Решение от 24 июля 2019 г. по делу № А41-2268/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-2268/19
25 июля 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 25 июля 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.Ф. Ляхом, помощником судьи Шиляевым А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Администрации Воскресенского муниципального района Московской области

(ОГРН <***>, ИНН <***>; юридический адрес: 140200, Московская область, Воскресенск, пл. Ленина, д.3; дата регистрации – 22.05.2000) к

ООО "СЗ "БронИнвестСтрой" (140170, Московская область, Бронницы, переулок Комсомольский, дом 67 офис 15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.11.2008, ИНН: <***>, КПП: 500201001, Генеральный Директор: ФИО1),

Доп. Адрес 140170, Московская область, Бронницы, пер. Комсомольский, д. 53, оф. 115

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №1432/Торги от 19.01.2016 г.

и по встречному исковому заявлению

ООО "СЗ "БронИнвестСтрой" (140170, Московская область, Бронницы, переулок Комсомольский, дом 67 офис 15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.11.2008, ИНН: <***>, КПП: 500201001, Генеральный Директор: ФИО1) к

Администрации Воскресенского муниципального района Московской области

(ОГРН <***>, ИНН <***>; юридический адрес: 140200, Московская область, Воскресенск, пл. Ленина, д.3; дата регистрации – 22.05.2000)

о взыскании неосновательного обогащения

третьи лица:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; юридический адрес: 143403, Московская область, Красногорск, ул.Речная, 8; дата регистрации - 21.12.2004)

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>)

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Воскресенского муниципального района Московской области (далее – администрация) обратилась в суд с иском к ООО "СЗ "БронИнвестСтрой" (далее – общество) со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

Взыскать с ООО «СЗ «БРОНИНВЕСТСТРОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу бюджета Воскресенского муниципального района Московской области задолженность по договору аренды №1432/Торги от 19.01.2016 г.

- по арендной плате за период с 03.04.2017 года по 30.09.2018 года в размере 35 633 585 руб. 67 коп.,

- пени за просрочку арендных платежей за период с 16.06.2016 г. по 10.01.2019г. в размере 8 580 679 руб. 59 коп.,

а всего 44 214 265 (сорок четыре миллиона двести четырнадцать тысяч двести шестьдесят пять) рублей 26 (двадцать шесть) копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.

Определением от 29.05.2019г. принято встречное исковое заявление, в котором ООО "СЗ "БронИнвестСтрой" просит суд:

- Взыскать с Администрации Воскресенского муниципального района Московской области (ОГРН <***>) в пользу ООО "СЗ "БронИнвестСтрой" (ОГРН <***>) сумму неосновательного обогащения в размере 13 877 210 (тринадцать миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч двести десять) рублей РФ 48 коп.

- Взыскать с Администрации Воскресенского муниципального района Московской области (ОГРН <***>) в пользу ООО "СЗ "БронИнвестСтрой" (ОГРН <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 92 386 (девяноста две тысячи триста восемьдесят шесть) рублей.

В судебное заседание явку обеспечили представитель истца и представитель ответчика.

В судебном заседании объявлен перерыв до 23.07.2019г. После перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу.

Представитель администрации поддержал требования по первоначальному иску, возражал в удовлетворении требований по встречному иску.

Представитель общества поддержал требования по встречному иску, возражал в удовлетворении требований по первоначальному иску.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

19.01.2016г. между Администрацией Воскресенского муниципального района Московской области и ООО «БРОНИНВЕСТСТРОЙ» по результатам торгов заключен договор №1432/Торги.

Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:29:0030104:2937 площадью 6293 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для строительства многоквартирного жилого дома.

Срок аренды установлен с 19.01.2016г. на пять лет (п. 2.1. договора). Участок передан по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 20).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 05.04.2016г.

Поскольку в нарушение условий договора обязательства в части своевременности и полноты внесения арендной платы не исполнены арендатором, администрация направила досудебную претензию №2795 от 01.11.2018г. о необходимости погашения задолженности и пени (т. 1, л.д. 27).

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Обращаясь в суд со встречным иском, общество указало на то, что не могло использовать участок по целевому назначению до 12.08.2016г. – даты выдачи разрешения на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома в квартале «Б» микрорайона №2 пос. Белоозерский Московской области.

В связи с изложенным, общество просит взыскать неосновательное обогащение, выраженное в получении арендной платы за период с 19.01.2016г. по 12.08.2016г.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению, а по встречному иску – не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации№3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Возражая против первоначального иска и поддерживая доводы в обоснование встречного иска, общество указало на то, что могло пользоваться земельным участком лишь с даты получения разрешения на строительство – то есть с 12.08.2016г.

Однако обществом не учтено следующее.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка, который включает в себя, в том числе, и время на процедуру по получению разрешительной документации на строительство.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Таким образом, довод общества о том, что арендная плата должна начисляться с даты выдачи разрешения на строительство основан на неверном толковании норм материального права.

Общество сослалось на то, что при заключении договора аренды на участке планировалось строительство только многоквартирного дома, однако в период действия договора обществу предложено строительство встроенного детского сада, что повлекло изменение проекта строительства.

Вместе с тем, данное обстоятельство не свидетельствует о невозможности освоения земельного участка.

Изменение проекта строительства относится к предпринимательским рискам общества.

Суд также отмечает, что общество не получало каких-либо отказов в выдаче разрешения на строительство, иной разрешительной документации по мотивам отсутствия встроенного детского сада в проекте многоквартирного дома.

Доказательств понуждения общества к включению детского сада в проект многоквартирного дома вопреки его воли – в материалах дела не имеется.

Суд учитывает, что участок передан обществу по акту 16.04.2018г., а обстоятельств, препятствующих освоению и использованию участка – не установлено.

При таких обстоятельствах, доводы, положенные в обоснование встречного иска, являются несостоятельными и подлежащими отклонению.

Соответственно, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В отсутствие доказательств оплаты долга требование о взыскании арендной платы за период с 03.04.2017 года по 30.09.2018 года в размере 35 633 585 руб. 67 коп. подлежит удовлетворению.

Администрация также просила суд взыскать пени за просрочку арендных платежей за период с 16.06.2016 г. по 10.01.2019г. в размере 8 580 679 руб. 59 коп.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций произведен в соответствии с условиями договора аренды, оснований для перерасчета штрафных санкций не имеется.

Суд счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Общество, заключая указанный договор, знал или должен был знать о наступлении ответственности за нарушение сроков и порядка оплаты арендных платежей. Кроме того, общество в ходе рассмотрения дела не представил суду доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Применение положений статьи 333 ГК РФ является правом суда и допускается в случае явной несоразмерности подлежащих взысканию пеней последствиям нарушения обязательства.

Исходя из обстоятельств настоящего дела, учитывая период просрочки исполнения обязательств, суд приходит к выводу, что предъявленная администрацией к взысканию сумма является соразмерной и адекватной последствиям нарушения обязательства, поэтому основания для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера неустойки не установлено.

Следовательно, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на общество (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования по первоначальному иску удовлетворить.

1.1. Взыскать с ООО «СЗ «БРОНИНВЕСТСТРОЙ» в пользу Администрации Воскресенского муниципального района Московской области задолженность по договору аренды №1432/Торги от 19.01.2016 г. по арендной плате за период с 03.04.2017 года по 30.09.2018 года в размере 35 633 585 руб. 67 коп., пени за просрочку арендных платежей за период с 16.06.2016 г. по 10.01.2019г. в размере 8 580 679 руб. 59 коп., а всего 44 214 265 рублей 26 копеек.

1.2. Взыскать с ООО «СЗ «БРОНИНВЕСТСТРОЙ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 200 000 руб.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Кузьмина О.А.