Решение от 26 мая 2019 г. по делу № А65-6225/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-6225/2019

Дата принятия решения – 26 мая 2019 года.

Дата объявления резолютивной части – 22 мая 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Мугинова Б.Ф., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи К.М. Вахитовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест Групп", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии у Общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест Групп» объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 16:50:060201:585 путем с продажи с публичных торгов, об обязании Общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест Групп» передать МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани» техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 16:50:060201:585,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - ПАО «Интехбанк»,

с участием:

представителя истца – ФИО1 по доверенности от 03.07.2018,

конкурсного управляющего ответчиком - ФИО2 лично,

представителя конкурсного управляющего третьим лицом – ФИО3 по доверенности от 11.04.2018,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест Групп", г.Казань (далее – ответчик) о об изъятии у Общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест Групп» объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 16:50:060201:585 путем с продажи с публичных торгов, об обязании Общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест Групп» передать МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани» техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 16:50:060201:585.

Определением от 07 марта 2019 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 04 апреля 2019 года предварительное судебное заседание было отложено в связи с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО «Интехбанк».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.04.2019 назначено дело к судебному разбирательству.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования.

Конкурсный управляющий ответчиком возражала по существу исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, считала, что п.6 ст.239.1 не применим в связи с тем, что земельный участок предоставлен в аренду не для завершения строительства, а для размещения объекта незавершенного строительства.

Представитель истца считала, что удовлетворение исковых требований не повлечет нарушения права ответчика и его кредиторов, поскольку денежные средства будут перечислены ответчику, поясняет, что смысл и цель предъявления иска состоит в том, чтобы объект не находился в недостроенном состоянии.

Представитель конкурсного управляющего третьим лицом возражал по существу исковых требований.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество ответчик с 10.09.2012 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 16:50:060201:585.

13.05.2015 между истцом и ответчиком заключен договор аренды №18360 земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:180 площадью 7 390 кв.м., на котором расположен объект ответчика. Срок действия договора установлен до 12.05.2018.

В связи с истечением срока договора аренды истец обратился с исковыми требованиями об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, указав в качестве правового основания ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Между тем, из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2018 по делу А65-43818/2017 ответчик признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Поскольку при применении норм права приоритет отдается специальным нормам, то есть общая норма права не применяется, если имеется специальная норма, то в данном случае подлежат учету нормы Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве).

В соответствии с п.1 ст.131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Продажа имущества должника в конкурсном производстве регулируется специальными нормами ст. 110, 111, 138, 139 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу имущества должника на торгах в целях получения максимальной цены.

Так, в силу п.4 ст.138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного закона, и с учетом положений данной статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

На основании п.4.1 ст.138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога (п.6 ст.138 Закона о банкротстве).

Тогда как ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает совершенно иные правила, согласно которым порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации; начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости; если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Указанное противоречие в процедурах проведения торгов исключает возможность реализации имущества в порядке, предусмотренном ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с наличием специальным норм законодательства о банкротстве, имеющих приоритет над общими нормами гражданского права.

При этом следует отметить, что оба порядка предполагают изъятие объекта незавершенного строительства у собственника и его продажу с публичных торгов. При этом обращение взыскания в рамках дела о банкротстве основано на залоговых отношениях, в которых залоговый кредитор имеет преимущество перед иными кредиторами.

Норма права, заявленная истцом в обоснование иска - статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введена законодателем с целью стимуляции завершения строительства незавершенных объектов, предоставления собственнику земельного участка реальной возможности смены застройщика.

Соответственно, истец, заявляя требование об изъятии объекта на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, преследует цель его последующей реализации с торгов лицу, которое готово завершить строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику.

Таким образом, фактически правовой интерес истца будет удовлетворен и в результате реализации объекта незавершенного строительства в соответствии с нормами Закона о банкротстве, поскольку незавершенный строительством объект получит нового собственника, заинтересованного в завершении строительства.

Кроме того, согласно сложившейся судебной практике (постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019 по делу А75-11078/2019, от 28.01.2019 по делу А75-9682/2019, от 07.03.2019 по делу А70-17099/2018, от 20.03.2019 по делу А81-2638/2019, от 29.01.2019 по делу А75-9228/2019, постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.04.2019 по делу А75-6935/2018, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 по делу А27-20270/2018) при рассмотрении аналогичных споров имеет значение наличие правоотношений по аренде фактически на дату 01.03.2015.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ он вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых рассматриваемой статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано 10.09.2012, разрешение на строительство истцу выдано 16.04.2013.

Поскольку выдача разрешения на строительство предполагает согласие публичного образования строительства на принадлежащем ему земельном участке и наличие у застройщика какого-либо права (вещного или обязательственного) на земельный участок (п.1 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ), то, несмотря на заключение сторонами договора аренды 13.05.2015, арбитражный суд приходит к выводу, что фактически из владения и пользования ответчика спорный земельный участок не должен был выбывать, что также исключает возможность применения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяБ.Ф. Мугинов