Решение от 23 августа 2021 г. по делу № А21-3539/2021

Арбитражный суд Калининградской области

236040, г. Калининград, ул. Рокоссовского, 2

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-3539/2021

«23»

августа

2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 августа 2021 года. В полном объеме решение изготовлено 23 августа 2021 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Шанько О.А.

При ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1


Рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ООО «Пиццерони-2»

К
ООО «Виктория Балтия»

об изменении ежемесячного размера арендной платы

При участии:

от истца:

ФИО2 дов., паспорт

от ответчика:

ФИО3 дов., паспорт



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пиццерони-2» (далее – ООО «Пиццерони-2», Общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Балтия» (далее – ООО «Виктория Балтия») (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изменении ежемесячного размера арендной платы по договору аренды нежилых помещений №В-2/ОП от 22.03.2011.

В судебном заседании представитель истца доводы иска поддержал в полном объеме.

Ответчик с требованиями истца не согласился, поддержал доводы отзыва.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил.

22.03.2011 между ООО «Виктория Балтия» (Арендодатель) и ООО «Пиццерони-2» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № В-2/ОП (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2019), в рамках которого предоставлено в аренду помещение площадью 337,6 кв.м., расположенное в здании торгового центра по адресу: Калининград, Бульвар Шевцовой, 1.

Цель аренды помещения – предоставление услуг общественного питания (под размещение кафе).

Арендная плата по договору составляет 282 135 руб. в месяц, которая должна быть уплачена не позднее 5 числа расчетного месяца.

В связи с введением мероприятий по противодействию распространения пандемии нового коронавируса, изданием Указа Президента РФ №206 от 25.03.2020, №239 от 02.04.2020 о режиме нерабочих дней с 30.03.2020 по 30.04.2020, изданием Постановления Правительства Калининградской области №134 от 16.03.2020 (с последующими изменениями), о временном приостановлении на территории Калининградской области деятельности ресторанов, кафе, столовых, баров, буфетов, закусочных и иных предприятий общественного питания, ООО «Пиццерони-2» обратилось в адрес ООО «Виктория Балтия» с письмом от 30.07.2020 об уменьшении арендной платы по договору в следующем порядке: с 28.03.2020 по 24.07.2020 установить арендную плату в размере 56 426 руб. в месяц (20% от договорного размера арендной платы); с 25.07.2020 по 24.07.2021 установить арендную плату в размере 141 066 руб. в месяц (50% от договорного размера арендной платы).

Поскольку требование истца об изменении арендной платы ответчик оставил без удовлетворения, истец инициировал настоящий иск в арбитражный суд.

Исковые требования истца основаны на положениях ст.ст. 309, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, как того требует ст. 71 АПК РФ, суд находит иск ООО «Пиццерони-2» подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 указанного Кодекса).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 606 данного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как указано выше, по договору аренды помещение передавалось под размещение кафе.

На территории Калининградской области Постановлением Правительства Калининградской области от «16» марта 2020 года № 134 "О введении на территории Калининградской области режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Калининградской области и некоторых мерах по предотвращению распространения в Калининградской области новой коронавирусной инфекции" (с изменениями, внесенными постановлениями Правительства Калининградской области от 17 марта 2020 года № 139, от 27 марта 2020 года № 154, от 27 марта 2020 года № 155, от 30 марта 2020 года № 157, от 03 апреля 2020 года № 180, от 07 апреля 2020 года № 185, от 10 апреля 2020 года № 193 и от 15 апреля 2020 года № 208, от 28.04.2020 N 238, от 08.05.2020 N 255) введен режим повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Калининградской области.

В соответствии с подпунктом 2.2 пункта 2 Постановления предписано временно приостановить на территории Калининградской области с «28» марта 2020 года по «11» мая 2020 года:

деятельность ресторанов, кафе, столовых, баров, буфетов, закусочных и иных предприятий общественного питания (за исключением доставки заказов дистанционным способом, с обязательным соблюдением санитарно-противоэпидемических мер);

работу торговых центров (за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров);

деятельность кинотеатров (кинозалов), театров, парков культуры и отдыха, зоопарков, ночных клубов (дискотек), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, библиотечных организаций, учреждений дополнительного образования для детей и взрослых.

Деятельность ресторанов и кафе возобновлена с 25.07.2020 (Постановление Правительства Калининградской области от 24.07.2020 № 521).

Невозможность использования имущества арендатором по назначению, предусмотренному договором, по не зависящим от него причинам влечет за собой отсутствие обязанности с его стороны вносить арендную плату.

В определении Верховного Суда от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 указано, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность использования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от аренды, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно ч.2 ст. 19 Закона N 98-ФЗ от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее по тексту - Закон N 98-ФЗ от 01.04.2020) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 ФЗ от 21.12.1994 № 68-ФЗ, решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторонвлюбое времявтечение 2020 года.

В соответствии с ч.4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ от 01.04.2020, введенной Федеральным Законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 ФЗ от 21.12.1994 № 68-ФЗ, решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее по тексту — «Обзор №2»), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст.450.1 ГК РФ.

В Обзоре № 2 Верховный Суд РФ отмечает, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (п.З ст.307 ГК РФ).

Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества предусмотрены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 (далее - Требования). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

Следовательно, если арендатор занят в наиболее пострадавших отраслях экономики, о чем арендодатель знал или не мог не знать и не предпринял в связи с этим мер по информированию арендатора о его праве на отсрочку, арендодатель не вправе требовать с арендатора уплаты арендной платы в полном размере (и, соответственно, применять договорную неустойку) за период с даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ и до дня прекращения такого режима.

Поскольку деятельность ресторанов и кафе на территории Калининградской области была приостановлена в период с 28.02.2020 и 24.07.2020, а с 25.07.2020 разрешено оказание услуг общественного питания при единовременной посадке посетителей из расчета не более 50% от общего количества посадочных мест внутри помещения (постановление Правительства Калининградской области от 16.03.2020 № 134 в редакции от 24.07.2020) начисление арендной платы в полном объеме противоречит положениям ст. 614, 615 ГК РФ.

Доводы ответчика о возможности истца осуществлять услуги дистанционно, документально не подтверждены. Заключение 01.11.2020 дополнительного соглашения к договору, устанавливающее постоянную арендную плату с 01.11.2020 в размере 290 596 руб. в месяц, не лишает возможности истца инициировать вопрос о снижении арендной платы.

При таких обстоятельствах, иск ООО «Пиццерони-2» подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст.110, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изменить ежемесячный размер арендной платы по договору аренды нежилых помещений № В-2/ОП от 22.03.2011, установив его на период: с 28.03.2020 по 24.07.2020 в размере 56 426 руб. в месяц; с 25.07.2020 по 24.07.2021 в размере 141 066 руб. в месяц.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виктория Балтия» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пиццерони-2» 6000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ Шанько О.А.