипова