Решение от 31 января 2020 г. по делу № А40-238325/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-238325/19-1-1378
г. Москва
31 января 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 31 января 2020 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО "КАНТ" (127051, МОСКВА ГОРОД, БУЛЬВАР ЦВЕТНОЙ, 19, СТР.5, ОГРН: <***>) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>) о признании недействительный уведомления от 30.04.2019 № ДГИ-И-29363/19 о расторжении (одностороннем отказе от) договора купли-продажи недвижимости от 23.11.2015 № 59-2819, о признании действующим договора купли-продажи недвижимости от 23.11.2015 № 59-2819 и по иску Департамента городского имущества города к ЗАО "КАНТ" о возврате имущества по договору купли-продажи от 23.11.2015 № 59-2819 (об освобождении объектов недвижимости)

при участии представителей: от ЗАО «КАНТ» - ФИО2 по дов. от 29.08.19, от ДГИ – ФИО3 по дов. от 09.01.20

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании недействительным уведомления от 30.04.2019 № ДГИ-И-29363/19 о расторжении (об одностороннем отказе от) договора купли-продажи недвижимости от 23.11.2015 № 59-2819, о признании действующим договора купли-продажи недвижимости от 23.11.2015 № 59-2819. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 10, 486 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах. Сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости в рассрочку, стоимость объекта продажи по которому установлена 119282000 руб. Департамент обратился в суд за взысканием задолженности и решением арбитражного суда в пользу продавца (Департамента) взыскано 48631202 руб. долга, проценты за рассрочку и пени за просрочку платежей. В период рассмотрения дела Департаментом покупателю (истцу) был направлен оспариваемый отказ от договора, в то время как Департамент продолжал настаивать в суде на взыскании долга и принимал от покупателя платежи. Указанные действия истец считает нарушением норм ст.ст. 10 и 486 ГК РФ и просит признать отказ от договора недействительным.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Определением от 18 ноября 2019 настоящее дело объединено в одно производство с делом № А40-269463/19-50-2239, в рамках которого Департаментом к истцу по настоящему делу (покупателю) предъявлено требование о возврате имущества по договору купли-продажи от 23.11.2015 № 59-2819 (об освобождении проданных помещений) в связи с односторонним отказом Департамента от договора купли-продажи.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ЗАО «КАНТ» и об отказе в удовлетворении требований Департамента.

Материалами дела подтверждается, что 23.11.2015 между Департаментом городского имущества города Москвы (продавец) и ЗАО «КАНТ» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-2819, в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объекты, расположенные по адресу <...>, а покупатель принять и оплатить это имущество.

Согласно пункту 1.1 договора предметом купли-продажи были 14 объектов (помещений), расположенных в подвале и на 1-3 этажах в одном здании.

Объекты выкупались в порядке реализации преимущественного права покупателя (субъекта малого предпринимательства) на выкуп арендованных помещений (ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно п. 2.1.1 договора покупатель обязан полностью уплатить цену объектов в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 договора.

Цена и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 3 договора. Согласно п. 3.1 договора цена объектов составляет 119 282 000 руб.

Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения (п. 3.2 договора).

Несмотря на то, что выкупаемый объект недвижимости разделен на 14 частей (помещений), прошедших кадастровый учет, договором установлена общая стоимость имущества, а условие о рассрочке предусматривает единый ежемесячный платеж безотносительно к цене каждого объекта, который составляет 1/60 от общей цены объектов.

Из чего следует, что для целей исполнения сторонами сделки объект купли-продажи неделим.

Согласно п. 3.4 договора на сумму денежных средств, составляющих цену объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 23 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1988033 руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (п. 3.4 договора).

В соответствии с разделом 4 договора проданные помещения находятся в залоге у продавца.

Переход права собственности и обременение залогом зарегистрированы в установленном порядке, о чем на договоре проставлены отметки о регистрации от 13.04.16.

Нормой части 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

Вместе с тем, пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления).

Департаментом 23.01.19 был предъявлен иск к покупателю о взыскании просроченных платежей за период с 24.12.15 по 20.04.18.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, на момент обращения продавца с указанным иском покупателем было оплачено за объекты купли-продажи 11026033 руб. Просрочки составили более трех месяцев.

Таким образом, на 23.01.19 продавец был вправе взыскать задолженность с обращением взыскания на заложенное имущество или отказаться от договора. Причем, право на отказ от договора возникло ранее права обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ч.4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Из указанных положений следует, что именно продавец обязан сделать выбор.

При этом согласно ст. 489 ГК РФ право выбора исключается после оплаты покупателем 50% стоимости объекта, проданного в рассрочку.

Продавец потребовал в суде принуждения покупателя к исполнению обязательств по договору в натуре (взыскания денег за объект купли-продажи).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2019, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций (дело А40-13291/19) взыскано с ЗАО «КАНТ» в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 48631202 руб. 22 коп. задолженности, 3 056 273 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами на основании п. 3.3 Договора, 8 399 862 руб. пени на основании п. 5.1 Договора.

Однако, потребовав оплаты невнесенных платежей, обратившись в суд за принуждением покупателя к исполнению указанного требования, в период рассмотрения судом дела Департамент завил покупателю об одностороннем отказе от договора уведомлением от 30.04.19 № ДГИ-И-29363/19, сославшись на нормы ст.ст. 450.1 и ст. 489 ГК РФ, и потребовал от покупателя освобождения имущества и возврата его по Акту Департаменту.

Как следует из материалов дела, покупателем было оплачено 11026033 руб. до обращения Департамента в суд с иском о взыскании платежей за период с 24.12.2015 по 20.04.2018. После чего судом присуждены в пользу Департамента ежемесячные платежи за указанный период в общей сумме 48631202 руб. 22 коп., которая в силу ст. 182 АПК РФ подлежит принудительному взысканию, в том числе с возможностью обращения взыскания на предмет купли-продажи, находящийся в залоге у продавца.

Общая сумма уплаченных до подачи иска и присужденных средств составила 59657235 руб. (50,01% стоимости объекта купли-продажи).

После подачи Департаментом иска в суд о взыскании ежемесячных платежей за период с 24.12.2015 по 20.04.2018 покупателем уплачены в счет ежемесячных платежей за декабрь 2018 800000 руб. и 1000000 руб. по платежным поручениям № 185 от 30.05.19 и № 293 от 14.08.19, а также внесен очередной платеж за январь 2019 на сумму 1000000 руб. по п/п от 16.08.19 № 299.

Департамент принял данные платежи, но 09.10.19 снова обратился в арбитражный суд с иском об освобождении проданных помещений, ссылаясь на совершенный 30.04.2019 односторонний отказ от договора купли-продажи (дело А40-269463/19-50-2239) и на свое право вернуть в порядке ст.ст. 1102 и 1104 ГК РФ переданное по договору имущество.

Согласно разъяснениям, данным в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

Кроме того, в пунктах 4,5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" даны следующие разъяснения.

«Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. Например, если покупатель оплатил пять партий товара, а получил только две, при расторжении договора он вправе требовать либо возврата сумм, уплаченных за три партии товара, либо возврата всей оплаты при условии возвращения им полученного товара. Указанное правомочие покупателя не ограничивает иные права, принадлежащие ему в связи с нарушением обязательства другой стороной, в частности право на возмещение убытков.»

Указанные разъяснения обязывают суды при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора, исходить из эквивалентности предоставленного сторонами друг другу до расторжения.

Из чего также следует, что невозможно требовать в суде присуждения оплаты имущества и одновременно заявлять стороне об отказе от договора с требованием возвратить проданное по договору имущество.

Суд соглашается с мнением покупателя о том, что данные действия противоречат ст. 10 ГК РФ и ч. 4 ст. 486 ГК РФ, а оспоренное уведомление продавца об отказе от договора является недействительным.

Суд принимает во внимание, что срок окончательного платежа по договору не наступил, период рассрочки не истек, в то время как Департаменту по делу А40-13291/19 выдан исполнительный лист на взыскание 48631202 руб. 22 коп. долга, 3056273 руб. 50 коп. процентов и 8399862 руб. пени по договору.

При изложенных обстоятельствах требование Департамента об освобождении переданных покупателю объектов и о возврате их продавцу не подлежит удовлетворению.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ

РЕШИЛ

Признать недействительным оформленный уведомлением Департамента от 30.04.2019 № ДГИ-И-29363/19 односторонний отказ Департамента городского имущества г. Москвы от заключенного сторонами договора купли-продажи от 23.11.2015 № 59-2819.

Признать договор от 23.11.2015 № 59-2819 действующим.

Отказать в удовлетворении требований Департамента городского имущества г. Москвы о возврате переданного по договору купли-продажи от 23.11.2015 № 59-2819 недвижимого имущества и о его освобождении.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ЗАО "КАНТ" 6000 руб. госпошлины.

Возвратить ЗАО "КАНТ" из федерального бюджета 6000 руб. госпошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру Сбербанка 09.09.2019 в сумме 12000 руб. (операция 4993).

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова