Решение от 2 сентября 2021 г. по делу № А34-5943/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-5943/2021
г. Курган
02 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 26 августа 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 02 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Антимонова П.Ф., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Никитиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СУ Артекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации города Кургана (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании действий по расторжению договора аренды незаконными, признании договора возобновленным на неопределенный срок, восстановлении записи в ЕГРН об обременении в виде аренды,

третьи лица: 1. Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области; 2.Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области; 3. ФИО1; 4. ФИО2; 5. ФИО3; 6. ФИО4; 7. ФИО5; 8. ФИО6, 9. индивидуальный предприниматель ФИО7,

при участии в заседании представителей:

от истца: (до и после перерыва) ФИО8 – представитель по доверенности от 01.12.2020, паспорт, диплом (участие обеспечено посредством сервиса «онлайн-заседание» в режиме веб-конференции);

от ответчика: (до и после перерыва) ФИО9 – представитель по доверенности от 17.10.2019, паспорт, диплом;

от третьих лиц: (до и после перерыва) 1-8 явки нет, извещены; от ИП ФИО7 -– ФИО10, представитель по доверенности от 22.03.2019, паспорт, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СУ Артекс» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее – ответчик):

- о признании действий Администрации по расторжению договора аренды земельного участка № 4053-з от 17.12.2007 незаконными;

- о признании договора аренды земельного участка № 4053-з от 17.12.2007 возобновленным на неопределенный срок;

- о восстановлении записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении в виде аренды на земельный участок, кадастровый номер: 45:25:070309:205; Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; Почтовый адрес ориентира: <...> - Куйбышева, 15; Площадь: 4400 +/- 23; по договору аренды № 4053-з от 17.12.2007.

Определениями от 05.05.2021, 28.05.2021, 19.07.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7.

Третьи лица-1-8 явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда (статьи 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие третьих лиц-1-8.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнении к исковому заявлению.

Представитель ответчика требования не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве. Указывала, что Администрация г.Кургана не отказывалась от исполнения договора аренды № 4053-з от 27.12.2007. Вместе с тем, полагала, что договор аренды был прекращен в силу закона в связи с возникновением права общей собственности на земельный участок у собственников жилых помещений в МКД первого этапа строительства. Таким образом погашение записи о праве аренды застройщика в ЕГРН считала правомерным.

Представила в материалы дела доказательства продления истцу разрешений на строительство объектов второго этапа строительства до 30.06.2022, объекта третьего этапа до 30.12.2021.

Документы были приобщены к материалам дела.

Представитель третьего лица - ИП ФИО7 исковые требования поддержала, представила в материалы дела ответ Управления Росреестра по Курганской области от 16.07.2021 данный на обращение индивидуального предпринимателя.

От третьего лица – Управления Росреестра по Курганской области поступило заявление Администрации г.Кургана от 31.08.2018 о прекращении записи об обременении спорного земельного участка правом аренды.

Заявление было приобщено к материалам дела.

Ранее в судебном заседании истцом заявлялось ходатайство о принятии судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительного требования о признании незаконными действий ответчика по подаче заявления об аннулировании записи об обременении в виде аренды на спорный земельный участок.

Представитель истца уточнила, что данное требование заявляется в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд не находит возможности его удовлетворения в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что истцом первоначально заявлены требования, которые фактически направлены на оспаривание односторонней сделки - отказа арендодателя от договора аренды и им сопутствующие требования, которые в целом можно расценить как применение последствий признания оспариваемого отказа недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Учитывая, что истцом изначально оспаривалась гражданско-правовая сделка, а в уточненном исковом заявлении истец в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просит проверить на законность действия органа местного самоуправления, данное требование является новым, при этом истцом одновременно меняется и предмет и основание иска, что в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является недопустимым.

Таким образом в принятии измененных требований судом отказано.

При этом истец не лишен возможности заявить указанное требование путем предъявления самостоятельного заявления в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 26 августа 2021 года до 15 часов 30 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда с участием тех же представителей истца, ответчика и третьего лица.

После перерыва представители лиц, участвующих в деле, ранее изложенные позиции поддержали.

Представитель ответчика представила в материалы дела соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка №4053-з от 27.12.2007, которое было приобщено судом к материалам дела.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, судом установлено следующее.

27.12.2007 между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и ООО «СУ Артекс» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №4053-3 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение участка: <...> 38-Куйбышева, 15, для строительства группы многоэтажных жилых домов, в границах указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:070309:205 общей площадью 4400 кв.м. (л.д.41-43).

Срок договора аренды был установлен с 27.12.2007 по 27.12.2012.

18.12.2012 письмом Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области до сведения арендатора доведено, что после окончания срока действия договора аренды указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок (л.д.40).

11.03.2015 между Департаментом имущественных земельных отношений Курганской области, Администрацией города Кургана и ООО СУ «Артекс» было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка №4053-з от 11.03.2015, согласно которому место арендодателя по договору занимала Администрация города Кургана.

Истцом были получены разрешения на строительство группы многоквартирных домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения. Строительство должно было состоять из трех этапов, из которых первый и второй этап предусматривали строительство многоквартирных жилых домов, а третий этап – строительство подземной автостоянки. Строительство должно было осуществляться на спорном земельном участке (л.д.21-29).

23.12.2013 ООО СУ «Артекс» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «группа многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения. Первый этап строительства: многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения (строение 1)» расположенного по адресу: <...> (л.д.47-79).

В отношении объектов второй и третьей очереди строительство завершено не было, объекты в эксплуатацию до настоящего времени не введены.

На момент рассмотрения спора, срок действия разрешений на строительство истцу был продлен: по объекту второго этапа строительства – до 30.06.2022, по объекту третьего этапа – до 30.12.2021.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного земельного участка с 02.03.2018, 01.03.2018, 26.12.2017, 26.12.2017, 30.11.2017, 30.11.2017 за ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6 (третьи лица 3-8) зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205, данные о наличии арендных отношений отсутствуют (л.д. 10-16).

Решением Арбитражного суда Курганской области по делу № А34-2412/2020 от 30.10.2020 года (резолютивная часть объявлена 27.10.2020) в отношении ООО «СУ Артекс» введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО11.

Указанным судебным актом определен статус ООО «СУ Артекс», выступающего в качестве застройщика.

При выявлении конкурсной массы конкурсным управляющим было установлено, что запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 45:25:070309:205 общей площадью 4400 кв.м. правом аренды застройщика на основании договора№4053-з от 11.03.2015 отсутствует.

Из обстоятельств дела следует, что основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости сведений об обременении указанного земельного участка правом аренды по договору №4053-з от 11.03.2015 послужило соответствующее заявление Администрации города Кургана от 31.08.2018 в Управление Росреестра по Курганской области (л.д.17-19).

Заявление содержит отметку – прекращение аренды в связи с регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок.

Полагая, что указанные действия ответчика свидетельствуют о расторжении договора аренды в отсутствие правовых оснований для этого, истец обратился в суд, заявив изложенные выше требования.

При их рассмотрении суд учитывает следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в порядке и по основаниям, предусмотренном этой статьей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, спорный договоры аренды земельного участка был заключен на срок до 27.12.2012. До истечения срока действия договора ни одна из его сторон не уведомила другую о прекращении договора, арендатор продолжил использование арендуемого имущества без возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, он считается продленным на неопределенный срок.

Об этом прямо сообщает в своем письме от 18.12.2012 арендодатель - Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области.

Таким образом, в случае, если бы арендодатель желал реализовать свое право на отказ от договора аренды, то он должен был направить арендатору соответствующее уведомление.

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю; сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Соответственно, в целях установления факта прекращения договора арендодатель должен доказать факт направления и вручения уведомления об одностороннем отказе, с этими обстоятельствами закон связывает наступление юридических последствий.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие направление арендатору уведомления, из содержания которого усматривалась бы воля арендодателя на отказ от договора аренды, а также доказательства его направления (вручения).

Более того, ответчик указывает, что Администрация г.Кургана от договора аренды земельного участка №4053-з от 11.03.2015 не отказывалась.

Доводы истца о том, что отказ от договора следует из направления ответчиком заявления в регистрирующий орган о прекращении обременения, не могут быть приняты, в связи с тем, что адресовалось такое заявление не истцу и содержало в себе лишь обращение о погашении записи о праве в реестре, а не об отказе от самого права.

С учетом того, что судом не установлен сам факт отказа ответчика от договора аренды, оснований для удовлетворения исковых требований о признании действий Администрации г.Кургана по расторжению договора аренды незаконными, не имеется.

Вместе с тем, ответчик полагает, что договор аренды земельного участка №4053-з от 11.03.2015 прекратил свое действие в силу того, что у собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205.

В связи с этим направление в Управление Росреестра по Курганской области заявления о прекращении записи об обременении земельного участка правом аренды, ответчик считает правомерным.

С доводами ответчика суд согласиться не может в силу следующего.

Действительно, как уже выше указывал суд, на спорном земельном участке был введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом первого этапа строительства, и часть собственников помещений уже зарегистрировали свое право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205 общей площадью 4400 кв.м. имеет вид разрешенного использования «для строительства группы многоэтажных жилых домов», по договору аренды №4053-з от 11.03.2015 был предоставлен застройщику для строительства как уже введенного в эксплуатацию жилого дома, так и для иных объектов второй и третьей очереди строительства, в эксплуатацию пока не введенных, но строительство которых продолжается.

Таким образом, не представляется возможным считать, что весь земельный участок с кадастровым номером 45:25:070309:205 сформирован для эксплуатации исключительно одного жилого дома первого этапа строительства, а если и говорить о возникновении у собственников помещений в доме первого этапа строительства долевой собственности в отношении земельного участка, то это относится только к той его части, которая занята этим жилым домом.

Выводы о том, что поскольку спорный участок предназначен для строительства нескольких объектов, то он для эксплуатации одного многоквартирного дома не сформирован и не может быть отнесен к общему имуществу собственников помещений в этом доме, содержатся в письме Росреестра №14-10397/21@ от 16.07.2021 в ответ на запрос ИП ФИО7

Таким образом, во всяком случае, в отношении той части земельного участка, которая предназначена для строительства объектов второго и третьего этапа, право аренды застройщика не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений участников продолжающегося строительства вплоть до момента сдачи строящихся объектов в эксплуатацию.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу том, что договор аренды земельного участка №4053-з от 11.03.2015 является действующим, поскольку арендодатель в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации от него не отказывался, в силу закона он не прекращался, действие указанного договора возобновлено на неопределенный срок.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее.

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды заключен 27.12.2007, т.е. до вступления в законную силу с 01.03.2015 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым в Земельный кодекс Российской Федерации введена указанная статья, следовательно, правила о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом споре подлежат применению, поскольку земельный участок передан истцу в аренду по договору до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, т.е. до 01.03.2015 и законодательство не содержит прямого запрета на возобновление договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок после 01.03.2015.

Формальное погашение записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении земельного участка правом аренды, само по себе арендные правоотношения не прекращает, такая запись носит лишь информационный характер.

Суд рассматривает спор в пределах заявленных истцом требований.

Истец просил признать договор аренды земельного участка № 4053-з от 17.12.2007 возобновленным на неопределенный срок, с восстановлением записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении на спорный земельный участок в виде аренды.

Основной задачей судопроизводства является защита нарушенных прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, может признаваться таковым, если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах, иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное в части 1 стати 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 № 2317-О).

Поскольку между сторонами имеется спор относительно того, является ли договор аренды земельного участка действующим и возобновленным в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях разрешения указанного спора для обеспечения возможности истцу осуществлять функции застройщика, суд полагает возможным заявленное истцом требование в части констатации того обстоятельства, что договор аренды земельного участка № 4053-з от 17.12.2007 заключенный между истцом и ответчиком возобновлен на неопределенный срок, удовлетворить.

В отношении требования о восстановлении записи в ЕГРН о праве аренды суд приходит к следующему.

Поскольку наличие указанной записи в отношении спорного земельного участка носит правоподтверждающий характер, информирует всех существующих и потенциальных участников строительства о праве застройщика и наличии обременения на земельный участок, в целях восстановления прав истца, суд полагает возможным указанное требование также удовлетворить.

Как следует из позиции регистрирующего органа, изложенной в письме №14-10397/21@ от 16.07.2021, в ином, кроме как в судебном порядке, восстановление записи в ЕГРН невозможно.

В силу статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Поскольку истцом требований к Управлению Росреестра по Курганской области не заявлялось, суд считает необходимым указать о том, что решение суда по настоящему спору является основанием для восстановления соответствующей записи в реестре.

В силу разъяснений содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2014 года № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» распределение государственной пошлины судом не производится.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить частично.

Признать договор аренды земельного участка № 4053-з от 27.12.2007 заключенный между Администрацией города Кургана и обществом с ограниченной ответственностью «СУ Артекс» возобновленным на неопределенный срок.

Решение суда является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды на земельный участок кадастровый номер 45:25:070309:205, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> - Куйбышева, 15; площадью 4400 +/- 23 по договору аренды № 4053-з от 27.12.2007.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

П.Ф. Антимонов