Решение от 28 августа 2020 г. по делу № А32-17932/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-17932/2019

г. Краснодар «28» августа 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2020 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 28 августа 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-17932/2019

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 317237500092729)

к администрации Белореченского городского поселения Белореченского района Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства,

при участии в судебном заседании представителя предпринимателя – ФИО2 (по доверенности от 14.08.2019), представителя администрации – ФИО3 (по доверенности от 10.09.2019),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации Белореченского городского поселения Белореченского района Краснодарского края (далее – администрация), изложенного в письме от 25.03.2019 № 02-12/734, об отказе в однократном продлении договора аренды от 19.10.2017 № 3900008469 земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134, расположенного по адресу: <...>, для завершения строительства; обязании администрации в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды указанного земельного участка для завершения строительства.

Требования заявлены со ссылкой на положения статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что предприниматель как собственник не завершенного строительством объекта имеет право на однократную пролонгацию договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Определением от 17.01.2020 дело № А32-17932/2019 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации передано на рассмотрение судье А.Л. Назыкову, судебное разбирательство произведено с самого начала.

В судебном заседании, состоявшемся 09.07.2020, представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении заявленных требований, представитель администрации против удовлетворения заявленных требований возражал.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды от 19.10.2017 № 3900008469, в силу пункта 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 площадью 108 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешённый вид использования – магазины, расположенный по адресу: <...> (том 1, листы дела 11 – 17).

Согласно пункту 7.2 договор действует 1 год 6 месяцев, действие договора прекращается по истечении срока аренды участка (пункт 8.1 договора).

Договор аренды земельного участка заключён по результатам публичной процедуры в виде организации торгов на право аренды, которые не состоялись по причине неявки участников, договор аренды заключён с ФИО1 как с единственным участником, с установлением срока аренды – 1 год и 6 месяцев (протокол от 06.10.2017 №21-т заседания конкурсной комиссии по проведению торгов и признании торгов несостоявшимися по лоту №21 – т. 1, л.д. 186; извещение о проведении торгов – т.1, л.д. 197 - 206).

21 марта 2018 года заявителю выдано разрешение № 23Ru23504000-202-2018 на строительство объекта (магазина) сроком действия до 21.03.2021.

Постановлением администрации муниципального образования Белореченского района от 14.03.2018 №521 ФИО1 предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства магазина на земельном участке по адресу: Белореченский район, Белореченское городское поселение, <...> №151/1, без отступов от земель общего пользования (т. 1, л.д. 95).

Согласно акту от 20.05.2019 готовности объекта незавершенного строительства, выполненному специалистами ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Белореченскому району, в настоящее время степень готовности исследуемого объекта составляет 79%.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 21.02.2019 предпринимателю на праве собственности принадлежит объект с кадастровым номером 23:39:1101085:1160, степенью готовности 4%, площадью 57,8 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101085:1134, по адресу: <...>. Право собственности на объект зарегистрировано 21.02.2019 (запись о государственной регистрации права № 23:39:1101085:1160-23/007/2019-1).

В целях завершения строительства объекта предприниматель 27.02.2019 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 (том 1, л.д. 23).

Решением, оформленным письмом от 25.03.2019 № 02-12/734, отказано в предоставлении в аренду спорного земельного участка.

Отказ мотивирован ссылкой на положения пункта 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющего органу местного самоуправления, уполномоченному на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, право на обращение в суд с требованием о продаже такого объекта с публичных торгов (том 1, листы дела 24, 25).

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федеральный закон от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1, содержащей, в том числе, статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой:

«2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта».

Иск администрации Белореченского городского поселения об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов поступил в Арбитражный суд Краснодарского края 27.09.2019 (дело №А32-45784/2019).

Таким образом, в течение шести месяцев с даты истечения срока договора аренды (19.04.2019) администрация реализовала своё право на обращение с иском об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов, подав соответствующий иск в арбитражный суд 27.09.2019, то есть до истечения шести месяцев после 19.04.2019.

Определением от 25.12.2019 производство по делу № А32-45784/2019 приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу №А32-17932/2019.

Вместе с тем, суд учитывает, что в период срока договора аренды земельного участка строительство на земельном участке было временно невозможно в результате следующих обстоятельств.

Определением судьи Белореченского районного суда от 05.07.2018 были приняты обеспечительные меры по запрету строительства магазина на спорном земельном участке. Решением Белореченского районного суда от 10.08.2018 был удовлетворен иск прокурора, запрещено строительство магазина на данном земельном участке. Однако Апелляционным определением от 27.11.2018 судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.11.2018 по делу № 33-39219/2018 данное решение Белореченского районного суда от 09.08.2018, и в удовлетворении исковых требований о запрете деятельности по строительству магазинов прокурору отказано.

Обеспечительные меры в виде запрета деятельности по строительству магазина на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 были отменены только лишь определением Белореченского районного суда от 24.01.2019 (т. 1, л.д. 69 – 71).

Таким образом, в период с 05.07.2018 по 24.01.2019, то есть в течение свыше полугода арендатор земельного участка по независящим от него обстоятельствам не мог вести строительство на спорном земельном участке, поскольку такое строительство ему было запрещено судебным актом, который, как оказалось впоследствии, был принят в обеспечения иска прокурора, в удовлетворении которого отказано (т. 1, л.д. 73 – 77).

Как указано в сведениях информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Белореченский район, выданных управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Белореченский район (письмо от 10.03.2020 №206), земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 согласно Генеральному плану Белореченского городского поселения Белореченского района, утверждённому решением Совета Белореченского городского поселения Белореченского района от 14.11.2008 №1, находится на территории застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5-8 этажей, включая мансардный), а также попадает в защитную зону объектов культурного наследия. Также согласно Правилам землепользования и застройки Белореченского городского поселения Белореченского района, утверждённым решением Совета Белореченского городского поселения от 27.05.2019 №332, земельный участок находится в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, а также попадает в защитную зону объектов культурного наследия (том 2, л.д. 73 - 76).

В составе условно разрешённых видов и параметров использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренных для зоны застройки среднеэтажными жилыми домами градостроительным регламентом (часть III Правил землепользования и застройки Белореченского городского поселения), предусмотрены магазины (т. 2, л.д. 77 – 78).

Вид разрешённого использования земельного участка «магазины» был установлен самой администрацией при выставлении земельного участка на торги для заключения договора аренды (том 2, л.д. 30 – 32).

Отнесение спорного земельного участка к зоне инженерной и транспортной инфраструктур в иной редакции Правил землепользования и застройки, которая приведена в сведениях ИСОГД по состоянию на 06.12.2017 (т. 1, л.д. 148 – 157), не влечёт недействительности договора аренды земельного участка, поскольку в силу принципа первичности генерального плана противоречия между генеральным планом поселения и правилами землепользования и застройки приоритетом обладает генеральный план, который не содержал информации об отнесении земельного участка к зоне транспортной инфраструктуры либо к территориям общего пользования. Кроме того, среди основных видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для данной территориальной зоны (зона транспортной инфраструктуры) по состоянию на 06.12.2017 были предусмотрены в том числе магазины (т. 1, л.д. 152; информация об основных видах разрешенного использования земельного участка в градостроительном плане земельного участка, выданном 18.12.2017 – т. 1,л.д. 47).

Доказательств отнесения спорного земельного участка к территориям общего пользования администрация не представила.

Также администрацией не представлены доказательства нарушения, в случае предоставления земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства, прав и законных интересов неопределенного круга лиц либо собственников помещений в расположенном по соседству со спорным земельным участком многоквартирном жилом доме.

Судом произведён просмотр видеозаписи осмотра строящегося объекта и земельного участка, и не установлено признаков отнесения данного земельного участка к фактически сложившимся территориям общего пользования муниципального образования (дороги, тротуары, пути прохода и проезда, зелёные насаждения). Напротив, строительство небольшого по площади одноэтажного магазина по соседству с многоквартирным жилым домом в большей мере отвечает интересам его жителей, в особенности маломобильных групп населения, нежели сохранение пустующего пространства между жилым домом и автомобильной дорогой (диск с видеозаписью осмотра – т. 2, л.д. 94).

Принимая во внимание, что завершение строительства магазина в установленный договором срок аренды земельного участка оказалось невозможным не по вине арендатора, а в результате принятия судом 05.07.2018 запрещающих строительство обеспечительных мер, отменённых лишь 24 января 2019 года, а также то обстоятельство, что с настоящим иском арендатор обратился в арбитражный суд 18.04.2019, тогда как срок договора аренды истёк только 19.04.2019, суд считает отказ администрации в заключении договора аренды для завершения строительства расположенного на участке здания магазина незаконным, в особенности принимая во внимание обоснование такого отказа.

Как следует из обжалуемого отказа, он мотивирован тем, что «органом местного самоуправления по истечении срока действия договора аренды земельного участка будет заявлено требование в суд об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, путем продажи с публичных торгов» (т. 1, л.д. 14 – 15).

Между тем, такое основание как намерение обратиться с иском об изъятии объекта незавершенного строительства не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации.

Напротив, по смыслу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

На момент принятия обжалуемого отказа 25.03.2019 администрацией требование об изъятии объекта незавершенного строительства ещё не было заявлено, соответствующий иск поступил в арбитражный суд 27.09.2019 (дело №А32-45784/2019), то есть через полгода после принятия обжалуемого решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду.

Суд считает, что на момент обращения арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства 27.02.2019 (т. 1, л.д. 23), администрация не вправе была отказывать в таком заявлении лишь по одной причине намерения в дальнейшем обратиться с иском об изъятии объекта незавершённого строительства.

В пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ приведена ситуация, когда по истечении срока договора аренды администрацией в течение полугода не предъявлен иск об изъятии земельного участка, путем продажи с публичных торгов, после чего арендатор земельного участка обращается с заявлением о заключении нового договора аренды для завершения строительства.

Однако это вовсе не означает, что арендатор земельного участка не вправе обратиться с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в пределах срока первоначального договора аренды, а мотивировка отказа в заключении нового договора аренды для завершения строительства возведенного на участке объекта одним только намерением обратиться в пределах полугода после истечения договора с иском об изъятии объекта является неправильной, основанной на неверном прочтении пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, лишает добросовестного арендатора земельного участка права завершить строительство на земельном участке, то есть фактически делает невозможным реализацию предоставленного законом права арендатора на однократное без торгов заключение с ним нового договора аренды для завершения строительства легально возведённого на участке объекта.

При таких обстоятельствах и принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и их удовлетворении.

В судебном заседании представитель предпринимателя пояснил, что об отмене обеспечительных мер по настоящему делу в настоящее время не просит, считает необходимым сохранить обеспечительные меры до вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, отказ администрации Белореченского городского поселения Белореченского района, выраженный в письме главы Белореченского городского поселения Белореченского района от 25.03.2019 № 02-12/734, в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134 в аренду на новый срок, для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта незавершённого строительства.

Обязать администрацию Белореченского городского поселения Белореченского района в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 317237500092729) подписанный администрацией Белореченского городского поселения Белореченского района проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101085:1134, без проведения торгов, для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 23:39:1101085:1160, принадлежащего на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 317237500092729).

Взыскать с администрации Белореченского городского поселения Белореченского района в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 317237500092729) возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по заявлению в размере 300 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 317237500092729) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по заявлению в размере 5 700 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков