Решение от 27 мая 2021 г. по делу № А63-14254/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-14254/2020
г. Ставрополь
27 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 27 мая 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН <***>,

к санаторно-курортному учреждению «Санаторий «Нарзан», Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН <***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск», Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2568 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:50, площадью 9 160 кв. м, расположенного по адресу: <...>, за период с 15.11.2018 по 29.12.2018 в размере 76 920 рублей 93 копеек и пени за нарушение сроков уплаты арендной платы за период с 16.03.2018 по 29.12.2018 в размере 4 441 рубля 75 копеек,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Кисловодска (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к санаторно-курортному учреждению «Санаторий «Нарзан» (далее – далее – ответчик, учреждение) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 26:34:020308:50, площадью 9 160 кв. м, расположенного по адресу: <...>, за период с 15.11.2018 по 29.12.2018 в размере 76 920 рублей 93 копеек и пени за нарушение сроков уплаты арендной платы за период с 16.03.2018 по 29.12.2018 в размере 4 441 рубля 75 копеек.

Определением от 01.10.2020 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства без вызова сторон в порядке статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 25.11.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» (далее – общество).

В обоснование исковых требований комитет в иске и письменных пояснениях указал, что в нарушение условий договора аренды от 23.05.2012 № 2568 земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:50, заключенного между комитетом и обществом, права и обязанности по которому в соответствии с договором передачи прав и обязанностей от 01.01.2018 переданы третьим лицом (обществом) ответчику (учреждению), ответчик (учреждение) не в полном объеме вносил арендную плату, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 76 920 рублей 93 копеек за период с 15.11.2018 по 29.12.2018. На сумму задолженности в соответствии с условиями договора начислена пеня за период с 16.03.2018 по 29.12.2018. Предпринятая истцом попытка урегулировать спор во внесудебном порядке не привела к положительному результату. Договор передачи прав и обязанностей от 01.01.2018 по спорному договору аренды между ответчиком и третьим лицом (обществом) считается заключенным и действительным, в силу чего у учреждения возникла обязанность по оплате арендной платы за спорный период.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что согласно вступившему с 12.08.2017 постановлению Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582» размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:50 за спорный период должен определяться исходя из базового размера арендной платы, равного 1,5%, в то время как истец рассчитывая арендную плату по договору от 23.05.2012 № 2568 применяет указанную ставку только с 07.03.2018 (даты вступления в законную силу решения Думы города-курорта Кисловодска от 28.02.2018 № 14-518). Учитывая, что в период с 01.01.2017 по 31.12.2018, включающий в себя заявленный истцом период с 15.11.2018 по 29.12.2018 размер арендной платы по спорному договору составляет 1 068 631 рубль 06 копеек, а учреждение за тот же период оплатило 1 402 809 рублей 75 копеек, задолженность по договору за спорный период отсутствует.

В судебное заседание 17.05.2021 явился представитель ответчика и третьего лица ФИО2 по доверенностям от 01.02.2021 № 2 и от 13.01.2021 № 01-24/05, представитель истца в заседание не явился, ходатайств не заявил. В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд счел возможным провести заседание в отсутствие неявившегося представителя комитета.

В ходе заседания представитель учреждения поддержал доводы отзыва на заявление и пояснил, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, так как договор передачи прав и обязанностей от 01.01.2018, на который сослался истец, основан на подлежащей государственной регистрации сделке (договоре аренды от 23.05.2012 № 2568), однако сам договор передачи прав и обязанностей в силу отсутствия его государственной регистрации не породил для третьих лиц (в том числе комитета) правовых последствий (замену арендатора), просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель общества поддержал доводы ответчика и пояснил, что иск комитета не обоснован, так как на основании представленных сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. В связи с нахождением нежилых зданий «Спальный корпус» и «Пищеблок» на земельном участке 26:34:020308:50 третье лицо является арендатором этого земельного участка, замена арендатора в договоре аренды земли с общества на учреждение является несостоявшейся из-за отсутствия государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды, поэтому общество считает учреждение ненадлежащим ответчиком, так как арендатором земельного участка являлось и продолжает являться общество, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения представителя ответчика и третьего лица, в связи с возникновением технических неисправностей при использовании средств аудиозаписи (сбой в программе) в судебном заседании объявлен перерыв до 24.05.2021.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда. Представители участвующих в деле лиц после перерыва не явились, ходатайств не завили. В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся письменным доказательствам.

В связи с неявкой в судебное заседание после перерыва представителей участвующих в деле лиц, протоколирование с использованием средств аудиозаписи не велось.

Исследовав материалы дела, суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления главы администрации города-курорта Кисловодска от 16.12.2002 № 1865 «Об упорядочении земельно-правовых отношений по аренде земли» и положения о комитете, комитет (арендодатель), общественная организация Федерация Независимых Профсоюзов России (далее – ФНПР) и территориальное объединение Федерация профсоюзов Ставропольского края (далее – ФПСК) (арендаторы) заключили договор аренды от 23.05.2012 № 2568 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендаторы приняли в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:34:020308:50, общей площадью 9 160 кв. м, находящийся по адресу: <...>, для использования в целях под спальный корпус литера «К-К1» и нежилое здание пищеблок литера «К2» санаторно-курортного учреждения «Санаторий «Нарзан» в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Названный земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 23.05.2012, подписанному сторонами с проставлением оттисков печатей.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.12.2012 (номер регистрации 26-26-15/033/2012-271), что подтверждается полученной по запросу суда выпиской из ЕГРН от 18.05.2021 № КУВИ-002/2021-57679659.

Срок аренды земельного участка установлен пунктом 2.1 договора по 24.05.2022.

Арендная плата вносится арендаторами равными долями, в полном объеме до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября в управление федерального казначейства по Ставропольскому краю (комитет имущественных отношений города-курорта Кисловодска) путем перечисления на счет (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.5 договора пересмотр арендной платы за земельный участок, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков осуществляется в соответствии с действующим законодательством, правительством Ставропольского края и опубликовывается в средствах массовой информации. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчета к договору, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение порядка и срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пеня перечисляется в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.

Договором от 11.07.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2568 (зарегистрирован управлением Росреестра по Ставропольскому краю 27.07.2013, номер регистрационной записи 26-26-15/009/2013-542) ФНПР и ФПСК уступили свои права и обязанности арендатором на срок по 24.05.2022 обществу, следовательно, арендатором земельного участка 26:34:020308:50 с 28.07.2013 по договору аренды от 23.05.2012 № 2568 является общество.

Из иска и письменных пояснений комитета следует, что, по его мнению, в силу заключенного между обществом и учреждением договора от 01.01.2018 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка учреждение в период с 01.01.2018 по 29.12.2018 являлось арендатором по договору аренды от 23.05.2012 № 2568 и в нарушение условий договора учреждением обязательства по внесению арендной платы исполнялись не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 76 920 рублей 93 копеек за период с 15.11.2018 по 29.12.2018, на которую начислена договорная пеня за период с 16.03.2018 по 29.12.2018.

В связи с наличием указанной задолженности истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 03.08.2020 № 01-15/5315 с предложением в течение 10 дней со дня получения названной претензии оплатить задолженность по договору аренды от 23.05.2012 № 2568. Названная претензия получена адресатом 17.08.2020 (уведомление о вручении отправления), но оставлена им без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в спорный период в полном объеме и неоплата пени явились основанием для обращения комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами, в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено специальное правило о том, что арендатор земельного участка, за исключением отдельных категорий, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное, в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог, а заключение нового договора аренды земельного участка при этом не требуется. Правила аренды государственных и муниципальных земельных участков уточнены пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ - при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В то же время, статьей 392.3 ГК РФ предусмотрено, что в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Из представленного в материалы дела договора от 01.01.2018 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка, следует, что общество не делало каких-либо исключений в части состава и объема передаваемых учреждению прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2568, а значит к договору от 01.01.2018 применимы правила статьи 392.3 ГК РФ.

Вместе с тем пунктом 2 статьи 389 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, в свою очередь пунктом 4 статьи 391 ГК РФ предусмотрено, что к форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ.

Ввиду изложенного, а также того, что согласно договору от 01.01.2018 общество передало учреждению свои права и обязанности по договору аренды от 23.05.2012 № 2568, требующему государственной регистрации (аренда земельного участка на срок свыше одного года) и фактически зарегистрированному, договор от 01.01.2018 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков в соответствии с правилами статей 389, 391, 392.3 ГК РФ должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации спорного договора.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации, а пунктом 3 статьи 433 ГК установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. То есть из данных норм ГК РФ следует, что договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает последствий, на которые он направлен, до осуществления государственной регистрации, и для третьих лиц, не являющихся сторонами договора, до момента государственной регистрации считается незаключенным.

Из материалов дела следует, что договор от 01.01.2018 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков в порядке, установленном для регистрации договора аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2568 не зарегистрирован, следовательно, с учетом вышеназванных норм, не породил правовых последствий, на которые он направлен, для всех третьих лиц, включая комитет, считается незаключенным, а значит учреждение на период с 01.01.2018 по 29.12.2018 не стало арендатором по договору аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2568 и не было обязано вносить арендную плату по указанному договору аренды, что, в свою очередь, исключает возможность удовлетворения исковых требований комитета к учреждению.

Кроме того суд счел, что арендная плата по спорному договору исчисляется в противоречие с нормами федерального законодательства ввиду следующего.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом. Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При исполнении договора аренды от 23.05.2012 № 2568 и в ходе рассмотрения настоящего спора между истцом с одной стороны и ответчиком и третьим лицом с другой стороны возникли разногласия по размеру арендной платы, в частности относительно базового размера арендной платы и начального периода его применения.

Задолженность учреждения по арендной плате рассчитана комитетом на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», решения Думы города-курорта Кисловодска от 26.10.2016 № 15-516 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов» (за период с 01.01.2018 по 06.03.2018 истец применял базовый размер арендной платы 5,0%), решения Думы города-курорта Кисловодска от 28.02.2018 № 14-518 «О внесении изменений в решение Думы города-курорта Кисловодска от 26.10.2016 № 15-516 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Кисловодска и предоставленных в аренду без торгов» (за период с 07.03.2018 по 31.12.2018 истец применял базовый размер арендной платы 1,5%), путем умножения кадастровой стоимости спорного земельного участка на базовый размер арендной платы.

Ответчиком в контррасчете указано, что истцом не учтены нормы постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года. № 582», вступившего в законную силу 12.08.2017.

Согласно представленному контррасчету задолженность за учреждением и обществом по договору аренды от 23.05.2012 № 2568 за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 отсутствует, напротив, имеется переплата.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 названной статьи. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

Аналогичные нормы содержатся в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и статье 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее – Закон № 7- ФЗ).

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской 6 Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» часть земельных участков, находившихся в границах курортов федерального значения и относившихся к федеральной собственности, были отнесены к муниципальной собственности, за исключением предусмотренных законом случаев сохранения федерального уровня собственности или отнесения земельных участков к региональной собственности. До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 ЗК РФ и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий.

Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Статьями 2 и 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу названного Федерального закона.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (пункт 1 статьи 94 ЗК РФ).

В силу статьи 96 ЗК РФ одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. Природные лечебные ресурсы, в соответствии со статьей 1 Закона № 26-ФЗ, представляют собой минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие природные объекты и условия, используемые для лечения и профилактики заболеваний и организации отдыха.

Природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории (пункт 1 статьи 58 Закона № 7-ФЗ).

Пунктом 3 статьи 96 ЗК РФ закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях, в том числе статьей 58 Закона № 7-ФЗ.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошел город Кисловодск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 в соответствии с Законом № 26-ФЗ курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300, утверждены Положения о названных курортах, в том числе о курорте федерального значения Кисловодск.

Учитывая вышеизложенное, земельный участок с кадастровым номером 26:34:020308:50 находится в пределах созданной до 30.12.2013 территории курорта федерального значения Кисловодска, поэтому подлежит особой охране и приватизации не подлежит.

При этом в пределах названного участка расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости нежилое здание спальный корпус с кадастровым номером 26:34:020308:256 и нежилое здание пищеблок с кадастровым номером 26:34:020308:240, что подтверждается выписками из ЕГРН от 08.04.2021 № 99/2021/385834035, № 99/2021/385809694 на здания и от 18.05.2021 № КУВИ-002/2021-57679650 на земельный участок и пунктом 1.2 договора аренды).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в Постановление № 582, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем (принципом) следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Следовательно, с 12.08.2017 размер арендной платы за ограниченные в обороте земельные участки, подлежит приведению в соответствие с принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения.

Такую правовую позицию подтверждает и Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, указавшая в определении от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018: «… поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями…».

В целях приведения порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Кисловодска, в соответствии с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением № 582 на основании решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15- 516 утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов (далее – Порядок № 15-516).

Решением от 28.02.2018 № 14-518, вступившим в законную силу 07.03.2018, Дума города-курорта Кисловодска Ставропольского края дополнила Порядок № 15-516, пунктом 3.1 следующего содержания: «В случае если в отношении земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, установлено ограничение права на приобретение в собственность данного земельного участка для собственника здания, сооружения и размер арендной платы, определяемый в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для 10 которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога».

Пунктом 3 Решения от 28.02.2018 № 14-518 установлено, что оно вступает в силу со дня официального опубликования («Кисловодская газета», № 10, 07.03.2018).

Таким образом, с 12.08.2017 пункт 8 приложения к Порядку № 15-516, устанавливавший ставку арендной платы в размере 5,0% от кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения объектов лечебно-оздоровительного и рекреационного назначения, не может применяться, как противоречащий принципу учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В соответствии с решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 13-516 «О введении на территории города-курорта Кисловодска земельного налога» ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая положения вышеперечисленных нормативных актов, а также тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:020308:50 ограничен в обороте, предоставлен обществу в аренду в связи с расположением на нем объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности (в том числе принадлежавших в спорный период), суд пришел к выводу о необходимости произведения перерасчета размера арендной платы, начиная с 12.08.2017 (даты вступления в законную силу постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531) с применением при расчете базового размера арендной платы в размере ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка – 1,5%.

Согласно представленному учреждением контррасчету начисленной и уплаченной арендной платы по договору аренды от 23.05.2019 № 2568 земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:50 по расчетным периодам с 01.01.2017 по 31.12.2018, с учетом кадастровой стоимости спорного земельного участка на период с 01.01.2017 по 31.12.2018 – 20 797 138 рублей 80 копеек годовой размер арендной платы с применением этих показателей (указанная кадастровая стоимость и ставка арендной платы с 01.01.2017 по 11.08.2017 – 5% (пункт 8 приложения к Порядку № 15-516); с 12.08.2017 по 31.12.2018 – 1,5% с учетом установленного Правительством Российской Федерации принципа учета ограничений на приобретение в собственность земельного участка) составляет: с 01.01.2017 по 11.08.2017 – 1 039 856 рублей 94 копейки в год (20 797 138,80 руб. х 5,0%); а в период с 12.08.2017 по 31.12.2018 – 311 957 рублей 08 копеек в год (20 797 138,80 руб. х 1,5%).

Соответственно, за два года (с 01.01.2017 по 31.12.2018) общий размер подлежащих оплате арендных платежей составляет 1 068 631 рубль 06 копеек, а размер арендной платы при исчислении по дням (способ исчисления, применяемый и истцом, и ответчиком): за 1-й квартал 2017 года составляет 256 403 рубля 08 копеек (1 039 856 рублей 94 копейки /365 дней х 90 дней); за 2-й квартал 2017 года – 259 252 рубля (1 039 856 рублей 94 копейки /365 дней х 91 день); за 3-й квартал 2017 года – 162 388 рублей 62 копейки (1 039 856 рублей 94 копейки /365 дней х 42 дня + 311 957 рублей 08 копеек /365 дней х 50 дней); за 4-й квартал 2017 года – 78 630 рублей 28 копеек (311 957 рублей 08 копеек /365 дней х 92 дня); за 1-й квартал 2018 года – 76 920 рублей 92 копейки (311 957 рублей 08 копеек /365 дней х 90 дней); за 2-й квартал 2018 года – 77 775 рублей 60 копеек (311 957 рублей 08 копеек /365 дней х 91 день); за 3-й квартал 2018 года – 78 630 рублей 28 копеек (311 957 рублей 08 копеек /365 дней х 92 дня); за 4-й квартал 2018 года – 78 630 рублей 28 копеек (311 957 рублей 08 копеек /365 дней х 92 дня).

В период с 01.01.2017 по 31.12.2019 по спорному договору учреждением были внесены платежи в общей сумме 1 402 809 рублей 75 копеек, что подтверждается актом сверки на 31.12.2016, содержащем переплату в сумме 26 336 рублей 16 копеек и платежными поручениями от 14.03.2017 № 316 на сумму 220 066 рублей 93 копейки, от 15.03.2017 № 317 на сумму 10 000 рублей, от 08.06.2017 № 819 на сумму 259 252 рубля, от 05.09.2017 № 1347 на сумму 262 100 рублей 93 копейки, от 02.10.2017 № 1513 на сумму 262 100 рубле 93 копейки, от 14.03.2018 № 270 на сумму 76 921 рубль 20 копеек, от 16.04.2018 № 533 на сумму 129 628 рублей 72 копейки, от 07.06.2018 № 841 на сумму 77 775 рублей 60 копеек, от 11.09.2018 № 1441 на сумму 78 630 рублей 28 копеек.

Проверив представленный ответчиком контррасчет с приложенными подтверждающими документами, суд счел его соответствующим условиям договора, нормам действующего земельного и гражданского законодательства, и арифметически верным.

Договор от 01.01.2017 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, имеющийся в материалах дела, так же, как и вышеуказанный договор от 01.01.2018 государственную регистрацию не проходили, следовательно, не смотря на фактическое внесение арендных платежей, учреждение не было обязано вносить арендную плату по договору аренды от 23.05.2012 № 2568 не только в 2018 году, но и в 2017 году.

Учитывая вышеизложенное материалами дела подтверждено, что учреждением в период с 01.01.2017 по 31.12.2018 внесено арендной платы в сумме, большей (1 402 809 рублей 75 копеек), чем должно быть начислено арендной платы за тот же период (1 068 631 рубль 06 копеек), суд пришел к выводу о том, что задолженность по договору аренды от 23.05.2012 № 2568 в период с 01.01.2017 по 31.12.2018 (включающий в себя и заявленный комитетом к взысканию период с 15.11.2018 по 29.12.2018) у учреждения и общества отсутствует.

Принимая во внимание, что учреждение не обязано было вносить арендные платежи по договору аренды земельного участка от 23.05.2012 № 2568 из-за отсутствия государственной регистрации договоров от 01.01.2017 и от 01.01.2018 передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, но фактически в период с 01.01.2017 по 31.12.2018 внесло вышеуказанные платежи по спорному договору в общей сумме 1 402 809 рублей 75 копеек, суд счел, что в силу просрочки внесения арендных платежей в данный период действительным арендатором (обществом) данные платежи подлежат учету комитетом по правилам статьи 313 ГК РФ, как исполнение, предложенное за должника по договору аренды (общества) третьим лицом (учреждением).

При таком положении у суда отсутствуют основания для взыскания с учреждения задолженности по арендной плате по договору за период с 15.11.2018 по 29.12.2018, так как у учреждения и общества имелась переплата по арендным платежам по состоянию на конец заявленного периода и учреждение не было обязано вносить арендную плату по договору, так как к нему не перешли обязанности арендатора по договору.

За несвоевременное внесение ответчиком арендной платы истец в соответствии с пунктом 5.2 договора начислил пеню в размере 4 441 рубля 75 копеек за период с 16.03.2018 по 29.12.2018.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 ГК РФ).

Суд отмечает, что пеня рассчитана комитетом неверно в связи с неправильным определением суммы основного долга.

Учитывая своевременно вносимые учреждением и обществом платежи по арендной плате в спорный период, а также образовавшуюся переплату, начисление пени в спорный период является неправомерным.

При таких обстоятельствах суд отказал комитету в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 2 части 2 статья 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 названного Кодекса.

Поскольку решение по делу вынесено в пользу ответчика, истец в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 указанного Кодекса освобожден от уплаты государственно пошлины, у суда не имеется оснований для возложения на сторон обязанности перечислить государственную пошлину в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, Ставропольский край, г. Кисловодск, ОГРН <***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Минеев