Решение от 17 июля 2025 г. по делу № А63-7557/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-7557/2025
г. Ставрополь
18 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2025 года

Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2025 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Батурина В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермолаевой Ю.Д., рассмотрев в заседании суда исковое заявление ООО Специализированный застройщик «Капстройск», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***> к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, министерству строительства и архитектуры Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, АО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***> о признании отсутствующими обременений в отношении объектов недвижимости, в отсутствие лиц, участвующих в деле (извещены, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет),

установил:

ООО Специализированный застройщик «Капстройск», г. Ставрополь обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, министерству строительства и архитектуры Ставропольского края, г. Ставрополь, АО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края», г. Ставрополь о признании отсутствующими обременений в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:031003:3682, 26:12:031003:3681, 26:12:031003:3439, 26:12:031003:1830.

Определением от 12.05.2025 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу, по делу назначено предварительное судебное заседание на 24.06.2025 на 12 часов 00 минут.

В предварительное судебное заседание 24.06.2025 явился представитель истца и представитель ответчика АО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края».

К судебному заеданию от Управления Росреестра по Ставропольскому краю, министерства строительства и архитектуры Ставропольского края, АО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края» поступили отзывы на исковое заявление.

В отзывах на исковое заявление министерство строительство и архитектуры Ставропольского края, АО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края» возражают в удовлетворении заявленных исковых требований, указывая на то, что требования министерства строительства и архитектуры Ставропольского края, АО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края» конкурсным управляющим не погашены, денежные средства, поступившие от ООО Специализированный застройщик «Капстройск», не распределены, а потому отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований и снятия обременений.

Определением от 24.06.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управление Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ООО «АртСтройТехно», г. Ставрополь (конкурсный управляющий ФИО1), и назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании на 16.07.2025 на 10 часов 30 минут.

К судебному заседанию 16.07.2025 от конкурсного управляющего ООО «АртСтройТехно» ФИО1 поступил отзыв на исковое заявление, в котором конкурсный управляющий поддерживает доводы ООО Специализированный застройщик «Капстройск» и считает возможным удовлетворение требований. Конкурсный управляющий указывает, что прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в порядке, определенном Законом № 127-ФЗ. Продажа недвижимого имущества на торгах повлекла прекращение права залога в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> Также конкурсный управляющий указал, что в настоящее время проводится распределение денежных средств от реализации объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>

От ООО Специализированный застройщик «Капстройск» к судебному заседанию 16.07.2025 поступили дополнительные документы в обоснование исковых требований и в порядке статьи 49 АПК РФ заявление об уточнение исковых требований и об отказе от заявленных требований к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю.

Суд принимает уточнение исковых требований и прекращает производство по делу в части требований к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (регистрирующему органу).

Также ООО Специализированный застройщик «Капстройск» в заявлении просило судебные расходы по результатам рассмотрения спора не распределять, а оставить за истцом.

Исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.10.2015 по делу № А63-12163/2015 по заявлению ПАО «Сбербанк России» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «АртСтройТехно». Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.03.2017 по делу № А63-12163/2015 ООО «АртСтройТехно» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

В целях восстановления прав граждан - участников строительства приняты: закон Ставропольского края от 07.02.2022 № 8-кз «О порядке погашения требований граждан - участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или денежных требований»; постановление Правительства Ставропольского края от 19.05.2022 № 270-п «Об утверждении Порядка погашения требований граждан — участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или денежных требований».

Указанные нормативно-правовые акты определяют порядок осуществления погашения требований граждан - участников строительства.

Согласно пункту 3 Порядка, погашение требований граждан -участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или денежных требований осуществляется путем предоставления таким гражданам денежной выплаты в размере, установленном пунктом 4 настоящего Порядка (далее - денежная выплата).

Судом установлено, что во исполнение указанных мероприятий по восстановлению прав граждан - участников строительства были погашены требования граждан - участников строительства, и эти требования к должнику по договорам долевого участия переданы на основании договоров цессии министерству строительства и архитектуры Ставропольского края (Ставропольскому краю) и АО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края», о чем в реестре требований кредиторов должника внесены соответствующие сведения.

Также судом установлено, что в результате погашения требований граждан - участников строительства и замены кредиторов на министерство строительства и архитектуры Ставропольского края (Ставропольский край) и АО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края» в отношении объектов недвижимости должника с кадастровыми номерами 26:12:031003:3682, 26:12:031003:3681,

26:12:031003:3439, 26:12:031003:1830 в ЕГРН содержатся (внесены) следующие сведения об обременениях:

- обременения в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, в квартале 214, поз. 2, с кадастровым № 26:12:031003:3682 в виде: договора долевого участия в строительстве № 46 от 18.02.2015, дата государственной регистрации от 13.08.2024, № регистрационной записи 26:12:031003:3682-26/474/2024-6;

- обременение в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, в квартале 214, поз. 3, с кадастровым № 26:12:031003:3681 в виде: договора долевого участия в строительстве № 46 от 18.02.2015, дата государственной регистрации от 13.08.2024, № регистрационной записи 26:12:031003:3681-26/474/2024-6;

- обременение в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, в квартале 214, с кадастровым № 26:12:031003:3439 в виде: договора долевого участия в строительстве № 46 от 18.02.2015, дата государственной регистрации от 13.08.2024, № регистрационной записи 26:12:031003:3439-26/474/2024-21;

- Договор аренды (субаренды) ипотека в силу закона, № регистрационной записи 26-26/001-26/001/020/2015-536/2;

- Договор долевого участия в строительстве, № 46, выдан 18.02.2015, дата государственной регистрации: 04.03.2015, № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/020/2015-536/1;

- Договор участия в долевом строительстве № 3 от 02.09.2015, дата государственной регистрации: 17.08.2016 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/043/2016-893/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 94 от 02.09.2015, дата государственной регистрации: 08.10.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/068/2015-064/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 10 от 01.09.2015, дата государственной регистрации: 02.10.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/058/2015-951/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 16 от 22.08.2015, дата государственной регистрации: 02.10.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/058/20l5-919/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия я долевом строительстве № 2 от 06.07.2015, дата государственной регистрации: 30.07.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/046/2015-858/1 в пользу AO «ИИАСК›;

- Договор участия в долевом строительстве № 41 от 17.07.2015, дата государственной регистрации: 28.07.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/051/2015-742/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 42/A от 05.06.2015, Договор уступки права требования (цессии) № 104 от 07.11.2022, дата государственной регистрации: 23.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-933/1 в пользу: Ставропольский край;

- Договор участия в долевом строительстве № 40 от 09.04.2015, дата государственной регистрации: 16.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/047/2015-348/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор долевого участия в строительстве № 48 от 20.05.2015, Договор уступки права (требования) по договору № 48 от 20.05.2015 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома б/н от 03.03.2023, Договор уступки права требования (цессии) № 141 от 27.07.2023, дата государственной регистрации: 11.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/036/2015-794/1 в пользу: Ставропольский край;

- Договор участия в долевом строительстве № 47 от 20.05.2015, дата государственной регистрации: 08.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001 -26/001/047/2015-248/1 в пользу AO «ИІІАСК›;

- Договор участия в долевом строительстве № 48/A от 20.05.2015, дата государственной регистрации: 03.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001- 26/001/046/2015-224/1 в пользу AO «ИИACK»;

- Договор участия в долевом строительстве № 17 от 12.05.2015, дата государственной регистрации: 01.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/047/2015-080/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 33 от 07.05.2015, дата государственной регистрации: 01.06.2015 номер государственной регистрации: 26-26/001-26/001/047/2015-081/1 в пользу АО «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 8 от 27.04.2015, дата государственной регистрации: 13.05.2015 номер государственной регистрации: 26-26/001-26/001/038/2015-709/1 в пользу AO «ИИACK»;

- Договор участия в долевом строительстве № 37 от 03.04.2015, дата государственной регистрации: 13.05.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/038/2015-708/1 в пользу AO «ИИАСК›;

- Договор участия в долевом строительстве № 36 от 27.04.2015, дата государственной регистрации: 06.05.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-42 l/l в пользу: Ставропольский край;

- Договор участия в долевом строительстве № 15 от 16.04.2015, дата государственной регистрации: 29.04.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-402/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 6а от 11.04.2015, дата государственной регистрами: 29.04.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/036/2015-361/1 в польз AO «ИИАСК»;

- Договор участие в долевом строительстве № 21 от 09.04.2015, дата государственно регистрации: 24.04.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-261/1 в пользу АО «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 12/A от 15.04.2015, дата государственной регистрации: 20.04.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-133/1 в пользу AO «ИИACK»;

- Договор участия в долевом строительстве № 12 от 15.04.2015, дата государственной регистрации: 20.04.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-132/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 27 от 13.03.2015, дата государственной регистрации: 25.03.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/035/2015-125/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) № 141 от 27.07.2023, дата государственной регистрации: 14.08.2023 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/477/2023-39 в пользу: Ставропольский край;

- Договор уступки права (требования) по договору № 48 от 20.05.2015 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома б/н от 03.03.2023, дата государственной

регистрации: 09.03.2023 номер государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/477/2023-38 в пользу Ставропольский край;

- Договор уступки права требования (цессии) № 104 от 07.11.2022, дата государственной регистрации: 17.11.2022 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/477/2022-37 в пользу: Ставропольский край;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 8 долевого участия в строительстве от 27.04.2015 г. № Б1/8 от 16.06.2020, дата государственной регистрации: 19.06.2020 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2020-31 в пользу АО «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) № Б1/48А от 13.12.2019, дата государственной регистрации: 25.12.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-25 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 12/A долевого участия в строительстве от 15.04.2015 г. № Б1/12А от 03.12.2019, дата государственной регистрации: 16.12.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-24 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору долевого участия в строительстве № 21 от 09.04.2015 г. № Б1/21 от 29.10.2019, дата государственной регистрации: 12.11.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-21 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 12 долевого участия в строительстве от 15.04.2015 г. № Б1/12 от 17.10.2019, дата государственной регистрации: 30.10.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-20 в пользу AO «ИИАСК›;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 27 долевого участия в строительстве от 13.03.2015 № Б1/27 от 24.09.2019, дата государственной регистрации: 03.10.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-19 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору № 33 долевого участия в строительстве от 07 мая 2015 г. № Б1/33 от 03.09.2019, дата государственной регистрации: 17.09.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-18 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) № Б1/3 от 22.08.2019, дата государственной регистрации: 02.09.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-17 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору № 16 участия в долевом строительстве от 22 августа № 2015 № Б1/16 от 22.08.2019, дата государственной регистрации: 02.09.2019 номер государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-16 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 47 долевого участия в строительстве от 20.05.2015 № Б1/54 от 22.08.2019, дата государственной регистрации: 02.09.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-15 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору № 94 участия в долевом строительстве от 02 сентября 2015 № Б1/94 от 15.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-14 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору № 10 участия в долевом строительстве от 01 сентября 2015 № Б1/10 от 13.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-13 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 6a долевого участия в строительстве от 11.04.2015 № Б1/6А от 15.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-12 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 41 долевого участия в строительстве от 17.08.2015 № Б1/41 от 15.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-11 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права и перевода долга по Договору № 2 долевого участия в строительстве от 06.07.2015 № Б1/2 от 15.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 номер государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-10 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору № 26 участия в долевом строительстве от 22.08.2015 № Б1/26 от 15.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-9 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 43 долевого участия в строительстве от 14.04.2015 № Б1/43 от 13.08.2019, дата государственной регистрации: 21.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-8 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 40 долевого участия в строительстве от 09.04.2015 № Б1/40 от 13.08.2019, дата государственной регистрации: 21.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-7 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 37 долевого участил в строительстве от 03.04.2015 № Б1/37 от 13.08.2019, дата государственной регистрации: 21.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-6 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 17 долевого участия в строительстве от 20.05.2015 № Б1/17 от 13.08.2019, дата государственной регистрации: 21.08.2019 номер государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-4 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 15 долевого участия в строительстве от 16.04.2015 № Б1/15 от 08.08.2019, дата государственной регистрации: 21.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-3 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права (требования) по договору № 48/A от 20.05.2015 участия в долевом строительстве по адресу: <...> б/п от 14.07.2015, дата государственной регистрации: 27.07.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/051/2015-594/1 в пользу Ставропольский край.

16.06.2024 состоялись открытые торги посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «АртСтройТехно». Победителем торгов стало ООО Специализированный застройщик «КапСтрой СК» (протокол от 16.06.2024 № 140210-МЭТС/1).

Между ООО «АртСтройТехно» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «КапСтрой СК» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.06.2024 № 140210 в соответствии с условиями которого ООО Специализированный застройщик «КапСтройСК» приобрело:

объект незавершенного строительства 8 % готовности, расположенный по адресу: <...> в квартале 214, с кадастровым № 26:12:031003:3439, площадью застройки 544 кв.м.;

объект незавершенного строительства 4 % готовности, расположенный по адресу: <...>, в квартале 214, с кадастровым № 26:12:031003:3681, площадью застройки 544 кв.м.;

объект незавершенного строительства 4 % готовности, расположенный по адресу: <...> в квартале 214, с кадастровым №

26:12:031003:3682, площадью застройки 544 кв.м.; право аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № 9346 от 30.12.2020г., кадастровый № 26:12:031003:1830, площадью 8 171 кв.м., расположенного по адресу: <...> в квартале 214.

В настоящее время земельный участок, расположенный по адресу: <...> в квартале 214, с кадастровым № 26:12:031003:1830, площадью 8 171 кв.м., принадлежит на праве аренды ООО Специализированный застройщик «КапСтройСК» на основании договора аренды земельного участка от 01.04.2024 № 12302 в редакции дополнительного соглашения от 28.08.2024.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена регистрация права собственности и аренды на вышеуказанные объекты за ООО Специализированный застройщик «КапСтройСК».

Судом установлено, что ООО Специализированный застройщик «КапСтройСК» выполнило условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.06.2024 № 140210 и по платежным поручениям № 152 от 11.06.2024, № 194 от 12.07.2024 оплатило стоимость приобретаемого недвижимого имущества в общей сумме 100 701 000 рублей.

Денежные средства в указанном размере 100 701 000 рублей получены должником, в настоящее время конкурсный управляющий с учетом определения от 09.06.2025 по делу № А63-12163/2015 производит распределение денежных средств от реализации объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>

Согласно пунктам 9, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» в такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110, 111 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закона № 127-ФЗ), такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

Таким образом, при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

При проведении открытых торгов по реализации имущества (предприятия) должника было указано, что имущество продается свободным от прав третьих лиц, права и

обязанности по ранее заключенным договорам долевого участия при продаже имущества не передаются (ссылка на сайт торгов: «https://m-est/ru/gentralVieW?id=260428312»).

30.10.2024 ООО Специализированный застройщик «КапСтройСК» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с просьбой аннулировать записи об обременении недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым № 26:12:031003:1830, расположенного по адресу: <...> в квартале 214, в виде ипотеки в связи реализацией заложенного имущества в рамках процедуры банкротства путем проведения открытых торгов, в ЕГРН.

14.11.2024 № 17/13544/24 из регистрирующего органа получен ответ о невозможности внести советующие сведения об аннулировании записей об ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению ООО Специализированный застройщик «КапСтройСК».

Указывая, что записи об обременениях в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:031003:3682, 26:12:031003:3681, 26:12:031003:3439, 26:12:031003:1830 нарушают права истца, ограничивают его правомочия собственника объектов недвижимости, ООО Специализированный застройщик «КапСтройСК» обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 53 постановления Пленума № 10/22, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Пунктом 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» предусмотрено, что если залоговые отношения

прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель - третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 ГК РФ).

В рассматриваемом случае судом установлено, что ООО Специализированный застройщик «КапСтрой СК» приобрело имущество должника на открытых торгах и осуществило оплату денежных в установленном размере 100 701 000 рублей.

Открытые торги посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «АртСтройТехно» (протокол от 16.06.2024 № 140210- МЭТС/1), договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.06.2024 № 140210 никем не оспорены, недействительными не признаны.

В соответствии с пунктами 1, 4, 5 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 Кодекса); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Из разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - постановление № 58), следует, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Следовательно, Закон о банкротстве и статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают прекращение права залога в силу закона в случае продажи заложенного имущества на торгах в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

В рассматриваемом случае указанный механизм имел место в рассматриваемых обстоятельствах.

Обременения правомерно приобретенных у должника объектов недвижимости являются прекращенными в силу закона. Дальнейшее сохранение таких обременений

нарушает права истца, ограничивает его правомочия собственника объектов недвижимости.

Учитывая установленный судом факт прекращения обременений, залога по предусмотренным законом основаниям, но которые значатся в реестре как существующие, что требования покупателя направлены на прекращение зарегистрированных обременений, суд, признавая отсутствующими (прекращенными) обременения, по сути, устраняет правовую неопределенность в правоотношениях между застройщиком-банкротом, залоговыми кредиторами и покупателем имущества должника – ООО Специализированный застройщик «КапСтройСК» таким образом, что положение последнего стало соответствовать требованиям законодательства о банкротстве.

При этом правомерность снятия обременений в отношении объектов недвижимости правомерно приобретенных у должника не ставится в зависимость от расчетов с кредиторами. Денежные средства, вырученные от реализации предмета залога, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника, а зачисленные на этот счет средства в установленном законодателем процентном соотношении распределяются на погашение требований кредиторов в установленном Законом о банкротстве порядке.

Судом установлено, что ООО Специализированный застройщик «КапСтрой СК» приобрело имущество должника на открытых торгах и осуществило по платежным поручениям № 152 от 11.06.2024, № 194 от 12.07.2024 оплату денежных средств в установленном размере 100 701 000 рублей.

Денежные средства в указанном размере 100 701 000 рублей получены должником, в настоящее время конкурсный управляющий с учетом определения от 09.06.2025 по делу № А63-12163/2015 производит распределение денежных средств от реализации объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>

Открытые торги посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «АртСтройТехно» (протокол от 16.06.2024 № 140210- МЭТС/1), договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.06.2024 № 140210 никем не оспорены, недействительными не признаны.

При таких обстоятельствах требования покупателя имущества должника о признании отсутствующими (прекращенными) обременений в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:031003:3682, 26:12:031003:3681, 26:12:031003:3439, 26:12:031003:1830 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом суд отмечает, что список (перечень) обременений объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:031003:3682, 26:12:031003:3681, 26:12:031003:3439, 26:12:031003:1830 отражены в выписке из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 02.07.2025 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:031003:1830) и выписках из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 09.07.2025 (в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:031003:3682, 26:12:031003:3681, 26:12:031003:3439).

В соответствии с пунктом 52 постановления № 10/22 если в резолютивной части судебного акта решен вопрос об отсутствии обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 113.07.2015 № 218-Ф, вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав.

В части распределения судебных расходов суд отмечает, что ООО Специализированный застройщик «Капстройск» в заявлении просило судебные расходы по результатам рассмотрения спора не распределять, а оставить за истцом.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточнение исковых требований принять.

В части требований к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***> производство по делу прекратить.

Исковые требования ООО Специализированный застройщик «Капстройск», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***> удовлетворить.

Признать отсутствующим (прекращенным) обременение в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, в квартале 214, поз. 2, с кадастровым № 26:12:031003:3682 в виде: договора долевого участия в строительстве № 46 от 18.02.2015, дата государственной регистрации от 13.08.2024, № регистрационной записи 26:12:031003:3682-26/474/2024-6;

Признать отсутствующим обременение в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, в квартале 214, поз. 3, с кадастровым № 26:12:031003:3681 в виде: договора долевого участия в строительстве № 46 от 18.02.2015, дата государственной регистрации от 13.08.2024, № регистрационной записи 26:12:031003:3681-26/474/2024-6;

Признать отсутствующим обременение в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, в квартале 214, с кадастровым № 26:12:031003:3439 в виде: договора долевого участия в строительстве № 46 от 18.02.2015, дата государственной регистрации от 13.08.2024, № регистрационной записи 26:12:031003:3439-26/474/2024-21;

Признать отсутствующими (прекращенными) обременения в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> в квартале 214, площадью 8 171,00 кв.м., кадастровый № 26:12:031003:1830, в виде:

- Договор аренды (субаренды) ипотека в силу закона, № регистрационной записи 26-26/001-26/001/020/2015-536/2;

- Договор долевого участия в строительстве, № 46, выдан 18.02.2015, дата государственной регистрации: 04.03.2015, № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/020/2015-536/1;

- Договор участия в долевом строительстве № 3 от 02.09.2015, дата государственной регистрации: 17.08.2016 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/043/2016-893/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 94 от 02.09.2015, дата государственной регистрации: 08.10.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/068/2015-064/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 10 от 01.09.2015, дата государственной регистрации: 02.10.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/058/2015-951/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 16 от 22.08.2015, дата государственной регистрации: 02.10.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/058/20l5-919/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 26 от 22.08.2015, дата государственной регистрации: 02.10.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/058/2015- 920/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия я долевом строительстве № 2 от 06.07.2015, дата государственной регистрации: 30.07.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/046/2015-858/1 в пользу AO «ИИАСК›;

- Договор участия в долевом строительстве № 41 от 17.07.2015, дата государственной регистрации: 28.07.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/051/2015-742/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 42/A от 05.06.2015, Договор уступки права требования (цессии) № 104 от 07.11.2022, дата государственной регистрации:

23.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-933/1 в пользу: Ставропольский край;

- Договор участия в долевом строительстве № 40 от 09.04.2015, дата государственной регистрации: 16.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/047/2015-348/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор долевого участия в строительстве № 48 от 20.05.2015, Договор уступки права (требования) по договору № 48 от 20.05.2015 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома б/н от 03.03.2023, Договор уступки права требования (цессии) № 141 от 27.07.2023, дата государственной регистрации: 11.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/036/2015-794/1 в пользу: Ставропольский край;

- Договор участия в долевом строительстве № 47 от 20.05.2015, дата государственной регистрации: 08.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001 -26/001/047/2015-248/1 в пользу AO «ИІІАСК›;

- Договор участия в долевом строительстве № 48/A от 20.05.2015, дата государственной регистрации: 03.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001- 26/001/046/2015-224/1 в пользу AO «ИИACK»;

- Договор участия в долевом строительстве № 17 от 12.05.2015, дата государственной регистрации: 01.06.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/047/2015-080/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 33 от 07.05.2015, дата государственной регистрации: 01.06.2015 номер государственной регистрации: 26-26/001-26/001/047/2015-081/1 в пользу АО «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 43 от 14.04.2015, дата государственной регистрации: 20.05.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/038/2015-844/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 8 от 27.04.2015, дата государственной регистрации: 13.05.2015 номер государственной регистрации: 26-26/001-26/001/038/2015-709/1 в пользу AO «ИИACK»;

- Договор участия в долевом строительстве № 37 от 03.04.2015, дата государственной регистрации: 13.05.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/038/2015-708/1 в пользу AO «ИИАСК›;

- Договор участия в долевом строительстве № 36 от 27.04.2015, дата государственной регистрации: 06.05.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-42 l/l в пользу: Ставропольский край;

- Договор участия в долевом строительстве № 15 от 16.04.2015, дата государственной регистрации: 29.04.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-402/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 6а от 11.04.2015, дата государственной регистрами: 29.04.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/036/2015-361/1 в польз AO «ИИАСК»;

- Договор участие в долевом строительстве № 21 от 09.04.2015, дата государственно регистрации: 24.04.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-261/1 в пользу АО «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 12/A от 15.04.2015, дата государственной регистрации: 20.04.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-133/1 в пользу AO «ИИACK»;

- Договор участия в долевом строительстве № 12 от 15.04.2015, дата государственной регистрации: 20.04.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/042/2015-132/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор участия в долевом строительстве № 27 от 13.03.2015, дата государственной регистрации: 25.03.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/035/2015-125/1 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) № 141 от 27.07.2023, дата государственной регистрации: 14.08.2023 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/477/2023-39 в пользу: Ставропольский край;

- Договор уступки права (требования) по договору № 48 от 20.05.2015 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома б/н от 03.03.2023, дата государственной регистрации: 09.03.2023 номер государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/477/2023-38 в пользу Ставропольский край;

- Договор уступки права требования (цессии) № 104 от 07.11.2022, дата государственной регистрации: 17.11.2022 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/477/2022-37 в пользу: Ставропольский край;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 8 долевого участия в строительстве от 27.04.2015 г. № Б1/8 от 16.06.2020, дата государственной регистрации: 19.06.2020 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2020-31 в пользу АО «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) № Б1/48А от 13.12.2019, дата государственной регистрации: 25.12.2019 № государственной регистрации:

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 12/A долевого участия в строительстве от 15.04.2015 г. № Б1/12А от 03.12.2019, дата государственной регистрации: 16.12.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-24 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору долевого участия в строительстве № 21 от 09.04.2015 г. № Б1/21 от 29.10.2019, дата государственной регистрации: 12.11.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-21 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 12 долевого участия в строительстве от 15.04.2015 г. № Б1/12 от 17.10.2019, дата государственной регистрации: 30.10.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-20 в пользу AO «ИИАСК›;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 27 долевого участия в строительстве от 13.03.2015 № Б1/27 от 24.09.2019, дата государственной регистрации: 03.10.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-19 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору № 33 долевого участия в строительстве от 07 мая 2015 г. № Б1/33 от 03.09.2019, дата государственной регистрации: 17.09.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-18 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) № Б1/3 от 22.08.2019, дата государственной регистрации: 02.09.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-17 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору № 16 участия в долевом строительстве от 22 августа № 2015 № Б1/16 от 22.08.2019, дата государственной регистрации: 02.09.2019 номер государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-16 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 47 долевого участия в строительстве от 20.05.2015 № Б1/54 от 22.08.2019, дата государственной регистрации: 02.09.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-15 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору № 94 участия в долевом строительстве от 02 сентября 2015 № Б1/94 от 15.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-14

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору № 10 участия в долевом строительстве от 01 сентября 2015 № Б1/10 от 13.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-13 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 6a долевого участия в строительстве от 11.04.2015 № Б1/6А от 15.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-12 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 41 долевого участия в строительстве от 17.08.2015 № Б1/41 от 15.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-11 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права и перевода долга по Договору № 2 долевого участия в строительстве от 06.07.2015 № Б1/2 от 15.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 номер государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-10 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки прав и перевода долга по Договору № 26 участия в долевом строительстве от 22.08.2015 № Б1/26 от 15.08.2019, дата государственной регистрации: 28.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-9 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 43 долевого участия в строительстве от 14.04.2015 № Б1/43 от 13.08.2019, дата государственной регистрации: 21.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-8 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 40 долевого участия в строительстве от 09.04.2015 № Б1/40 от 13.08.2019, дата государственной регистрации: 21.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-7 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 37 долевого участил в строительстве от 03.04.2015 № Б1/37 от 13.08.2019, дата государственной регистрации: 21.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-6 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 17 долевого участия в строительстве от 20.05.2015 № Б1/17 от 13.08.2019, дата государственной регистрации: 21.08.2019 номер государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-4 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права требования (цессии) по Договору № 15 долевого участия в строительстве от 16.04.2015 № Б1/15 от 08.08.2019, дата государственной регистрации: 21.08.2019 № государственной регистрации: 26:12:031003:1830-26/001/2019-3 в пользу AO «ИИАСК»;

- Договор уступки права (требования) по договору № 48/A от 20.05.2015 участия в долевом строительстве по адресу: <...> б/п от 14.07.2015, дата государственной регистрации: 27.07.2015 № государственной регистрации: 26-26/001-26/001/051/2015-594/1 в пользу Ставропольский край.

Настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН записей об обременениях в отношении указанных объектов недвижимости, принадлежащих ООО Специализированный застройщик «Капстройск», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, и совершения соответствующих регистрационных действий.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Батурин