Решение от 31 июля 2018 г. по делу № А63-7455/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-7455/2018
г. Ставрополь
31 июля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 31 июля 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского края, с. Арзгир, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Серафимовский», Арзгирский район, с. Серафимовское, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды от 30.05.2017 № 17,

при участии представителей администрации ФИО2 по доверенности от 20.05.2016 №1680/11-11, ФИО3 по доверенности от 24.05.2016 № 1720/11-09, в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного,

УСТАНОВИЛ:

администрация Арзгирского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Серафимовский» (далее - общество) о взыскании 3 290 000 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.03.2018, 372 610 рублей пени за период с 20.09.2017 по 19.04.2018 и о расторжении договора аренды от 30.05.2017 № 17.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, ссылался на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по договору аренды, настаивал на расторжении сделки, при этом представил платежное поручение от 27.07.2018 № 2287 на 1 000 000 рублей о частичном погашении основной задолженности.

Представитель общества, надлежащим образом извещенный судом о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явился, отзыв на исковое заявление, документы, опровергающие наличие задолженности, не направил.

Заслушав пояснения представителей администрации, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд посчитал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что по результатам проведенного аукциона (протокол от 26.05.2017) на основании постановления администрации от 29.05.2017 № 297 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 30.05.2017 № 15 земельного участка с кадастровым номером 26:10:090303:17, относящегося к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства (пашни), общей площадью 6 684 700 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Серафимовское. Участок находится примерно в 650 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Арзгирский район.

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 30.05.2017. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.06.2017 за номером 26:10:090303:17-26/002/2017-5.

Срок аренды составляет 10 лет с 01.07.2017 по 30.06.2027 (пункт 2.1).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора размер арендной платы составляет 4 760 000 рубля, которая вносится ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Пунктом 6.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное перечисление арендной платы в установленный договором срок в виде пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.3.4 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды, в том числе при невнесении арендной платы более двух раз по истечении установленного срока платежа, указанного в пункте 3.2 договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в претензиях от 29.11.2017 № 4478/11-21, от 30.01.2018 № 414/11-21, от 23.04.2018 № 1513/11-21, от 13.02.2018 № 617/11-26 администрация просила общество добровольно оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени.

В претензии от 22.03.2018 № 1109/11-26 истец потребовал погасить задолженность и подписать прилагаемый проект соглашения о расторжении договора аренды.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В силу статьи 614 ГК РФ размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

По результатам проведенного аукциона на право заключения спорного договора аренды размер ежегодной арендной платы определен в размере 4 760 000 рублей, по 1 190 000 в квартал.

За 3, 4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года размер арендной платы составил 3 570 000 рублей. После частичной оплаты 280 000 рублей на момент обращения с иском в суд у общества образовалась задолженность в размере 3 290 000 рубля.

Платежным поручением от 27.07.2018 № 2287 ответчик перечислил 1 000 000 рублей, в котором в качестве назначения платежа указал - «оплата по делу № А63-7455/2018».

Доказательства внесения арендной платы за спорный период в полном объеме обществом не представлены и в этом случае, требование о взыскании суммы основного долга подлежит частичному удовлетворению в размере 2 290 000 рублей.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пункт 1 статьи 329 ГК РФ). В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За нарушение сроков внесения арендной платы истцом начислена пеня в сумме 372 610 рублей за период с 21.09.2017 по 19.04.2018. Расчет пени проверен судом и признан верным. Установленный пунктом 6.1 договора размер неустойки - 0,1% за каждый день просрочки является обычно принятым в деловом обороте, соответствует сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов и отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства и не считается чрезмерно высоким.

Поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение обществом принятых на себя обязательств по внесению арендной платы, требование администрации о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 30.05.2014 № 15.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В спорном случае существенные нарушения ответчиком договорных обязательств выражаются в невнесении арендной платы за значительный период. Пунктом 5.3.4 договора аренды установлена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке при невнесении арендной платы более двух раз.

На момент обращения администрации с иском в суд у общества имелась задолженность по арендной плате за 3, 4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года. Таким образом, ответчиком в течение длительного периода времени, не вносилась в установленном порядке арендная плата, что по смыслу части 1 статьи 619 ГК РФ и пункта 5.3.4 заключенного договора является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды истцом в материалы дела представлены письма от 29.11.2017 № 4478/11-21, от 30.01.2018 № 414/11-21, от 23.04.2018 № 1513/11-21 с требованиями о погашении задолженности, претензии от 13.02.2018 № 617/11-26, от 22.03.2018 № 1109/11-26 о внесении арендной платы и расторжении договора аренды с приложением проекта соглашения о расторжении сделки от 23.03.2018.

Факт получения обществом указанных писем подтверждается копиями почтовых уведомления и квитанций.

В ходе рассмотрения спора в суде общество частично погасило задолженность в размере 1 000 000 рублей платежным поручением от 27.07.2018 № 2287, указав назначение платежа «оплата по делу № А63-7455/2018».

Согласно пункту 3 статьи 319.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

С учетом положений названной нормы и состоявшихся оплат в размере 280 000 рублей и 1 000 000 рублей, задолженность за 3 квартал 2017 года у общества отсутствует.

В то же время, в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендодателем долга.

В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений и под угрозой принудительного истребования долга.

Факт частичного погашения ответчиком задолженности после обращения администрации с иском в суд сам по себе не является основанием для сохранения договорных правоотношений, поскольку долг по аренде земельного участка за 1 квартал 2017 года и 1 квартал 2018 года не погашен. Более того, из пояснений истца следует, что в настоящее время у ответчика образовалась задолженность за 2 квартал 2018 года. Указанные доводы ответчиком не опровергнуты.

В данном случае нарушение договора носит длительный, систематический и существенный характер, поведение арендатора характеризует его как недобросовестного контрагента, сохранение арендных отношений с которым, учитывая установленные судом обстоятельства и то, что истец продолжает настаивать на таком расторжении, представляется невыгодным и нецелесообразным для арендодателя, нарушающим его права на распоряжение земельным участком.

При изложенных обстоятельствах, учитывая наличие существенных нарушений условий договора со стороны общества, частично устраненных за пределами разумного срока, а также то, что право арендодателя на расторжение договора аренды прямо следует из положений законодательства об аренде и выраженной в договоре воли сторон, установив соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора и отсутствие доказательств погашения обществом имеющейся у него задолженности, суд пришел к выводу об обоснованности требования о расторжении договора аренды земельного участка от 30.05.2017 № 15.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 330, 614, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Серафимовский», Арзгирский район, с. Серафимовское, ОГРН <***>, в пользу администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского края, с. Арзгир, ОГРН <***>, задолженность по договору аренды от 30.05.2017 № 15 за период с 01.10.2017 по 31.03.2018 в размере 2 290 000 рублей и пени за период с 21.09.2017 по 19.04.2018 в размере 370 510 рублей, всего 2 660 510 рублей.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.05.2017 № 15, заключенный между администрацией Арзгирского муниципального района Ставропольского края и обществом с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Серафимовский».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Серафимовский», Арзгирский район, с. Серафимовское, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета 36 009 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.Л. Карпель