Решение от 17 июня 2021 г. по делу № А21-2246/2021

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А21-2246/2021
г. Калининград
17

июня

2021 года
Резолютивная часть определения вынесена 15.06.2021г.

полный текст изготовлен 17.06.2021г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Талалас Е.А.;

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании, в помещении Арбитражного суда Калининградской области по адресу: 236040, <...>, дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-Сити» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к 1) Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

2) Администрация городского округа «Город Калининград»

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя: ФИО2 по доверенности, удостоверению;

от Комитета и Администрации: ФИО3 по доверенностям, удостоверению,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Дизайн-Сити» (далее по тексту – Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Комитет) об отказе в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 39:15:140506:23, площадью 22 170 кв.м, расположенного по адресу: <...>, выраженного в уведомлении от 19 января 2021 г. № 028-68/у-10-73.

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140506:23 для завершения строительства водно-моторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причала для маломерных судов, сроком на три года.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме с учетом доводов, представленных в объяснениях в порядке статьи 81 АПК РФ.

Представитель Администрации и КМИ возражал против удовлетворения заявления по доводам, указанным в оспариваемом решении.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником трех объектов незавершенного строительств с кадастровыми номерами 39:15:140506:77, 39:15:140506:78, 39:15:140506:79, степенью готовности 10%, зарегистрированных на праве собственности за Обществом 05.07.2012 года, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Из материалов дела так же следует, что возведение объектов производилось на основании разрешения на строительство № RU39315000-325/2010.

Объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 39:15:140506:23, предоставленном обществу по договору № 009954 на передачу в аренду городских земель от 16.06.2009.

Соглашением от 30.03.2012 № 009954-1 срок действия договора аренды продлен сторонами до 01.09.2013.

Письмом Комитета от 10.08.2020 № и-Кми/08-12172, поступившим заявителю 25.08.2020, общество было уведомлено о прекращении действия договора аренды от 16.06.2009 № 009954.

05.11.2020 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Уведомлением Комитета от 19.11.2020 № 028-68/у-8-3068 Обществу отказано в предоставлении спорного земельного участка в связи с отсутствием фактических оснований предоставления участка, предусмотренных подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

21.12.2020 Заявитель вновь обратился в Комитет с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства, сославшись на положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации».

Письмом Комитета № 028-68/у-10-73 от 19.01.2021 Заявителю было вновь отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка. В обоснование принятого решения Комитет указал на прекращение действия договора аренды от 16 июня 2009 г. № 009954 и погашении записи о государственной регистрации права аренды Общества в отношении спорного земельного участка, а также на то, что решается вопрос об изъятии принадлежащих Обществу объектов незавершенного строительства в порядке, установленном ст. 239.1 ГК РФ, путем их продажи с публичных торгов по решению суда.

Заявитель, ссылаясь, что отказ в заключении договора является незаконным, обратился с настоящим заявлением в суд.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Закона № 171-ФЗ, действующего с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право: приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной; собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно названным нормам права, применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного, в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно, договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников .этого объекта.

В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока, такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366 и от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765.

Судом установлено и следует из материалов дела, что спорный земельный участок предоставлен обществу по договору от 16.06.2009 № 009954 для строительства водно-моторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причала для маломерных судов.

Соглашением от 30.03.2012 № 009954-1 срок действия договора аренды продлен сторонами до 01.09.2013.

В период действия договора аренды Общество в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов, возвело на предоставленном земельном участке объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано до 01 марта 2015 (05.07.2012).

После истечения срока действия договора Общество за разрешением на его продление не обращалось, продолжало пользоваться земельным участком.

Поскольку собственник объектов незавершенного строительства, правомерно возведенных в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для их строительства, за заключением (пролонгацией) договора после 01.03.2015 не обращался, то он имеет право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства без торгов на три года.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015, прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данная позиция подтверждается Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Таким образом, договор аренды от 16.06.2009 № 009954 был возобновлен на неопределенный срок и продолжал действовать после окончания его срока действия (01.09.2013).

Кроме того, из материалов дела следует, что Комитет письмом от 10.08.2020 № и-Кми/08-12172, поступившим заявителю 25.08.2020, уведомил общество о прекращении действия договора аренды от 16.06.2009 № 009954.

05.11.2020 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договором аренды от 16.06.2009 № 009954 срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не установлен. Следовательно, арендодатель обязан был предупредить арендатора о прекращении договора аренды за три месяца. Соответственно, договор аренды от 16.06.2009 № 009954 считается прекращенным с 25.11.2020 года.

Из изложенного следует, что Арендатор обратился к Арендодателю за заключением нового договора аренды (05.11.2020) до истечения срока действия договора аренды от 16.06.2009 № 009954 (25.11.2020) .

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что у Комитета отсутствовали правовые основания для отказа Обществу в предоставлении в аренду сроком на три года без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 39:15:140506:23, площадью 22 170 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Руководствуясь статьями 197-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Дизайн-Сити» в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 39:15:140506:23, площадью 22 170 кв.м, расположенного по адресу: <...>, выраженное в уведомлении от 19 января 2021 г. № 028-68/у-10-73.

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-Сити» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140506:23 для завершения строительства водно-моторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причала для маломерных судов, сроком на три года.

Взыскать с Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» и Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-Сити» 3 000 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, в равных долях по 1 500 рублей с каждого из ответчиков.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.А. Талалас

(подпись, фамилия)