Решение от 16 ноября 2017 г. по делу № А21-7304/2016

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело №А21-7304/2016

«17» ноября 2017г.

Резолютивная часть решения оглашена 15 ноября 2017г.

Решение в полном объёме изготовлено 17 ноября 2017г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи МОЖЕГОВОЙ Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее Теруправление)

к ООО «МАРКЕР»

третье лицо: ФГУП «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны»

о взыскании 3 136 298,96руб.

при участии:

от истца: ФИО2 - по доверенности от 11.05.2017г.

от ответчика: ФИО3- по доверенности от 24.05.2017г., ФИО4- по доверенности от 22.04.2016г.

от третьего лица: ФИО5 – по доверенности от 23.06.2017г.

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «МАРКЕР» (ОГРН: <***>; место нахождения: <...>) задолженности по арендной плате в сумме 2 658 460,53руб. (за период с 01.01.2012г. по 01.07.2016г.) и неустойки в сумме 477 838,43руб., начисленной на указанную задолженность.

Определением от 15.12.2016г. производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу А21-3356/2015.

В судебном заседании 12 июля 2017г. производство по делу возобновлено, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны».

Ответчик представил отзыв с дополнениями (том 1, листы дела 58-60; том 2 листы дела 24-36), в котором заявил о фактическом прекращении арендных отношений с ноября 2015г. и о пропуске Теруправлением срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за 1-4 кварталы 2012г., 1-3 кварталы 2013г. и начисленных на эту задолженность пеней.

Теруправление представило суду расчёт задолженности (том 3, листы дела 127-128) с учётом указанного заявления (за период с 28.09.2013г. по 12.11.2015г.), однако в окончательном уточненном заявлении от 30.10.2017г. (том 3, листы дела 160-161) просило взыскать задолженность за период с 01.01.2012г. по 12.11.2015г. в сумме 1 683 022,78руб. и начисленные на эту задолженность пени в сумме 519 282,75руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о признании договора аренды от 07 мая 1997г. №000130 прекращенным с 13 ноября 2015г.

Данное требование принято судом к рассмотрению, поскольку связано с предметом рассматриваемого спора, не возлагает на ответчика каких-либо дополнительных обязательств и согласно пояснениям Теруправления заявлено для подтверждения фактического прекращения арендных отношений в целях государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка.

В судебном заседании истец поддержал уточненные требования в полном объеме.

Ответчик в письменных объяснениях от 12.09.2017г. (том 2, лист дела 33) указывает, что по его расчёту размер арендной платы за период с 28.09.2013г. по 12.11.2015г. составляет 209 030,20руб. (с учётом фактических платежей у общества возникла переплата в сумме 126 503,11руб.).

В ходе судебного разбирательства обществом заказана экспертиза в ООО «Бюро судебных экспертиз» на подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка, указанной в отчете от 17.12.2013г. №2013-152.

Согласно экспертному заключению №37103 выводы, сделанные оценщиком в отчете №2013-152, нельзя признать обоснованными.

Согласно представленному ответчиком отчету №36935 от 16.10.2017г. рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 4 419 000руб.

В соответствии с встречным расчётом ООО «МАРКЕР» задолженность по арендной плате, рассчитанной исходя из указанной рыночной стоимости, за период с 28.09.2013г. по 11.11.2015г. составляет 441 012,25руб.

Третье лицо на стороне истца заявленные требования поддерживает.

Заслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил.

Как установлено в рамках дела А21-3356/2015, 02 апреля 1993г. между Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры и правопредшественником истца – ИЧП «Маркер» был заключен охранно-арендный договор, в рамках которого арендатору сроком на 49 лет переданы в аренду помещения Бастиона «Обертайх» (редюит Бастиона «Обертайх», литер «А», площадью 632,6 кв.м., каземат редюита Бастиона «Обертайх» площадью 55,9 кв.м., полукапонир Бастиона «Обертайх» площадью 55,9 кв.м.), расположенные по адресу: <...>.

По договору от 07 мая 1997г. №000130 Мэрия г.Калининграда передала ИЧП «Маркер» в аренду на срок до 02.04.2042г. (на срок действия договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры) земельный участок общей площадью 0,2711 га., в том числе:

-участок площадью 0,2624 га. для реставрации памятника истории с использованием его под культурно-сервисный центр (кадастровый номер 39:15:132502:0002);

-участок площадью 0,0087 га. под встроенный магазин (кадастровый номер 39:15:132502:0003).

Соглашением от 09.09.2013г. (том 1, листы дела 26-27) права и обязанности арендодателя переведены на Российскую Федерацию в лице Теруправления.

Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по данному договору, Теруправление направило в его адрес претензию от 01.07.2016г. №3707 (том 1, листы 28-29) с требованием о погашении задолженности и об уплате неустойки.

Неисполнение названного требования послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд признал иск подлежащим удовлетворению в части.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4.2 договора (в редакции соглашения от 27.07.2009г. – том 1, листы 21-25) арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года), вносить арендную плату.

По условиям договора (пункт 4.6 в редакции соглашения от 27.07.2009г.) размер арендной платы изменяется в случаях, установленных законодательством РФ, субъекта РФ, а также в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативно-правовых актов. Размер арендной платы подлежит обязательному пересмотру (перерасчёту) со дня введения соответствующих изменений. Арендодатель вправе произвести такой перерасчёт в одностороннем порядке без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения об изменении договора.

Договором также предусмотрена (пункт 4.5) обязанность арендатора ежегодно не позднее 30 июня обращаться к арендодателю для уточнения ставки арендной платы.

Из материалов дела следует, что размер арендной платы на каждый год рассчитывался Теруправлением в следующем порядке:

на 2013г. – в размере 312 460,93руб. (1,5% от кадастровой стоимости земельного участка на основании постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. №582), расчёт – том 3, лист дела 166;

на 2014г. – в размере 820 891,50руб. (по формуле, содержащейся в пункте 6 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. №582, на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 17.12.2013г. №2013-152), расчёт – том 1 лист дела 102;

на 2015г. – в размере 866 040,53руб. (по правилам пункта 8 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. №582), расчёт – том 1, лист дела 101.

Доводы ответчика о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 17.12.2013г. №2013-152 (том 3, листы дела 130-155) не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», не могут быть приняты судом во внимание по следующим основаниям:

-размер арендной платы является одним из условий договора аренды, об изменении которого общество до прекращения арендных отношений в ноябре 2015г. не заявляло;

-в период действия договора арендатор размер арендных платежей не оспаривал, что подтверждается подписанным им актом сверки (том 2, лист дела 75);

-оценка рыночной стоимости спорного участка для расчёта арендной платы на 2014г. была проведена арендодателем в декабре 2013г., что соответствует требованиям пункта 10 Постановления №582.

По указанным выше основаниям ответчику было отказано и в назначении по делу судебной экспертизы.

В то же время арендные платежи за период, предшествующий 28.09.2013г., не подлежат взысканию с ответчика в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Судом установлено и представленным Теруправлением расчётом (том 3, листы 127-128) подтверждено, что в пределах срока исковой давности с ответчика подлежат взысканию арендные платежи в общей сумме 1 373 109,10руб., а также пени в сумме 506 501,14руб., начисленные на указанную задолженность (по ставке 1/300 ставки рефинансирования, что значительно меньше ставки 0,1%, установленной пунктом 4.10 договора в редакции соглашения от 27.07.2009г.).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что договорные отношения в рамках договора №000130 прекратились в ноябре 2015г. в связи с фактическим выселением ответчика из нежилых помещений, арендованных по охранно-арендному договору и находящихся на спорном земельном участке.

Спор между сторонами существует относительно даты выселения: истец произвел расчёт по 12.11.2015г. включительно (согласно дате, указанной в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 20.11.2015г. – том 2, листы 39-41), ответчик настаивает на дате фактического выселения 11.11.2015г. (согласно дате, указанной в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 21.11.2015г. – том 3, листы 10-11).

Поскольку в указанных постановлениях речь идет о разных событиях, а из заявления ФИО6 следует, что 12.11.2015г. общество еще находилось в спорных помещениях, истец правомерно рассчитал арендную плату по 12 ноября 2015г. включительно.

Соответственно прекращенным договор следует считать с 13 ноября 2015г.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «МАРКЕР» (ОГРН: <***>; место нахождения: <...>) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>) задолженность по арендной плате в сумме 1 373 109,10руб. и пени в сумме 506 501,14руб.

-в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 31 796 рублей.

Признать договор аренды от 07 мая 1997г. №000130 прекращенным с 13 ноября 2015г.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья:Н.А. Можегова