Решение от 19 октября 2017 г. по делу № А63-7469/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУ Д СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А63-7469/2017
г. Ставрополь
19 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 19 октября 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Ващенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чапуговой В.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сахара», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

к муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

третье лицо: администрация города Пятигорска, г. Пятигорск, о внесении изменений в условия договора инвестирования,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 17.07.2017 № 2, представителя ответчика и третьего лица ФИО2 по доверенностям от 09.01.2017 и от 02.06.2017 № 2512/01,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сахара» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» о внесении изменений в условия договора инвестирования от 25.03.2013.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования. В материалы дела представил отчет об оценке от 03.10.2017 № 12/09/2017, по данным которого рыночная стоимость доли ООО «Сахара» в случае изменения договора инвестирования от 25.03.2013 составит 84 112 620 руб. Указал, что дополнительным соглашением к договору предлагается установить объем инвестиций в размере 80 000 000 руб., что не противоречит представленному отчету об оценке.

Ответчик пояснил, что в силу пункта 6.1 договора не мог заключить дополнительное соглашение, в связи с чем вынужден был отказаться от его подписания. Факта нарушения прав муниципального образования в дополнительном соглашении не усмотрел.

Третье лицо поддержало позицию ответчика.

Для ознакомления ответчика с представленными истцом документами, суд объявил в судебном заседании перерыв до 12 октября 2017 года в 10 часов 00 минут.

После перерыва стороны в суд не явились.

От истца поступило ходатайство, в соответствии с которым он просил суд не относить расходы по уплате государственной пошлины на ответчика в случае удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между ООО «Сахара» (далее – инвестор) и МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее – муниципалитет) был заключен договор инвестирования капитальных вложений от 25.03.2013 (далее – инвестиционный договор).

В соответствии с договором инвестор обязался произвести реконструкцию имущества, в результате которой будут созданы: кинотеатр «Другар» общей площадью около 1400 кв. м; отдельно стоящий молодежно-культурный центр общей площадью около 1 100 кв. м.; с сохранением на площади не менее 915 м2 кинотеатра с количеством посадочных мест в кинозале не менее 160 и сохранением общественного туалета (далее – объект).

Капитальные вложения в объект осуществляет инвестор с использованием собственных или привлеченных средств.

Условия исполнения договора, в том числе сроки работ и объем инвестиций согласованы сторонами в пункте 3.1 договора.

В целях исполнения обязательств по договору инвестор заключил договор на выполнение проектных работ от 20.05.2013 № 4409.1/2013 с ООО «Гражданпроект».

После начала строительно-монтажных работ и вскрытия существующих фундаментов инвестором было установлено, что они затоплены, имеют значительные разрушения и деформации, в связи с чем непригодны для проведения реконструкции здания.

Впоследствии потребовалась доработка и изменение проекта.

Как указано истцом в исковом заявлении, возведение мощного фундамента для одноэтажного здания необоснованно как экономически, так и конструктивно и технически, в связи с чем, с целью минимизации потерь от возведения нового фундамента проектом предусмотрено возведение дополнительного этажа без изменения установленной первоначальным проектом площади застройки.

Инвестор внес изменения в проектную документацию и обратился к муниципалитету с предложением (от 12.04.2017 исх. № 20) о внесении изменений в инвестиционный договор путем подписания дополнительного соглашения № 1.

Предложение инвестора выразилось в увеличении площади кинотеатра «Другар» с 1400 м² до 4000 м²; увеличении срока реконструкции с 36 месяцев до 72 месяцев и увеличении объема инвестиций с 50 000 000 руб. до 80 000 000 руб.

Муниципалитет в письме от 18.04.2017 исх. № 3863 отказал инвестору в заключении дополнительного соглашения со ссылкой на пункт 6.1. договора, согласно которому

изменение условий договора ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке не допускается.

Из пояснений истца следует, что в настоящее время исполнение договора инвестирования в существующей редакции без внесения в него изменений, невозможно, а его расторжение противоречит общественным интересам и повлечет значительный ущерб для сторон, в связи с чем истец обратился в суд с иском.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно части 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее

договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (часть 2 статьи 451 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Так, при заключении инвестиционного договора истец не мог предвидеть, что существующие фундаменты кинотеатра являются аварийными. В конкурсной документации сведения об аварийном состоянии фундаментов кинотеатра отсутствовали, что свидетельствует о том, что и ответчик не знал о данном обстоятельстве.

В момент заключения инвестиционного договора стороны исходили из того, что реконструкция здания кинотеатра «Другар» будет произведена на существующем фундаменте. Непригодность фундаментов здания была установлена инвестором после заключения инвестиционного договора.

Кроме этого, суд учитывает также социальную значимость строительства объекта для города Пятигорска. Расторжение договора и, как следствие, утрата здания кинотеатра с учетом его особого правового статуса, противоречит общественным интересам.

Более того, расторжение договора приведет к ущербу для сторон договора, поскольку они лишатся возможности реализовать свои права на результат инвестиционной деятельности. В частности, истцу, с учетом уже понесенных затрат, будет причинен значительный ущерб, а ответчик будет лишен возможности реализовать свое право на результат инвестиционной деятельности в виде получения в собственность объекта инвестиционного договора.

Суд также учитывает то обстоятельство, что ни одно из предлагаемых истцом условий дополнительного соглашения не ухудшает положение ответчика и не нарушает его прав. Все предложенные истцом изменения направлены на исполнение инвестиционного договора и достижение определенного договором результата.

Поскольку представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что стороны по спорному договору не могли предвидеть существенное изменение обстоятельств, которые истец не мог преодолеть после их возникновения, проявив при этом необходимую степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота, то суд считает возможным внести изменения в условия договора инвестирования капитальных вложений от 25.03.2013 и удовлетворить исковые требования.

Руководствуясь статьями 421, 422, 450, 450.1, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Изменить условия договора инвестирования капитальных вложений от 25.03.2013, заключенного между муниципальным учреждением «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» и обществом с ограниченной ответственностью «Сахара»:

абзацы 2-4 пункта 1.4. изложить в следующей редакции: «В результате инвестиционной деятельности инвестором будет произведена реконструкция имущества, в результате которой будут созданы: - кинотеатр «Другар» ориентировочной площадью 4 000 м² (первый этап реконструкции); - отдельно стоящий молодежно-культурный центр ориентировочной площадью 1 100 м² (второй этап реконструкции)»;

пункт 1.5. изложить в следующей редакции: «1.5. Оформление имущественных прав сторон на объект осуществляется на основании акта реализации настоящего договора, который будет составляться после завершения каждого этапа реконструкции»;

подпункт 2 пункта 3.1. изложить в следующей редакции: «2) срок реконструкции: 72 месяца»;

подпункт 3 пункта 3.1. изложить в следующей редакции: «3) технико-экономические показатели объекта договора ориентировочно: площадь застройки – 1 500 м², строительный объем – 16 200 м³, общая площадь – 5 100 м²»;

подпункт 4 пункта 3.1. изложить в следующей редакции: «4) качественная характеристика архитектурного, функционально-технологического, конструктивного или инженерно-технического решения для обеспечения реконструкции объекта договора:

Проектом предлагается реконструкция, в ходе которой будут созданы два новых объекта:

- кинотеатр «Другар» ориентировочной площадью 4 000 м²;

- отдельно стоящий молодежно-культурный центр ориентировочной площадью 1 100 м².

Проектом реконструкции существующего здания кинотеатра предлагается пристройка с южной стороны кинозала на 366 мест с фойе, прямоугольного в плане с размерами 23х24 метра, пристройка с северной стороны четырех кинозалов с фойе, пристройка к существующему кинозалу с западной стороны фойе с билетными кассами. Таким образом, кинотеатр становится многозальным, с возможностью показа разноплановых кинофильмов в различное время. Общая вместимость кинотеатра после реконструкции будет составлять ориентировочно 736 мест. Этажность здания – 4 этажа (3 наземных и 1 подземный)»;

подпункт 6 пункта 3.1. изложить в следующей редакции: «6) размер доли собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска на реконструированный объект договора, либо площадь и назначение помещений в реконструированном объекте договора, на которые у муниципального образования города-курорта Пятигорска возникнет право собственности:

На первом этапе реконструкции инвестор выполняет работы: - по пристройке к существующему кинозалу с западной стороны фойе с билетными кассами и фойе к будущему кинозалу на 366 мест; - по пристройке к существующему кинозалу с северной стороны четырех залов с фойе; - по пристройке к существующему кинозалу с южной стороны кинозала на 366 мест.

На втором этапе реконструкции инвестор выполняет работы по строительству отдельно стоящего молодежно-культурного центр ориентировочной площадью 1 100 м².

Реконструкция будет осуществляться без прекращения деятельности кинотеатра с сохранением арендных отношений по договору аренды от 24.06.2003 № 172У03.

После завершения реконструкции, помещения существующего кинозала и пристроенного к нему с западной стороны фойе с билетными кассами, ориентировочной общей площадью 1 200 м² будут являться собственностью муниципалитета.

После завершения строительства и государственной регистрации прав, стороны обязуются внести соответствующие изменения в договор аренды от 24.06.2003 № 172У03 об объекте аренды, после чего муниципалитет обязуется предоставить инвестору преимущественное право покупки арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Все остальные пристроенные инвестором помещения и отдельно стоящий молодежно- культурный центр будут являться собственностью инвестора.

Все строительные работы должны быть завершены инвестором в течение 72 месяцев с момента начала 1-го этапа реконструкции.

Инвестор вправе одновременно вести строительство двух очередей.

В том случае, если в процессе реализации проекта инвестор за счет современных проектных и технологических решений обеспечит выход полезных площадей по объектам в размере больше предполагаемого по договору (проекту), дополнительная площадь будет распределена следующим образом: инвестору принадлежит 100%, муниципалитету

принадлежит 0 (ноль) % от размера площади, на которую увеличилась площадь объекта указанная в договоре (проекте).

После реализации инвестиционного проекта и государственной регистрации права на объект стороны оформляют права на земельный участок в порядке и на условиях, определенных действующим земельным законодательством Российской Федерации»;

подпункт 8 пункта 3.1. изложить в следующей редакции: «8) объем инвестиций заявителя: 80 000 000 (восемьдесят миллионов) рублей»;

подпункт 5 пункта 3.2. изложить в следующей редакции: «5) выступить заказчиком кадастровых работ после завершения каждого этапа реконструкции»;

подпункт 6 пункта 3.2. изложить в следующей редакции: «6) после завершения каждого этапа реконструкции предоставить документацию, необходимую для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию»;

подпункт 4 пункта 3.3. изложить в следующей редакции: «4) на основании предоставленных инвестором документов, получить разрешение на реконструкцию имущества, а после завершения каждого этапа реконструкции - на ввод в эксплуатацию».

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Ващенко