Решение от 14 февраля 2019 г. по делу № А55-29131/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

14 февраля 2019 года

Дело №

А55-29131/2018

Резолютивная часть решения объявлена "13" февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен "14" февраля 2019 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корольковым А.С.,

рассмотрев в судебном заседании 13 февраля 2019 года дело по иску Частного учреждения образовательной организации высшего образования "Медицинский университет "Реавиз"

к 1) Департаменту градостроительства городского округа Самара, 2) Обществу с ограниченной ответственностью "Нива-Строй"; Общество с ограниченной ответственностью "Нива-Строй"

Третье лицо – Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области

о признании права собственности

при участии в заседании

от истца – ФИО2, дов. от 17.09.2018

от ответчиков – 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен

от третьего лица – не явился, извещен

Установил:

Истец обратился в арбитражный суд с иском, в котором просит признать право собственности на долю 157/22734 (в натуре соответствующую машино-месту проектный номер № 46 фактический номер № 96 на отметке 0,000 (первый наземный этаж) площадью 15,7 кв.м.) в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - «Жилая застройка квартала № 123 в границах улиц ФИО3, Маяковского, Ульяновской в Ленинском районе г.Самары. Подземно-надземная автостоянка на 149 автомобилей» площадью 5472,80 кв.м по адресу: РФ, Самарская область, г.о.Самара, Ленинский район, ул. ФИО3, д. 129В.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, извещены наждежащим образом. Их неявка не препятствует рассмотрению делу по существу в силу ч.ч.3, 5 ст.156 АПК РФ.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению.

Иск мотивирован тем, что Департамент строительства и архитектуры г.Самары (прежнее наименование Департамента градостроительства) 26.02.2004 заключил договор № 3 «о передаче части функций заказчика» с ООО «Нива-Строй», согласно условиям которого ООО «Нива-Строй» получил право заключать с третьими лицами договоры об инвестировании строительства, получать оплату, искать инвесторов и т.п.

Департамент градостроительства города Самары 10 октября 2012 года получил Разрешение на строительство паркинга («Жилая застройка квартала № 123 в границах улиц ФИО3, Маяковского, Ульяновской в Ленинском районе г.Самары. Подземно-надземная автостоянка на 149 автомобилей» № RU 63301000-096 на земельных участках площадью 800 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0518002:879 и площадью 9244,9 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0518002:7 в границах улиц ФИО3, Маяковского, Ульяновской в Ленинском районе г.Самара Самарской области, находящихся в постоянном бессрочном пользовании Департамента градостроительства г.о. Самары.

Истец 20.02.2015 заключил с ООО «Нива-Строй» Договор № 046/92/15 об инвестировании строительства Подземно-надземной автостоянки на 149 автомобилей в комплексе Жилой застройки квартала № 123 в границах улиц ФИО3, Маяковского, Ульяновской в Ленинском районе г.Самары (далее – Паркинг), согласно условиям которого истец инвестирует денежные средства в сумме 800 000 (Восемьсот тысяч) рублей для получения в собственность стояночного места для автомобиля № 46 на отметке 0,000 площадью 15,75 кв.м. между осями 1-2/Б-В ближе к оси В по строительному плану (далее – Машино-место), а ООО «Нива-Строй» в 3 квартале 2015 г. обязан обеспечить завершение строительства паркинга, ввести его в эксплуатацию с передачей в собственность истцу Машино-места. Истец выполнил свои обязательства по оплате с ООО «Нива-Строй» в полном объеме и своевременно платежным поручением № 654 от 24.02.2015. После заключения Договора Истец изменил наименование.

Истец указывает, что ни Департамент градостроительства, ни ООО «Нива-Строй» длительное время не приступают к фактическому завершению работ и вводу в эксплуатацию Паркинга, чем нарушают права истца и иных инвесторов. Просрочка ввода в эксплуатацию от первоначально запланированного по моему договору (3 квартал 2015 г.) составила уже более 3-х лет.

В силу заключенного между ООО «Нива-Строй» и истцом договора, а также в силу правомочий, переданных ООО «Нива-Строй» Департаментом градостроительства у истца, полностью исполнившего возложенные на него договорами обязательства по инвестированию, возникло право требования передачи ему в собственность машино-места проектный номер № 46 на отметке 0,000 площадью 15,75 кв.м. между осями 1-2/Б-В ближе к оси В по строительному плану с даты 100% расчета.

Департамент градостроительства и ООО «Нива-Строй» со своей стороны обязательства по окончанию строительства, вводу в эксплуатацию паркинга и передаче машино-мест в собственность истцу не выполнили, чем безусловно нарушили право истца на получение машино-места как объекта недвижимости в собственность.

После обращения инициативной группы инвесторов с коллективной жалобой от 29.12.2017 на бездействие Распоряжением администрации Ленинского района г.о. Самара № 12 от 06.02.2018 с учетом уточнения от 18.06.2018 Паркингу присвоен адрес: РФ, Самарская область, г.Самара, Ленинский район, ул. ФИО3, дом № 129В.

Согласно Протоколу рабочего совещания по вопросу завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома № 2 (по генплану) и Паркинга в 123 квартале от 23.01.2018 г. процент технической готовности Паркинга составляет 65%.

В настоящее время Паркинг, в котором расположены Машино-места, является объектом незавершенного строительства. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, указанный незавершенный строительством Паркинг является недвижимым имуществом.

На общем собрании инвесторов как будущих собственников машино-мест принято решение о промежуточной приемке Паркинга у ООО «Нива-Строй» в общую долевую собственность по Акту промежуточной приемки, после чего Паркинг в натуре разделен инвесторами между собой на машино-места в соответствии с Реестром инвесторов.

Для государственной регистрации прав инвесторов на машино-места согласно заключенных с ООО «Нива-Строй» договоров и принятого инвесторами решения о разделении Паркинга как объекта незавершенного строительства в натуре на машино-места в соответствии с Реестром инвесторов в силу изменившихся требований законодательства о кадастровом учете и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требуется единый Технический план на Паркинг и находящиеся в его составе машино-места.

ООО «Аналитический центр» подготовлен Технический план Паркинга как объекта незавершенного строительством и Технический паспорт.

В соответствии с данными Технического паспорта Паркинг, как объект недвижимости, имеет следующие характеристики: здание, назначение – нежилое, площадь 5472,80 кв.м. этажность: 1 подземный и 2 надземных этажа, адрес: РФ, Самарская область, г.о.Самара, Ленинский район, ул. ФИО3, д.129 (до уточнения литерой В), расположение на земельных участках с кадастровыми номерами 63:01:0518002:879 и 63:01:0518002:7, кол-во машино-мест – 149, процент технической готовности – 65%, в т.ч. машино-место истца проектный номер № 46 фактическим номером № 96 на отметке 0,000 площадью 15,7 кв.м.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на запрос от 28.01.2018 одного из инвесторов паркинга, без судебного решения нет возможности регистрации права отдельным инвестором ни на машино-место в объекте незавершенного строительством, ни на долю в объекте незавершенного строительства.

Таким образом, зарегистрировать свою долю в праве общей долевой собственности на Паркинг несмотря на имеющиеся документы о приемке Паркинга в общую долевую собственность во внесудебном порядке истец не имеет возможности.

Учитывая указанные выше обстоятельства и нормы закона, единственным средством правовой защиты истца является признание за ним права собственности на долю 157/22734 в праве общей долевой собственности на Паркинг как объект незавершенного строительства. Доля в праве общей долевой собственности определена следующим образом:

Проектная площадь всех 149 машино-мест в паркинге составляет 2273,4 кв.м. Доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (паркинг по адресу: <...>) и расходах на содержание паркинга определяется путем составления дроби, в числителе которой площадь соответствующего машино-места, а в знаменателе – общая площадь всех машино-мест, при этом оба значения умножаются на 10. Проектная площадь машино-места истца равна 15,7 кв.м. Таким образом, доля истца составляет 157/22734.

Фактические параметры Машино-места согласно технической документации (техплану и техпаспорту) составляют проектный номер № 46 фактический номер № 96 (первый наземный этаж) площадью 15,7 кв.м.- ширина 2,55 м., длинна 6,16 м., что соответствует предельным минимальным и максимальным значениям, установленным Приказом Минэкономразвития РФ от 7 декабря 2016 г. N 792 для регистрации прав на машино-места как нового типа объекты недвижимости: минимально допустимые размеры машино-места - 5,3 x 2,5 м, максимально допустимые размеры машино-места - 6,2 x 3,6 м.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания права.

Иск о признании права является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Условиями предъявления данного иска являются наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности, неопределенность статуса вещи, относительно которой идет спор, а также наличие у истца правового интереса в связи с данной вещью.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07, исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

Указанный способ защиты является правильным и единственно возможным в рассматриваемой ситуации.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению, что подтверждается судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 N 89-КГ16-10). Также имеется решение суда общей юрисдикции по данному объекту (решение Ленинского районного суда г.Самары по делу № 2-1383/2018).

С учетом фактических обстоятельств дела расходы по оплате госпошлины суд считает возможным отнести на истца применительно к пункт 19 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности Частного учреждения образовательной организации высшего образования "Медицинский университет "Реавиз", г.Самара на долю 157/22734 (в натуре соответствующую машино-месту проектный номер № 46 фактический номер № 96 на отметке 0,000 (первый наземный этаж) площадью 15,7 кв.м.) в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - «Жилая застройка квартала № 123 в границах улиц ФИО3, Маяковского, Ульяновской в Ленинском районе г.Самары. Подземно-надземная автостоянка на 149 автомобилей» площадью 5472,80 кв.м по адресу: РФ, Самарская область, г.о.Самара, Ленинский район, ул. ФИО3, д. 129В.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1