Решение от 29 ноября 2019 г. по делу № А65-8622/2019

2025/2019-274880(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-8622/2019

Дата принятия решения – 29 ноября 2019 года. Дата объявления резолютивной части – 25 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Обществу с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт", г. Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 712 247 руб., пени в размере 483 232 руб. 70 коп,

при участии представителей сторон: от истца – не явился, извещен,

от ответчика – представитель ФИО2, по доверенности № 44-046-16-17 от 01.01.2019,

У С Т А Н О В И Л :

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 712 247 руб., пени в размере 483 232 руб. 70 коп.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, представил запрошенные судом документы, дал пояснения по существу спора.

Ответчик требования истца не признал, представил отзыв, в котором обосновал свои возражения.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представили отзывы, поддержав позицию ответчика.

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 16.04.2013 № 2547, от 29.01.2014 № 418, между истцом (арендодатель по договору) и ООО «КАМАЗжилбыт» (до смены наименования – ЗАО «КАМАЗжилбыт») (арендатор по договору) 12.03.2014 заключен договор аренды земельного участка № 4242-АЗ, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:070101:5766, общей площадью 5517 кв.м, находящийся по адресу: <...>).

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды, земельный участок предоставляется для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие, банк, парикмахерская) - общежитие, офисы.

Договор заключен сроком до 25.10.2053 (пункт 3.1 договора).

В силу пункта 3.2 договора условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента подписания акта приёма-передачи имущества от 23.05.1996.

В соответствии с пунктом 3.4 договора величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте – 82 %: из них 51,66 % - под общежитие, 30,34 % - под офисы, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта, и составляет 189 659 руб. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункту 3.6 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Актом приема-передачи от 12.03.2014 подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан 04.09.2014, о чем внесена запись 16-16-79/005/2014-511.

Ответчиком обязательства по оплате арендной платы за период с 01.03.2017 по 31.01.2019 надлежащим образом не исполнены. Согласно расчёту истца, задолженность ответчика составляет 487 487 рублей.

В адрес ответчика была направлена претензия от 27.02.2018 с требованием оплаты задолженности по арендным платежам, однако требование оставлено без ответа и удовлетворения, в связи, с чем истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании долга и пени.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.10.2017 по делу № А65-15774/2017 по иску ИКМО г. Набережные Челны к ООО «КАМАЗжилбыт» исковые требования частично удовлетворены, в части расторжения исковые требования оставлены без рассмотрения, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период 01.01.2016 по 31.03.2017 в размере 3 205 671 руб. и неустойка в размере 709 740 руб. 24 коп. Постановлениями Одиннадцатого

арбитражного суда апелляционной инстанции от 08.02.2018 и Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2018 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.10.2017 по делу № А65-15774/2017 оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2018 по делу А65- 11185/2018 договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 4242-АЗ от 12.03.2014 расторгнут, решение вступило в законную силу 17.10.2018.

Судами по делу № А65-15774/2017 установлено, что исполком в 2014, 2015 годах производил расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 1 (под общежитие) и 2 (под офисы), а начиная с 2016 года – с применением поправочного коэффициента 10 (торговля). При этом, ответчик за весь спорный период оплачивал арендную плату, рассчитанную с применением поправочного коэффициента 1 и 2, в соответствии с определением доли занимаемой площади под общежитие – 51,66 %, под офисы – 30,34 %.

Из буквального толкования постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости.

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

В пункте 9 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2014 № 3/4 «О земельном налоге» установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

В данном случае разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 16:52:070101:0141 под жилую застройку многоэтажную площадью 5580 кв. м,

изменено при образовании земельного участка с кадастровым номером 16:52:07 01 01:5766, общей площадью 5517 кв. м, находящегося по адресу: г. Набережные Челны, ул. Академика Рубаненко, д. 6 (1/07) и постановки его на кадастровый учет 05.07.2012, с указанием вида разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие).

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

В связи с чем произведенный исполкомом расчет размера арендной платы за 2016, 2017 годы. с учетом примененного поправочного коэффициента 10, признан судами правильным.

Аналогичные подходы изложены в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, от 18.05.2017 № 306-ЭС17-4516.

Обществом указано, что жилые помещения, расположенные в вышеуказанном здании относятся к частному жилищному фонду коммерческого использования.

Общество, ссылаясь на пункт 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189- ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», считает вышеназванный договор аренды недействительной сделкой, поскольку земельный участок под многоквартирным домом является собственностью ответчика в силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу частей 3, 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него

проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2, 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Арбитражным судом Поволжского округа в постановлении от 13.03.2019 по делу № А65-11185/2018 отмечено, что предпринятые в ходе рассмотрения спора действия ответчика по переводу части помещений в жилые и регистрация в них граждан (срок договора коммерческого найма 11 месяцев), направлены на создание возможности снижение законно установленной арендной платы за пользование земельным участком, предоставленного в коммерческих целях.

Также Арбитражным судом Поволжского округа в постановлении от 13.03.2019 по делу № А65-11185/2018 отмечено, что нахождение многоквартирного жилого дома в частной собственности одного лица законом не предусмотрено.

При рассмотрении данного дела, судом установлено, что согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) государственная регистрация права собственности на квартиру первого гражданина – ФИО3 по адресу: <...>, была осуществлена 08.10.2018.

Таким образом, начисление арендной платы до указанной даты (08.10.2018) судом признаётся обоснованным.

Следовательно, подлежит взысканию с ответчика долг за период с 01.02.2018 по 08.10.2018 в сумме 1 866 496 рублей.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 16.03.2018 по 25.02.2019 в сумме 483 232 рубля 70 копеек.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5.2. дополнительного соглашения, в случае нарушения арендатором пункта 3.4. договора, начисляются пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Нарушение ответчиком сроков оплаты услуг аренды по договору аренды подтверждено материалами дела, ответчиком не оспаривается, в связи с чем, начисление договорной неустойки является правомерным.

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка носит компенсационный характер и должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

По смыслу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил. Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Правовых оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства явной несоразмерности пени последствиям нарушенного обязательства.

Суд исходит из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Размер неустойки, предусмотренный договором, в данном случае сам по себе не является обстоятельством, свидетельствующим о чрезмерности требований. Указанный размер ответственности за нарушение сроков оплаты арендных платежей в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки установлен договором, что в свою очередь соответствует принципам свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, на момент подписания договора аренды размер ответственности, установленный договором, устраивал арендатора. Нарушения оплаты арендных платежей произведены ответчиком, действуя собственной волей, в своем интересе.

Одно из основных начал гражданского законодательства - свобода договора (пункт 1 статьи 1, статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), а одним из частных его проявлений, в свою очередь, является закрепленная параграфом 2 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность для сторон договора предусмотреть на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства неустойку, которой данный Кодекс называет определенную законом или договором денежную сумму, подлежащую уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таких доказательств ответчиком суду предоставлено не было. Судом проверен представленный истцом расчет неустойки.

Истец рассчитал неустойку в сумме 483 232 руб. 70 коп. за период с 16.03.2018 по 25.02.2019 на сумму долга по арендной плате за период с 01.02.2018 по 31.01.2019 в размере 2 712 247 руб.

Тогда как, необходимо исчислять исходя из суммы долга 1 866 496 руб., которая возникла за период 01.02.2018 по 08.10.2018.

Судом произведен перерасчёт неустойки исходя из суммы задолженности, за каждый месяц отдельно. В результате подобного расчета – размер неустойки составил – 438 780 руб. 08 коп.

Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика пени подлежат удовлетворению в сумме 438 780 руб. 08 коп.

При указанных обстоятельствах, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт", г. Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>), в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>), долг за период с 01.02.2018 по 08.10.2018 в сумме 1 866 496 (один миллион восемьсот шестьдесят шесть тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, пени за

период с 16.03.2018 по 25.02.2019 в сумме 438 780 (четыреста тридцать восемь тысяч семьсот восемьдесят) рублей 08 копеек.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт", г. Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>), в доход бюджета государственную пошлину в сумме 28 118 (двадцать восемь тысяч сто восемнадцать) рублей 99 копеек.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья Т.Р. Гиззятов

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 12.04.2019 6:18:41

Кому выдана "Гиззятов " ФИО4