Решение от 18 апреля 2017 г. по делу № А64-3846/2016

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«18» апреля 2017г. Дело № А64-3846/2016

Резолютивная часть решения объявлена «11» апреля 2017г.

Полный текст решения изготовлен «18» апреля 2017г.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Истомина А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Комаровой А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Строитель-Ю», г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>) к

Администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным договора аренды №7 от 17.06.2015 г. и признании возобновленным на неопределенный срок договор аренды №265 от 17.07.2012 г.

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Тамбов

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 01.02.2017г., паспорт РФ (до перерыва - ФИО2, генеральный директор, паспорт РФ).

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом.

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом

установил:

ООО «Строитель-Ю» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области с требованиями о признании недействительным договора аренды №7 от 17.06.2015г., уплаченные по договору аренды №7 от 17.06.2015г. денежных средств (арендные платежа) засчитать в счет исполнения договора аренды №265 от 17.07.2012г. и признания возобновленным договора аренды №265 от 17.07.2012г. на неопределенный срок.

Определением арбитражного суда от 16.12.2016 производство по делу №А64-3846/2016 было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тамбовской области по делу №А64-2469/2016.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2016 по делу № А64-2469/2016 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФГУП «Племенной завод «Пригородный» – без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2016 по делу № А64-2469/2016 вступило в законную силу.

Определением суда от 01.03.2017г. производство по делу №А64-3846/2016 возобновлено с 06.03.2017г.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица по имеющимся материалам, поскольку они извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании 06.04.2017г. в порядке ст.163 АПК РФ был объявлен перерыв до 11.04.2017г. до 11 час. 50 мин.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Тамбовской области http://tambov.arbitr.ru (часть 3 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

11 апреля 2017г. судебное заседание продолжено после перерыва.

Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ, просит суд признать недействительным договор аренды №7 от 17.06.2015г. и признать возобновленным договор аренды №265 от 17.07.2012г. на неопределенный срок.

Судом приняты уточнения иска.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом уточнений.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, отзыв на иск в материалы дела не представил.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в материалы дела представило письменные отзывы на иск от 20.04.2016г. № 2.11-1313-см и от 29.07.2016, явку своего представителя не обеспечило (л.д. 56-61, 110- 113).

В соответствии с ч.1 ст. 131 АПК РФ, ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении.

Согласно ч. 4 ст. 131 АПК РФ, в случае, если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица по имеющимся материалам, поскольку они извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Из представленных в дело документов следует, что между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ООО «Строитель-Ю» был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 265 от 17.07.2012 с кадастровым номером 68:20:3001014:190 сроком на три года (до 16.07.2015г.) для строительства многоквартирного жилого дома. Данный земельный участок расположен по адресу: <...> в районе ж.д. №2А.

Объект недвижимости передан истцу по акту приема-передачи от 17.07.2012г. б/н. 28.08.2012г. в Едином государственном реестре прав внесена запись о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:3001014:190 №265 от 17.06.2012.

В срок указанный в данном договоре истец не приступил к строительству дома, в связи с необходимыми действиями по приведению земельного участка пригодным для строительства условиям.

За время аренды истец (ООО «Строитель-Ю») освободил земельный участок от самовольного строительства, на что было затрачено 3 года:

- снес самовольно устроенные гаражи и сараи,

- смонтировал подстанцию по проекту электроснабжения,

- подвел коммуникации,

- освободил площадку от мусора,

- устроил фундамент жилого дома.

За это время истец уплачивал арендную плату и нес бремя по содержанию и охране земельного участка.

Договором аренды №265 от 17.07.2012предусмотрено право арендатора на его продление после истечения срока его действия ( п. 4.3.2 Договора).

Вместе с тем, между ООО «Строитель-Ю» и Администрацией Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области 17.06.2015 заключен договор аренды земельного участка №7 с кадастровым номером 68:20:3001014:190 без проведения торгов сроком на три года (с 17.07.2015г. по 16.07.2018г.) для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (как установлено судом, это тот же земельный участок, что указано выше, что подтверждается выпиской из кадастрового паспорта земельного участка от 26.09.2011г. и от 15.06.2015г.), для государственной регистрации которого истец 22.12.2015 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление) заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:3001014:190 №7 от 17.06.2015г., заключенного без проведения торгов, предоставив на государственную регистрацию вышеуказанный договор, заявление о государственной регистрации , платежное поручение, выписку из ЕГРЮЛ.

При проведении правовой экспертизы в порядке, установленном ст.13 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), проверке законности сделки установлено несоответствие правоустанавливающего документа действующему законодательству.

Так, статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый cрок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса):

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим липом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных положений Земельного кодекса РФ лицо, являющееся арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого участка без проведения торгов при наличии в совокупности условий, указанных в п. 3 и п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществе и сделок с ним земельный участок с кадастровым номером 68:20:3001014:190 находится в аренде у ООО «Строитель-Ю» на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №265 от 17.07.2012 г. заключенного на основании протокола №1 проведения открытого аукциона по извещению №310512/0066106/01 от 16.07.2012 г.

С целью устранения сомнений был направлен межведомственный запрос №3.16-51 от 28.01.2016 в Администрацию Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области (л.д. 44-45). Управление просило направить в его адрес любой документ, подтверждающий возможность предоставления земельного участка без проведения торгов.

Однако, в предоставленной информации от 09.02.2016 г. за №6/960 основания для заключения договора аренды без проведения торгов не указаны (л.д. 42-43).

Управление приостановило государственную регистрацию, известив об этом истца уведомлением от 12.01.2016г. №68/023/275/2015-286 (л.д. 53), так как не представлены документы, послужившие основанием для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. Истцу предложено было в срок до 12.02.2016г. представить документы, подтверждающие правомочность заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В установленный срок документы представлены не были и Управление своим уведомлением от 19.02.2016г. №68/023/275/2015-286 ( л.д. 52) на основании абзацев 4, 13 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ отказало ООО «Строитель-Ю» в государственной регистрации договора аренды земельного участка №7 от 17.06.2015г. по следующим основаниям:

-документы, представленные на государственную регистрацию по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В соответствии с п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Протокол проведения торгов земельного участка не представлен.

-случаи предоставления земельных участков без проведения торгов установлены п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Документы, послужившие основанием для заключения договора без проведения торгов, не представлены.

Указанные обстоятельства послужили препятствием для проведения государственной регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 68:20:3001014:190, расположенный по адресу: <...> (десять - литер А), и государственная регистрация приостановлена по решению регистратора сроком на один месяц.

Не устранив причины, препятствующие проведению государственной регистрации договора аренды, истец продолжил пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора № 265, продолжив в том числе уплачивать арендную.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя истца, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Обязательства сторон возникают из договора №265 от 17.07.2012г. и должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается ( ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 №22-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим вместе расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

ООО «Стройтель-Ю» добросовестно пользовалось земельным участком, выполняло условия договора аренды №265 от 17.07.2012г.

В связи с необходимыми действиями по приведению земельного участка пригодным для строительства условиям истец не смог своевременно завершить строительство на земельном участке. За время аренды истец во внесудебном и судебном порядке освободил земельный участок от самовольного строительства в течение 3 лет:

- снес самовольно устроенные гаражи и сараи,

- смонтировал подстанцию по проекту электроснабжения.

- подвел коммуникации,

- освободил площадку от мусора,

- устроил фундамент жилого дома.

За это время истец уплачивал арендную плату и нес бремя по содержанию и охране земельного участка.

В заключенном договоре аренды от 17.07.2012г. № 265 имеется ссылка на право арендатора на его продление после истечение срока его действия.

Письмом от 23.05.2016г. истец просил в защиту интересов и продолжения арендных отношений (исполнения договора аренды № 265 от 17.07.2012г.) исполнить законодательство РФ.

Истец продолжил пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора № 265 и продолжил уплачивать арендную плату.

Поскольку возражения со стороны арендодателя (ответчика) отсутствовали, в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор № 265 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

Продолжение исполнения сторонами условий договора аренды после окончания срока его действия без каких-либо возражений влечет действие договора на неопределенный срок в силу норм статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, факт продления срока Договора на неопределенный срок не порождает обязанности сторон по государственной регистрации самого договора, так как новый период времени не изменяет срока действия договора и не включается в срок аренды, определяемый для целей государственной регистрации. И поскольку возражения со стороны арендодателя (ответчика) отсутствовали, в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данные обстоятельства нашли свое отражение в письме Администрации Тамбовского района Тамбовской области от 09.02.2016г. № 3.16-51.

В рамках рассмотрения спора с УФРС по Тамбовской области по делу №А64-1171/2016 УФРС по Тамбовской области сообщило в суд, что договор аренды № 265 от 17.07.2012г. продолжил свое действие на неопределенный срок по окончании срока действия договора.

Ответчик возражений против признания недействительным договора аренды №7 от 17.06. 2015г. и возобновления договора аренды №265 от 17.07.2012г. на неопределенный срок суду не представил, неся при этом риск наступления последствий совершения или не совершения им процессуальных действий, что предусмотрено ст.9 АПК РФ.

Требования истца о признании недействительным договора аренды №7 от 17.06.2015г. и возобновления договора аренды №265 от 17.07.2012г. на неопределенный срок суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 9 АПК РФ закреплено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Указанная норма Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет общее правило о бремени доказывания. Содержание данного правила определяется действием принципа состязательности в арбитражном процессе.

Последствием неисполнения этой юридической обязанности (непредставление доказательств) может стать принятие судом решения, которое не будет соответствовать интересам стороны, не представившей доказательства в полном объеме.

Кроме того, в силу положений ч.ч. 3.1, 5 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования заявлены обосновано и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 102, 110, 112, 167-174 АПК РФ, Арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

Договор аренды земельного участка без проведения торгов №7 от 17.06.2015 заключенный между администрацией Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Строитель-Ю» признать недействительным.

Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №265 от 17.02.2012 заключенный администрацией Тамбовского района Тамбовской области и обществом с ограниченной ответственностью Строитель-Ю» считать возобновленным на неопределенный срок.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строитель-Ю», г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Взыскать с администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строитель-Ю», г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Направить лицам, участвующим в деле, решение заказным письмом с уведомлением о вручении.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: <...>, через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья А.В. Истомин