Решение от 20 ноября 2017 г. по делу № А59-807/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-807/2017
г. Южно-Сахалинск
20 ноября 2017 года.
Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2017 года.

Полный тест решения изготовлен 20 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Портновой О. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Автомобилист» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации Муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлению Росреестра по Сахалинской области

о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 694 140, <...>:

- гараж для ремонта автомобилей 3 446 куб. м, дата постройки ноябрь 1975 г.,

- здание конторы, дата, постройки 1978 г.,

- бокс для ремонта автомобилей КАМАЗ 1233 куб. м, дата постройки декабрь 1985 г.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца –ФИО2 (директор),

от ответчика – Администрация МО «ФИО3 – Пен Э. Е. по доверенности от 11.01.2017 года

от третьих лиц – представитель КУМС Макаровский городской округ – Пен Э. Е. по доверенности от 11.01.2017 года,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Автомобилист» обратилось в суд с иском к Администрации Муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 694 140, <...>:

- гараж для ремонта автомобилей 3 446 куб. м, дата постройки ноябрь 1975 г.,

- здание конторы, дата, постройки 1978 г.,

- бокс для ремонта автомобилей КАМАЗ 1233 куб. м, дата постройки декабрь 1985 г..

В качестве третьего лица указано Управление Росреестра по Сахалинской области.

В обоснование иска указано, что 01 ноября 2006 г. ,01 июня 2007 г.,01 августа 2007г. между Макаровским Открытым Акционерным обществом «Автомобилист» и ООО «Автомобилист» были заключены договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: -гараж для ремонта автомобилей 3446 куб.м., дата постройки ноябрь 1975г.; -здание конторы, дата постройки 1978г.; -бокс для ремонта автомобилей КАМАЗ 1233 куб.м., дата постройки декабрь 1985г., расположенных по адресу:694140 <...>.

Расчет между сторонами произведен в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордером №65от 01.11.2006г.,№28 от 01.06.2007г.,№33 от 01.08.2007г. приобретенное имущество передано ООО «Автомобилист» на основании Актов приема-передачи объектов недвижимости.

Макаровское ОАО «Автомобилист» является правопреемником Макаровского Автотранспортного предприятия, которому ранее принадлежали вышеуказанные объекты недвижимости.

Права Макаровского Автотранспортного предприятия на земельный участок на котором расположены данные объекты недвижимости подтверждаются решением исполнительного комитета Макаровского городского совета депутатов трудящихся от 28.04.1971г. №47, Государственным актом на право бессрочного пользования землей МК № 197, Кадастровой выпиской о земельном участке № 6513 от 10.08.2009г.

Права Акционерного общества открытого типа «Автомобилист» на объекты недвижимости подтверждаются техническим паспортом №1172.

Решением МРИ ФНС России № 3 по Сахалинской области Макаровское ОАО «Автомобилист» исключено из ЕГРЮЛ в связи с ликвидацией. Зарегистрировать переход права собственности на вышеуказанное имущество в досудебном порядке невозможно, ввиду отсутствия совместного заявления сторон по сделке по причине ликвидации Макаровского ОАО «Автомобилист».

Кроме того, 08 февраля 2017 г. ООО «Автомобилист» получило от комитета по управлению муниципальной собственностью МО «Макаровский городской округ» письмо б/н от 08.02.2017г. в котором указано, что по заявлению КУМС спорные объекты недвижимости Управлением Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии приняты на учет как бесхозяйственные объекты.


На основании ст. 551 ГК РФ истец просит зарегистрировать переход права собственности за ООО «Автомобилист» на указанные объекты недвижимости.


Определением суда от 31.03.2017 года исковое заявление принято к производству, назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 10.05.2017 года.

10.05.2017 года подготовка по делу завершена, назначено судебное заседание на 07.06.2017 года, которое отложено на 17.07.2017 года.

Определением суда от 17.07.2017 года к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Управление Росреестра по Сахалинской области, судебное заседание отложено на 08.08.2014 года, в котором объявлялся перерыв до 14.08.2017 года, после чего судебное заседание отложено на 07.09.2017, 03.10.2017 (объявлялся перерыв до 06.10.2017 года, на 20.10.2017 года (объявлялся перерыв до 27.10.2017 года), 17 ноября 2017 года.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск с учетом уточнений от 13.10.2017 года, которые, в соответствии со ст. 49 АПК РФ, приняты судом, просит зарегистрировать переход права собственности на объекты:

-гараж для ремонта автомобилей 3 446 куб. м., поставлен на кадастровый учет как механические мастерские, литер А2,

-здание конторы, поставлено на кадастровый учет как здание конторы и гаража, литер А4,

-бокс для ремонта автомобилей «Камаз» 1233 куб.м., поставлен на кадастровый учет как гараж, литер А9 (ошибочно указано вместо А9.1, о чем истец уточнился в судебном заседании 17.11.2017 года).


Представитель Администрации и КУМС МО Макаровский городской округ высказался против удовлетворения иска, указав на несоответствие сведений об объектах недвижимости, приобретенных истцом по договорам, сведения об этих объектах, отраженным при учете их в качестве бесхозяйного имущества. Пояснил, что из договором не ясно какое именно имущество приобретено истцом, не совпадает наименование, даты постройки, площади имущества.

От Управления Росреестра по Сахалинской области представитель не явился, заявлял о рассмотрении дело в отсутствие указанного лица, в связи с чем суд, на основании ст.э 156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие указанного лица.


Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.


Из материалов дела судом установлено, что 01.11.2006 года, 01.06.2007, 01.08.2007 года истцом и Макаровским ОАО «Автомобилист» заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, а именно:

-гараж для ремонта автомобилей в <...>, дата постройки ноябрь 1975 года, объем 3446 м3, стоимостью 97 877,86 рублей,

-здание конторы инв. № 1/1 в <...>, дата постройки 1978 год, стоимостью 50 000 рублей,

-бокс для ремонта автомобилей «Камаз» в <...>, дата постройки декабрь 1985 года, объем – 1233 м3, инв. № ?, стоимостью 680 000 рублей.

Объекты переданы истцу по актам от 01.11.2006, 01.06.2007 года, 01.08.2007 года.

Оплата по договорам произведена по квитанциям к приходным кассовым ордерам № 65 от 01.04.2006 года на сумму 97 877, 86 рублей, № 28 от 01.06.2007 года на сумму 50 000 рублей, № 33 от 01.08.2007 года на сумму 680 000 рублей.

Продавец имущества – Макаровское ОАО «Автомобилист» (ИНН <***>) по данным ЕГРЮЛ ликвидировано 26.09.2011 года вследствие банкротства.

Право собственности продавца на указанные спорные объекты недвижимого имущества в ЕГРПНИ за продавцом не зарегистрировано, равно, как и не зарегистрирован переход права собственности на объекты к истцу.

13.06.2017 года Управление Росреестра по Сахалинской области отказало истцу в регистрации перехода права собственности на спорное имущество (том 2, л. д. 36) в связи с отсутствием заявления продавца имущества о регистрации перехода права собственности на него к истцу.

С учетом изложенного, истцом заявлен иск о регистрации перехода права собственности.

В ходе рассмотрения дела истец указывал на возникновение у него права собственности на спорное имущество, расположенное на территории Макаровского района, в связи с чем иск предъявлен к Администрации МО «Макаровский городской округ».

Третьим лицом по делу истцом указано Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица определением суда от 31.03.2017 года.

Учитывая характер заявленных требований (о регистрации перехода права собственности), наличие согласия истца, а также принимая во внимание, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства, определением суда от 17.06.2017 года к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Управление Росреестра по Сахалинской области.

Определением суда от 10.05.2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен КУМС МО «Макаровский городской округ», по заявлению которого спорное имущество принято на учет, как бесхозяйное.


Таким образом, ответчиками по делу являются Администрация МО «Макаровский городской округ» и Управление Росреестра по Сахалинской области, третьим лицом - КУМС МО «Макаровский городской округ».


Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В этом случае на истца возлагается обязанность подтвердить право собственности не только покупателя, но и продавца.


В соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, ликвидация организации-продавца не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на передаваемые объекты недвижимости.

С учетом изложенного, иск о государственной регистрации права собственности покупателя на имущество, переданное ему по договору купли-продажи ликвидированным продавцом, может быть заявлен в суд.

Такое требование заявлено истцом по настоящему делу.

Как указано выше, в этом случае на истца возлагается обязанность подтвердить право собственности не только покупателя, но и продавца.


Из содержания заключенных истцом договоров купли-продажи следует, что продавцом спорного имущества является Макаровское ОАО «Автомобилист» (ИНН <***>).

Согласно материалам регистрационного дела Макаровского ОАО «Автомобилист» (ИНН <***>) указанное общество поставлено на учет в ФНС России 09.12.1992 года (том 3, л. д. 28).

В графе «сведения о создании» Макаровского ОАО «Автомобилист» указана дата 30.06.1997 года, № 267 (том 3, л. д. 41), наименование регистрирующего органа – Администрация Макаровского района Сахалинской области (том 3, л. д. 45), учредителем указан Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области (том 3, л. д. 47).

Согласно постановлению мэра Макаровского района № 465 от 07.12.1992 года зарегистрировано АООТ «Автомобилист» (том 3, л. д. 52).

В соответствии с заявкой на регистрацию общества (том 3, л. д. 53) АООТ «Автомобилист» создано в процессе приватизации учредителем – КУГИ Сахалинской области.

В соответствии с Планом приватизации Макаровское автотранспортное предприятие, зарегистрированное 23.01.1989 года за № 113, являющееся государственным предприятием (федеральная собственность) в составе Сахалинского объединения автомобильного транспорта (том 3, л. д. 54-60) преобразовано в Макаровское АООТ «Автомобилист».

В разделе II Плана приватизации указана величина уставного капитала приватизируемого предприятия, равная 2456,3 тыс. рублей, а в п. 13 Плана приватизации перечень объектов и стоимость незавершенных строительством объектов по балансу на 01.07.1992 года:

-бокс для ремонта автомобилей,

-баня-душевая,

-мойка для автомобилей.

В п. 15, 16 Плана приватизации указаны сведения о земельном участке приватизируемого предприятия.

В соответствии с заключением комиссии по приватизации Макаровского государственного автотранспортного предприятия от 30.09.1992 года (том 3, л. д. 61- 64) в процессе приватизации Макаровского автотранспортного предприятия в АООТ «Автомобилист» к последнему перешло имущество, составляющее уставной капитал Макаровского автотранспортного предприятия, а Макаровское АООТ «Автомобилист» стало правопреемником прав и обязанностей Макаровского автотранспортного предприятия.

Согласно Уставу АООТ «Автомобилист», утвержденному Председателем КУИ Сахалинской области 21.10.1992 года (том 3, л. д. 66-78) уставной капитал АООТ «Автомобилист» составил 2456,3 тыс. рублей.

Постановлением мэра г. Макаров № 465 от 07.12.1994 года на основании решения собрания акционеров от 02.04.1994 года в Устав АООТ «Автомобилист» внесен п. 2.4 о том, что АООТ «Автомобилист» является правопреемником Макаровского автотранспортного предприятия» (том 3, л. д. 79).

18.12.2000 года Постановлением мэра Макаровского района № 449 в Устав АООТ «Автомобилист» внесены изменения в части наименования общества, которое изменено на Макаровское ОАО «Автомобилист» (том 3, л. д. 86) на основании решения общего собрания акционеров от 05.12.2000 года (том 3, л. д. 88).

30.06.1997 года постановлением мэра Макаровского района № 267 зарегистрирован Устав Макаровского АООТ «Автомобилист» в новой редакции.

30.06.1997 года за № 267 Администрацией Макаровского района Сахалинской области выдано свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) предприятия Макаровского ОАО «Автомобилист» (изменение Устава на основании постановления мэра Мкаровского района № 449 от 18.12.200 года) – том 3, л. д. 102.

На основании указанных документов, суд приходит к выводу о том, что государственное предприятие Макаровское автотранспортное предприятие в процессе приватизации в 1992 году было преобразовано в Макаровское АООТ «Автомобилист», которое, в свою очередь, в процессе приведения организационно-правовой формы в соответствие с требованием законодательства, реорганизовано в Макаровское ОАО «Автомобилист», являющееся продавцом спорного имущества.


Далее, судом установлено, что 28 апреля 1971 года решением исполнительного комитета Макаровского городского Совета народных депутатов № 47 Макаровскому автотранспортному предприятию отведен земельный участок под строительство гаражей на 50 автомашин по ул. Речной (том 1, л. д. 35).

На основании указанного решения Макаровскому автотранспортному предприятию выдан государственный акт на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком площадью 1,7 га для производственной базы (том 1, л. д. 38-40).

В государственный кадастр недвижимости 28.04.1971 года внесена запись об объекте недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 65:13:0000002:40 в <...> площадью 17000 кв. м., разрешенное использование – для производственной базы; правообладатель – АТП на праве постоянного бессрочного пользования (том 1, л. д. 37).


Согласно техническому паспорту на здание профилактория гаражного хозяйства (дата заполнения – 16.09.1981 года, инв. № 1772), выданному Макаровскому автотранспортному предприятию, на земельном участке, предоставленном предприятию на основании решения исполнительного комитета Макаровского городского Совета народных депутатов № 47, площадью 1,7 га находился профилакторий гаражного хозяйства литера А на 28 машин:

-механическая мастерская литер А2-А6,

-котельная литер А3,

-контора литер А4.

В разделе 2 технического паспорта и генеральном плане указаны следующие объекты:

-литера А1 – основное строение объемом 7358 м3,

-литера А2 – основное строение объемом 3706 м3,

-литера А6 – мастерская объемом 198 м3,

-литера А3 – основное строение объемом 755 м3,

-литера А4 – основное строение объемом 1998 м3,

-литера А5 – основное строение объемом 95 м3.

в разделе «Описание конструктивных элементов здания и определение износа» технического паспорта указано, что:

- объект литера А1 – основное строение имеет год постройки 1976,

- объект литера А2 – основное строение имеет год постройки 1977,

- объект литера А4 – основное строение имеет год постройки 1980.

Также в техническом паспорте (вкладыш) указано, что объект с литерой А5 имеет наименование склад ГСМ.

Также на земельном участке отражено нахождение служебных построек:

-сарай литера Г,

-уборная литера Г1,

-сарай литера Г2,

-сарай литера Г3.

На генеральном плате отражены, но в техническом паспорте не отражены объекты строящиеся (2 шт.), гараж и объект без наименования.


15.03.1999 года АО «Автомобилист» выдан технический паспорт – инвентарное дело № 1172, <...>, в котором отражено наличие на земельном участке следующих объектов:

-литер А2-А6 (ранее было А2) «механические мастерские», 1977 год постройки, состоящее из основного строения (3446 куб. м) и мастерских 198 куб. м.),

-литер А3 (ранее было А3) «котельная», 1975 года постройки, -литер А1 (ранее было А1)

-литер А4 (ранее было А4) «контора», назначение – контора и гараж, 1980 год постройки, объем 1998 куб.

-литер А5 (ранее было А5) «ГСМ», 1979 год постройки.

Кроме того, в техническом паспорте указаны объекты:

-литер А7 – проходная конторы, 1997 год постройки,

-литер А8 - гараж,

-литер А9 – туалет, 1982 год постройки,

-литер А9.1 – гараж, 1985 год постройки, объем 1233 куб. м.

Также указаны в техническом паспорте служебные постройки: склад Г1, 2, 3, сарай (склад) Г 4, сарай (склад) Г 5, сарай (склад) Г 6.


Истец, в соответствии с уточнением иска от 13.10.2017 года, просит зарегистрировать переход права собственности на объекты:

-гараж для ремонта автомобилей 3 446 куб. м., поставлен на кадастровый учет как механические мастерские, литер А2,

-здание конторы, поставлено на кадастровый учет как здание конторы и гаража, литер А4,

-бокс для ремонта автомобилей «Камаз» 1233 куб.м., поставлен на кадастровый учет как гараж, литер А9 (ошибочно указано вместо А9.1).


Сопоставив условия заключенных истцом договоров купли-продажи с данными, отраженными в технических паспортах на указанные и иные объекты, суд приходит к выводу о том, что предметом купли продажи было имущество:

1. Гараж для ремонта автомобилей в <...>, дата постройки ноябрь 1975 года, объем 3446 м3, стоимостью 97 877,86 рублей, который, как указывает истец, поставлен на кадастровый учет как механические мастерские, литер А2, а согласно техническому паспорту входит как основное строение объемом 3446 куб. м. в состав объекта «механические мастерские», 1977 год постройки, литер А2-А6.

2. Здание конторы инв. № 1/1 в <...>, дата постройки 1978 год, стоимостью 50 000 рублей, которое, как указывает истец, поставлено на кадастровый учет как здание конторы и гаража, литер А4, «контора», назначение – контора и гараж, 1980 год постройки, объем 1998 куб.

3. Бокс для ремонта автомобилей «Камаз» в <...>, дата постройки декабрь 1985 года, объем – 1233 м3, инв. № 1/4 стоимостью 680 000 рублей, которое, как указывает истец, поставлено на кадастровый учет как гараж, литер А9.1 гараж, 1985 год постройки, объем 1233 куб. м.


Судом установлено, что по данным ЕГРПНИ объект недвижимости с инвентарным номером 324 литера А2,А6 «здание» нежилое площадью 570, 5 кв. м. поставлен на учет в качестве бесхозяйного имущества по заявлению КУМС МО Макароский городской округ с кадастровым № 65:13:0000002:272 01.11.2016 года.

Также по данным ЕГРПНИ 01.11.2016 года на учет в качестве бесхозяйного имущества принят объект «здание» нежилое, инвентарный № 324, литера А4, кадастровый номер 65:13:0000002:275, площадью 420,1 кв. м.


В соответствии со ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности.

В то же время, запись в ЕГРПНИ о постановке имущества на учет в качестве бесхозяйного не исключает существование спора о праве собственности на него, который возник в настоящем деле (в отношении 1 и 2 объектов).

Таким образом, наличие записи в ЕГРПНИ о принятии спорного имущества (части имущества) на учет в качестве бесхозяйиного, не исключает возможности существования спора о принадлежности такого имущества конкретному лицу.


Судом установлено, что спорное имущество расположено на земельном участке, предоставленном ранее продавцу (ОАО «Автомобилист») и его правопредшественникам на праве постоянного бессрочного пользования под строительство гаражей на 50 автомашин по ул. Речной (том 1, л. д. 35), затем для размещения производственной базы.

По данным технических паспортов 1981 и 1999 годов такие объекты недвижимости, как Гараж для ремонта автомобилей литер А2 объемом 3446 куб. м., поставленное на кадастровый учет как механические мастерские 1977 год постройки, литер А2-А6 существовало на предоставленном АО «Автомобилист» (продавец) земельном участке по состоянию на 1981 и 1999 годы.

При этом, как в техническом плане 1981 года, так и в техническом плане 1999 года помещение Литера А площадью 3446 м3 входило в состав единого объекта литер А2-А6, о чем свидетельствует экспликация к указанному объекту.

Аналогичным образом в технических паспортах 1981 и 1999 года указано о существовании на указанном земельном участке здания конторы Литер А4, поставленного на кадастровый учет как здание конторы и гаража, 1980 год постройки, а также бокса для ремонта автомобилей «Камаз» объем – 1233 м3, поставленного на кадастровый учет как гараж, литер А9.1, 1985 год постройки, объем 1233 куб. м.

Изложенное свидетельствует о том, что указанное недвижимое имущество получено ОАО «Автомобилист» (продавец) в процессе приватизации и реорганизации (изменение организационно-правовой формы), расположено на предоставленном ОАО «Автомобилист» (его правопредшественникам) для указанных целей земельном участке, указанные обстоятельства имели место до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который действовал с 31.01.1998 года (далее – Закон о регистрации)

В пунктах 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации закреплены правила о том, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вместе с тем, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, положениями указанной нормы права регламентировано, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется, если права на него возникли до момента вступления в силу Закона о регистрации.

Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация обязательна.

Судом установлено, что сделки по продаже спорного имущества совершены после введения в действие названного Закона о регистрации, в связи с чем в силу приведенных выше положений статьи 6 Закона о регистрации конкурсный управляющий ОАО «»Автомобюилист» обязан был зарегистрировать право собственности на объекты, прежде чем их продать, что не было сделано на момент совершения сделок.

По смыслу п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 года № 101 отсутствие государственной регистрации права собственности должника на объект недвижимости не влечет недействительности договора купли-продажи, если такое право возникло до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отсутствие государственной регистрации права собственности при наличии правоустанавливающих документов, подтверждающих существование этого права, возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации, не препятствует обращению взыскания на это имущество, принадлежащее должнику, и выставлению его на публичные торги в рамках исполнительного производства.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовал в момент заключения договоров купли-продажи истцом) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Аналогичное правило установлено в ч. 5 ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА).

Данный подход направлен на защиту прав добросовестного приобретателя, когда в силу объективных обстоятельств право собственности продавца не было зарегистрировано и нет возможности его зарегистрировать (в частности, в связи с ликвидацией организации), отсутствуют споры о праве продавца на имущество и правопритязания третьих лиц (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2016 N Ф10-2325/2016 по делу N А64-3741/2015, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.03.2016 N Ф10-204/2016 по делу N А14-16362/2014).

Согласно ст. 223 ГК РФ при этом право собственности покупателя на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Как установлено судом из материалов дела, право собственности продавца (ОАО «Автомобилист») на спорное имущество возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, введенной названным Законом (статья 6 Закона).

В установленном порядке данное право не оспаривалось и прекращалось.

В указанном случае Закон о государственной регистрации устанавливал особую процедуру регистрации ранее возникших прав, поскольку заявление о государственной регистрации прав может быть подано одновременно с заявлением о государственной регистрации перехода этого права.

Следовательно, приобретатель, получивший недвижимое имущество по договору, в случае ликвидации другой стороны сделки до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности.

В силу пункта 62 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22 на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку в настоящем деле отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, а в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, то надлежащим способом защиты права истца является обращение в арбитражный суд с требованием, заявленным к регистрирующему органу по правилам искового производства, на основании заключенного договора купли-продажи, на действительность которого, как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, не влияет само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи.

При этом и в том, и в другом случае обязательным условием является обращение истца в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество, которое имело место со стороны истца в 2017 года и в удовлетворении которого ему отказано по причине ликвидации продавца (указано на необходимость обращения в суд с заявлением о регистрации перехода права собственности на основании ст. 551 ГК РФ).

Как следует из пункта 62 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22, суд при обжаловании действий регистратора проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

В порядке же искового производства судом дается оценка обстоятельствам (возникновения) приобретения права собственности продавца и наличия у него правомочий по распоряжению имуществом, а также наличия (отсутствия) правопритязаний третьих лиц.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Судом установлено, что на момент заключения договора продавец обладал правом собственности на спорное имущество и лишь последующая его ликвидация явилась препятствием для оформления в установленном законом порядке права собственности продавца на спорное имущество, а впоследствии и государственной регистрации перехода права к покупателю.

Как следует из материалов дела, обязательное условие для обращения в арбитражный суд с настоящим иском истцом соблюдено - доказательство обращения в регистрирующий орган и получение отказа в государственной регистрации представлено в материалы дела (том 2, л. д. 36).

Из материалов дела не усматривается, что иные субъекты предпринимательской деятельности имеют имущественные притязания в отношении спорных объектов недвижимости, или имеются иные препятствия к осуществлению Управлением регистрации перехода прав собственности на них к заявителю.

В частности, письмами Сахалинского филиала Ростехинвентаризации - БТИ от 24.11.2016 года (том 2, л. д. 10), КУМС МО «Макаровский городской округ» от 12.07.2016 года (то 2, л. д. 19) Росимущества по Сахалинской области (том 2, л.д. 21) Минимущества по Сахалинской области (том 2, л. д. 22) подтверждается отсутствие правопритязаний иных лиц на спорное имущество; об этом же свидетельствует и сам факт принятия их на учет, как бесхозяйного имущества по заявлению КУМС МО «Макаровский городской округ».

Суд также учитывает, что истец, получив по актам приема-передачи спорное имущество, фактически владеет и пользуется объектами на основании договоров купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности ликвидированного продавца на спорное имущество, возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ, не является препятствием для удовлетворения требования, основанного на пункте 3 статьи 551 ГК РФ.

При этом суд учитывает, что в силу ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (ч. 1 с. 69 Закона).

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что в настоящее время иным способом, иначе как в судебном порядке, невозможно установить право собственности истца на спорное имущество в связи с ликвидацией продавца; принимая во внимание отсутствие сведений и заявлений других лиц о принадлежности им спорного объекта на праве собственности или ином праве, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца и удовлетворяет их.

При этом суд признает избранный истцом способ защиты нарушенного права надлежащим, так как в ситуации ликвидации стороны по сделке истец может защитить свои права, как то изложено в разъяснениях, данных в пункте 62 постановления от 29.04.2010 N 10/22, согласно которым покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац 4 пункта 62).

При этом суд учитывает, что в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14397/11 выражена позиция, согласно которой и при избрании лицом ненадлежащего способа защиты нарушенного права отказ в удовлетворении требования по формальным основаниям (не тот способ защиты нарушенного права) не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.

Поскольку обращаясь с настоящим иском истец преследовал одну материальную цель - зарегистрировать в ЕГРПНИ право собственности на спорное имущество, постольку суд полагает возможность рассмотреть – суд рассмотрел заявленные требования по существу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Истцом при подаче иска уплачено 6000 рублей государственной пошлины.

В то же время, иск заявлен к Администрации МО «Макаровский городской округ», как к органу, на территории которого находятся спорные объекту и Управлению Росреестра по Сахалинской области, как к органу, который осуществляет государственную регистрацию, прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые собственных притязаний на спорное имущество не имеют, что учитывается судом при разрешении вопроса о судебных расходах.

Как указано в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" если государственное или муниципальное учреждение выполняет отдельные функции государственного органа (органа местного самоуправления) и при этом его участие в арбитражном процессе обусловлено осуществлением указанных функций и, соответственно, защитой государственных, общественных интересов, оно освобождается от уплаты государственной пошлины по делу.

С учетом изложенного, судебные расходы истца по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.


.


На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним переход к ООО «Автомоблист» права собственности на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные в <...>:

1. Гараж для ремонта автомобилей, поставлен на кадастровый учет как «механическая мастерская» литер А2-А6, площадью 570,6 кв. м., 1977 год постройки, кадастровый № 65:13:0000002:272,

2. Здание конторы, поставлено на кадастровый учет как здание конторы и гаража, литер А4, «контора», назначение – контора и гараж, 1980 год постройки, площадь 420,1 кв. м., кадастровый номер 65:12:0000002:275.

3. Гараж (Бокс для ремонта автомобилей «Камаз»), литер А 9.1, 1985 год постройки, объем 1233 куб. м., площадь 134,0 кв. м., инвентарный № ?.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья О. А. Портнова