Решение от 24 мая 2023 г. по делу № А40-242187/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-242187/22-180-1857
24 мая 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2023 г. Решение в полном объеме изготовлено 24 мая 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично) протокол ведет секретарь Бобров П.С. рассмотрев в судебном заседании дело по иску истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАЛУСУАЛИА 1" (119180, ГОРОД МОСКВА, СОСЕНСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ, КАЛУЖСКОЕ 21-Й КМ ШОССЕ, ДОМ 3, ОГРН: 1117746772956, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2011, ИНН: 7702772032)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПГРЕЙД" (143006, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ОДИНЦОВО ГОРОД, РАКЕТЧИКОВ УЛИЦА, ДОМ 49А, ПОМЕЩЕНИЕ 28, ОГРН: 1205000043236, Дата присвоения ОГРН: 02.06.2020, ИНН: 5032318268)

О взыскании 54 824 082 руб. 40 коп. задолженности по договору б/н от 07.04.2021г., из них: 34 024 082 руб. 40 коп. – долг за период с 01.01.2022 по 12.09.2022, 20 800 000 руб. 00 коп. – пени за период с 27.12.2021 по 12.09.2022

В судебное заседание явились: От истца – Крюченков А.О., дов. от 05.05.2023г.

От ответчика – Нехорошев М.Д., дов. от 10.04.2023г., Румянцев А.О., приказ от 02.06.2020г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании 54 824 082 руб. 40 коп. задолженности по договору б/н от 07.04.2021г., из них: 34 024 082 руб. 40 коп. – долг за период с 01.01.2022 по 12.09.2022, 20 800 000 руб. 00 коп. – пени за период с 27.12.2021 по 12.09.2022

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства по правилам ст. 71


АПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 31 мая 2022 года по делу № А40-40794/22 исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Калусуалиа 1» к Обществу с ограниченной ответственностью «Апгрейд» удовлетворены в полном объеме, взысканы 8 492 954 руб. 64 коп. долга, 4 720 000 руб. 00 коп. штрафа и 95 065 руб. 00 коп. госпошлины, расторгнут договор б/н от 07.04.2021 года, заключенный между Истцом и Ответчиком.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2022 года по делу № 09АП-48518/2022 апелляционная жалоба ООО «Апгрейд» на Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2022 года по делу № А40-40794/2022 оставлена без удовлетворения, судебный акт оставлен без изменения.

Между ООО «Калусуалиа 1» (Арендодатель) и ООО «Апгрейд» (Арендатор) заключен договор долгосрочной аренды б/н от 07.04.2021г., в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить помещение Арендатору, Арендатор обязуется принять его во владение и пользование в счет внесения арендной платы.

Пунктом 6.2 Договора предусмотрено, что Арендодатель передает помещение Арендатору в соответствии с условиями, указанными в Договоре аренды.

В соответствии с п. 3.11 Договора передача помещения для проведения отделочных работ удостоверяется актом доступа, оформляемым обеими сторонами в дату доступа.

Согласно п. 3.12 Договора в случае, если Арендатор не мотивированно принимает решение не оформлять акт доступа, датой доступа считается 30 календарный день после даты оформления этого Договора аренды.

В п. 3.13 Договора дата открытия наступает не позднее чем через 180 календарных дней после даты доступа.

Исполнение Истцом обязательства по передаче помещения в пользование Ответчика подтверждается актом доступа от 01.05.2021г.

Пунктом 7.8 Договора предусмотрена обязанность Арендатора вносить арендную плату в порядке и в сроки, предусмотренные ст. 4 Договора.

В соответствии с п. 4.1 Договора арендная плата включает базовую арендную плату и переменную арендную плату.

Согласно п. 4.2 Договора сумма базовой арендной платы включает в себя платы за использование помещения, плату за размещение рекламных указателей на фасадах торгового комплекса и внутренних указателей, согласованную в договоре аренды, и плату за использование помещение, мест общего пользования в торговом комплексе, парковочной зоны и подъездной дороги, за налоги на землю и здание, за страхование здания, за обслуживание и замену объектов инфраструктуры, при необходимости, за уборку, коммунальное обслуживание, безопасность, содержание и ремонт объектов инфраструктуры и мест общего пользования в торговом комплексе, за уборку парковочной зоны и подъездной дороги от снега.

В п. 4.3 Договора установлено, что базовая арендная плата вносится равными ежемесячными взносами за соответствующий месяц в дату платежа, датой платежа базовой арендной платы является 15 календарный день текущего месяца, за который осуществляется платеж, датой платежа базовой арендной платы в январе является 20 календарный день января.

Истец ссылается на то, что ответчиком обязанность по оплате арендных платежей исполнялась ненадлежащим образом, в связи с чем за период с 01.01.2022 по 12.09.2022 у ответчика образовался долг, размер которого, согласно расчета истца, составляет 34 024 082 руб. 40 коп.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями


обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 14.16 Договора несоблюдение арендатором даты открытия согласно п. 3.13 договора предоставляет Арендодателю право требовать от Арендатора оплаты штрафа в размере 80 000 руб. 00 коп. за каждый календарный день задержки до даты открытия помещения для покупателей, за исключением случаев, когда причиной невозможности открытия помещения являются виновные действия Арендодателя.

Размер неустойки, начисленной истцом, за период с 27.12.2021 по 12.09.2022 составляет 20 800 000 руб. 00 коп.

Истцом в адрес Ответчика были направлены письма от 10.11.2021г. № К1-1001121, от 23.11.2021г. № К1-101-121, от 06.12.2021г. № К1-105-1221, от 24.11.2021г. № К1-102-1121 с требованиями оплатить задолженность и пени за просрочку открытия, однако, данные письма были оставлены удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Согласно договора аренды помещение должно использоваться для торговли, оказания услуг и сдачи площадей в аренду (указано в определениях понятий «использование по назначению» и «коммерческая деятельность», л. 3 договора). Согласие арендодателя на субаренду не требуется (п. 13.2 Договора).

В соответствии с п. 2.1 Договора Арендодатель может заключить Договор аренды только с согласием залогодержателя - ПАО «Сбербанк Россия». Согласно п. 6.1 Договора арендодатель должен согласовать заключение договора аренды с залогодержателем.

Согласие залогодержателя необходимо для государственной регистрации Договора. Без регистрации Договора Помещение не может использоваться по назначению - сдачи площадей в субаренду. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Ответчик ссылается на то, что истцом не было обеспечено согласие залогодержателя на заключение Договора.

В свою очередь, ответчик письмом от 19.11.2021 № К1/17 сообщил арендодателю о:

- невозможности использования Помещения по назначению в отсутствие согласия залогодержателя, без которого арендатор не может зарегистрировать Договор и заключить договоры субаренды;

- необходимости предоставления каникул по оплате аренды на 3 месяца с момента предоставления документов для регистрации Договора.


В связи с нарушением арендатором обязанности представить согласие залогодержателя арендатор самостоятельно обратился в ПАО «Сбербанк», что подтверждается письмом от 14.12.2021 № 14/12/21/2. Однако, залогодержатель не дал согласие.

Письмом от 06.12.2021 № К1-107-1221 арендодатель сообщил, что отсутствие согласия залогодержателя не делает Договор ничтожным, но делает его оспоримым. В связи с чем арендатору предлагается покинуть занимаемые помещения в течение 5 дней, поскольку недействительность следки подразумевает не только освобождение от обязанности внесения арендной платы, но и лишение права занимать помещения. Тем же письмом истец уведомил о том, что по истечение указанного срока «арендодатель будет передавать помещения новым арендаторам».

Также письмом от 22.12.2021 № К1-111-1221 арендодатель уведомил арендатора об ограничении доступа к Помещению с 22.12.2021.

Ответчик ссылается на то, что после указанной даты он утратил владение Помещением. Какое-либо имущество ответчика в Помещении отсутствовало. В связи с этим иных требований от истца не поступало.

Согласно определению термина «арендная плата» (п. 2 Договора) под ней понимаются «все суммы, уплачиваемые Арендатором в пользу Арендодателя в качестве встречного удовлетворения за временное владение и пользование Помещением, Объектами инфраструктуры, Парковочной зоной, Местами общего пользования Торгового комплекса и Подъездными дорогами».

Согласно абз. 2, 3 п. 4.2 Договора базовая арендная плата состоит из платы за пользование помещением.

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы является встречной по отношению к обязанности предоставить Помещение во владение и пользование.

В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно п. 3 ст. 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Положения закона также не предусматривает возможность взыскания арендной платы в период, когда арендодателем не было предоставлено помещение во владение.

Заключенный сторонами Договор не предусматривает возможность внесения арендной платы за период, когда арендатор был лишен владения и пользования имуществом.

Право на ограничение доступа в Помещение не предусмотрено Договором. Напротив, в соответствии с п. 6.3 Договора Арендодатель предоставляет Помещение в свободное и непрерывное пользование.

Невнесение арендной платы предоставляет арендодателю возможность требовать в судебном порядке расторжения Договора (п. 14.4.3), но не ограничивать доступ.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что арендатор в данном случае, после ограничения ему доступа со стороны истца, не обязан платить арендную плату, что следует из условий заключенного Договора и разъяснений ВС РФ:

В соответствии с п. 5 обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.


Также Арендодатель просит взыскать штраф за неоткрытие Помещения для покупателей за период с 27.12.2021. При этом, суд принимает во внимание, что арендодателем был ограничен доступ арендатора в Помещение с 22.12.2021. Таким образом основания для взыскания штрафных санкций отсутствуют.

Доводы истца о том, что ответчиком не предоставлено доказательств ограничения доступа, отклоняются судом, принимая во внимание письмо истца от 22.12.2021 № К1-111-1221. При этом обязанность предоставить имущество а аренду, с учетом условий заключенного между сторонами договора, лежала на истце.

Доводы истца о том, что судом взыскана задолженность за предыдущий период также отклоняются судом, принимая во внимание иные обстоятельства настоящего дела.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, принимая во внимание, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-310, 329, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в

течение месяца со дня принятия решения.

Судья: Ламонова Т.А.