Решение от 27 октября 2025 г. по делу № А70-16411/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А70-16411/2025
город Тюмень
28 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14.10.2025. Решение в полном объеме изготовлено 28.10.2025.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Горячкиной Д.А., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Тюменской области в интересах публично-правового образования Абатский муниципальный район в лице администрации Абатского муниципального района к управлению имущественных отношений администрации Абатского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН<***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Техинвестсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (ОГРН <***>, ИНН<***>)

о признании договора недействительным и применении последствий недействительности, при участии:

от истца: ФИО2, прокурор (служебное удостоверение),

от общества с ограниченной ответственностью «Техинвестсервис»: ФИО3, директор (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц), ФИО4, представитель (доверенность от 01.08.2025, диплом),

от Управления имущественных отношений администрации Абатского муниципального района: не явились,

от третьего лица: не явились,

установил:

в Арбитражный суд Тюменской области поступило исковое заявление заместителя прокурора Тюменской области в интересах публично-правового образования Абатский муниципальный район в лице администрации Абатского муниципального района к управлению имущественных отношений администрации Абатского муниципального района (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Техинвестсервис» (далее - общество) о признании договора аренды земельного участка от 15.08.2024 № 10 (далее – договор аренды) недействительным и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 72:01:0403001:2 площадью 15 400 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, Абатский район, северная сторона озера Марухи (территория бывшей деревни Марухи) (далее – спорный земельный участок) в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 07.08.2025 Арбитражный суд Тюменской области принял к рассмотрению исковое заявление, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (ИНН<***>, ОГРН <***>).

Определением от 18.09.2025 Арбитражный суд Тюменской области завершил подготовку по делу и назначил судебное заседание на иную дату.

Общество в отзыве на исковое заявление указывает, что земельный участок предоставлен в аренду не только для эксплуатации зданий, но и для создания инфраструктуры охотничье-рыболовной базы; земельный участок образован и поставлен на кадастровый учет 11.10.2006, обратился с заявлением о его предоставлении с установленными границами и площадью.

Администрация в отзыве на исковое заявление указывает, что несоразмерность площади зданий и земельного участка не является основанием для признания договора недействительным, нарушение публичных интересов отсутствует, арендная плата вносится в бюджет муниципального образования.

В канцелярию суда 13.10.2025 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит суд признать договор недействительным.

Прокурор в судебном заседании 13.10.2025 пояснил, что между администрацией и обществом подписано соглашение от 24.09.2025 о расторжении договора аренды, спорный земельный участок передан по акту приема-передачи от 24.09.2025, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит договор аренды признать недействительным.

Представитель общества в судебном заседании 14.10.2025 признал исковые требования.

Администрация и третье лицо, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), принимает к рассмотрению уточненные исковые требования.

Суд в соответствии со статьей 123 АПК РФ считает возможным рассмотреть исковые требования по существу в данном судебном заседании, в отсутствие надлежащим образом извещенных администрации и третьего лица.

Заслушав объяснения прокурора и представителя общества, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункта 1 статьи 168 ГК РФ).

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу разъяснений, изложенных в пунктах 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Судом установлено, что на основании распоряжения администрации от 15.08.2024 № 648 обществу предварительно согласовано предоставление спорного земельного участка.

Впоследствии на основании распоряжения администрации от 15.08.2024 № 648 в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договоры аренды, согласно пунктам 1.1, 1.2, 7.2 которого арендатор принял в аренду спорный земельный участок под охотничье-рыболовную базу с 15.08.2024 по 08.09.2027.

Спорный земельный участок передан обществу по акту приема-передачи 15.08.2024.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на указанный земельный участок зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества.

Судом установлено, что на спорном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: гостиница с кадастровым номером 72:01:0403001:150, площадью 70,1 кв. м; здание охотничьего дома с кадастровым номером 72:01:0403001:148, площадью 25 кв. м; баня с кадастровым номером 72:01:0403001:149, площадью 17,5 кв. м.

Вышеуказанные объекты недвижимости находятся в собственности Абатского муниципального района, переданы управлением имущественных отношений администрации Абатского муниципального района в аренду обществу на основании договоров аренды от 09.09.2022 №№ 47, 48, 49 на срок по 08.09.2027.

Земельный участок площадью 15 400 кв. м предоставлен администрацией 15.08.2025 обществу без проведения торгов в связи с размещением на нем объектов капитального строительства, принадлежащих обществу на праве аренды, то есть по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 3К РФ.

Полагая, что предоставление обществу земельного участка по договору площадью 15 400 кв. м для эксплуатации нежилых зданий общей площадью 112,6 кв. м не отвечает принципу соразмерности, прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Основными принципами земельного законодательства являются единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, платность использования земли (подпункты 5, 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В случаях, прямо предусмотренных ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6 3К РФ), одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду.

Если иное не установлено статьей 39.20 ЗК РФ или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника или арендатора здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-KT16-2).

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 23.04.2020 № 935-О указано, что Конституция Российской Федерации (часть 3 статьи 36) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками

объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, ЗК РФ в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 ст. 39.20 ЗК РФ), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35 3К РФ). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-KГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

По смыслу приведенных норм, собственник или арендатор объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

Таким образом, обоснование площади участка должно быть представлено и учитываться органом публичной власти на момент принятия решения о его предоставлении.

Как следует из заявления от 26.07.2024 общества о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, целью его использования является эксплуатация расположенных на нем объектов недвижимости.

Вместе с тем, при подаче заявления о предоставлении в аренду спорного земельного участка (площадью 15 400 кв. м) для эксплуатации гостиницы, охотничьего домика и бани общей площадью 112,6 кв. м общество не обосновало, что для эксплуатации перечисленных объектов требуется земельный участок заявленной площади. В свою очередь, администрация не исследовала необходимость использования земельного участка площадью, в 137 раз превышающей общую площадь объектов недвижимости.

Принимая во внимание, что формирование земельного участка под объектами недвижимости, площадь которого многократно превышает площадь таких объектов, нарушает требования статьи 39.20 3К РФ, суд приходит к выводу, что договор аренды, заключенный по результатам рассмотрения заявления общества, не соответствует положениям земельного законодательства, что влечет его недействительность.

В ходе судебного разбирательства на основании соглашения от 24.09.2025 договор аренды расторгнут, спорный земельный участок возращен по акту приема-передачи от 24.09.2025.

В рассматриваемом случае предъявленный прокурором иск о признании договора недействительным направлен на защиту интересов Российской Федерации (государственных интересов) и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону.

Правовые последствия расторжения договора направлены на прекращение обязательств сторон на будущее время, тогда как признание сделки недействительной направлено на подтверждение того, что она не влечет юридических последствий с момента ее совершения. В этой связи расторжение договора не препятствует признанию его недействительным.

С учетом изложенного, требование о признании договора аренды недействительным подлежит удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера, государственная пошлина уплачивается в размере 50 000 руб.

При заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.

На основании изложенного, с общества подлежит взысканию в доход федерального бюджета 15 000 руб. государственной пошлины (30% от подлежащей уплате по рассматриваемому спору государственной пошлины).

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тюменской области

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 15.08.2024 № 10.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Техинвестсервис» в доход федерального бюджета 15 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья Горячкина Д.А