Решение от 26 сентября 2018 г. по делу № А21-7880/2018

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-7880/2018

«26» сентября 2018 года


Резолютивная часть решения оглашена 20 сентября 2018 года.

Решение изготовлено в полном объеме 26 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «МакроСтрой»

к Администрации Пионерского городского округа

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

о признании незаконными действия


при участии в заседании в судебном заседании: согласно протоколу




установил:

Общество с ограниченной ответственностью «МакроСтрой» (ОГРН <***>, место нахождения: 238590, <...>) (далее – ООО «МакроСтрой», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действия Администрации Пионерского городского округа (ОГРН <***>, место нахождения: 238590, <...>) (далее – Администрация), выразившиеся в обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) с заявлением от 11.04.2018 № 39/003/003/2018-520 о прекращении права аренды ООО «МакроСтрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:010105:6 на основании постановления Администрации от 06.04.2018 № 174.

Кроме того, Общество просило суд в резолютивной части решения указать, что решение является основанием для возобновления регистрационной записи о праве аренды ООО «МакроСтрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:010105:6 и обратить решение к немедленному исполнению.

В судебном заседании заявитель поддержал требования в полном объеме.

Администрация возражала против удовлетворения заявления по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона, между Администрацией (арендодатель) и ООО «МакроСтрой» (арендатор) 07.04.2015 заключен договор № 001/2015 аренды земельного участка (далее – договор) с кадастровым номером 39:15:010105:6, из земель, находящихся в государственной собственности, общей площадью 8554 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, г. Пионерский, пос. Рыбное, для строительства многоквартирных жилых домов.

Срок действия договора установлен по 06 апреля 2018 года.

В связи с отсутствием возможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием, поскольку отсутствовала возможность подключения объектов на земельном участке к сетям газоснабжения, теплоснабжения и бытовой канализации, Общество письмами от 05.04.2017, от 12.04.2017, от 23.05.2017, от 14.06.2017 обращалось в Администрацию для решения возникших вопросов. Кроме того, письмом от 12.04.2017 Общество предлагало Администрации решить вопрос о продлении срока аренды земельного участка на срок, в течение которого Общество не имело возможности использовать земельный участок.

30 марта 2018 года Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ООО «МакроСтрой» выдано разрешение № 39-RU39303000-063-2018 на строительство на спорном земельном участке объекта: Многоквартирный дом № 1 – I этап строительства.

ООО «МакроСтрой» до окончания срока аренды земельного участка было начато строительства объекта и по состоянию на 06.04.2018 степень готовности объекта составила 5%.

В связи с чем, 16.04.2018 Обществом в Управление Росреестра представлены документы для регистрации права собственности ООО «МакроСтрой» на указанный объект незавершенного строительства.

20.04.2018 Обществу стало известно, что запись государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:010105:6 удалена.

Как следует из ответа Светлогорского отдела Управления Россреера по Калининградской области от 01.06.2018 на письмо ООО «МакроСтрой» от 16.05.2018, основанием для погашения в едином государственном реестре недвижимости записи об аренде, послужило обращение представителя Администрации по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 08.06.2018 Администрация отказала Обществу в согласовании государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку срок договора аренды истек, а обращение от арендатора о намерении заключить договор на новый срок не поступало.

В письме администрация также указала на то, постановлением администрации № 174 от 06.04.2018 договор аренды земельного участка расторгнут.

Общество, посчитав указанные действия Администрации незаконными, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд считает требования Общества не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В пункте 4.3.2 договора аренды стороны также определили, что арендодатель имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 1 меся до истечения срока действия договора.

Доказательств того, что Общество обращалось в Администрацию с заявлением о намерении продлить срок действия договора не представлено.

Письмом от 03.04.2018 Администрация уведомила Общество о прекращении договора в связи с истечением срока действия договора и отсутствием у Администрации оснований для заключения нового договора аренды земельного участка.

06.04.2018 Администрацией вынесено Постановление № 174 о прекращении права ООО «МакроСтрой» аренды спорного земельного участка.

Постановление Обществом в установленном порядке не оспорено и не признано недействительным.

Спорный договор аренды не является заключенным на неопределенный срок, в связи с чем часть 2 статьи 610 ГК РФ к сложившимся правоотношениям сторон применяться не может, а условиями договора аренды не предусмотрено направление арендатору уведомления за 3 месяца до прекращения срока действия договора.

На основании изложенного, довод Общества о том, что в его адрес не поступало предупреждений от Администрации о прекращении действия договора суд находит несостоятельным.

Факт истечения срока действия спорного договора судом установлен.

Как следует из положений пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", законодателем установлен запрет на возобновление без проведения торгов договоров аренды, в отношении земельных участков, предоставление которых в соответствии с федеральным законом осуществляется исключительно на торгах.

Таким образом, истечение срока действия договора аренды земельного участка, заключенного на торгах, является безусловным основанием прекращения данного договора.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в порядке, установленном Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации).

Статьей 21 Закона о регистрации установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В результате проведения правовой экспертизы документов, представленных Администрацией, государственный регистратор, приняв их в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих прекращение права аренды, учитывая пункт 2.1 спорного договора о прекращении договора по истечении его срока действия, внес в ЕГРН запись о государственной регистрации прекращения спорного договора аренды.

Действия Управления Росреестра по прекращению права аренды спорного земельного участка Обществом не оспорены.

При рассмотрении настоящего дела суд установил, что в данном случае заявитель не подпадает под действие норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, предусматривающих срок продления действия договора аренды, поскольку срок действия договора аренды от 07.04.2015 между Администрацией и ООО «МакроСтрой» истек, на спорном земельном участке отсутствуют зарегистрированные объекты незавершенного строительства.

На основании изложенного, суд находит действия Администрации по обращению в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением от 11.04.2018 о прекращении права аренды ООО «МакроСтрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:19:010105:6 законными и совершенными Администрацией в пределах предоставленных ей полномочий, а требования Общества не подлежащими удовлетворению.


Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья С.Ю. Любимова