Решение от 6 ноября 2020 г. по делу № А56-116630/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-116630/2019
06 ноября 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2020 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Эстрелла» (место нахождения: 196158, Санкт-Петербург, пр. Космонавтов, д. 65, к. 11, кв. 146, ОГРН1089847120274, ИНН7813409258);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>);

третьи лица:

1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>);

2) акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН <***>, ИНН <***>)

3) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, ОГРН <***>, ИНН <***>);

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: ФИО2 (на основании доверенности от 21.01.2020)

от ответчика: ФИО3 (на основании доверенности от 14.10.2019)

от третьих лиц:

1 и 2): не явились (извещены)

3) ФИО4 (на основании доверенности от 09.01.2020)

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Эстрелла»» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, определении условия о цене договора купли-продажи нежилого помещения 3-Н, расположенного по адресу: <...>, лит. А, площадью 229,2 кв.м (первый этаж и подвал), с кадастровым номером 78:40:0008472:3100, признав недостоверной величину рыночной стоимости указанного нежилого помещения в размере 22 290 000 руб., установив рыночную стоимость данного помещения в размере 12 971 000 руб.; обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения по названному адресу в редакции продавца с установлением предложенной Обществом выкупной цены в размере 12 971 000 руб. согласно протоколу разногласий от 30.08.3019 № 1, или в размере, установленном судом.

Определением суда от 07.11.2019 исковое заявление принято к производству, основное и предварительное судебные заседания назначены на 23.01.2020; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – Предприятие).

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители Учреждения и Предприятия возражали против удовлетворения заявленных требований по мотивам, приведенным в отзывах и замечаниях Предприятия на представленный истцом отчет ООО «Право Экспертиза Кадастр Оценка» об оценке рыночной стоимости от 26.08.2019 № 375/2019.

Занесенным в протокол судебного заседания определением суд в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании от истца поступило ходатайство о назначении оценочной экспертизы, проведение которой истец просил поручить одной из следующих экспертных организаций: ООО «Центр судебной экспертизы «Веритас», ООО «Независимая судебная экспертиза «Догма», автономная некоммерческая организация «Центр криминалистической и технической экспертизы». Истец просил поставить перед экспертом следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, 3-Н, площадью 229,2 кв.м, с кадастровым номером 78:40:0008472:3100, по состоянию на 04.07.2017?»

Протокольным определением от 23.01.2020 в судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 30.01.2020, после которого судебное заседание продолжено.

В связи с заявленным ходатайством о назначении экспертизы, судебное разбирательство отложено на 27.02.2020; руководителям ООО «Альфа Консалт», ООО «Региональное управление оценки», ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ», ООО «Стройэкспертсервис»,ООО «Центр судебной экспертизы «Веритас», ООО «Независимая судебная экспертиза «Догма», автономной некоммерческой организации «Центр криминалистической и технической экспертизы» предложено представить в суд сведения о возможности проведения экспертизы по указанному вопросу, представить кандидатуры экспертов, которым может быть поручено проведение экспертизы, с представлением документов, подтверждающих их образование, специальность, стаж работы и занимаемую должность, срок проведения экспертизы, размер вознаграждения, причитающийся эксперту или экспертному учреждению, информацию о необходимости постановки дополнительных вопросов по поводу обстоятельств, имеющих значение для разрешения дела, перечень необходимых для проведения экспертизы материалов и документов, банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Протокольным определением от 27.02.2020 судебное заседание отложено на 13.03.2020.

Протокольным определением от 13.03.2020 судебное заседание отложено на 19.03.2020.

Определением от 19.03.2020 дата судебного заседания изменена на 13.04.2020.

Определением от 13.04.2020 дата судебного заседания изменена на 07.05.2020.

Определением от 07.05.2020 дата судебного заседания изменена на 21.05.2020.

С учетом мнения сторон, а также сведений о стаже экспертов, сроках и стоимости проведения экспертизы, суд определением от 22.05.2020 на основании статьи 82 АПК РФ, назначил экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО5, поставив перед экспертом вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: нежилого помещения 3-Н, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 3-Н, площадью 229,2 кв.м, с кадастровым номером 78:40:0008472:3100, по состоянию на 04.07.2017?»

Указанным определением производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

07.07.2020 в адрес суда поступило экспертное заключение от 22.06.2020.

Определением от 07.07.2020 производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 27.08.2020.

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы. Протокольным определением от 27.08.2020 судебное заседание отложено на 24.09.2020.

Определением от 24.09.2020 судебное заседание в связи с болезнью судьи Бугорской Н.А. отложено на 29.10.2020.

В судебном заседании истец поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы. Представители Комитета и Предприятия возражали как против удовлетворения заявленного истцом ходатайства, так и против удовлетворения заявленных истцом требований.

Заслушав позиции лиц, участвующих в деле, истца, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

На основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2019 по делу № А56-78970/2017, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), Комитетом издано распоряжение от 03.07.2019 № 1601-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>, лит. А, пом. 3-Н» (в редакции распоряжения от 21.07.2017 № 1857-рз), которым предусмотрено осуществление приватизации объекта нежилого фонда, являющегося имуществом Санкт-Петербурга, по адресу: <...>, лит. А, пом. 3-Н, площадью 229,2 кв.м, кадастровый номер 78:40:0008472:3100 (далее – Объект), путем продажи Объекта Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 22 900 000 руб., указанной в выполненном Предприятием отчете об оценке рыночной стоимости от 17.06.2-019 № 31-8-0047(067)-2019.

08.08.2019 Учреждение, действующее от имени Комитета по доверенности, направило Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее – Договор), в пункте 2.1 которого цена продажи Объекта определена в размере 22 900 000 руб.

Не согласившись с ценой продажи Объекта, 03.09.2019 Общество представило в Учреждение протокол разногласий к Договору, которым предложено изменить пункт 2.1 Договора и установить цену продажи Объекта в размере 12 971 000 руб., исходя из отчета ООО «Право Экспертиза Кадастр Оценка» от 26.08.2019 № 375/2019, составленного по заказу Общества.

Письмом от 17.09.2019 Учреждение отказало Обществу в заключении Договора в редакции предложенного Обществом протокола разногласий, что явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 4 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений ГК РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, поскольку исходя из требований Общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

В целях урегулирования возникших разногласий судом назначена судебная экспертиза.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, осуществление оценки рыночной стоимости спорного помещения должно быть произведено на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорного имущества.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2019 по делу № А56-78970/2017 установлено, что 04.07.2017 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение Объекта.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Альфа Консалт» от 22.06.2020 рыночная стоимость Помещения по состоянию на 04.07.2017 составляет 19 300 000 руб.

Оценив представленное заключение эксперта по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что оно отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость Объекта по состоянию на дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права выкупа спорного имущества, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи Объекта при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, указанном в заключении эксперта.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом не установлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно описан в исследовательской части заключения, и использованные при экспертном исследовании методы, а также сделанные на их основе выводы, методически обоснованы.

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам, может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Принимая во внимание, что доводы Общества в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не нашли своего подтверждения в материалах дела, иных документально обоснованных возражений относительно подготовленного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа суд признает экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости Объекта.

При таком положении суд не усматривает предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Общества о назначении повторной экспертизы и приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 ГК РФ, статьи 173 АПК РФ результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия.

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования – урегулировать преддоговорный спор.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. При таком положении судебные расходы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербург и обществом с ограниченной ответственностью «Эстрелла» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 3-Н, расположенного по адресу: <...>, лит. А, площадью 229,2 кв.м (первый этаж и подвал), с кадастровым номером 78:40:0008472:3100, признав недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, установленную отчетом Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в размере 22 900 000 руб., установив рыночную стоимость указанного помещения в размере 19 300 000 руб.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Эстрелла» договор купли-продажи нежилого помещения 3-Н, расположенного по адресу: <...>, лит. А, площадью 229,2 кв.м (первый этаж и подвал), с кадастровым номером 78:40:0008472:3100, в редакции продавца, с установлением выкупной цены помещения в размере 19 300 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Н.А. Бугорская