Решение от 18 октября 2017 г. по делу № А42-6137/2017

Арбитражный суд Мурманской области

ул. Книповича, д.20, г. Мурманск, 183049

http://murmansk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

дело № А42-6137/2017
город Мурманск
19 октября 2017 года
резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2017 года


Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Власова В.В., при ведении протокола помощником судьи Зиновьевой Ю.В., при участии от КУИ администрации г. Апатиты ФИО1 (доверенность от 11.07.2016), от ФИО2 ФИО3 (доверенность от 19.09.2017), рассмотрев в открытом заседании иск КУИ администрации г. Апатиты к ФИО2 о взыскании, 



установил:

комитет по управлению имуществом администрации г. Апатиты (184209, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к предпринимателю ФИО2 о взыскании 419191,86 рубля арендной платы с 1 октября 2011 до 30 июня 2017 и 2 088 200,54 рубля неустойки за просрочку ее внесения с 21 ноября 2011 до 21 июля 2017.

В отзыве ответчик заявил о применении срока исковой давности для требований, возникших до 01.08.2014, предприниматель сообщил о выкупе арендованного помещения. Считает, что арендная плата может начисляться только до 15.06.2013. Ответчик ходатайствует о снижении пеней на основании статьи 333 Гражданского кодекса.

Представитель комитета поддержал заявленные требования, а представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 17 до 18.10.2017. После окончания перерыва стороны в заседание суда не явились.

Как следует из представленных доказательств, во исполнение договора от 15.02.2002 № 132/1 комитет передал предпринимателю во временное владение и пользование для ведения розничной торговли нежилые помещения площадью 438,8 м2, включая подвал площадью 101,4 м2 в здании в <...>. Срок аренды с 15.02.2002 до 15.02.2017. Передача помещений арендатору оформлена актом от 15.02.2002.

Предприниматель обязался вносить плату за пользование имуществом до 20 числа месяца, следующего за месяцем оплаты (пункт3.2).

Размер арендной платы согласован в приложении к договору. Арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер платы за пользование имуществом. Уведомление об изменении размера платы за пользование имуществом направляется арендатору и является неотъемлемой частью договора (пункт 3.4).

В пункте 4.1.1 договора предусмотрена неустойка 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки внесения арендной платы.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В 2013 году предприниматель воспользовался правом, предоставленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося … в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» (далее – Закон № 159-ФЗ), заключил договоры № 62 и 83 продажи помещения площадью 334,3 м2 на первом этажен здания и помещения площадью 101,4 м2 в подвале здания.

На основании договора от 15.06.2013 № 83 комитет передал в собственность предпринимателю нежилое помещение площадью 101,4 м2, являвшееся предметом договора аренды от 15.02.2002. Договор подписан предпринимателем с протоколом разногласий.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 02.04.2015 № А42-6323/2014 урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении договора от 15.06.2013 № 83. С учетом выходных дней судебный акт вступил в законную силу 6 мая 2015.

Переход права собственности к предпринимателю на помещение, площадью 101,4 м2 не зарегистрирован.

Претензии от 20.01.2016, 19.10.2016, 28.07.2017 с требованием оплатить долг за аренду помещения площадью 101,4 м2 оставлены без удовлетворения, поэтому комитет обратился в суд.

Мнение предпринимателя о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора является ошибочным.

Досудебный порядок урегулирования спора – одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником в обязательстве до передачи дела в суд.

При предъявлении иска о взыскании задолженности в большей сумме, за следующие периоды, не указанные в претензии об оплате долга за предыдущие периоды, соблюдение претензионного порядка не требуется, если такой порядок не приводит к разрешению спора. Предприниматель представил претензию комитета от 20.01.2016, ответы на претензии, из которых не усматривается намерения ответчика урегулировать спор во внесудебном порядке. Разногласия, в частности, сводятся к возможности начисления арендной платы после заключения договора продажи помещения. Впоследствии предпринимателю также направлялись оставленные без ответа и удовлетворения требования оплатить долг (претензии от 19.10.2016 и 28.07.2017).

Учитывая изложенное, следует считать соблюденным претензионный порядок урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению по существу.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего кодекса.

Исковое заявление сдано в канцелярию суда 03.08.2017.

В силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

О нарушении своего права на получение платы за пользование муниципальным имуществом комитет должен был знать не позднее 21 числа месяца, следующего за месяцем аренды имущества. О том, кто является надлежащим ответчиком, истцу было известно со дня заключения договора аренды (15.02.2002).

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительному требованию о взыскании процентов, в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 ГК РФ).

Принимая во внимание согласованный срок внесения арендной платы, пропущен срок исковой давности для требований, возникших до 1 июля 2014.

В силу статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

По мнению комитета, ввиду отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на помещение площадью 101,4 м2 его собственником продолжает оставаться муниципальное образование, которое вправе требовать плату за пользование этим имуществом.

Указанный довод является ошибочным.

В соответствии со статьями 425, 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

К моменту заключения сторонами договора купли-продажи помещение уже находилось во владении у предпринимателя на основании договора аренды, поэтому оно признается переданным предпринимателю с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Как предусмотрено статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи от 15.06.2013 были определены решением Арбитражного суда Мурманской области от 02.04.2015 (дело № А42-6323/2014), договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 02.04.2015, то есть с 06.05.2015.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

В пунктах 5, 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено: при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, комитет вправе требовать взыскания долга за аренду помещения и соответствующих пеней за период, предшествующий дате заключения договора купли-продажи от 15.06.2013 в редакции, определенной судом, то до 5 мая 2015.

Утверждение комитета о неисполнении предпринимателем договора купли-продажи может являться основанием для предъявления покупателю соответствующих требований и не может служить основанием для начисления арендной платы после 5 мая 2015.

На основании изложенного обоснованно предъявлено, с учетом применения исковой давности, правомерно предъявлено к взысканию 63509,1 рубля основного долга с 1 июля 2014 до 5 мая 2015.

Под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) разъяснено: если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок в отношении неустоек.

Несвоевременное внесение арендной платы подтверждается представленными доказательствами, не оспаривается ответчиком, установлено.

В соответствии с пунктом 66 Постановления № 7 если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду и сохраняется обязанность должника по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.

Таким образом, арендодатель вправе требовать уплаты неустойки за просрочку внесения платы за пользование имуществом и после прекращения договора аренды.

За просрочку внесения платы с 21 августа 2014 до 21 июля 2017 правомерно начислено 293519,4 рубля договорной неустойки.

В силу пунктов 1, 2 статьи 333 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 Постановления № 7).

Ответчик ни чем не подтвердил несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Само по себе заявление о применении статьи 333 ГК РФ не является основанием для уменьшения неустойки.

Учитывая размер долга, неустойки, период просрочки оплаты суд не усматривает явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, отклоняет ходатайство ответчика об уменьшении пеней.

На основании статьи 33317 АПК РФ государственная пошлина от размера удовлетворенных требований взыскивается в федеральный бюджет с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 АПК РФ, суд 



решил:

иск удовлетворить частично. Взыскать с предпринимателя ФИО2 в бюджет муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией 63509 рублей основного долга, 293519 рублей 40 копеек неустойки, всего 357028 рублей 50 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с предпринимателя ФИО2 в федеральный бюджет 5060 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия.



Судья                                                                                                              В.В. Власов