Решение от 11 декабря 2019 г. по делу № А82-5121/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5121/2019
г. Ярославль
11 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2019 года

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спортивный комплекс «Олимп» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии имущества

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 05.02.2019;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 15.04.2019;

от третьего лица: не явился;

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (далее-Департамент) обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Спортивный комплекс «Олимп» (далее-Общество) с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:20:060302:24, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке площадью 4 960 кв.м. с кадастровым номером 76:20:060302:20, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее-Росреестр).

Представитель Департамента в судебном заседании требования, основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержал, указывает на процент готовности здания 30%, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (ранее-ЕГРП, далее-ЕГРН) по состоянию на 17.09.2015 – дату государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект, и нарушение прав и законных интересов Департамента, связанных с распоряжением земельным участком.

Общество и его представитель в письменном отзыве и в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, пояснили, что фактически строительство здания было начато открытым акционерным обществом «Судостроительный завод «Вымпел», в последствие незавершенным строительством здание было отчуждено обществу с ограниченной ответственностью «Фламберг» (новое наименование – общество с ограниченной ответственностью «Спортивный комплекс «Авангард»), которое, не завершив строительство, произвело отчуждение здания обществу с ограниченной ответственностью «Антайл», которое, в свою очередь, также не завершив строительство здания продало его обществу с ограниченной ответственностью «КМК Инвест», у которого здание приобрело Общество.

Росреестр, надлежащим образом извещенный, в судебное заседание представителя не направил, представил сведения из ЕГРН и дело правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд установил.

Решением Исполнительного комитета Рыбинского городского Совета народных депутатов Ярославской области № 122 от 06.03.1991 Судостроительному объединению «Вымпел» разрешено проектирование спортивного комплекса на территории стадиона «Авангард» в соответствии с архитектурно-планировочным заданием № 5-91 от 06.03.1991. Постановлением главы администрации города Рыбинска № 348 от 02.04.1992 Судостроительному производственному объединению «Вымпел» разрешено строительство оздоровительно-восстановительного спортивного комплекса на территории стадиона «Авангард». Земельный участок для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса «Авангард» находился у Судостроительного производственного объединения «Вымпел» в постоянном (бессрочном) пользовании, которое постановлением администрации городского округа город Рыбинск № 1001 от 24.11.2006 прекращено (пункт 1 постановления) и ОАО «Судостроительный завод «Вымпел» предоставлен в аренду земельный участок площадью 4 960 кв.м. для строительства оздоровительно-восстановительного комплекса в <...> (пункт 8 постановления). Договора аренды с ОАО «Судостроительный завод «Вымпел» Департамент не представил. Адрес объекту: <...> присвоен постановлением главы Рыбинского муниципального округа Ярославской области № 194 от 13.02.2006.

13.07.2007 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ОАО «Судостроительный завод «Вымпел» на здание оздоровительно-восстановительного спортивного комплекса незавершенное строительством со степенью готовности 30% по адресу: <...> (запись регистрации в ЕГРН № 76-76-08/043/2007-028 от 13.07.2007).

27.08.2007 ООО «Фламберг» приобрело указанное здание у ОАО «Судостроительный завод «Вымпел» по договору купли-продажи № 15-ЮР/753. Право собственности ООО «Фламберг» зарегистрировано в ЕГРН 14.09.2007, запись регистрации 76-76-08/046/2007-250. 11.10.2007 ООО «Фламберг» предоставлен земельный участок площадью 4 960 кв.м. для строительства спортивного комплекса по договору аренды № 2-5517. В 2009 году ООО «Фламберг» переименовано в ООО «Спортивный комплекс «Авангард».

По договору купли-продажи от 20.08.2009 у ООО «СК «Авангард» незавершенное строительством здание приобрело ООО «Антайл». Право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРН 31.08.2009, запись регистрации 76-76-08/067/2009-029. В соответствии с договором № 2-5935 от 13.11.2009 ООО «Антайл» предоставлен земельный участок площадью 4 960 кв.м. для строительства здания оздоровительно-восстановительного комплекса.

12.07.2011 по договору купли-продажи незавершенный строительством объект у ООО «Антайл» приобрело ООО «КМК Инвест». Право собственности покупателя в ЕГРН зарегистрировано 12.08.2011, запись регистрации 76-76-08/029/2011-748. Земельный участок для строительства здания оздоровительно-восстановительного спортивного комплекса предоставлен ООО «КМК Инвест» в аренду по договору № 2-6271 от 28.05.2012.

По договору купли-продажи от 04.09.2015 у ООО «КМК Инвест» незавершенное строительством здание приобрел ответчик. Право собственности Общества зарегистрировано в ЕГРН 17.09.2015, запись регистрации 76-76/008-76/008/011/2015-5657/2.

Таким образом, строительство здания начато ОАО «Судостроительный завод «Вымпел», которым и возведено на 30%. Все последующие приобретатели незавершенного строительством объекта к его строительству не приступили.

В соответствии с договором № 2-6590 от 14.10.2015 земельный участок площадью 4 960 кв.м. предоставлен Обществу для завершения строительства здания оздоровительно-восстановительного спортивного комплекса сроком до 12.10.2018.

Поскольку к указанному сроку объект не был достроен и введен в эксплуатацию, Департамент обратился с иском об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В силу пункта 33 статьи 34 вышеуказанного Федерального № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Вместе с тем, суд считает, что к рассматриваемым отношениям положения статьи 239.1 ГК РФ не подлежат применению.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании неприкосновенности собственности.

По смыслу изложенных норм принудительное прекращение права собственности допускается только по основаниям, предусмотренным законом, только на основании решения суда и исключительно при условии предварительного и равноценного возмещения; случаи безвозмездного изъятия имущества у собственника прямо предусмотрены законом (статьи 242, 243 ГК РФ), и расширительному толкованию такие нормы не подлежат.

Ответчику земельный участок предоставлен в связи с приобретением им объекта недвижимости - здания оздоровительно-восстановительного спортивного комплекса незавершенного строительством со степенью готовности 30% по адресу: <...>. При этом следует отметить, что приобретению объекта ответчиком в 2015 году предшествовало последовательное заключение трех договоров купли-продажи в период с 2007 года по 2011 год. Каждый из приобретателей спорного объекта заключал договор аренды на земельный участок для строительства здания, включая ОАО «Судостроительный завод «Вымпел», которым начато строительство в 1992 году.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как следует из постановления администрации городского округа город Рыбинск № 1001 от 24.11.2006 земельный участок для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса «Авангард», на территории которого было разрешено и начато строительство спорного здания, находился у Судостроительного производственного объединения «Вымпел» в постоянном (бессрочном) пользовании на основании постановления главы администрации г. Рыбинска № 180 от 08.02.1993 «О выдаче Свидетельств на право бессрочного пользования земельными участками Судостроительному производственному объединению «Вымпел» г. Рыбинск», которое постановлением № 1001 от 24.11.2006 прекращено и ОАО «Судостроительный завод «Вымпел» предоставлен в аренду земельный участок площадью 4 960 кв.м. для строительства оздоровительно-восстановительного комплекса в <...>.

Таким образом, земельный участок, на котором расположено приобретенное Обществом незавершенное строительством здание, первоначально был предоставлен для строительства Судостроительному производственному объединению «Вымпел» в 2006 году в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме изложенного, суд считает необходимым обратить внимание на то, что пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Исходя из названных норм права, подача иска является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов и результатом такого обращения, должно являться восстановление нарушенных прав и законных интересов истца. То есть, подача иска и его рассмотрение по существу должны быть обусловлены целью восстановления нарушенных прав и законных интересов истца. В таком случае восстановление нарушенного права осуществляется путем принятия соответствующего судебного акта, принимаемого арбитражным судом в пределах своей компетенции по результатам рассмотрения иска.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления. Вместе с тем в настоящем случае имеют место обстоятельства, существенно влияющие на распределение прав и обязанностей сторон, которые не позволяют делать вывод относительно наличия на стороне Департамента нарушенного права (законного интереса), подлежащего судебной защите в выбранном истцом порядке. Так, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Поэтому обращаясь с иском Департамент должен доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно заявленный иск (избранный способ) приведет к восстановлению его нарушенного права. Если удовлетворение иска не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск у заинтересованного лица отсутствует.

Истец заявляет о нарушении его права владения и распоряжения земельным участком, однако, выбранный способ защиты не приведет к возвращению земельного участка Департаменту. Следовательно, в рассматриваемой ситуации с учетом изложенных выше обстоятельств на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным им способом.


Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья О. Н. Чистякова