Решение от 2 апреля 2026 г. АС города Москвы

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Москва

03.04.2026 Дело № А40-263093/25-11-1911

Резолютивная часть решения объявлена 26.03.2026

Полный текст решения изготовлен 03.04.2026

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Соловьевой П.А.

проводит судебное заседание по иску

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПИК-КОМФОРТ" (123423, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХОРОШЕВО-МНЕВНИКИ, НАБ. КАРАМЫШЕВСКАЯ, Д. 16, К. 1, ПОМЕЩ. 2/1, ОГРН: <***>, ДАТА ПРИСВОЕНИЯ ОГРН: 31.07.2002, ИНН: <***>)

К АКЦИОНЕРНОЕУ ОБЩЕСТВО "АКТИВ-РЕСУРС" (123458, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СТРОГИНО, УЛ МАРШАЛА ВОРОБЬЁВА, Д. 8, ПОМЕЩ. 1/1, ОГРН: <***>, ДАТА ПРИСВОЕНИЯ ОГРН: 01.08.2023, ИНН: <***>)

о признании права собственности

в заседании приняли участие до и после перерыва:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО1 по доверенности №10н от 01.01.2026, паспорт

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПИК-КОМФОРТ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОЕУ ОБЩЕСТВО "АКТИВ-РЕСУРС" о признании права собственности АО «АКТИВ-РЕСУРС» (ОГРН <***> ИНН <***>) на нежилые помещения, расположенные по адресу: 127273, <...> кадастровый номер: 77:02:0014003:2707, 77:02:0014003:2703, 77:02:0014003:2706 отсутствующим.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на экспертное заключение №64-ЗС/25.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения которого извещено надлежащим образом, заявил о рассмотрении спора в его отсутствие, в связи с чем, спор рассмотрен в отсутствие представителя Истца в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя Ответчика, оценив в совокупности представленные доказательства, суд установил, что исковые требования подлежат отклонению, по следующим основаниям.

Истец в обоснование исковых требований указывает, что ООО «ПИК-КОМФОРТ» является управляющей организацией в МКД по адресу 127273, <...> .

За АО «АКТИВ-РЕСУРС» (Ответчик) зарегистрировано право собственности на помещения по адресу: 127273, <...> кадастровый номер: 77:02:0014003:2707, 77:02:0014003:2703, 77:02:0014003:2706 .

По мнению Истца, указанные помещения подлежат истребованию из чужого незаконного владения, поскольку являются общим имуществом дома и предназначено для обслуживания более одного помещения в данном здании.

В помещении расположены внутренние коммуникации данного МКД, а именно автоматическая противопожарная защита и автоматизированная система управления и диспетчеризации.

Истец указал, что с момента постройки указанного дома и по настоящее время спорные помещения являются вспомогательными по отношению к остальным помещениям дома, поскольку в нем размещалось и функционирует инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме, помещение всегда являлось местом общего пользования для доступа и обслуживания общедомовых коммуникаций и оборудования, требующих технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа.

Так как главной функцией помещений, входящих в состав общего имущества в здании, является обеспечение обслуживания всех помещений в здании, то отчуждение общего имущества в собственность отдельной организации приводит к невозможности получения доступа собственников и избранной ими управляющей организации к инженерному оборудованию и всем местам общего пользования и, как следствие, к невозможности устранения аварийных ситуаций и невозможности функционирования части систем, расположенных в здании.

Собственники расположенных в здании помещений постоянно несли бремя содержания общего имущества, в том числе спорный помещений 127273, <...> кадастровый номер: 77:02:0014003:2707, 77:02:0014003:2703, 77:02:0014003:2706 .

Истец указал, что спорное помещение с кадастровым номером Москва, ш. Варшавское, д. 141А, корп. 2, кадастровый номер: 77:05:0008006:5586 является общим имуществом дома и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в этом доме вне зависимости от того, за кем оно зарегистрировано.

Поскольку спорное помещение ввиду своего прямого назначения является общим имуществом дома и в силу закона принадлежит всем собственникам помещений в данном здании, то оно подлежит истребованию из незаконного владения Ответчика или иных лиц, если данное имущество было им ранее передано Ответчиком в аренду или пользование.

Кроме того, Истец заявляет требование о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений, на основании статьи 12 ГК РФ в части признания права как способ защиты гражданских прав. Такой иск может быть предъявлен Истцом, представляющим интересы всех собственников в здании, имеющих доказательства своего права собственности на индивидуально-определенную вещь, к любому лицу, кто нарушает или может нарушить их право.

Истец указал, что здание является сложной технической конструкцией, которая не может эксплуатироваться без использования вспомогательных помещений. Данное обстоятельство приводит к введению законодателем понятия общее имущество. Законодателем установлено, что права на долю в общем имуществе приобретается совместно с правом собственности на отдельно взятое помещение. Действующие нормы права не предусматривают передачу третьими лицами общей собственности в собственность частного лица. Действия по отчуждению общего имущество частному лицу приводит к невозможности эксплуатировать и обслуживать отдельно взятые помещения, расположенные в здании.

Указанное послужило основанием для обращения Истца в суд с настоящими требованиями.

Согласно п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

То есть при рассмотрении споров, касающихся общего имущества нежилого здания, следует применять нормы, регулирующие сходные отношения. Кроме статей 249, 289 и 290 ГК РФ, сходные правоотношения регулируются в том числе жилищным законодательством.

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме (здании в данном случае) наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (здания).

Согласно ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры

В силу п.1 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Таким образом, общее имущество дома (здания) принадлежит всем собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности в силу закона.

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

Вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В силу ч.3 ст.36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции.

В Определении Верховного Суда РФ от 29.10.2018 N 307-ЭС18-16531 по делу N А56-59412/2017 отражена позиция, согласно которой решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома и ее размере оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находится в его исключительной компетенции.

В силу ч.2 ст.40 Жилищного кодекса РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, общее имущество многоквартирного дома выступает объектом гражданского права, ограниченным в обороте. Законодательством установлен императивный порядок распоряжение общим имуществом дома. Данный порядок не предусматривает отчуждение общего имущества дома в частную собственность одного лица.

Отчуждение общего имущества может привести к невозможности использования дома согласно его целевому назначению.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09, сформулирована правовая позиция согласно которой правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме, зависит от того, были ли спорные помещения предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Более того, согласно позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 18.09.2017 №305-ЭС17-12140 по делу А40-23348/2016 тот факт, что помещение является изолированным не исключает возможности признания такого помещения общим имуществом.

Исходя из изложенного, критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании.

Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении" на общее имущество здания» разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещении" в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Также в силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Арбитражный суд по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При принятии решения в силу требований ч. 1 ст. 168 АПК РФ, суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

При этом обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений многоквартирного жилого дома.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим технических помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010, если на дату приватизации первой квартиры в доме спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Сведения о приватизация первой квартиры многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в материалах делах отсутствуют и истцом не представлены.

В соответствии с п. п. 52 и 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 г. № 10/22 (далее - постановление № 10/22) в случае, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для его исключения из публичного реестра.

Признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Судом установлено, что 28 ноября 2025 года при согласовании с Истцом Ответчик обратился к нотариусу для назначения экспертизы по определению функционального назначения нежилого помещения по адресу: Российская Федерация, город Москва, ул. Березовая аллея, дом 17, №15 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2706), №29 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2707), №13/1 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2703)

Согласно ч. 5 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 161 АПК РФ, или если нотариальный акт не был отменен в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством для рассмотрения заявлений о совершенных нотариальных действиях или об отказе в их совершении.

Нотариус ФИО2 в своем постановлении от 28 ноября 2025 года назначил экспертизу в целях обеспечения доказательств, поручил ее производство эксперту Общества с ограниченной ответственностью Региональный центр судебных экспертиз «Независимость» (ИНН: <***>, КПП: 770901001, ОГРН: <***>, юридический адрес: 109004, <...>, помещ. 2/5, генеральный директор: ФИО3) ФИО4.

Экспертом было подготовлено заключение, он пришел к следующим выводам:

Нежилые помещения, расположенные по адресу: Российская Федерация, город Москва, ул. Березовая аллея, дом 17, №15 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2706), №29 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2707), №13/1 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2703), могут быть использованы для самостоятельных целей, не связанных с обслуживанием общедомового имущества и иных помещений в многоквартирном доме.

В нежилых помещениях, расположенных по адресу: Российская Федерация, город Москва, ул. Березовая аллея, дом 17, №15 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2706), №29 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2707), №13/1 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2703) размещено оборудование, обеспечивающее работоспособность общедомовых коммуникаций электроснабжения и видеонаблюдения.

Фактическое наличие и расположение установленных в рамках настоящего исследования коммуникаций, расположенных в нежилых помещениях, расположенных по адресу: Российская Федерация, город Москва, ул. Березовая аллея, дом 17, №15 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2706), №29 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2707), №13/1 (кадастровый номер: 77:02:0014003:2703), не являются препятствием для эксплуатации помещений в самостоятельных целях. Объекты обладают всеми признаками обособленности и функциональной автономности, что позволяет использовать их по назначению (в качестве нежилых помещений) без необходимости выноса или переноса инженерных сетей за их пределы.

Проведение внесудебной экспертизы на основании постановления нотариуса не противоречит требования процессуального законодательства. Заключение №64-ЗС/25 соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 АПК, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, в связи с чем принято судом в качестве надлежащего письменного доказательства.

Исходя из положений статьи 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В совокупности выводы эксперта подтверждают статус помещений как самостоятельного объекта недвижимости, не относящегося к общему имуществу многоквартирного дома. Наличие коммуникаций и оборудования в помещении не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев.

Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, учитывая, что доказательств, подтверждающих, что спорные помещения являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначены исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома ни на момент приватизации первой квартиры в доме, ни позднее, а также, что силами истца проводился ремонт общедомового имущества, инженерных коммуникаций или самих помещений, в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат отклонению.

Госпошлина по делу, а также расходы на проведение судебной экспертизы относится на Истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 125, 131, 214, 217, 218 ГК РФ, ст. ст. 9, 64, 65, 68, 71, 75, 110, 123, 124, 150, 156, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья: В.Г. Дружинина