Решение от 21 декабря 2022 г. по делу № А32-2495/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-2495/2022


Резолютивная часть решения оглашена 14 декабря 2022 года, полный текст решения изготовлен 21 декабря 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Барселона» (ИНН <***> ОГРН <***>), ФИО1,

к министерству имущественных отношений Ставропольского края (ИНН <***> ОГРН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды от 30.12.2019 № 30 и применении последствий недействительности, признании права аренды, признании права на заключение договора

при участии: от истца (ООО «Барселона») – представитель по доверенности ФИО2,ФИО3 от истца (ФИО1) – не явился, извещен, от ответчика – представитель по доверенности ФИО4, ФИО5,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Барселона» и ФИО1 обратились в арбитражный суд к министерству имущественных отношений Ставропольского края с исковым заявлением, в котором просили:

– признать недействительной сделку по одностороннему отказу министерства от исполнения договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30, заключенного между министерством и обществом, выраженному в уведомлении от 08.10.2021 № 18633 о расторжении во внесудебном порядке договора № 30 аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 в связи с односторонним отказом от исполнения договора;

– применить последствия недействительности сделки по одностороннему отказу о признании от исполнения договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30, выраженному в уведомлении от 08.10.2021 № 18633, путем обязания управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) восстановить ранее погашенные в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записей об аренде нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201015:1158, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857 в пользу общества, возникшей на основании договора аренды от 30.12.2019 № 30, без заявления министерства и без истребования иных дополнительных документов помимо итогового судебного акта по рассматриваемому делу;

– признать за обществом право аренды нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857, 23:49:0201019:1856, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1158, возникшего на основании договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30;

– признать существование у общества права на заключение договора субаренды нежилого помещения от 01.02.2021 № 1 с ООО «Мята» в отношении части нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 в виде нежилых помещений №№ 95 – 97 общей площадью 49,1 кв. м (с учетом уточнения предмета иска (т. 2, л. <...>), заявленного на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 17.10.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2022 по делу № А32-2495/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Истцом и ответчиком обеспечена явка представителей по доверенности.

Третье лицо, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не обеспечило явку представителя по доверенности в судебное заседание.

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, согласно которому Министерство имущественных отношений Ставропольского края возражает относительно заявленных исковых требований.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю направило в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

30.12.2019 между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и обществом с ограниченной ответственностью «Барселона» заключен договор аренды №30 в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857,23:49:0201019:1856, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49: 23:49:0201015:1158, расположенных по ул. Волжской Центрального района города Сочи Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Ставропольского края (дата регистрации договора - 15.01.2020).

30.12.2019 указанные объекты недвижимости переданы Минимуществом Ставропольского края ООО «Барселона» по акту приема-передачи.

07.09.2021 между ФИО1 и ООО «Барселона» заключен предварительный договор субаренды объектов недвижимости, по условиям которого стороны обязались в будущем в срок, установленный предварительным договором, заключить договор субаренды объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1157, принадлежащих ООО «Барселона» на праве аренды на основании Договора аренды нежилых зданий (п. 1.1. предварительного договора субаренды объектов недвижимости от 07.12.2020).

Однако, 18.10.2021 ООО «Барселона» вручено уведомление Минимущества Ставропольского края от 08.10.2021 №18633 о расторжении во внесудебном порядке договора №30 аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 в связи с односторонним отказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от исполнения договора.

В обоснование расторжения Договора аренды нежилых зданий в одностороннем внесудебном порядке Минимущество Ставропольского края сослалось на отдельные положения п.5.6. Договора аренды нежилых зданий, а также на то, что ООО «Барселона» якобы допустило использование арендуемых объектов недвижимости с к/н 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855 с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания объекта нежилого фонда и предоставило часть арендуемого нежилого здания с к/н 23:49:0201015:1160 в виде нежилых помещений №№95,96,97 общей площадью 49,1 кв.м., в субаренду ООО «Мята» без согласия Минимущества Ставропольского края.

ООО «Барселона» и ФИО1 не согласны с указанным уведомлением, полагают его не соответствующим закону и, как следствие, недействительным ввиду следующего.

Довод Минимущества Ставропольского края о том, что ООО «Барселона» допустило использование арендуемых объектов недвижимости с к/н 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855 с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания объекта нежилого фонда, не соответствует действительности.

Так, согласно п.5.6. договора аренды нежилых зданий арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в том числе в случае использования арендатором арендуемых объектов недвижимого имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, в том числе если арендатор осуществляет техническую эксплуатацию арендуемых объектов недвижимого имущества с нарушением требований нормативно-правовых актов и технических норм.

В подтверждение имеющего место факта допущения ООО «Барселона» нарушения установленных норм и правил эксплуатации и содержания объекта нежилого фонда Минимущество Ставропольского края ссылается на то, что вступившими в законную силу постановлениями Минимущества Ставропольского края от 31.07.2020 №135/2020, от 31.07.2020 №127/2020, от 31.07.2020 №131/2020000 «Барселона» привлечено к административной ответственности по ч.2 ст. 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 N 20-кз «Об административных правонарушениях в Ставропольском крае» (использование находящегося в государственной собственности Ставропольского края объекта нежилого фонда без надлежаще оформленных документов либо с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания объектов нежилого фонда) в связи с якобы допущенными нарушениями при эксплуатации нежилых зданий с к/н 23:49:0201019:1859.23:49:0201019:1863,23:49:0201019:1855.

Вместе с тем, истцы полагают, что вышеперечисленные постановления Минимущества Ставропольского края не имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего искового заявления, ввиду чего не могут являться бесспорным доказательством допущения ООО «Барселона» нарушения установленных норм и правил эксплуатации и содержания арендуемых объектов недвижимости с к/н 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855.

Постановления Минимущества Ставропольского края от 31.07.2020 №115/2020, от 31.07.2020 №119/2020, от 31.07.2020 №122/2020, которыми по тем же самым основаниям к административной ответственности по ч.2 ст. 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 N 20-кз привлечено должностное лицо -директор ООО «Барселона» ФИО6, отменены вступившими в законную силу решениями судей Центрального районного суда города Сочи от 29.01.2021, от 29.01.2021 и 13.05.2021, соответственно, производство по данным делам об административных правонарушениях прекращено за отсутствием состава административного правонарушения.

Одним из оснований для принятия соответствующих решений судей Центрального районного суда города Сочи послужил факт того, что объекты недвижимости с к/н 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855 временно не использовались ООО «Барселона» в связи с разработкой плана по их ремонту и восстановлению (что отражено в п. 1.3. акта проверки от 23.06.2020 года №67, составленного сотрудниками Минимущества Ставропольского края), что является результатом эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и исключает наличие признаков и состава вменяемого руководству ООО «Барселона» правонарушения, предусмотренного ч.2 ст. 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 N 20-кз.

Кроме того, как было указано ранее, согласно п.5.6. Договора аренды нежилых зданий арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в том числе в случае использования арендатором арендуемых объектов недвижимого имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, в том числе если арендатор осуществляет техническую эксплуатацию арендуемых объектов недвижимого имущества с нарушением требований нормативно-правовых актов и технических норм.

Однако, ссылку на какие-либо существенные или неоднократные нарушения ООО «Барселона» условий договора или назначения арендуемых нежилых зданий уведомление о расторжении договора аренды не содержит.

Таким образом, содержащееся в уведомлении о расторжении договора аренды утверждение Минимущества Ставропольского края о том, что ООО «Барселона» допустило использование арендуемых объектов недвижимости с к/н 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855 с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания объекта нежилого фонда, которое в силуп.5.6. Договора аренды нежилых зданий может служить основанием для одностороннего отказа ответчика от договора аренды, немотивированно и надлежащим образом не подтверждено.

Относительно содержащегося в Уведомлении о расторжении договора аренды утвержденияМинимущества Ставропольского края о том, что ООО «Барселона» якобы в нарушение п.2.3.7. договора аренды передало часть арендуемого нежилого здания с к/н 23:49:0201015:1160 в виде нежилых помещений №№95,96,97 общей площадью 49,1 кв.м., в субаренду ООО «Мята» без согласия Минимущества Ставропольского края, истец указывает следующее

Согласно п.5.6. Договора аренды нежилых зданий арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в том числе в случае заключения арендатором без письменного согласия арендодателя сделки, следствием которой явилось или может явиться обременение предоставленных арендатору прав на имущество, в частности переход их к другому лицу (договора залога, субаренды, внесение права аренды арендуемого имущества в уставной капитал организации и др.).

ООО «Мята» являлось организацией, ранее арендовавшей часть нежилого здания с к/н 23:49:0201015:1160 в виде нежилых помещений №№95,96,97 общей площадью 49,1 кв.м. на основании договора аренды от 12.03.2018 года №24/2018, заключенного ООО «Мята» с Минимуществом Ставропольского края.

Срок действия указанного договора аренды от 12.03.2018 №24/2018 истек 11.02.2019.

Однако, несмотря на то, что ООО «Мята» до истечения срока указанного договора аренды не выразило намерение заключить договор аренды соответствующих нежилых помещений на новый срок, данная организация указанные помещения в установленном законом порядке арендодателю не возвратила и продолжила использовать их в отсутствие надлежащим образом оформленных документов.

Изложенные обстоятельства подтверждаются актом проверки от 23.06.2020 года №67, составленным сотрудниками Минимущества Ставропольского края (п.1.2.3.).

Кроме того, истец указывает, что ООО «Мята» фактически освободила указанные нежилые помещения только в феврале 2021 года.

ООО «Барселона» направило в адрес Минимущества Ставропольского края обращения о согласовании предоставления соответствующих нежилых помещений в субаренду ООО «Мята».

Однако, в ответах исх.№7815/08 от 13.05.2020 и исх.№4151/05-1 от 10.03.2021 Минимущество Ставропольского края указало на отказ в предоставлении согласия на передачу указанных нежилых помещений в субаренду ООО «Мята».

При этом, истцы полагают, что, отказывая в согласовании предоставления соответствующих нежилых помещений в субаренду ООО «Мята», Минимущество Ставропольского края допустило злоупотребление правом.

Указанные выше обстоятельства послужили истцам основанием для обращения в суд с требованием:

1. Признать недействительной сделку по одностороннему отказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от исполнения договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края №30 от 30.12.2019 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и Обществом с ограниченной ответственностью «Барселона», выраженному в уведомлении от 08.10.2021 года №18633/ о расторжении во внесудебном порядке договора №30 аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 года в связи с односторонним отказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от исполнения договора.

2. Применить последствия недействительности сделки по одностороннему отказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от исполнения договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края №30 от 30.12.2019 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и Обществом с ограниченной ответственностью «Барселона» (ИНН <***>), выраженному в уведомлении от 08.10.2021 года №18633/ о расторжении во внесудебном порядке договора №30 аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 года в связи с односторонним отказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от исполнения договора, путём обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю восстановить ранее погашенные записи в ЕГРН об аренде нежилых зданий с к/н 23:49:0201015:1158, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Барселона», возникшей на основании договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 года №30, без заявления Министерства имущественных отношений Ставропольского края и без истребования иных дополнительных документов помимо итогового судебного акта по рассматриваемому делу.

3. Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Барселона» право аренды нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857, 23:49:0201019:1856, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1158, возникшее на основании договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края №30 от 30.12.2019 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и Обществом с ограниченной ответственностью «Барселона».

4. Признать существование у Общества с ограниченной ответственностью «Барселона» права на заключение с Обществом с ограниченной ответственностью «Мята» договора субаренды нежилого помещения №1 от 01.02.2021 года в отношении части нежилого здания с к/н 23:49:0201015:1160 в виде нежилых помещений №№ 95,96,97 общей площадью 49,1 кв.м.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса).

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса).

В пункте 50 постановления от 23.06.2015 № 25 даны разъяснения по применению приведенных положений Гражданского кодекса. В нем указано, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

При решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).

При разрешении спора суд исходит из того, что уведомление министерства от 08.10.2021 № 18633 о расторжении во внесудебном порядке договора от 30.12.2019 № 30 аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края является односторонней сделкой (статья 154 Гражданского кодекса), направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей по договору (статья 153 Гражданского кодекса).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора от 30.12.2019 № 30 аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, арендатор обязуется: не сдавать арендуемое имущество или его часть в субаренду без письменного согласования арендодателя (пункт 2.3.7); обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому имуществу представителям арендодателя для проведения проверки соблюдения условий настоящего договора, а также предоставлять необходимую документацию, относящуюся к предмету проверки (пункт 2.3.13).

Арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор во внесудебном порядке) в ряде случаев, указанных в пункте 5.6 договора. К числу таких случаев относятся, в частности: пользование арендатором имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, в том числе, если арендатор осуществляет техническую эксплуатацию имущества с нарушением требований нормативных правовых актов и технических норм, регламентирующих эксплуатацию соответствующих видов имущества; заключение арендатором без письменного согласия арендодателя сделки, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение предоставленного арендатору имущества (включая предоставление имущества в субаренду).

Уведомление министерства от 08.10.2021 № 18633 об одностороннем отказе от исполнения договора от 30.12.2019 № 30 мотивировано допущенным обществом нарушением эксплуатации арендуемых нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201019:1855, выразившемся в использовании объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, без надлежаще оформленных документов, с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания.

За данное нарушение постановлениями министерства от 31.07.2020 № 135/2020, от 31.07.2020 № 127/2020, от 31.07.2020 № 131/2020000 общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 № 20-кз «Об административных правонарушениях в Ставропольском крае». Законность данных постановлений подтверждена решениями Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2021 по делу № А63-16863/2020, от 09.03.2021 по делу № А63-16855/2020, от 09.03.2021 по делу № А63-16859/2020, вступившими в законную силу.

Также общество в нарушение пункта 2.3.7 договора передало часть одного из арендуемых нежилых зданий с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 (нежилые помещения №№ 95 – 97 общей площадью 49,1 кв. м) в субаренду ООО «Мята» в отсутствие согласия министерства.

При новом рассмотрении дела суд руководствуется следующим.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» даны разъяснения по применению положений пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса. В нем указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора. Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от его исполнения (пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Односторонний отказ от исполнения договора и изъятие предмета финансовой аренды у арендатора недопустимы, поскольку являются несоразмерной мерой и могут нарушить баланс имущественных интересов сторон договора (пункт 13 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.10.2021).

Исходя из приведенных разъяснений, суд принимает во внимание доводы общества о недобросовестности действий министерства по одностороннему отказу от исполнения договора от 29.12.2019 № 30 и о несоразмерности нарушений, указанных в уведомлении от 08.10.2021 № 18633, наступившему последствию в виде прекращения долгосрочного (до 29.12.2034) договора аренды, заключенного по итогам публичных процедур.

В обоснование своих требований истец ссылался на то, что приобрел право аренды на нежилые здания, находящиеся в собственности Ставропольского края, по итогам открытого аукциона с годовой арендной платой в размере 22 855 162 рублей.

Общество не имеет перед министерством задолженности по арендным платежам (по акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2020 по 01.12.2020 переплата составила более 11 млн. рублей).

Общество действительно привлекалось к административной ответственности, однако предприняло все необходимые меры для устранения вменяемых ему нарушений.

Приказом генерального директора общества от 04.06.2020 № 3 было назначено лицо, ответственное за эксплуатацию зданий, которое приступило к исполнению своих обязанностей и в июне 2020 года провело эксплуатационный контроль технического состояния арендуемых нежилых зданий.

Результаты контроля отражены в журналах учета технического состояния, которые представлены в материалы дела, но не оценивались судами при разрешении спора.

Непроведение истцом эксплуатационного контроля трех арендуемых зданий в период с марта по май 2020 года в условиях действия на территории Краснодарского края ограничительных мер, введенных в связи с распространением новой коронавирусной инфекции с учетом проведения такого контроля в июне 2020 года, не дает министерству законного права на односторонний отказ от исполнения долгосрочного договора аренды.

Постановлениями министерства от 31.07.2020 № 115/2020, от 31.07.2020 № 119/2020, от 31.07.2020 № 122/2020 к административной ответственности по части 2 статьи 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 № 20-кз «Об административных правонарушениях в Ставропольском крае» привлечен также руководитель общества. При этом вступившими в законную силу решениями Центрального районного суда города Сочи от 29.01.2021, от 29.01.2021 и 13.05.2021 производство по делам об административных правонарушениях прекращено в связи с отсутствием состава административного правонарушения.

Относительно факта передачи обществом помещений №№ 95 – 97 в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 в краткосрочную субаренду ООО «Мята», суд учитывает доводы истца о том, что данная организация ранее арендовала эти помещения по договору от 12.03.2018 № 24/2018, заключенному с министерством на срок до 11.02.2019.

После прекращения арендных отношений ООО «Мята» не возвратило помещения и продолжило их использование в отсутствие надлежаще оформленных документов. Указанные обстоятельства подробно изложены в акте проверки от 23.06.2020 № 67, составленном сотрудниками министерства и имеющемся в материалах дела (т. 1, л. д. 19 – 31).

При этом какие-либо доказательства, подтверждающие принятие министерством мер, направленных на возврат этих помещений, в материалы дела не представлены. В этой связи обращения общества о получении согласия министерства на заключение краткосрочного договора субаренды были обусловлены необходимостью придания законного статуса нахождению ООО «Мята» в нежилых помещениях, являющихся частью здания, арендуемого обществом.

Не предприняв надлежащих мер по освобождению части нежилого здания от арендатора (ООО «Мята») и предоставив это здание обществу, а в последующем отказывая ответчику в согласовании размещения ООО «Мята», ранее использовавшего эти помещения по договору от 12.03.2018 № 24/2018, министерство действовало недобросовестно (допустило злоупотребление правом).

Кроме того, суд принимает во внимание тот факт, что совокупная площадь предоставленных в аренду обществу нежилых зданий составляет более 23 800 кв. м, а ООО «Мята» занимает три помещения площадью 49,1 кв. м (в нежилом здании с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 общей площадью 2 606,7 кв. м).

Также постановлением министерства от 19.08.2020 № 144/2020 ООО «Мята» привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 10.1 Закона Ставропольского края от 10.04.2008 № 20-кз «Об административных правонарушениях в Ставропольском крае». С целью устранения выявленных нарушений ООО «Мята» внесено представление от 19.08.2020, которое обратилось за защитой в Арбитражный суд Ставропольского края.

Судами в рамках дела № А63-14206/2020 признаны незаконными постановление министерства о привлечении ООО «Мята» к административной ответственности и представление министерства, которые исходили из отсутствия оснований для привлечения ООО «Мята» к административной ответственности и выдачи ему представления.

Суды установили, что истек срок давности привлечения ООО «Мята» к административной ответственности по результатам проверки, проведенной в период с 12.05.2020 по 08.06.2020.

Это также свидетельствует о том, что министерству было известно о незаконном использовании государственного имущества с 2019 года, которое не предприняло мер к устранению данного нарушения и освобождению помещений. В этой связи суд полагает, что министерство не вправе было досрочно расторгать долгосрочный договор аренды по этому основанию, так как допущенное нарушение является несоразмерным наступившему последствию в виде досрочного прекращения долгосрочных арендных отношений сторон.

С учетом данных обстоятельств, суд указывает на то, что министерство отступило от принципа добросовестности и злоупотребило правом, ввиду чего односторонний отказ от исполнения договора аренды совершен им в нарушение положений статьи 10 и пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Данное положение Гражданского кодекса в развитие общих принципов гражданского права закрепляет принцип запрета на противоречивое поведение управомоченного лица в отношении права на отказ от договора. Подтверждение действия договора предполагает такое поведение, которое однозначно свидетельствует о наличии у стороны договора, имеющей право на отказ от договора (исполнения договора), намерения продолжить договорные отношения.

При этом действия принципа «эстоппель» не зависит от волеизъявления стороны, допустившей нарушение обязательства, а всецело зависит от действий (бездействия) стороны, уже имеющей право на отказ от договора (от исполнения договора), но не предпринимающей действий, направленных на прекращение договорных отношений (продолжившей принимать исполнение от контрагента).

Общество в обоснование своих требований ссылалось также на необходимость применения к правоотношениям сторон положений пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса.

Истец указывал на то, что нарушения, положенные в основу одностороннего отказа министерства от исполнения договора аренды от 30.12.2019 № 30, выявлены им в июне 2020 года по итогам проведения выездной внеплановой проверки (акт от 23.06.2020 № 67).

Именно в этот период министерству стало известно об обстоятельствах, которые, по мнению ответчика, могут служить основанием для досрочного отказа от договора.

Однако министерство в период с июля 2020 года по октябрь 2021 года подтверждало действие договора, поскольку принимало от общества арендную плату за пользование имуществом, подписывало акты сверок взаимных расчетов (согласно акту сверки расчетов за период с 01.01.2020 по 01.12.2020 переплата составила более 11 млн. рублей).

Также в октябре 2020 года министерство провело проверку использования земельных участков, на которых расположены арендуемые обществом нежилые здания, отразив в акте проверки от 15.10.2020 № 193, что здания используются обществом на основании договора аренды от 30.12.2019 № 30.

В этой связи общество полагало, что по состоянию на 08.10.2021 министерство утратило право на односторонний отказ от исполнения договора, так как после наступления обстоятельств, отраженных в акте проверки министерства от 23.06.2020 № 67, ответчик на протяжении длительного периода времени проявлял волю на сохранение арендных отношений с истцом.

Признавая довод общества о необходимости применения к спорным правоотношениям положений пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса обоснованным, суд учитывает, что принцип «эстоппель» действует не после прекращения договора, а после наступления обстоятельств, с которыми сторона связывает возможность одностороннего отказа от исполнения договора.

Его действие направлено не на возобновление уже прекращенного договора, а на предотвращение недобросовестного одностороннего отказа от исполнения договора стороны, ранее принимавшей исполнение от контрагента, допустившего нарушение обязательства.

С учетом изложенного, суд полагает обоснованными требования недействительной сделку по одностороннему отказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от исполнения договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края № 30 от 30.12.2019 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и обществом с ограниченной ответственностью «Барселона», выраженному в уведомлении от 08.10.2021 года №18633.

Кроме того, суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделки по одностороннему отказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от исполнения договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края № 30 от 30.12.2019, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края и обществом с ограниченной ответственностью «Барселона», выраженному в уведомлении от 08.10.2021 №18633 путём восстановления ранее погашенных записей в Едином государственном реестре недвижимости об аренде обществом с ограниченной ответственностью «Барселона» нежилых зданий с к/н 23:49:0201015:1158, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857, на основании договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 года №30.

Между тем, основания для удовлетворения требований в части признания за обществом право аренды нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:49:0201019:1422, 23:49:0201019:1859, 23:49:0201019:1862, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857, 23:49:0201019:1856, 23:49:0201019:1863, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201015:1160, 23:49:0201015:1157, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1158, возникшего на основании договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 № 30, отсутствуют поскольку право аренды ООО «Барселона» в отношении спорных помещений восстановлено и уже возникло в силу наличия договорных правоотношений с Министерством имущественных отношений Ставропольского края.

На основании изложенного, суд не может признать обоснованным избранный истцом способ защиты нарушенного права.

При рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, Арбитражный суд Северо – Кавказского округа указал, что ООО «Мята» освободило нежилые помещения площадью 49,1 кв. м в здании с кадастровым номером 23:49:0201015:1160 в феврале 2021 года. С учетом изложенного, законность требования о предоставлении министерством права на заключение с ООО «Мята» договора субаренды от 01.02.2021 № 1 судом не установлена, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований в указанной части отсутствуют.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов на оплату государственной пошлины суд принимает во внимание требование ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительной сделку по одностороннему отказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН <***> ОГРН <***>), от исполнения договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края № 30 от 30.12.2019 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края (ИНН <***> ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Барселона» (ИНН <***> ОГРН <***>), выраженному в уведомлении от 08.10.2021 года №18633.

Применить последствия недействительности сделки по одностороннему отказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН <***> ОГРН <***>) от исполнения договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края № 30 от 30.12.2019 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Ставропольского края (ИНН <***> ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Барселона» (ИНН <***> ОГРН <***>), выраженному в уведомлении от 08.10.2021 года №18633 путём восстановления ранее погашенных записей в Едином государственном реестре недвижимости об аренде обществом с ограниченной ответственностью «Барселона» (ИНН <***>) нежилых зданий с к/н 23:49:0201015:1158, 23:49:0201015:1159, 23:49:0201015:1163, 23:49:0201019:1855, 23:49:0201019:1857, на основании договора аренды недвижимого имущества государственной собственности Ставропольского края от 30.12.2019 года №30.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Барселона» (ИНН <***> ОГРН <***>) расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.В. Николаев