Решение от 9 февраля 2024 г. по делу № А41-91640/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-91640/23
09 февраля 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Щёлково (141100, Московская область, Щёлково город, Ленина площадь, 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.03.2003, ИНН: <***>, КПП: 505001001) к

ООО «МЕДИАТОР» (101000, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.06.2015, ИНН: <***>, КПП: 770901001, генеральный директор: ФИО2)

Третьи лица:

-Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 502401001)

-Управление Росреестра по Московской области

-Министерство жилищной политики Московской области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2018, ИНН: <***>, КПП: 502401001)

-ООО «ГТ-Энерго» (117292, <...>, эт 1 ком Б оф 27, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.02.2014, ИНН: <***>, КПП: 772801001, генеральный директор: ФИО3)

-ООО «Адвант Капитал» (115561, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Орехово-Борисово Южное, Шипиловский <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2021, ИНН: <***>, КПП: 772401001, генеральный директор: ФИО4)


о расторжении договора аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Щёлково обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Медиатор» со следующим требованием:

-Расторгнуть договор аренды земельного участка №16-1917/19 от 14.06.2019 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, ООО «ГТ-Энерго», ООО «Адвант Капитал».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

К судебному заседанию через систему «Мой Арбитр» от ООО «Адвант Капитал» поступил отзыв, согласно которому общество возражает в удовлетворении требований.

В судебном заседании истец дал пояснения, поддержал исковые требования. Ответчик дал пояснения, возражал в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Между Администрацией городского округа Щёлково (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №16-1917/19 от 14.06.2019г.

Согласно п.1.1. договора арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1 500 кв.м., с кадастровым номером 50:14:0050434:6, категория земель- земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - обслуживание автотранспорта, расположенный по адресу: Московская область, Щёлковский муниципальный район, ул. Комарова, а арендатор обязался принять земельный участок по акту приема-передачи.

Между Администрацией городского округа Щёлково (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) подписан акт приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 05.10.2033г.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок предоставляется под обслуживание автотранспорта (п.1.3. договора). Объекты недвижимого имущества на участке не расположены (п.1.4. договора).

В договоре аренды земельного участка №16-1917/19 от 14.06.2019г. согласованы, в том числе права и обязанности сторон, порядок изменения, расторжения и прекращения договора, ответственность за нарушение обязательств.

Между ФИО5 (арендатор) и ООО «Медиатор» (новый арендатор) 01.07.2019г. заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №16-1917/19.

Договор переуступки прав и обязанностей зарегистрирован в установленном законом порядке.

На момент подписания договора переуступки прав и обязанностей, согласно п. 1.3.2., на земельном участке отсутствовало какое-либо недвижимое имущество, а также любые временные строения и сооружения, иные объекты недвижимости, конструкции, в том числе временные и не являющиеся объектами недвижимого имущества, принадлежащие арендатору, а равно третьим лица.

ООО «Медиатор» таким образом, приняло на себя обязательство, предусмотренное п. 4.4.1. договора аренды земельного участка №16-1917/19 от 14.06.2019г. использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Как следует из искового заявления, Администрацией городского округа Щёлково было установлено, что согласно паспорту объекта строительства автомойки самообслуживания, на основании Ордера № 213, выданного Администрацией на вышеуказанном земельном участке ведутся строительные работы, запланированные на период с 10.05.2023 по 15.08.2023.

Вместе с тем, согласно информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050434:6 расположен в зоне планируемого размещения объектов автомобильного транспорта.

Согласно схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 № 230/8, спорный земельный участок расположен в зоне планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, при этом согласно постановлению Правительства Московской области от 03.11.2011 № 1345/45 «О мерах по улучшению организации движения транспорта в Московской области» размещение объектов капитального строительства, их проектирование, строительство, реконструкцию на земельных участках, расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, установленных схемами территориального планирования Московской области можно осуществлять на основании документации по планировке территорий, утвержденной Правительством Московской области.

Как указывает Администрация городского округа Щёлково, в отношении спорного земельного участка отсутствует утвержденная Правительством Московской области документация по планировке территории, а потому, использование ответчиком земельного участка по целевому назначению не представляется возможным.

В связи с указанным в адрес ответчика направлена претензия от 15.08.2023г. №158Исх-12006 с требованием расторгнуть договор аренды №16-1917/19 от 14.06.2019г. с приложением соглашения о расторжении договора.

В связи с оставлением претензии без внимания, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Так, согласно п.4.1.1. договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в том числе при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением, при неиспользовании/не освоении участка в течение 1 года.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Поддерживая исковые требования, Администрация, в качестве основания для расторжения спорного договора аренды земельного участка, указывает на то обстоятельство, что поскольку спорный земельный участок расположен в зоне планируемого размещения объектов автомобильного транспорта и в отношении него отсутствует документация по планировке территории, ответчик не имеет возможности использовать земельный участок по целевому назначению в соответствиями с условиями договора, в том числе для строительства объектов недвижимости.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, указывает на следующие обстоятельства.

В целях использования спорного земельного участка по соответствующему назначению, принято решение о размещении на нем автомобильной мойки самообслуживания, в связи с чем, обществам приняты меры по подготовке разрешительной и проектной документации.

Обществом заключены договоры технологического присоединения с сетевыми организациями (Мособлэнерго №1913000/Щ от 29.08.2019г., водоканал №242-К/УРТП/Щ/МПВ от 13.11.2019г., №241-К/УРТП/Щ/МПВ от 13.11.2019г.) для проведения необходимых коммуникаций на участок (электроэнергия, водоснабжение и канализация).

Акты о завершении работ по проведению коммуникаций подписаны с Щелковским водоканалом акт №745 от 20.06.2023 года, Щелковским филиалом Мособлэнерго акты №№ 1913000 от 2.08.2021 года, от 27.08.2021 года и от 7.10.2021 года.

Также ответчиком проведены изыскания на арендуемом участке (геодезия, геология, экология), подготовлен и согласован проект санитарно-защитной зоны, получены соответствующие согласования на размещение проектируемого объекта с сетями, получены согласования с аэропортами военной авиации Чкаловский и гражданской авиации д. Черное городского округа Балашиха.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Московской области от 30.12.2022г. по делу № А41-72389/22 Администрации городского округа Щёлково 10.05.2023г. выдала ответчику ордер №213 на проведение земляных работ, в частности на установку ограждения земельного участка, монтаж мойки самообслуживания, прокладку внутриплощадочных инженерных коммуникаций.

Кроме того, ответчиком получены технические условия ОАО «Мосавтодор» на присоединение земельного участка с кадастровым номером 50:1460050434:6 к автомобильной дороге, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0000000:152712, были спроектированы заезд на участок, а также выезд с участка с монтажом соответствующей полосой разгона автотранспорта, пешеходных тротуаров и освещения. Проект согласован ОАО «Мосавтодор» и утвержден Министерством транспорта Московской области, и впоследствии реализован обществом в рамках полученного ордера.

Проведение земляных работ и работы по благоустройству земельного участка окончены обществом 15.08.2023г., о чем составлен соответствующий акт.

Относительно доводов истца о невозможности застройки земельного участка ввиду того, что он расположен зоне планируемого размещения объектов автомобильного транспорта, ответчик указывает на следующее.

При получении разрешительной документации на возведение изначально планируемого к строительству объекта капитального строительства - мойки самообслуживания, были выявлены нарушения градостроительных норм об отступах от границ земельного участка зоны застройки.

Ответчик обратился в Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области с заявлением о расширении красных линий застройки с 3-х до 6-ти метров, по результатам рассмотрения которого, обществу было отказано (12.02.2020г. № 627713797) в предоставлении государственной услуги: «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

В рамках дела Арбитражного суда Московской области №А41- 17293/20 обществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 12.02.2020г. № 627713797, поскольку судом установлено, что размещение объектов капитального строительства на земельном участке невозможно.

При таких обстоятельствах, обществом на спорном земельном участке с учетом полученных согласований, возведены некапитальные, модульные строения, не имеющие прочную связь с землей.

Указанные обстоятельства подтверждены представленными в материалы дела ответчиком доказательствами.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчиком спорный земельный участок используется по целевому назначению согласно условиям договора аренды земельного участка №16-1917/19 от 14.06.2019г.

То обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050434:6 расположен в зоне планируемого размещения объектов автомобильного транспорта в соответствии со схемой территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной Постановлением Правительства Московской области №230/8 от 25.03.2016 года, не ограничивает и не запрещает использовать его в соответствии с назначением и видом его разрешенного использования.

Нормами действующего законодательства не предусмотрено такое основание для расторжения договора аренды земельного участка, как его расположение в зоне планируемого размещения объектов автомобильного транспорта. Положениями договора аренды также не предусматривают наличие такого основания расторжения.

С учетом указанного, суд признает доводы администрации несостоятельными и незаконными, в связи с чем, отклоняется судом как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие материалам дела.

Судом также принято во внимание, что ответчиком надлежащим образом исполняется обязанность в части внесения арендных платежей за пользование земельным участком. Указанное обстоятельство не оспорено истцом в ходе судебного разбирательства.

Кроме того, ответчик заинтересован в сохранении арендных отношений, предметом которых является аренда спорного земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050434:6.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора. Задолженности по арендной плате арендатор не имеет. Доказательств того, что ответчик своими действиями ухудшает качество переданного в аренду земельного участка истцом в материалы дела также не представлено. Ответчиком используется земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, и он заинтересован в сохранении арендных отношений.

Администрацией городского округа Щёлково не представлено в материалы дела доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды по иным основаниям.

Таким образом, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны ответчика.

На основании изложенного требования удовлетворению не подлежат.


Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.




Судья О.А. Кузьмина